Valor fiscal inmueble

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Como se cuánto vale mi casa

Para saber cuánto vale mi casa para hacienda debo saber que cada comunidad autónoma fija unos criterios propios de valoración, en algunos casos se toma el valor catastral, que se multiplica por un coeficiente según donde se sitúe, es el caso de la región donde vivo, Andalucía.

En otros casos se corresponde a un valor según la zona del territorio, asignando un precio mínimo por metro construido, como es el caso de la comunidad de Madrid. En cualquier caso la valoración del inmueble a la hora de pagar impuestos hay que consultar a la administración regional correspondiente.

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Como puedo saber cuánto vale mi casa

El procedimiento sobre como conocer cuánto vale mi casa para hacienda, es tan sencillo como preguntarlo a la administración pública, ahora bien, ¿es ese el valor real?, lógicamente no, ese es un valor arbitrario, para conocerlo es necesario realizar un estudio de mercado, o realizar una tasación, que viene a ser un proceso similar según la normativa actual.

Simplemente se trata de coger unos testigos, viviendas similares, y realizar un cálculo sobre metros cuadrados, asignando un valor a nuestro inmueble, con este informe podríamos rebatir incluso a Hacienda, aunque podría complicarse y la administración pública puede a su vez realizar una tasación mediante un perito independiente, con lo que implicaría una peritación tercera, pagada por ambas partes para que decidiera el valor final.

El precio mínimo

¿Cuál es el precio mínimo de mi inmueble? Bueno, en realidad no hay tal precio, mínimo, aunque pueda existir ese concepto para hacienda, pero en la compra-venta el precio está definido por lo que alguien esté dispuesto a pagar, podemos hablar de un precio lógico mas bien, que sería el que hemos definido como precio de mercado o similar a en metro cuadrado a viviendas similares en las cercanías.

El precio mínimo sí que lo toma hacienda para realizar el cálculo de los impuestos a pagar pero es un nombre igualmente arbitrario, puesto que tampoco es mínimo, sino el valor de referencia, que podríamos llamar más adecuadamente valor medio.

Por último, una pequeña vuelta a la época de la burbuja inmobiliaria, en el que al valor catastral, y el valor para las haciendas autonómicas, tenía más sentido llamarlo mínimo puesto que siempre era mucho menor que el de venta, en los tiempos actuales se da frecuentemente el caso inverso…

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Cuál es el valor de la casa que quiero, según Hacienda

18/11/19 3 minutos

Redacción

Rastreator

Supongamos que estamos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente su precio. No se precipite. El chollo puede terminar pasándole factura. Conviene saber qué valor mínimo otorga Hacienda a la propiedad que le interesa, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Generalmente, los precios mínimos están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así.

Desde Rastreator queremos ofrecerte orientación sobre esta cuestión. El valor mínimo de una casa guarda relación con los criterios que cada Administración regional fija por su cuenta, de manera que estamos ante un escenario diverso. En algunos casos, se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación del inmueble. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la Administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la Comunidad de Madrid.

En cualquier caso, lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte de la valoración que el inmueble tiene para la Administración en la oficina de tributos de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda. De esta manera, podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de Hacienda.

En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por Hacienda y pagues un impuesto de transmisiones patrimoniales menor de lo debido, ésta te notificará el importe que adeudas por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la Administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el «extra» en el impuesto es bastante improbable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que Hacienda «respeta» que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo.

Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 8% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que establecen las Comunidades Autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado. Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio; una «ganga», vamos.

Recuerda además que muchos contribuyentes pueden desgravar su seguro de hogar en la declaración de Hacienda siempre y cuando esté asociado a la contratación de una hipoteca. Rastreator te recuerda además que, en caso de que no te hayas acordado de deducir los gastos por el seguro de hogar asociado a la hipoteca, siempre podrás incluirlo en una declaración complementaria antes de que finalice el plazo.

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Rastreator

TASACIONES PARA RECLAMAR ANTE HACIENDA.

Valoración de inmuebles para reclamar impuestos en la Agencia Tributaria

Cada día recibimos más encargos, tanto de ‘abogados’ como de particulares, de ‘valoraciones de viviendas’ o de ‘tasaciones’ de cualquier tipo de inmueble, de personas que no están de acuerdo con las liquidaciones de impuestos que les reclaman la ‘Agencia Tributaria’, las distintas ‘Haciendas Autonómicas’ o los diferentes Ayuntamientos. La necesidad recaudatoria de las diversas ‘Administraciones Públicas’ ha producido un aumento de las ‘liquidaciones complementarias’, realizadas muchas veces con cierta falta de rigor, sin visitar los inmuebles cuya venta o adquisición ha generado el impuesto. Estas liquidaciones no siempre han tenido en cuenta la situación real del mercado en el momento de la ’operación inmobiliaria’ analizada. Los funcionarios se suelen limitar a aplicar unos métodos anticuados, con parámetros, o con módulos, que, cuando menos, deberían ser revisados.

Sobrevaloración de inmuebles por parte de las Comunidades Autónomas

El problema del ITP y las Plusvalías

Aunque las reclamaciones pueden ser debidas a ‘valoraciones’ realizadas por la AEAT, es decir la Hacienda estatal, por ‘liquidaciones complementarias’ efectuadas por las Agencias Tributarias Autonómicas, al liquidar el ‘Impuesto de Transmisiones Patrimoniales’ -ITP-, o por los diversos Municipios por no estar de acuerdo con la ‘Plusvalía’ abonada por un particular o una empresa al vender un inmueble. Pero hoy nos vamos a centrar en las reclamaciones ante las diferentes Comunidades Autónomas, por la sobre valoración que hacen del precio de los referidos inmuebles al ser adquiridos. Cuando se adquiere un inmueble el comprador debe liquidar en la Agencia Tributaria de la Autonomía correspondiente, el ‘Impuesto de Transmisiones Patrimoniales’, que oscila entre el 7 y el 10 % del ‘valor de compra’, según los diferentes territorios tienen establecido. Los técnicos de cada comunidad revisan que el valor declarado en escritura pública sea el correcto. En el pasado, como los importes declarados eran, con frecuencia, inferiores a los ‘valores de mercado’ eran recibidas con normalidad las llamadas liquidaciones complementarias.

Diferentes recursos contra hacienda: tasación contradictoria y tasación tercera

En la actualidad, con un mayor control y con menos ‘dinero negro’ por salir a la luz, las cantidades declaradas en las escrituras públicas son más reales, pero las Autonomías, con una gran escasez de liquidez, además de enormes necesidades recaudatorias, siguen usando y abusando de las ‘complementarias’, utilizando para su realización criterios poco rigurosos y determinando unos valores muy altos, obtenidos en la época de la ‘burbuja inmobiliaria’ y en general, muy superiores al valor real de la compra del inmueble. Los particulares pueden presentar, como recurso, su propia tasación, la conocida como “tasación contradictoria”. Si el recurso no es atendido y no se llega a un acuerdo, por existir una diferencia en los valores determinados en las dos tasaciones, superior al 10 %, se puede instar a la denominada “tasación tercera”, realizada por una Sociedad de Tasación Homologada e independiente, que se aportará en el ‘litigio ante la Administración Pública’.

¿Afán recaudatorio de las Administraciones Públicas?

En los últimos tiempos el ‘Tribunal Supremo ha fallado, en numerosas ocasiones, a favor de los particulares, que han aportado valoraciones serias, realizadas por dichas Tasadoras Homologadas con visita y análisis exhaustivos de los inmuebles y del mercado, en contraposición a las realizadas por los técnicos autonómicos, que no visitan ni conocen el inmueble concreto y utilizan módulos y métodos muy desfasados. No entramos a valorar las necesidades recaudatorias de las diferentes Administraciones Públicas, ni si es alto o bajo el porcentaje del valor de compra a liquidar, lo único que reivindicamos es que los valores sean los correctos.

En los últimos años, los Tribunales, casi siempre, han dado la razón a las valoraciones realizadas por Arquitasa, ejecutadas con los estrictos procedimientos de las Sociedades de Tasación Homologadas por el Banco de España y, sobre todo, ajustados a la realidad de los valores de mercado.

Valor de la vivienda según hacienda

Es el valor que asignan las comunidades autónomas a los bienes inmuebles, y sobre él, se calculan los impuestos en el momento que se realiza una transmisión, puedes solicitarlo a la hacienda autonómica, y tiene un valor legal de tres meses.

Estos valores se pueden consultar en las distintas páginas de internet de cada región, en unos casos existe una calculadora y en otros aplicando un determinado coeficiente al valor catastral (que debes conocer con anterioridad)

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Si pagas impuestos por un valor inferior al que tiene el inmueble para hacienda ha dado a tu vivienda, puede reclamarte la diferencia y hacerte una comprobación, si no estás de acuerdo, por tu parte puedes presentar, a su vez, una reclamación.

El valor catastral de un inmueble

En principio indicar que el catastro es un registro administrativo que recoge la descripción de todos los bienes inmuebles, la inscripción es gratuita y obligatoria, a cada inmueble le corresponde una referencia con 20 dígitos, que lo identifica.

El valor catastral de un inmueble es un valor administrativo que depende de los criterios de cada municipio, por lo general se consideran: localización del inmueble, coste de ejecución material de la construcción, los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, valores de mercado, valor del suelo y valor de la construcción.

Este valor no suele superar el valor de mercado y se puede actualizar mediante coeficientes, aprobados en los presupuestos generales del estado, así es el valor de vivienda según hacienda.

Aunque se pueden consultar datos catastrales públicos, el valor catastral solo puede ser facilitado al propietario del inmueble, se considera un dato protegido.

Consejos ante una transmisión

Es posible realizar un reclamación, tal y como hemos comentado, si no estamos de acuerdo con lo que nos indica hacienda, este extremo hace unos años era muy poco frecuente, dado que el valor de mercado superaba ampliamente al valor de la vivienda según hacienda, no obstante, tras la crisis inmobiliaria habida, el caso suele ser al contrario, llegando a que incluso el valor catastral, sin actualizar por coeficientes, supera al de mercado, por lo que es necesario presentar una tasación contradictoria que exprese el valor real del inmueble, para poder pagar unos impuestos justos.

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Quiero vender mi casa, ¿cómo puedo calcular el valor fiscal?

30/03/2018 05:00 – Actualizado: 07/06/2019 16:42

Quiero vender mi casa, ¿cómo puedo calcular el valor fiscal?

El valor fiscal de un inmueble es el valor sobre el cuál se calculan los impuestos en el momento de realizar una trasmisión y es asignado por la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

Para calcularlo, se tienen en cuenta una serie de factores como son el valor del terreno, su construcción, el índice de aprovechamiento en la relación entre ambos, etc. No debemos confundir este concepto con el valor catastral pues éste último es un valor administrativo que se determina unilateralmente por la administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el catastro y está compuesto por el valor de suelo y el valor de construcción.

Como decíamos anteriormente, al tratarse de un valor asignado por la comunidad autónoma, el modo de obtener el valor fiscal difiere en función de la comunidad en la que se encuentre su vivienda. En algunas se puede solicitar directamente a través de su página web introduciendo una serie de datos de la vivienda (localización, valor catastral, etc)

En otros casos, las comunidades ofrecen un determinado coeficiente para obtener el valor final. Así por ejemplo, en caso de que el inmueble que desea vender se encuentre en la Comunidad de Madrid, sólo tendrá que acceder a esta página web e introducir su referencia catastral para obtener obtener el valor fiscal.

Disolver un condominio

En una disolución de condominio por divorcio de la pareja ¿se debe pagar ITP o AJD en el caso de que los dos ya no residamos en la vivienda en cuestión? Alquilamos la casa al separarnos.

La disolución del condominio está fundada en lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Se trata de un modo de transmisión de la propiedad mucho más ventajoso desde el punto de vista fiscal que la compraventa de vivienda. Por medio de la disolución de condominio, uno de los cónyuges adquiere en propiedad la totalidad de la vivienda, compensando económicamente al otro cónyuge por el 50% del inmueble transmitido.

Decimos que se trata de una operación muy ventajosa porque a diferencia de lo que sucedería si se llevara a cabo una compraventa, el cónyuge transmitente no tiene que tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP). Los únicos impuestos que se tendrán que liquidar por tanto son los siguientes:

1.- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Tiene que tributar por este impuesto el adjudicatario del inmueble. Esto es, el cónyuge que adquiere en propiedad el piso.

2.- IRPF. Se tributará por la ganancia o pérdida patrimonial y el importe de esta ganancia o pérdida vendrá determinado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la adjudicación efectuada, en la forma prevista en los artículos 34 y 35 de la Ley del Impuesto.

Dicho todo esto, lamento indicarles que el hecho de que la vivienda esté ocupada por inquilinos y no por ustedes, en nada modifica el escenario planteado, pues los sujetos pasivos de ambos impuestos son ustedes, así el AJD debe de abonarlo el cónyuge adjudicatario del 50% de la vivienda y el IRPF el cónyuge que sufra la ganancia o pérdida patrimonial.

*Yoko Osorio, socia de Lean Abogados y Guadalupe Fernández-Blanco.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

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Avalúo fiscal o catastral

¿Cómo sacar avalúo fiscal?

Para hacer la solicitud de un avalúo fiscal o catastral, debes acercarte directamente a las oficinas de catastro de tu ciudad, pues esta acción sólo la realizan entidades gubernamentales.

Avalúo catastral costo

El gobierno no cobra por los avalúos fiscales, por lo cual puedes solicitar el tuyo para conocer los impuestos de tu propiedad sin costo alguno.

CONSTRUCCIONES

Si hablamos de avalúos de construcciones, es correcto decir que éstos se determinan multiplicando la superficie de dicha construcción por el valor en unidad de un metro cuadrado respectivo a dicho inmueble. Cada construcción tiene una tasación diferente que depende de su clase o material estructural y de su calidad. También hay que decir que el valor de la construcción se ajusta dependiendo de la antigüedad de la edificación y de condiciones especiales como el subterráneo, el piso zócalo, etc.

En este punto es viable recordar que un avalúo fiscal o catastral es indicado en el Aviso de Recibo de Contribuciones, el cual es remitido cada semestre al correo del domicilio postal registrado para el envío de correspondencia.

¿Cómo se determina el avalúo de las construcciones?

El cálculo se realiza multiplicando la superficie de la construcción por el respectivo valor unitario ($/m2). El SII calcula la siguiente fórmula:

Avalúo Construcción ($) = VCC ∗ SC ∗ CE ∗ FC ∗ DP ∗ CCC

  • VCC : Valor unitario de la construcción de acuerdo a su Clase y Calidad. No tiene el mismo valor una construcción hecha con albañilería, que un galpón de acero, hormigón o madera.
  • SC : Corresponde a la superficie construida.
  • CE : Corresponde a una Condición Especial de edificación. Esto es, si considera construcción interior o abierta, mansarda o subterráneo.
  • FC : Es el cálculo del Factor de Ajuste Comunal. Diferencia el valor de una construcción, de acuerdo a la comuna donde ésta se ubica.
  • DP : Es el factor de Depreciación, y es un ajuste según la edad de la construcción.
  • CCC : Corresponde al coeficiente comercial de construcción. Éste es un factor aplicable a construcciones localizadas en zonas comerciales.

Certificado de avalúo fiscal

Estos certificados de avalúo fiscal nos permiten conocer el valor real que tiene un inmueble comercialmente hablando, además de otras informaciones como el número del rol del avalúo, la dirección del predio, el nombre del propietario, las características de la propiedad, los impuestos que recaen sobre el bien inmueble, etc. Este certificado enseña los resultados del análisis de una tasación fiscal, pero no llega a acreditar el dominio de la propiedad.

Avalúo catastral para incrementar costo fiscal

Hay momentos en los cuales la situación amerita que se halle una manera de incrementar el valor patrimonial de un activo o su costo fiscal, esto buscando que en caso de ser enajenado, el monto de ganancia ocasional sea menor.

Las propiedades tienden a incrementar naturalmente su valor por las mejoras e innovaciones y novedades que se presentan en su entorno. Esto puede generar una ganancia ocasional alta, la cual genera mayores impuestos.

En este punto, y desde la vista fiscal, la única manera de llegar a incrementar el costo es mediante un avalúo catastral, puesto que los avalúos comerciales o avalúos técnicos no son aceptados en este tipo de trámites fiscales. Estos revalúos fiscales o catastrales que se deben solicitar para estos trámites deben pedirse en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Una vez reavalúo en mano, se pide declarar el bien por este nuevo valor fiscal o catastral, en la declaración de renta del periodo al cual corresponde dicho avalúo.

La importancia de estos reavalúos se refleja únicamente en el ámbito fiscal, puesto que el hecho de que una propiedad cuente con un valor comercial más alto que el declarado o el catastral, no quiere decir nada, pues es algo natural.

Tratamiento fiscal sobre las herencias de inmuebles

Cuando resulta haber una herencia sobre la mesa, muchas veces las personas desconocen el hecho de que esto implica un aumento en los impuestos del inmueble en cuestión.

Primero empecemos definiendo que es una herencia. Una herencia es un conjunto de bienes y obligaciones que por derecho propio una persona recibe tras la muerte del poseedor original de estas posesiones.

Si miramos el artículo 302 del Estatuto Tributario, podemos ver que el valor que se recibe debido a una herencia se considera ganancia ocasional, pues nace a partir de un evento extraordinario.

Esta ganancia, al ser un impuesto complementario de renta, se tiene que declarar como una renta independiente y se deberá calcular el impuesto a la tarifa vigente de un 10%.

REGLAMENTO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES

Esta información la obtenemos gracias a una publicación del Periódico Oficial No. 32, de fecha 20 de noviembre de 1991, Tomo XCVIII. Gracias a ella aprenderemos más sobre las normas que recaen sobre los avalúos fiscales o avalúos catastrales.

CAPÍTULO PRIMERO

DISPOSICIONES FISCALES

ARTÍCULO 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general, tiene por objeto fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la actividad de los valuadores Fiscales Municipales y es de observancia general en todo el territorio del Municipio de Ensenada.

ARTÍCULO 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo fiscal el estudio técnico realizado por el valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en función de la unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicación como base en el cálculo de los impuestos que al efecto fijen las Leyes.

ARTÍCULO 3.- Valuador Fiscal es la persona que autorizada para dictaminar como perito legal en la materia, sobre el valor de bienes muebles e inmuebles sujetos a trato fiscal; funge como autorización expedida por la autoridad Fiscal y es un auxiliar de la Administración Pública Municipal.

ARTÍCULO 4.- La intervención del Valuador Fiscal en la práctica de todo tipo de avalúos es indispensable para la validez de los dictámenes valuatorios de bienes inmuebles, cuando la cuantificación sirva de base para la determinación de valores que se utilicen para fijar o calcular los impuestos que, conforme a la Ley, deban pagarse al Municipio.

ARTÍCULO 5.- El Valuador Fiscal, en su calidad de auxiliar de la Administración Pública está sujeto a las disposiciones que sobre la materia dicten las Autoridades Municipales.

CAPÍTULO SEGUNDO

AUTORIDADES

ARTÍCULO 6.- Son autoridades en la materia a que contrae este Reglamento:

  1. El Presidente Municipal.
  2. El Tesorero Municipal.
  3. El Sub-Tesorero Municipal.

ARTÍCULO 7.- Corresponde al Presidente Municipal.

  1. Autorizar el Registro del Valuador solicitante una vez cubiertos los requisitos señalados en el artículo 17 del presente Reglamento.
  2. Autorizar y ordenar la publicación de los manuales, instructivos, formas y normas de valuación fiscal inmobiliaria que le proponga el Tesorero y vigilar el cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento y de las disposiciones de que él deriven.

ARTÍCULO 8.- Corresponde al Tesorero y al Sub-Tesorero Municipal.

  1. Vigilar que la actuación de los valuadores fiscales se sujete a lo previsto en la Legislación Fiscal vigente para el Municipio y que corresponda a la salvaguarda del interés fiscal del mismo y aplicar la sanciones a que se hagan merecedores los Valuadores Fiscales, de acuerdo a lo dispuesto en este Reglamento.
  2. Formular, para su aprobación por el Presidente Municipal, los manuales, instructivos, normas, formas y demás instrumentos que se requieran para normar y ordenar la práctica de avalúos fiscales.
  3. Llevar el Registro de Valuadores Fiscales del Municipio.
  4. Llevar el Registro de Avalúos Fiscales por valuador y por zonas o Colonias, para control.
  5. Las demás que este Reglamento, la Legislación aplicable y el Ayuntamiento le imponga.

CAPÍTULO TERCERO

AVALUOS FISCALES

ARTÍCULO 9.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales se sujetarán a las normas y reglas que regulan la práctica valuatoria en el País a las que señale este Reglamento a las que fijen los Instructivos que al efecto expidan las Autoridades Fiscales del Municipio.

ARTÍCULO 10.- El avalúo fiscal debe ser un estudio expreso en el que se determinará el valor comercial de una propiedad inmobiliaria debidamente identificada y descrita, a una fecha determinada y deberá apoyarse en el correcto y completo análisis de la información pertinente.

ARTÍCULO 11.- Se entiende por valor comercial de un bien inmueble en una fecha determinada, el precio más alto en numerario, que un comprador aceptaría pagar y un vendedor accedería a recibir por el bien, siempre y cuando no exista dolo o mala fe de alguna de las partes, caso en el cual se aplicarán las sanciones correspondientes.

ARTÍCULO 12.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia durante 6 meses contados a partir de la fecha en que se efectúen. En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se llevarán a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado.

ARTÍCULO 13.- Los avalúos fiscales se sujetarán al formato que al efecto apruebe el Presidente Municipal y deberán contener, invariablemente, la siguiente información:

I.- GENERAL

  1. Nombre del solicitante y del propietario del bien.
  2. Nombre del valuador y número de su registro en el Municipio.
  3. Identificación catastral del predio, incluyendo el número de lote y manzana, Colonia o Fraccionamiento, zona catastral, clave catastral, medidas colindantes y superficie.

II.- PARA PREDIOS URBANOS

  1. Descripción detallada de las características urbanas, como son clasificación de la zona, servicios Municipales con que cuenta, % densidad de construcción y población, tipo de construcción dominante en la zona etc.
  2. En el caso de los lotes baldíos, notas sobre topografía y sobre el uso mejor y más productivo a que pueda destinarse, siempre de acuerdo a los planes y programas de desarrollo urbano vigentes.
  3. En caso de lotes con mejoras:
  1. Descripción del terreno, incluyendo forma y topografía.
  2. Descripción de mejoras haciendo un retrato hablado de las mismas, incluyendo una relación descriptiva detallada de los diversos tipos y usos de construcción apreciados.
  3. Relación detallada y descriptiva de los elementos de construcción por tipo apreciado.
  4. Definición del uso mejor y más productivo para el cual es apto el terreno atendiendo a su ubicación, forma, topográfica y además características y comentario razonado en cuanto a si el uso actual corresponde o no al mejor y más productivo, previsto en los planes y programas de desarrollo urbano vigentes en la localidad.

III.- PARA PREDIOS RÚSTICOS

  1. Descripción de las comunicaciones y servicios públicos con que cuenta el predio.
  2. Descripción detallada de las características del predio incluyendo forma, topográfica, calidad y tipo de suelo del punto de vista geológico, provisión de agua, etc., tipo de cultivos para los que es apto, forma de explotación, etc.
  3. Descripción detallada de factores externos que afecten al predio en su valor, como climatología, régimen jurídico, afectaciones de cualquier tipo. Sanidad vegetal y animal, plagas, etc.
  4. Descripción detallada de las mejoras, construcciones y edificaciones con que cuente el predio; esta se hará en términos semejantes a los señalados en el inciso c) de la fracción II de este artículo.
  5. Descripción de los bienes inmuebles por definición que existan en el predio y que conforme a las disposiciones legales aplicables deben tomarse en cuenta al determinarse su valor.
  6. Comentarios críticos en cuanto a la forma de explotación del predio y a su aprovechamiento. Tomando en consideración los planes y programas ecológicos de la zona y las reservas territoriales de los planes y programas urbanos.

IV.- ESTIMACIÓN DEL VALOR

PARA ESTE EFECTO DEBERÁ DETERMINARSE EL VALOR SIGUIENDO POR LO MENOS DOS DE LOS TRES ENFOQUES TRADICIONALES DE ANÁLISIS COMO SON:

  1. De comparación ó mercado.
  2. De costo de producción o físico.
  3. De rentas o ingresos.

Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el valuador deberá ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación comercial. Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluir el estudio del valor mediante el enfoque de ingresos.

V.- Expresión del valor comercial como conclusión, expresando con números y con letra, señalando la fecha para la cual se hizo la determinación correspondiente.

VI.- Las notas, comentarios y aclaraciones que estime conveniente y necesarias el valuador, y toda la información adicional que se requiera para justificar el avalúo.

VII.- Fecha del avalúo, nombre y número de registro del valuador y su firma; cuando no existan formatos especiales se harán los avalúos en forma convencional.

ARTICULO 14.- En los avalúos fiscales podrán utilizarse fundamentalmente los factores de castigo, premio y demérito que para el caso de avalúos catastrales fijen instructivos y manuales que apruebe la Tesorería Municipal, sin embargo, no podrán usarse indiscriminadamente pues el hecho de usar los deméritos, obligará el empleo de los de premio y viceversa.

ARTÍCULO 15.- El Tesorero Municipal determinará de acuerdo a estudio en el que se fijen los elementos y valores aplicables en la tabla respectiva, en qué casos se requiere avalúo fiscal para los efectos del impuesto sobre adquisición de inmuebles y transmisión de dominio y para el cálculo de la renta de la zona Federal Marítima y Terrestre.

CAPÍTULO CUARTO

DE LOS AVALÚOS Y SU REGISTRO

ARTÍCULO 16.- Para ser Valuador Fiscal se requiere:

  1. Ser Ciudadano Mexicano en uso de sus derechos y residentes en el Municipio.
  2. Poseer título Profesional, a nivel de Licenciatura en profesión a fin a la evaluación inmobiliaria debidamente registrado en el Estado.
  3. Ser miembro activo de un Organismo Profesional de Valuadores con cobertura y reconocimiento Nacional, que tenga representación en el Estado de Baja California.
  4. Demostrar una antigüedad mínima de cinco años en el ejercicio de valuación inmobiliaria.
  5. Gozar de buen nombre en el medio profesional, bancario y comercial.
  6. Protestar desempeñar su actividad como Valuador Fiscal, Auxiliar de la Administración Pública Municipal, sujetándose a los Reglamentos, normas, instructivos y demás disposiciones que al efecto dicte la Autoridad Municipal.
  7. Solicitar y obtener su registro en la Tesorería Municipal, cumpliendo las formalidades que el efecto se establezcan.

ARTÍCULO 17.- Los requisitos a que alude el Artículo anterior, se acreditan en los siguientes términos:

  1. Por lo que respecta a la residencia, con el certificado relativo expedido por el Municipio.
  2. Con original y copia del título profesional, la cédula respectiva y su registro en el Estado, debiendo exhibir los originales y entregar a la Tesorería las copias en las que se asentará la constancia de haber tenido a la vista aquellos.
  3. Con constancia del organismo profesional de valuadores al que pertenezca, mismo que a su vez, deberá demostrar su legal existencia en el Estado y/o Municipio con copia constitutiva y su cobertura Nacional, con copia del acta constitutiva de la organización Nacional a la que pertenece y constancia de la misma certificando este hecho, las actas constitutivas y constancias a la que se refiere el párrafo, en relación a las sociedades podrán exhibirse y registrarse una sola vez en la Tesorería y no será necesario que los miembros de la sociedad exhiban nuevamente esta documentación.
  4. Con certificación que al efecto deberá expedir la Organización Profesional a la que pertenezca el interesado y una Sociedad Nacional de Crédito, en cualquier caso la constancia se expedirá bajo protesta de decir verdad.
  5. Con certificaciones expedidas por el Colegio Profesional de adscripción del interesado y una carta de recomendación de una Institución Bancaria que operen en el Municipio y una de comercio establecido.
  6. Con solicitud que presente a la Tesorería, que deberá dictaminar y autorizarla o rechazarla en un término de diez días hábiles.
  7. Con el recibo correspondiente.

ARTÍCULO 18.- Una vez aprobada la solicitud se autorizará registro del interesado, se le abrirá el expediente respectivo y se le asignará el número que corresponda. Si la Tesorería determina que no es de autorizarse la solicitud, se devolverá ésta al interesado junto con los documentos que acompaño y un escrito en el que se funden las causas de rechazo, estableciéndose un plazo de 15 días para que pueda presentar nueva solicitud si ésta es procedente.

ARTÍCULO 19.- El Ayuntamiento podrá cancelar el registro de una valuador Fiscal por cualquiera de las siguientes causas:

  1. Cuando haya obtenido su inscripción proporcionando datos falsos o cuando dolosamente presente datos erróneos, documentos falsos o falsificados o información equivocada en los avalúos que practique en sus anexos.
  2. Cuando no hubiere cumplido sus funciones como valuador fiscal en los casos en que para ello se hubiere requerido.
  3. Cuando hubiere reincidido en violaciones a este Reglamento.
  4. Cuando deje de satisfacer cualquiera de los requisitos que señala el artículo 17.

CAPÍTULO QUINTO

SANCIONES

ARTÍCULO 20.- Cuando un valuador incurra en violaciones al presente Reglamento y a cualquiera de las disposiciones que como auxiliar de la Administración Pública debe cumplir de acuerdo a lo previsto en la Legislación Municipal, el Tesorero podrá imponer las siguientes sanciones de acuerdo con la gravedad de la ofensa.

  1. Amonestación escrita.
  2. Multa de 100 a 500 salarios mínimos dependiendo de la gravedad, y en caso de que el avalúo tenga desfase de más 50% sobre la realidad, la multa será equivalente a dicho desfase.

ARTÍCULO 21.- El Ayuntamiento de considerarlo necesario de acuerdo a la gravedad de la falta podrá imponer.

  1. Suspensión hasta por un año.
  2. Cancelación del Registro.

ARTÍCULO 22.- El valuador que haya sido sancionado, podrá recurrir ante el Presidente

Municipal presentando escrito en el que funde sus razones. El Presidente Municipal oirá al

interesado y emitirá su fallo inapelable en un plazo que no excederá de quince días.

ARTÍCULO 23.- Cuando la causa de la sanción se funde en razones técnicas de valuación, el valuador podrá solicitar la integración de una comisión técnica dictaminadora que oirá sus

argumentos de carácter técnico y emitirá opinión razonada sobre la validez de éstos y la del o los avalúos.

La comisión técnica dictaminadora se integrará por un valuador Fiscal designado por el Tesorero Municipal, otro por el Consejo Directivo del Organismo Profesional de valuadores de que hablan el inciso III del artículo 17, de entre sus integrantes y el tercero, por este mismo Consejo, pero seleccionado entre los valuadores Fiscales en ejercicio debiendo ser persona ajena el Consejo Directivo.

ARTÍCULO 24.- La solicitud para la integración de la Comisión se presentará al Presidente Municipal y solicitará al Organismo Profesional citado, la designación de los otros dos comisionados a fin de que la Comisión pueda reunirse en un plazo no mayor de diez días hábiles contados a partir de la fecha de recibo de la solicitud para integrarse y designarse Presidente y Secretario.

Una vez integrada la Comisión, su Presidente dará aviso al Presidente Municipal y citará al valuador para audiencia pública o privada a opción de este en la que se oirán sus argumentos, recibirán pruebas y se le interpelará. La audiencia deberá celebrarse dentro de los diez días siguientes a la integración de la Comisión. La Comisión en un plazo de cinco días posteriores a la audiencia emitirá su dictamen remitiéndose al Presidente Municipal y al interesado y se declarará disuelta.

ARTÍCULO 25.- Con fundamento en el dictamen de la Comisión el Presidente Municipal confirmará modificará o suspenderá la sanción con anuencia del Ayuntamiento.

Cuando se recibe una herencia, lo más común es que la herencia esté constituida por bienes inmuebles. Sabiendo que la herencia obliga al pago de tributos de acuerdo a su valor, una de las dudas que con frecuencia surge es ¿cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia?

En este artículo, desde Deplace te explicamos cómo se valoran los inmuebles en una herencia, así como del pago de impuestos que conlleva.

Índice del contenidos

¿Por qué importa el valor real de un inmueble heredado y cómo se establece?

El valor real de un bien inmueble recibido en herencia es importante porque sobre el valor real que declaremos se calcula el importe del impuesto de sucesiones y donaciones (ISD), que deberemos pagar ante la Comunidad Autónoma a la que perteneció el fallecido. La liquidación de este impuesto tiene un plazo de seis meses posteriores al fallecimiento del causante.

Para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia, hay que tener presente que el valor real corresponde al precio que se acordaría pagar por el inmueble en una operación de compraventa normal. Establecer el valor real por el que declararemos un inmueble heredado no es una decisión simple. Usualmente, el inmueble se declara por uno de los siguientes valores:

1) Siguiendo su valor catastral.

2) Siguiendo su valor de adquisición.

3) Siguiendo el valor que le sea otorgado por Hacienda, su valor fiscal.

Elegir el valor real a declarar derivado de recibir una herencia

En este punto es importante acotar que si el heredero declara a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones un valor que sea inferior al valor fiscal, cabe la posibilidad que Hacienda efectúe una comprobación del valor del inmueble ,y que a partir de este valor fiscal, le reclame al heredero pagos mayores.

A razón de esto, muchos herederos al recibir la herencia solicitan a la Hacienda Autonómica que le otorgue un valor fiscal al inmueble, a partir del cual liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones. Cada Hacienda Autonómica establece las valoraciones fiscales de manera autónoma; no siempre siguiendo la situación del mercado inmobiliario, por lo cual el valor fiscal puede ser incluso mayor al precio de venta en el mercado. Usualmente, la solicitud de comprobación de valor se puede realizar por Internet y tendrá una vigencia de 3 meses a partir de la notificación.

¿De qué manera se pagará menos en impuestos?

Como sea que el interés general es evitar -en lo posible- enormes cargas fiscales, como heredero deberás tener en cuenta que te conviene más. El factor clave que debes considerar para tomar esta decisión es el destino que le vayas a dar al inmueble heredado.

La intención es mantener la propiedad

A la hora de saber cómo se valoran los bienes inmuebles en un herencia, en este escenario los tributos a liquidar serán el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal (por transmisión mortis causa). La Comunidad Autónoma dónde vivía el fallecido es la que estima, a partir del valor real que se declare, la cuantía de estos impuestos y es donde corresponde liquidarlos. En este caso conviene declarar el ISD por el valor catastral del inmueble. Esto si la Hacienda Local lo permite. Como normalmente el valor catastral es menor que el valor de mercado, nos permite un desembolso menor.

La intención es aceptar la herencia y luego venderlo

En este escenario están implicados tres impuestos:

  • El primero, el ISD, que establecerá el valor de adquisición del inmueble.
  • El segundo es el IRPF, por el que liquidarás en función de la ganancia patrimonial que logres al vender la vivienda. En este caso te convendrá que el valor declarado en el ISD sea lo más cercano posible al valor del mercado. Esto en razón de reducir la posterior ganancia patrimonial por la que tributarás en tu Declaración de la Renta, pues usualmente el impuesto de sucesiones es mucho más barato que el IRPF.
  • En el caso de la plusvalía municipal, te correspondería pagarlo dos veces: la primera por la adquisición de la vivienda, y la segunda vez por la venta.

¿A qué corresponde el valor de adquisición de un inmueble heredado?

El valor de adquisición corresponde al valor otorgado a la vivienda a efectos del ISD sumado a los gastos asociados a la adquisición del inmueble; tales como el pago de mejoras, gastos de notaría y el propio pago de tributos. Sobre el valor de adquisición se calculará la cuantía de la pérdida o ganancia patrimonial.

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por viviendas recibidas en herencia?

Otro de los aspectos para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia es la plusvalía. La plusvalía (IIVTNU) es un tributo municipal directo, cuya base imponible se calcula a partir del incremento que experimentan los terrenos urbanos, puesto de manifiesto cada vez que una propiedad es transmitida. Esto sea que la transmisión ocurra por compraventa, donaciones o herencia (mortis causa).

Para el cálculo de la plusvalía mortis causa, se tiene en cuenta:

  1. La fecha de transmisión, que corresponde a la fecha de fallecimiento del transmitente.
  2. El valor catastral del suelo.
  3. La fecha en que el causante, (el fallecido) adquirió el inmueble.

En base al lapso de tiempo transcurrido desde que el causante adquirió el inmueble hasta la fecha de su fallecimiento y las ordenanzas fiscales vigentes, el Ayuntamiento señalará el importe a pagar. El plazo para liquidar la plusvalía y el ISD es el mismo: 6 meses desde que se produce el fallecimiento.

¿Cómo disminuir la carga fiscal que representa la plusvalía?

  1. Acreditar que no se ha producido un incremento de suelo. En este caso el heredero puede presentar las pruebas que considere pertinentes para acreditar que no hay incremento del valor real. Esto en el lapso comprendido desde la adquisición del inmueble por parte del causante y la fecha de su fallecimiento. Esto se puede efectuar presentando una prueba pericial o las escrituras a nombre del causante.
  1. Una alternativa de disminuir la carga fiscal de la plusvalía en casos de herencia es aprovechar el vacío legal que actualmente ha caído este impuesto. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el impuesto porque no consideraba que se acreditaran situaciones de pérdida patrimonial en las transmisiones y por fallas en la fórmula aplicada para el cálculo del impuesto.

Considerando que, a día de hoy, no hay manera de calcular el impuesto, es posible que el contribuyente se acoja a este vacío legal.

  1. Aplicar a las bonificaciones de las herencias. Las ordenanzas fiscales de cada Ayuntamiento prevén la aplicación de bonificaciones a los impuestos municipales. Para aplicar a ellas deben cumplirse algunos requisitos; el más común es presentarse dentro de los plazos dispuestos por el Ayuntamiento, normalmente de seis meses. Las bonificaciones representan un ahorro sustancial, que en algunos casos pueden llegar a ser de hasta el 95%.

Entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia es un asunto complejo. La decisión de qué valor real es el más conveniente a efectos fiscales debe tomarse después de ponderar el destino que se disponga para el inmueble. En Deplace te esperamos para ofrecerte consejo experto y acompañarte en el proceso de toma de decisiones. No dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Noticias

No es nada descabellado, de hecho, resulta bastante habitual, que, al ser beneficiario de una herencia, se reciba alguna propiedad, obligando al pago de impuestos dependiendo de su valor. Pero, ¿cómo se realiza esa valoración de los bienes inmuebles heredados? Desde ATValor, nos gustaría explicar en detalle un poco más sobre este tema. ¡Comenzamos!

En primer lugar, tenemos que preguntarnos por qué es importante el valor real de un inmueble heredado. Principalmente, porque a partir de esa valoración, se llevará a cabo el cálculo del importe del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Ese tributo es obligatorio y su cuantía dependerá de la Comunidad Autónoma a la que perteneció el fallecido. Los herederos contarán con seis meses para liquidar el impuesto.

Por lo tanto, podemos decir que la valoración de los bienes inmuebles heredados nos permitirá pagar un precio ajustado, ni mayor ni menor, a la hora de liquidar esta operación ante Hacienda. Además, evitaremos problemas, ya que si, llegado el momento, se estableciera un valor inferior al fiscal, es muy probable que se lleve a cabo una comprobación oficial del valor, pudiendo ser objeto de reclamaciones por parte de los entes públicos.

En este sentido, tienes que saber que no siempre se sigue la tendencia del mercado inmobiliario, por lo que el valor fiscal podría ser superior al de venta en el marcado.

Gracias a nuestra experiencia, conocer una correcta valoración de los bienes inmuebles heredados es la manera más sencilla de evitar una carga fiscal exagerada y desproporcionada. Se trata, por tanto, de un factor conveniente para cualquier persona que desee mantener la propiedad de los bienes inmuebles a heredar.

De hecho, si lo que deseamos es quedarnos en propiedad esa casa o ese piso, si la hacienda local lo permitiese, habría que declarar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por el valor catastral del inmueble, ya que suele ser menor que el del mercado.

Pero, ¿qué ocurre si nuestra intención es aceptar la herencia para realizar una venta posterior? En este caso, habrá que hacer frente a tres obligaciones inamovibles:

  1. Hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que establecerá el valor de adquisición del inmueble
  2. Liquidar el IRPF en función de la ganancia patrimonial que consigas al vender la propiedad. Así, cuanto más cercano sea el valor de mercado al ISD, menos deberemos tributar
  3. Plusvalía municipal, que podría ser doble (adquisición y posterior venta)

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