Tramites para vender un piso de particular a particular

Contenidos

¿Cuáles son los trámites para vender un piso de particular a particular?

¿Y si es heredado o si sobre él pesa un crédito hipotecario? ¿Qué impuestos acarreará la compraventa?

Estas son algunas de las dudas que acechan a quien se plantea poner a la venta su casa, una operación de envergadura que, sin embargo, se realiza constantemente.

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Tanto es así, que la venta de vivienda usada no para de crecer, como lo hace, también, su valor. Y es que, tras registrar fuertes retrocesos, el precio de las casas de segunda mano cerró 2016 con un encarecimiento superior al 4%. Por eso, este puede ser un buen momento para dar el paso y poner a la venta una vivienda usada.

Las razones para hacerlo son muy variadas y pueden llegarle a casi cualquiera por motivos laborales –traslados o nuevas oportunidades-, familiares –descendencia, separaciones, herencias, etc.-, o personales.

Cualquiera que sea la causa que motive la venta de una vivienda de segunda mano, conviene estar preparado para cumplir con todos los trámites, antes de que los sustos puedan llegar en el futuro en la forma de impuestos impagados o de reclamaciones por desperfectos que el comprador no hubiera podido percibir en el curso de la operación.

Tramites venta piso segunda mano

Para evitar esos sustos tendrán que darse muchos pasos en la compraventa. Fijar el precio de la vivienda será uno de los primeros. Para ello, será importante tener en cuenta los costes que se derivarán de la operación y la situación del mercado de vivienda usada en la zona en la que esta se ubica, aspecto para el que se puede acudir a la ayuda de expertos.

Si se opta por realizar estas tareas por uno mismo, será también necesario anunciar la venta del inmueble. Para ello existen distintas opciones, bien online o a través de publicaciones especializadas e, incluso, con los clásicos carteles. Atender a los potenciales compradores y mostrarles la casa serán otras responsabilidades a asumir en la venta de un piso.

Sin embargo, los trámites no son tan sencillos puesto que el vendedor tiene además que asegurarse de que cuenta con los siguientes documentos, necesarios para materializar la operación:

  • Escritura de compraventa.
  • Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  • Prueba de estar libre de pago en la comunidad de propietarios y, si existen, sus estatutos.
  • Certificado de deuda pendiente, si sobre la vivienda pesa un crédito hipotecario.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Cédula de habitabilidad, en algunos casos.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad.

Esta nota simple aporta mucha información sobre la vivienda, como si está libre de cargas o el nombre del propietario. Si el piso que se va a vender es fruto de una herencia pueden generarse dificultades en este punto, puesto que si la identidad del dueño no coincide con la del vendedor, la transacción será problemática.

Por ello, entre los trámites para vender un piso heredado figuran como imprescindibles la aceptación de la herencia ante notario, la satisfacción del pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía, y del Impuesto de Sucesiones y, finalmente, la inscripción de la propiedad en el Registro, para constar como titular de la vivienda. Además, si los herederos son varios, todos deberán estar de acuerdo con la venta.

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En estos casos y en general, una vez estén en orden todos los documentos y se haya encontrado comprador, se procederá habitualmente a la firma de un acuerdo previo a la compraventa y, posteriormente, del contrato.

Cuando este es de particular a particular las partes pueden incluir lo que consideren, si bien es recomendable que refleje, entre otros, la identidad de comprador y vendedor; el precio acordado y si el comprador paga una señal, además de adjuntar los documentos enumerados anteriormente.

Aunque, de nuevo, las partes pueden elegir, es recomendable formalizar el contrato ante notario, con el que se procederá a la firma de la escritura pública de la vivienda. Este documento será además necesario para inscribir la casa en el Registro de la Propiedad y que conste de forma oficial el cambio de titularidad.

Impuestos y otros costes

Aunque sobre la venta de vivienda usada no se aplique el IVA, la operación conllevará obligaciones tributarias para el vendedor, quien es responsable del pago de la plusvalía, que varía en cada municipio, a lo que se suma la obligación de declarar vía IRPF la venta si genera ganancias.

Es recomendable que se revisen las ventajas fiscales de aplicación en el momento de la venta, como por ejemplo la exención por IRPF, que puede ser total o parcial, si el beneficio obtenido se dedica a la compra de una vivienda habitual o a rehabilitar esa futura propiedad.

Los gastos que acarreará la compraventa no se quedan ahí, puesto que a ellos se sumarán otros, como el pago de expertos que intervengan en el proceso, así como los que se deriven de la solicitud de los documentos oficiales necesarios para la venta, entre ellos los que se pidan al Registro.

Pero además, otro aspecto que puede sumar a los gastos es la hipoteca, en caso de que no se haya saldado en el momento de la venta. Este es un asunto que deberá atenderse tan pronto como sea posible, tanto para la toma de decisiones, como para la negociación con el comprador puesto que la vivienda no podrá venderse si no está libre de cargas.

Una opción es que el comprador acepte la subrogación y, con ello, el pago de la deuda por abonar. Otra posibilidad es cancelar la hipoteca anticipadamente, para lo que es conveniente explorar con el banco las posibles comisiones, a las que se añadirán como gastos derivados de la compraventa los del notario y el Registro.

Como se ha podido comprobar, son muchos los trámites necesarios para vender un piso, por lo que consultar a un experto que te asesore sobre todos ellos puede agilizar la operación y velar por que esta se ejecute con todas las garantías.

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Estos precios son una media obtenida de 982 presupuestos solicitados en Certicalia.

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Si estás pensando en vender tu vivienda, probablemente te asuste pensar en todos los procesos que hay que llevar a cabo para hacerlo. En este post te ayudaremos a resolver las incógnitas que pueden surgir en los trámites para vender un piso de particular a particular.

Existen numerosas causas por las cuales puedes necesitar vender tu inmueble; un traslado laboral, la compra de otra vivienda más grande, la necesidad de deshacerte de una herencia…Sabemos que poner en venta tu vivienda puede traer consigo numerosas incógnitas, las más frecuentes pueden ser: cuánto tardaré en venderlo y a qué trámites para vender un piso de segunda mano tendré que enfrentarme.

Dada la era digital en la que estamos inmersos hoy en día, son muchos los portales online que te ayudan con tu propósito de venta si no quieres servirte de la ayuda de un agente externo. Desde Clicpiso, te vamos a dar las claves para que superes con éxito los trámites para vender un piso de particular a particular.

¿Cómo vender una casa de particular a particular?

Sabemos que vender tu casa no es una decisión sencilla, pues probablemente sea una de las propiedades con más valor que tengas en tu vida. Recuerdos, el sofá que compraste con tanto esfuerzo, el rincón que dejaste para colocar el árbol de navidad…Sin embargo, una vez tengas la decisión tomada, procederemos a contarte cómo vender un piso de particular a particular.

Pasos a seguir para la compraventa de viviendas entre particulares

Como comentábamos, una opción es que te sirvas de la ayuda de los expertos de una agencia inmobiliaria con el fin de hacer que los trámites para vender un piso de segunda mano sean mucho más sencillos, pero no olvides que el proceso de compraventa de viviendas entre particulares puedes hacerlo tú mismo. Los pasos a seguir para vender un piso entre particulares son los siguientes:

  1. El primero de los pasos a seguir para vender un piso entre particulares es determinar el precio de tu vivienda. Para ello, deberás ser consciente de algunos factores, tales como el geográfico (si está cerca de alguna parada de metro, centro médico o colegios…) y tener consciencia de cuál es el precio medio de las viviendas que están en esa misma zona.
  2. El segundo paso a tener en cuenta para saber cómo vender un piso de particular a particular, es determinar a través de qué medio vas a promocionar tu vivienda. Puedes hacerlo de manera offline, con los carteles “de toda la vida” o a través de los portales online, ya que hoy en día la mayoría de personas que intentan buscar una nueva vivienda o vender su piso de segunda mano a particulares, lo hace por esta vía.
  3. Tanto si lo haces de manera online u offline, otro de los pasos a seguir para vender un piso entre particulares es tomar fotografías de la mejor calidad posible a cada una de las habitaciones. Dado que las fotos serán la cara visible de nuestra operación, deberás esmerarte con éstas. Piensa que el comprador elegirá visitar una vivienda o pasar de ella según las fotografías que vea.
  4. En el caso en el que decidas realizar el proceso de compraventa de una vivienda entre particulares a través de los portales online, deberás tener en cuenta que aunque sean gratuitos, si quieres ser uno de los pisos con mayor número de visitas y organizar encuentros cuanto antes, tendrás que acabar comprando algún paquete de oferta que ofrezca el portal para ayudarte con la promoción.
  5. Uno de los factores que no debes olvidar en el proceso de compraventa de viviendas entre particulares, es tener el móvil encendido. En este periodo de tiempo, tendrás que estar disponible ante cualquier llamada de un posible comprador.
  6. Tómate tu tiempo para limpiar la casa y organizarla. Una vez que has conseguido que haya personas interesadas en tu vivienda, la clave definitiva en la venta de pisos de segunda mano entre particulares, va a ser cuando la visiten. Deberás dar la mejor impresión posible y ser amable en todo momento, incluso darles ideas de dónde y cómo pueden colocar los muebles y decorarla.
  7. Si ya has conseguido que una de las visitas se haya interesado en comprar, otro de los trámites que deberás superar para vender un piso de particular a particular es tener en regla todos los documentos necesarios que se piden a la hora de vender una casa:

  • Título de Propiedad: este documento respalda que tú eres el propietario del inmueble. Junto con tu DNI, nadie puede poner en duda la veracidad del documento expuesto.
  • Documento de Identidad: no podrás realizar ninguno de los trámites para vender un piso sin él. En España, el DNI en regla.
  • Nota Simple: deberás solicitar la Nota Simple en el Registro. Es un documento meramente informativo donde encontrarás datos sobre: finca registral (si tu vivienda es rústica o no, su extensión, su orientación…), titular del inmueble (el reconocimiento del propietario del inmueble, así como la manera en la que la ha adquirido), las cargas que tenga (si está sujeta a una hipoteca o no) y las limitaciones del mismo.
  • Certificado de deuda pendiente: es importante saber si el inmueble está libre de cargas hipotecarias o no y si así fuera resolver esta cuestión lo antes posible para no encontrarte problemas en la negociación con el posible comprador. En esta situación se pueden hacer dos cosas: que el comprador acepte el pago de la deuda que quede por pagar o cancelar tu hipoteca. Si tu casa estuviera libre de cargas, debería quedar reflejado en la Nota Simple.
  • Cédula de Habitabilidad: justifica que la vivienda es perfectamente habitable. En Madrid, este documento caduca a los quince años y deberás solicitarlo a la Comunidad de Madrid o al ayuntamiento del municipio de Madrid donde se encuentre ubicado el inmueble. La entrega de este documento puede durar en torno a un mes y puedes solicitarlo de manera presencial o bien por Internet, a través de la Web de la Comunidad de Madrid. Ten presente que este documento debe estar en vigor y deberá cumplir con los requisitos de la Orden establecida en 1.944, pero puede que por antigüedad de la casa no la tenga. Si fuera así, un técnico tendría que acudir a la casa para verificar que la vivienda cumple con lo establecido en la orden y poder solicitarlo. Si no fuera así, la casa deberá ser reformada para que los cumpla, ya que no es posible vender tu inmueble si no consigues esta cédula.
  • Gastos de Comunidad: para el comprador va a ser importante que tus gastos de comunidad estén al corriente de pago. Si no fuera así, también sería conveniente que supiera qué cosas quedan por pagar, qué deficiencias o derramas se ha hablado en la comunidad para solventar en otro momento… ya que si no al comprador le tocaría responsabilizarse de algo de lo que no era consciente. Este documento deberá estar firmado por el administrador con la aprobación del presidente de la comunidad.
  • Recibos de suministros del inmueble: estos recibos son necesarios para realizar el cambio de nombre de propietarios del piso/casa en cuestión.
  • Certificado energético: se ha convertido en uno de los trámites para vender un piso de segunda mano o nuevo más solicitado. Este es un requisito que se implantó relativamente hace poco tiempo, en junio de 2013. Se encarga de medir el nivel de C02 en relación con las dimensiones de la vivienda. Está determinada por letras de la A (menor consumo) a la G (menor eficiencia). Ten cuidado con este documento, pues si no lo tienes la multa varía de entre 300 y 6.000 euros.
  • IBI: se refiere al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este pago es anual, se realiza cada 1 de enero al ayuntamiento. Deberás solicitar, al menos, el último recibo pagado. Puede que incluso te pidan hasta los cinco últimos recibos. En el caso de que consigas vender tu vivienda antes de que se acabe el año, deberás pagar la parte proporcional a tus meses de estancia y cancelar el resto, dejando que el comprador pague el resto de la cuota anual.
  • Calificación Urbanística: este documento pone en conocimiento del comprador si la vivienda puede ser ampliada o no.
  • Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE): este documento es obligatorio para edificios de más de 45 años de antigüedad y deberán pasar la revisión cada 10 años. En este caso, un arquitecto o aparejador deberá ir a tu casa a verificar que la casa está en perfecto estado y, en el caso en el que haya deficiencias, las pondrá en conocimiento al ayuntamiento y a la propiedad. El estado de un edificio puede ir desde “sin deficiencias” a “muy grave”.

Una vez que tienes todos los documentos preparados y listos, habrás terminado con los trámites para vender un piso entre particulares y se procederá a realizar un contrato de arras con el futuro comprador. Posteriormente, se realizará la firma de la escritura pública de la casa ante notario.Este documento será importante a la hora de anotar la casa en el Registro de la Propiedad, ya que certificará de manera oficial el cambio de titularidad.

Como ves, son muchos y necesarios los trámites para vender un piso de particular a particular. Desde Clicpiso te ofrecemos otra opción mucho más sencilla. Te compramos tu casa en menos de siete días sin letra pequeña, sin comisiones y además te pagamos al instante. Olvídate del papeleo y de las gestiones derivadas de los trámites para vender un piso de segunda mano porque nos encargamos nosotros. Vender tu piso en un periodo de tiempo tan corto nunca fue tan fácil. Rápido, sencillo y transparente. ¡Y tú sólo limítate a disrutar!

Hipotecas y Embargos

Si tienes hipoteca en este momento deberás comunicar al banco que vas a vender la vivienda y unos días antes de la firma en notaría solicitar un certificado de deuda a la fecha del día de la firma, normalmente tiene coste.

Si tenías hipoteca y la terminaste de pagar, es importante saber si la has levantado en el registro de la propiedad, con la Nota simple del registro vas a saber exactamente como está la vivienda.

Si La hipoteca aparece todavía en la nota simple debes acudir al Banco con quien contrataste en su día y ver algunas de estas opciones, levantar una hipoteca del registro tiene coste, notario, registro de la propiedad, el certificado del banco y la gestoría si la utilizas:

1.-Solicitar el certificado de deuda cero, con el puedes acudir a vender al notario sin problema, de esta forma en el momento de la firma te retendrá la parte compradora o su banco la cantidad necesaria para hacer el trámite final de levantarla del registro, esta es la opción más sencilla y rápida.

2.- Pregunta a tu entidad financiera cuanto tardan en gestionar ellos el levantamiento de hipoteca, incluso si te ves capaz, ahorrarte una media de 150€ y darte varios paseos para hacer por ti mismo las gestiones necesarias.

Si hay embargos u otro tipo de anotaciones, aquí debes pedir asesoramiento, en nuestro Pack Legal va incluido.

Documentación de la Vivienda

¿Qué documentos necesito para vender la casa?

  • Certificado de eficiencia energética
  • Certificado de estar al corriente en el pago de la comunidad de propietarios
  • Ultimo recibo de contribución o IBI (Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles)
  • Documentación de Propiedad de la vivienda
  • Recibo Suministros de la Vivienda

El Certificado de Eficiencia Energética

Este documento pueden contratarlo a través de las muchas empresas de internet que ofrecen este tipo de servicio.

Certificado de la Comunidad de Propietarios

Está claro que solo lo necesitas si tu vivienda está dentro de una comunidad de propietarios.

En este caso únicamente hazte con los datos del administrador o del presidente ya que este certificado debe ser actual para el momento de la firma en notaría.

Recibo de Contribución o IBI

Debes buscar el original, si lo tienes domiciliado busca en tu banca online en la sección de correspondencia o bien acude a tu entidad financiera para un duplicado, normalmente este servicio lleva un pequeño coste asociado.

Si con la vivienda vendes la plaza de garaje o el trastero y estos no forman parte de la misma finca debes buscar el IBI correspondiente a cada uno de ellos.

Escritura de Propiedad

En función de cómo adquiriste la vivienda necesitas recopilar una serie de escrituras o documentos, escritura de compraventa, capitulaciones matrimoniales, declaración de herederos, etc.

Cada uno de los documentos que necesitas debes escanearlo en PDF y guardarlo, cuando vendas la vivienda únicamente tendrás que enviarlo al comprador y posteriormente al Notario por correo electrónico.

Ten a mano bien custodiados los originales para el día de la firma, ya que hay que llevarlos al Notario.

Recibo Suministros de la Vivienda

Para facilitar las gestiones busca el último recibo de suministros de la casa, luz, agua y gas para que a la firma pueda hacerse de forma rápida el cambio de titularidad.

El teléfono y la línea ADSL no suelen cambiarse de titularidad, en este caso puedes en algunos casos cambiarlo de domicilio o darlo de baja y contratar de nuevo en tu nueva casa.

Hacer atractiva tu casa

La palabra clave que nosotros utilizamos es Decorar para Vender-Home Staging

Preparar tu vivienda para la venta es algo que pocas inmobiliarias hacen a pesar de los elevados honorarios que suelen tener, si bien agiliza la venta de la vivienda y permite que el precio sea superior al de la media del mercado

¿Sabías que una gran parte del éxito de venta en una casa se centra en los primeros cinco minutos de la visita?

Creo que este punto es uno de los más importantes para tener verdadero éxito en la venta de tu piso y sacar el mejor precio posible.

¿Cuáles son los puntos importantes?

  • Arreglar desperfectos
  • Despersonalizar la vivienda
  • Decoración neutra
  • Sacar el mayor partido a las áreas más favorables de tu casa
  • Que todo esté ordenado y limpio.
  • Que la casa enamore a los compradores.

La experiencia nos dice que muchos compradores optan por una casa u otra en función de cómo se han sentido al visitarla, la luz, los olores, las sensaciones en la visita, algunos indican que “se han enamorado” de la vivienda.

Seguro que muchas veces has entrado en una vivienda y no te has sentido a gusto, algo te incomoda y estás deseando marcharte… ¿Eso es lo que quieres que sientan tus compradores?

Si has conseguido cuadrar una visita, hay que optar por la apuesta ganadora.

Cuando has decidido vender sin inmobiliaria, es porque no quieres pagar esa media de 15.000€ que cuestan este tipo de servicios, si bien por menos del 10% tienes toda la ayuda profesional que necesitas para vender entre particulares.

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Portales online

Siempre puedes optar por poner los carteles físicos en tu vivienda, sin embargo a día de hoy muchas personas prefieren no hacerlo ¿motivos?

  • Los que siempre llaman son los vecinos para saber más.
  • Un aviso a los amigos de lo ajeno y los okupas
  • Pierdes tu privacidad.

Está claro que internet llega a la mayoría de los posibles compradores, nada más cómodo que sentarte con tu pareja a chequear las fotos de los pisos que te gustan en las principales inmobiliarias online, si tu lo haces el futuro comprador da por supuesto que también.

¿Fotos? Por supuesto, el primer impacto que hay que dar a tus compradores es que elijan tu casa entre las muchas que hay a la venta, así que hay que cuidar expresamente este detalle.

Un buen anuncio, atractivo, redactado de forma positiva, con todos los detalles de forma clara y concisa, unido a un book de fotos profesionales solo tiene un nombre “Ganador”.

Este servicio puedes conseguirlo a un precio bastante bueno en muchos de los portales inmobiliarios, para el día fijado debes de tener bien preparada la vivienda para que esas fotos sean realmente tu gancho.

Elige los principales portales inmobiliarios, todos es una verdadera locura, en los que veas que puedes conseguir mejor resultado puedes hacer un pequeño gasto extra y promocionar tu anuncio, especialmente si hay muchas viviendas en tu zona.

Gestionar los Compradores

¿Alguien conoce mejor tu vivienda que tú mismo?

Eres el mejor agente de ventas, ajusta tu móvil, prepara el whatsapp y da a tus compradores las dos opciones.

Nosotros te facilitamos lo que se denomina un “Protocolo de Venta”, en él no solo te indicamos como recibir a los futuros compradores, sino también como debe estar preparada la vivienda para cada visita.

El recorrido por la vivienda debe llevar una estructura, una buena impresión primero, pasar rápido por las áreas delicadas, ofrecer consejos de cómo decorar, hacer que se vean viviendo allí y darle un broche final que no puedan olvidar.

Tip Feng Shui, entrega siempre algún documento al final con tus datos, de esta forma se llevarán algo en sus manos.

El Contrato de Arras

Este documento es muy importante, en ocasiones tendrás la suerte de que el comprador sabe hacerlo o tiene quien se lo puede redactar.

El contrato de compraventa o arras es un contrato legal que precede a la firma en notaria, en él se indican temas importantes como la señal que se va a recibir, las fechas de firma y entrega de la vivienda, el reparto de impuestos, etc.

Lo más importante es que sepas que estás firmando o bien encargues este detalle a un experto, para ello sino tienes conocimientos legales puedes acudir a un gestor quien por un coste bajo te facilitará un contrato redactado expresamente para la venta de tu vivienda.

La Notaría

Quien te indique que la notaría es un problema está realmente equivocado o bien quiere que tengas miedo de este paso.

  • Primero de todo, el notario suele elegirlo la parte compradora, especialmente si está gestionando una hipoteca.
  • En segundo lugar, lo único que tienes que hacer con la notaría en la mayor parte de los casos es enviar la documentación que te requieran y ellos se encargan de todo, el banco en muchos casos hace también de mediador.

El día de la firma, el Notario vela tanto por tus intereses como por los intereses del comprador, por lo que puedes estar tranquilo, sabe lo que hace.

Los Impuestos

Vender un inmueble en este país y en la mayoría de los que conozco no está libre de impuestos, siempre hay que hacer cuentas con la administración.

Por un lado está el tema de la declaración de la renta o IRPF, en este punto te va a dar igual tener inmobiliaria o no, ya que no se encargan del tema, para este delicado punto recurre a tu cita con Hacienda con un gestor o a la propia administración con tu documentación.

El paso que sí debes hacer en cuanto firmes la venta de tu vivienda es el pago de la plusvalía municipal.

Plusvalía Municipal

En la mayoría de los municipios entregando los documentos de propiedad y los de venta te calculan ellos la plusvalía y te dan el documento para realizar el pago, incluso lo puedes tramitar por correo electrónico en muchos de ellos.

Otra opción es que la gestoría que suele trabajar con la Notaría donde has firmado te gestione este trámite por un pequeño coste.

Cuando te digan lo que has de pagar, el saber si está calculado bien o mal es otra historia bien diferente, solo te queda creerte que lo han liquidado bien y hacer el pago, o bien acudir a un experto en este tipo de gestiones y que lo revise.

Vender un piso de particular a particular

Como puedes ver una buena parte de los trámites exigen de ti atención y sobre todo planificación, así como que te dejes ayudar y asesorar por expertos en cada uno de los temas, asumiendo por ello pequeños costes.

Te ofrecemos esas soluciones de forma sencilla, nuestro servicio de Feng Shui Home Staging para la venta de inmuebles te ayuda a realizar todos los pasos necesarios para que la venta de tu vivienda entre particulares sea un éxito.

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Documentos necesarios en la compraventa de viviendas de segunda mano. Quién aporta qué; precauciones a tomar por ambas partes.

Documentos que aporta el vendedor

– Certificado de eficiencia energética, necesario para anunciar la vivienda en venta; a entregar después al comprador.

– Certificado de deudas con la comunidad de propietarios (si existe comunidad). Debe estar firmado por el administrador y el presidente. El notario pedirá un original para la firma de la escritura. Muchas veces el administrador lo manda por email a quien lo solicita, sin la firma del presidente. Los notarios lo aceptan, pero suelen precisar en la escritura que el documento no cumple las formalidades que prevé la Ley de Propiedad Horizontal. Recuerde que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra (cuatro en Cataluña).

– Estatutos de la comunidad de propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto).

– Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.

– Últimos recibos pagados del IBI.

Qué debe buscar el comprador

– Pida una Nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: www.registradores.org.

– Consulte la información catastral en www.catastro.meh.es, a efectos de características materiales de la vivienda (antigüedad, superficie, uso de suelo, etc.).

– Consulte el valor fiscal del inmueble en la hacienda autonómica, para evitar sorpresas en el ITP.

– Copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas, y cuyo pago recaerá sobre el comprador. También conviene preguntar al portero o a otros vecinos.

– Copia de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.

– Solicite planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (muros de carga, bajantes, instalaciones, etc.).

El reparto de los gastos

Las partes pueden acordar el reparto de gastos que deseen. Si no hay pacto contrario, el reparto se hace del modo reflejado en la tabla:

GASTOS DE COMPRA DE VIVIENDA USADA

Comprador

Vendedor

Notario: los de la primera copia y los demás posteriores a la venta

Notario: gastos de otorgamiento de la escritura de venta

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

Gastos de cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)(1)

Plusvalía municipal

IBI del año de la compra, en proporción al número de días en que es ya propietario

IBI del año de la venta, en proporción al número de días en que ha sido propietario

(1)En vivienda nueva se paga IVA.

· Respecto de los gastos notariales, en la práctica es frecuente que se pacte su pago completo por cuenta del comprador. Recuerde que los socios de OCU pueden beneficiarse de descuentos en la minuta del notario.

· El pago del IBI del año de la venta será reclamado por el ayuntamiento al vendedor. Si no se ha pactado otra cosa, el vendedor tiene derecho a que el coste se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor, en función de la fecha de la venta.

Precaución y consejos

– En la venta de viviendas de segunda mano conviene indicar en el contrato y escritura que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”. Esto indica que el comprador ha visto el inmueble (debería examinarlo a fondo) y lo acepta tal y como está. En todo caso, el vendedor responde por vicios ocultos del inmueble durante un periodo de seis meses desde la venta. En zonas alejadas de núcleos urbanos se dan problemas con la conexión al suministro de agua corriente y al alcantarillado: extreme la precaución y solicite toda la información antes de comprar.

– Si la venta la realiza una empresa en el marco de su actividad económica y el comprador es un consumidor, la imposición al comprador de gastos que no le correspondan, mediante cláusulas que no han sido negociadas individualmente, puede considerarse nula por abusiva. Un caso frecuente es la imposición al comprador del pago de la plusvalía municipal. No la acepte. Recuerde: si al vender no hay ganancia, no debe pagar plusvalía.

– Si el comprador va a solicitar una hipoteca para la compra, los gastos le competen a él y sobre todo a la entidad prestamista.

¿Qué documentos podemos exigir al vendedor antes de comprar una vivienda?

13 septiembre 2018

La compra de una vivienda, probablemente, sea una de las decisiones más difíciles que se toma a lo largo de la vida.

Son muchos los puntos que hay que estudiar y tener claros para no tomar decisiones erróneas que al final puedan llevar a males mayores.

Una de las principales dudas que suele surgirle al comprador a la hora de realizar la adquisición, es si la propiedad tiene todos los aspectos en regla. Para evitar sorpresas posteriores, el interesado siempre debe pedir una serie de documentos al vendedor:

  • El certificado de eficiencia energética. Se trata de un documento que el vendedor debe aportar de forma obligatoria.
  • El recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que también será solicitado por el Notario.
  • La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Se debe comprobar que se han suscrito boletines con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua y gas).
  • Los últimos recibos de suministros del inmueble. Estos se pueden requerir para poder realizar los cambios de nombre.
  • Los planos de instalaciones y obras que se hayan realizado.
  • El certificado de gastos de la comunidad de propietarios. Se trata de un documento obligatorio que deberá emitir el secretario (normalmente el administrador) con el visto bueno del presidente, de que la vivienda está al corriente de pago, para acreditar que no se adeudan cantidades a la comunidad.

Ese certificado se deberá aportar en la notaría a la firma de la Escritura de Compraventa, salvo que expresamente el comprador decida exonerar de dicha obligación al vendedor. Esta decisión no es recomendable.

Hay que tener en cuenta que el piso está afecto al pago de los gastos de comunidad, es decir, que el comprador responde con la propia vivienda de los gastos adeudados hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Ampliándose a cuatro años si nos referimos a inmuebles situados en Cataluña.

  • Además, se puede exigir que el certificado incluya derramas aprobadas y pendientes de abonar, ya que según la Ley el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. O al menos que se especifique como una cláusula de la escritura si las hay o no y quien las asume para evitarse sorpresas.
  • Los Estatutos de la Comunidad de propietarios (aunque pueden estar inscritos en el Registro de la Propiedad)
  • Las normas de régimen interior de la comunidad
  • El Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE). Es recomendable solicitarlo, sobre todo, en edificios antiguos para comprobar si están en buenas condiciones o presentan deficiencias y están pendientes de realizar alguna obra de mantenimiento.

Todos los documentos mencionados anteriormente pueden y deben ser solicitados por parte del interesado al vendedor para realizar la compra de manera segura. Además, lo primero que habría que hacer, antes de nada, sería solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple de titularidad y cargas para comprobar que el vendedor es el único titular y si hay cargas, como hipotecas o embargos.

En caso de dudas o problemas con la compra de la vivienda, ahora por ser lector de Fotocasa, desde Legálitas ofrecemos la posibilidad de consultar gratuitamente a un abogado experto. Basta con preguntar por los problemas de la casa, la comunidad de vecinos, el contrato de alquiler, la compraventa de una vivienda, etcétera, realizando una consulta online GRATIS o llamando al teléfono 91 558 97 64.

Vivienda de segunda mano es aquella vivienda construida cuya titularidad ha pertenecido a una persona anterior distinta del promotor.

Antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado de compraventa de vivienda de segunda mano, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.

¿Qué debemos comprobar antes de firmar contrato de compra?

Antes defirmar un contrato de vivienda de segunda mano, debemos comprobar los siguientes documentos:

a).- Título de propiedad:

Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública, del que resultará si es propietario de la vivienda, así como cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma.

Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.

b).- Situación en el Registro de la Propiedad:

Es necesario acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar:

– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.

– Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.

En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

c).- Impuesto de Bienes Inmuebles:

Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.

Tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo, es decir, obligado al pago, quien resulte propietario del inmueble en la fecha en que se devengue el impuesto, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

d).- Cuotas de la comunidad de propietarios:

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.

Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

e).- Arrendamientos:

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.

Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que:

– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.

– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

f).- Cargas urbanísticas:

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

¿ Qué es la señal?

Entre el comprador y el vendedor es común que antes de firmar el contrato de compraventa se firme un contrato de señal. Este contrato estipula que el vendedor no venderá el inmueble a otra persona a cambio del pago por parte del comprador de una suma de dinero (esta suma es parte del precio de la vivienda). Además establece que si el comprador decide finalmente no comprar la vivienda perderá la totalidad de dicha suma y, por otro lado, si el vendedor decide no vender deberá entregar el doble de dicha suma. En el contrato de compraventa debe figurar el monto de la suma como una cantidad entregada a cuenta del precio o ser descontado del precio del inmueble.

Si el comprador necesita de un crédito para la compra de la vivienda, se debe firmar un documento de señal donde se condicione la compra a la concesión de préstamo.

¿Cuáles son los trámites posteriores a la compra de la vivienda?

a).- Presentación en el Registro de la Propiedad:

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad correspondiente una copia electrónica de la escritura de compraventa firmada, salvo renuncia expresa del comprador, para su presentación en dicho Registro. ( En cualquier caso, el pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.)

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.

La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.

b).- Pago de impuestos:

Al adquirirse una vivienda de segunda mano deberán abonarse los siguientes impuestos:

1.-Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Le corresponde pagar al vendedor.

2.-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3.-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, grava la suscripción, por ejemplo, de un documento notarial.

Una vez pagado el impuesto, se presentará la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Ante un mercado inmobiliario que, tras la crisis, ha recobrado dinamismo, muchas personas han decidido dar el paso y vender su propia casa: si el primer trimestre de este año fue el mejor desde 2007, con un aumento del número de compraventas de viviendas del 14,7% interanual, en los primeros seis meses de 2018 se alcanzaron las 262.231 operaciones, un 10,9% más que en 2017, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con unos precios que también suben con fuerza, alrededor de un 6% en el primer trimestre con respecto al mismo período del año pasado, es difícil resistir a la tentación de aprovechar la revalorización de los pisos. Una vez tomada la decisión de vender, sin embargo, el propietario debería preparar todos los documentos que le servirán para llevar a cabo con éxito la operación. Esta es la carpeta ideal del buen vendedor, según los expertos.

DNI

Como es lógico, los propietarios que quieran vender se identificarán a través de su documento nacional de identidad, original y en vigor.

Las escrituras

“Sirven para demostrar la propiedad del bien”, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzálvez. Este documento debe estar en manos del propietario desde que compra, aunque se puede adquirir un inmueble sin el original, “ya que lo que prevalece es la inscripción en el Registro de la propiedad”, dice Ricardo Gulias, director de la empresa de intermediación Tu Solución Hipotecaria. No obstante, muchos notarios la exigirán para proceder a anularla. “Al formalizar la compraventa, se entregará al nuevo propietario del inmueble”, asegura Emiliano Bermúdez, subdirector general del portal inmobiliario online Donpiso.

Certificado de la comunidad de propietarios

En él se indica si estamos al corriente de pagos y derramas o la deuda pendiente, que se restará del precio de venta, el día en que se realiza la operación. “Nos lo debe firmar el presidente de la comunidad de propietarios o el administrador de fincas que gestiona el edificio”, destaca Gulias. El administrador decide su coste.

Certificado de eficiencia energética

Emitido por los departamentos de Industria de cada Comunidad Autónoma tras la visita de un técnico, este documento hace constar “el nivel de dióxido de carbono en relación con las dimensiones de la vivienda y establece una calificación ordenada desde la letra A (menor consumo) hasta la G (menor eficiencia)”, explica Mercedes Blanco, socia directora de la agencia inmobiliaria Fincas Blanco. “Es obligatorio tenerlo incluso antes de la venta y cuesta alrededor de 90 euros”, señala Gulias. El certificado de eficiencia energética “es necesario también para publicar un anuncio en un portal inmobiliario”, detalla Bermúdez.

Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Al ser obligatorio para edificios de más de 45 años de antigüedad (con una revisión cada 10 años), un arquitecto o un arquitecto técnico deberá visitar la vivienda y comprobar que la casa se encuentra en buen estado. “En caso contrario, emitirá un informe desfavorable al Ayuntamiento y a la propiedad, calificándolo en una escala que va desde sin deficiencias hasta muy grave”, recalca Blanco. No obstante, “hay entidades que conceden a los compradores no pedirla y así no obligan a la parte vendedora a tenerla”, relata Gulias. Es una manera de obviar el hecho de que, a veces, los edificios no han pasado todavía la ITE porque sus comunidades de vecinos no tienen fondos y “la dificultad que tendría un solo vendedor para sacarla”.

“La expide el Ayuntamiento”, afirma Gonzalvez y, en palabras de Blanco, “acredita que la vivienda reúne todas las condiciones mínimas para que pueda ser habitada”. Es obligatoria solo en Cataluña y las islas Baleares, así como en las viviendas de obra nueva. ¿Su coste? “Unos 90 euros”, contesta Gulias. Si la cédula que se posee sigue en vigor, no es necesario realizar ninguna gestión.

Último recibo del IBI

Demostrará que hemos pagado este impuesto o indicará lo que queda pendiente. “El comprador deberá pagar la parte proporcional de lo que resta de año”, puntualiza Bermúdez. “Puede que incluso se soliciten al vendedor los cinco últimos recibos”, agrega Blanco. En cualquier caso, Gulias indica que se pedirán al Ayuntamiento.

Certificado de saldo pendiente de la hipoteca

En el caso de tener un préstamo hipotecario en vigor, este documento indicará la dirección en la que se ubica la vivienda, el número de finca registral y la cuenta en la que se debe abonar este crédito, para poderlo cancelar. En palabras de Gulias, “se obtiene en la entidad bancaria a la que hemos pedido la hipoteca, que nos puede cobrar hasta 100 euros”.

Certificado de saldo cero

Si la hipoteca está pagada pero todavía no se ha cancelado del registro, este documento servirá para probarlo. “Ocurre muchas veces, cuando el banco en el que suscribimos el préstamo ha desaparecido”, afirma Gulias. En este caso, nos dirigiremos a la entidad que lo absorbió. “Hay que hacerlo con tiempo”, aconseja este experto, “puesto que son expedientes que no se encuentran en los archivos informáticos, sino en los físicos, lo que retrasa su tramitación”.

Escritura de aceptación de la herencia

Será necesaria si la vivienda forma parte un legado. A ella se adjuntarán “los modelos de impuestos 600 y 650, para que se pueda comprobar que se han pagado los tributos o, en su caso, para retener las bonificaciones a las que se acogieron los herederos en su momento”, añade Gulias.

Último recibo de los suministros

“Es la forma de mostrar que la casa no tiene cargas pendientes”, afirma Gonzalvez.

Otros documentos a traer

Los mandamientos para el levantamiento de embargos o documentos de cancelación de cargas, en el caso de que la vivienda se encuentre en una de estas situaciones, completan la lista de papeles que el comprador incluirá en su carpeta.

A ellos, puede añadir los planos de la vivienda (“a veces son necesarios para que el nuevo propietario solicite una hipoteca”, dice Gonzálvez), los estatutos y las actas relevantes de la comunidad de vecinos.

“Hay que tener en cuenta que algunos de los documentos de los que hay que llevar el original el día de la firma deberán ser entregados previamente, aunque sea en copia o por email, para que se puedan hacer los medios de pago y, en su caso, las retenciones, así como para preparar la escritura de compraventa en la notaría”, agrega Gulias.

Y, si Gonzalvez recomienda hacer una tasación previa a la venta para saber el valor real de nuestra vivienda y ofrecer al comprador más seguridad, Gulias recuerda algo muy importante que hay que llevar el día de la firma y que muchos olvidan, “por increíble que parezca”: las llaves.

Entre los documentos que se presentan a la hora de firmar una compraventa, el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez, señala la nota simple, que se puede solicitar por internet o físicamente, en el Registro de la propiedad. “Es un documento que incluye la descripción de la finca, así como otros datos como el titular del inmueble, las cargas que tenga (por ejemplo, si está sujeta a una hipoteca o no) y sus limitaciones (por ejemplo, servidumbres)”, explica Blanco.

Sin embargo, “no tiene que llevarla el vendedor”, aclara Ricardo Gulias, director de la empresa de intermediación Tu Solución Hipotecaria. “La pide el comprador o la aporta la inmobiliaria. El notario pedirá la nota al registro días antes de la firma para comprobar la titularidad y las cargas que existan”, concluye.

[Checklist] ¿Qué documentos necesitas para vender una casa?

Si has tomado la difícil decisión y vas a dar el paso de vender una vivienda de tu propiedad, debes saber que puede llevarte algún tiempo preparar y recopilar todo lo necesario para el día de la firma. Para ayudarte con este costoso proceso, hemos preparado una guía con todos y cada uno de los documentos que necesitas para vender una casa. ADEMÁS, puedes antes descargarte gratuitamente esta CHECKLIST que recopila todos estos documentos y más que debes tener en cuenta para poder hacer efectiva la venta de tu casa. ¡Descárgatela GRATIS AQUÍ! ⇣ ⇣

En esta guía te detallamos todos los documentos y certificados imprescindibles para llevar a cabo la venta de una casa en territorio español, pero atención: algunas Comunidades Autónomas tienen competencias para exigir algún papel extra, como la cédula de habitabilidad o la tasación de la vivienda, que también hemos detallado en el último apartado de esta guía. Revisa la normativa exclusiva de tu Comunidad, prepara la carpeta y… ¡a vender!

📝 Documentos necesarios para vender una casa en España

Toma nota porque estos documentos son imprescindibles para poder vender una casa de acuerdo a la leyes españolas:

➻ Título de propiedad o Escritura de la Vivienda

Seguramente es el documento más valioso de todo propietario. Y es que aquí se cita el nombre de los titulares actuales de la vivienda que firmaron ante notario el día de la compra y que está inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar en el que se ubica el inmueble.

➻ Documento de Identidad

El documento. El imprescindible siempre y en cada caso. El documento de identidad es necesario para demostrar que la persona titular que aparece en las escrituras de la vivienda eres tú. ¡No te dejes el DNI en casa!

➻ Nota simple

El Registro de la Propiedad emite este documento en el que se detalla la información relevante sobre la vivienda. Es un documento meramente informativo en el que se identifica el tipo de inmueble, se detalla la titularidad y las cargas o gravámenes que posee.

➻ Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es obligado presentar el último recibo pagado del impuesto sobre bienes inmuebles. Este impuesto grava el hecho de tener una propiedad y hay que dejar claro que la vivienda está al corriente de este pago antes de proceder a su venta. Además, en este recibo aparece la Referencia Catastral de la vivienda necesaria para la redacción de la Escritura Pública del nuevo comprador.

➻ Certificado Comunidad de Propietarios

Ya hemos visto en el anterior punto que es obligado que el inmueble esté al corriente de pagos, por lo que si la vivienda forma parte de un edificio o comunidad, también necesitamos un certificado en el que se detalle que no hay ninguna cuota impagada. Para que el certificado tenga validez, deberá ir firmado por el administrador de la finca y el Presidente de la comunidad de vecinos.

➻ Hipoteca: Certificado de deuda Pendiente y cancelación Registral

Si la vivienda que vamos a vender está hipotecada, es obligado acudir al banco y solicitar el certificado de Deuda Pendiente en el que se detalla el importe que se debe en el momento de la transmisión. Si por el contrario la vivienda no cuenta con hipoteca, la nota simple especificará que está libre de cargas.

➻ Certificado de Eficiencia Energética

Este certificado incluye información objetiva sobre las características energéticas de la vivienda. Es un documento oficial redactado por un técnico y desde el año 2013 es obligado presentarlo antes de proceder a la venta del inmueble.

📝 Documentos necesarios para vender una casa según la Comunidad Autónoma

¿En qué Comunidad Autónoma se encuentra la vivienda que vas a vender? Ten esto muy en cuenta porque algunas Comunidades pueden exigir también algunos de los siguientes documentos:

➻ Cédula de habitabilidad

Es un certificado que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de higiene, salubridad y solidez y el espacio es apto para poder ser habitado. La cédula de habitabilidad caduca cada 15 años por lo que es importante revisar con anterioridad si la vivienda cuenta con el documento y está vigente porque en caso contrario deberemos contratar a un Arquitecto Técnico para que realice el estudio y dé validez a un nuevo certificado.

➻ Estatutos Comunidad de Propietarios

En este documento aparece información de interés sobre la comunidad de la que forma parte la vivienda en venta. Derramas aprobadas, normas, actas anteriores… Una información muy útil para el futuro comprador.

➻ Tasación de la Vivienda

En cualquier caso puede ser importante que un profesional tase la vivienda para que el precio de venta no tenga la influencia sentimental del vendedor ni del comprador y esté acorde con el mercado inmobiliario del momento. Aún así, algunas Comunidades Autónomas consideran este trámite obligado para dar vía verde a la firma y compra de una casa.

Y ahora que ya tienes claro cómo abordar la difícil tarea de vender una casa, estás preparado para empezar con la búsqueda de tu nuevo hogar. En Realia contamos con numerosas viviendas de obra nueva repartidas por las principales ciudades españolas. Todas ellas construidas con los más altos estándares de calidad, diseño y confort. ¡Descubre todas nuestras promociones!

Los papeles y documentos que necesitas sí o sí para vender tu piso

Vender una casa suele ser un proceso costoso, no sólo emocionalmente, sino también de tiempo y gestiones. Te resumimos, con ayuda de Foro Consultores, todos los datos necesarios para vender con éxito un inmueble.

  1. La escritura o título de propiedad de la vivienda y los datos que confirmen que eres el propietario.
  2. Cancelación registral de la hipoteca. Si está amortizada, basta con el documento que lo acredite. Si sigue vigente el pago del préstamo, hay que realizar la cancelación y sus gastos para que el nuevo comprador pueda inscribir la vivienda a su nombre. Esta operación se puede hacer en el mismo instante de la compraventa en notaría.
  3. Es necesario también el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y certificado que acredite estar al corriente de pago. En cuanto a este impuesto, el encargado de pagarlo será la persona que sea propietario de la vivienda a día 1 de enero del año. No obstante, el Tribunal Supremo establece que el vendedor tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada una de las partes haya disfrutado de la casa durante al año de devengo del impuesto.
  4. Pago de las cuotas de la Comunidad de Vecinos. El administrador del edificio, con el visto bueno del presidente, debe entregarte el certificado que acredite estar al corriente de pago.
  5. Las últimas facturas pagadas de los suministros de luz, gas, agua, etc.
  6. Los estatutos de la comunidad de propietarios también hay que llevarlos.
  7. El certificado de eficiencia energética. El certificado energético es obligatorio desde 2013. El vendedor debe aportar el certificado de eficiencia energética o una copia de éste, que se entregará al comprador. De no estar este trámite, el notario echará para atrás la operación de compraventa.
  8. Si el edificio ha pasado la ITE, es necesario presentar el certificado que lo acredite.
  9. Cédula de habitabilidad o de primera ocupación. Alguna Comunidad autónoma lo exige.
  10. La tasación. Tener una valoración ayuda para poner el piso a la venta a precio de mercado.

Cómo prepararse para comprar casa

Consejos para los que planean comprar casa por primera vez

Tenga claro que a usted no se le debe discriminar

Ya sea que usted obtenga una hipoteca por su cuenta o con otra persona, los prestamistas no pueden rehusarle crédito, cargarle cuotas o tasas de interes de más, ofrecerle términos desfavorables, ni desalentarle de que solicite un préstamo en base a su, entre otras razones:

  • raza
  • color
  • país de origen
  • sexo
  • estado civil
  • ser beneficiario de asistencia pública

Averigüe si existen programas de asistencia para las personas que compran casa por primera vez

Muchos estados y organizaciones locales ofrecen programas que ayudan a los compradores primerizos con el pago inicial o los costos de cierre. Para encontrar programas cerca de usted

  • pregúntele a un asesor de vivienda , o
  • llame al (800) 569-4287

Cuidado con los Contratos por escrituras (Contracts for Deed o Land Contracts)

A veces el vendedor de una casa le ofrece a un comprador financiarla directamente a través de un “contrato por escrituras” y no a través de un banco u otro prestamista. No importa cómo se llamen en inglés, esos métodos de financiar casas pueden ser más arriesgados que las hipotecas tradicionales porque no tienen las protecciones que las últimas proporcionan. Por ejemplo, aunque usted aparezca como el dueño de la casa en el contrato por escrituras, usted realmente no lo sería hasta hacer el último pago y cumplir con todos los requisitos y obligaciones del contrato.

Asumir el precio de una casa es, para algunos, impensable. Sin embargo, casi una década después de la explosión de la burbuja inmobiliaria en España y con la subida de los precios de los alquileres en los últimos años, hay personas que se empiezan a plantear la compra de una vivienda. Si es tu caso, desde deplace queremos guiarte sobre lo que vas a necesitar para conseguir una financiación amplia y segura en tu proceso de compra.

Índice del contenidos

¿De dónde proviene la vivienda?

En primer lugar, habrá que diferenciar de dónde proviene la vivienda, ya que, si proviene del mismo stock del banco, este sí suele financiar el 100% de su compra. Sin embargo, no todas las veces será así y tendremos que presentar más requisitos que confieran confianza a la entidad financiera.

Una vez que comienza el proceso de negociación, necesitarás presentar los datos de los solicitantes. Todos los datos que indiquen nivel de renta, cantidad neta que se percibe al año por sueldos entrantes en la familia, etc. Y, además, presentar una nota simple con la que el banco compruebe el estado de la propiedad y su titularidad. Por otro lado, el banco administrará un tasador para calcular el precio del inmueble por metro tasado. En la mayoría de los casos, el banco se compromete a financiar un 80% del total tasado como mucho, o un 100% del precio de la vivienda si este es menor que lo que ha tasado el profesional que ha enviado la entidad.

Si quieres conocer de manera sencilla toda la documentación necesaria para presentar en la solicitud de una hipoteca, te la resumimos en este documento.

Avalista o Hipotecante no deudor

Por este motivo, es fundamental tener ahorrado un 30% al menos de lo que crees que podría llegar a tasarte el banco. Un 20% para pagar el restante hasta llegar al total del 100% y un 10-15% para impuestos. Asimismo, existen dos tipos de figuras que podrían ayudarte a facilitar la financiación. Por un lado, sería un aval y si no llegaras a conseguir una persona que se pudiera comprometer de esta manera, conseguir un hipotecante no deudor.

La primera figura se compromete a hacerse cargo de la hipoteca si la persona que la pide no llega a pagar correctamente cada letra de la hipoteca. De esta forma, el banco tendría una garantía del cumplimiento económico. Sin embargo, en muchas ocasiones, cuando te dispones a comprar una vivienda, no consigues las personas que pueden actuar como aval.

Desde hace unos años, se ha ido formalizando la segunda figura de la que hablábamos antes, el hipotecante no deudor. Esta persona entraría en juego en el caso de que la persona que quiere comprar no tenga ahorros y no disponga del 20% suficiente para llegar al 100% de financiación. El hipotecante se comprometería a hipotecar el 20% de la casa que tenga en propiedad. Este tipo de compromiso no es un compromiso tan duro como el del aval, ya que no perdería la totalidad de la casa en caso de que el deudor no pueda afrontar los pagos.

De todas formas, la financiación al 100% de una casa hoy día es casi imposible, ya que, tras la crisis económica de los últimos años, los bancos han acortado mucho sus concesiones de préstamos para afrontar el pago de una vivienda. Pero sí, como hemos visto, con ayuda profesional, se pueden conseguir financiaciones de hasta el 80% o, en algunos casos, del 100%.

¿Qué factores debes tener en cuenta al momento de decidir comprar un inmueble con y sin financiación?

1. Presupuesto del que dispones

A la hora de comprar un piso o casa, debemos haber hecho un análisis de nuestra economía actual, saber cuánto dinero podemos aportar de nuestros ingresos actuales y si tenemos un ahorro que nos ayude a afrontar los gastos.

Es por eso que debemos evaluar si disponemos del dinero para realizar la compra del inmueble sin hipoteca de por medio o si accederemos a ella para cubrir este gasto mes a mes, considerando en este último punto el ahorro inicial requerido para poder acceder al préstamo hipotecario.

Una buena idea es usar los simuladores de préstamo para poder hacernos una idea de cómo será el pago de la hipoteca y a su vez podemos averiguar en conjunto con nuestro agente inmobiliario si los precios de la zona en la que estamos interesados están bajando o subiendo. De esa manera podremos realizar una mejor oferta y negociar llegado el momento.

2. Pagar al contado o acceder a un préstamo hipotecario

Una vez que contemplamos nuestra situación económica y nos decidimos por pagar en efectivo o acceder a un préstamo, debemos conocer a fondo cuáles son las ventajas de cada escenario e investigar las diferentes condiciones que brindan los bancos para poder seleccionar la que mejor nos convenga y de esta manera evitar una pérdida de dinero innecesaria.

El crédito hipotecario es el préstamo más ventajoso que vas a conseguir porque está garantizado contra un bien.

Y, en general, para acceder a él, los bancos suelen ofrecer hasta el 80% del valor de compraventa. Por eso, es importante considerar que debemos realizar un aporte mínimo del 20% del valor total del piso o casa. Eso sí, con asesoramiento profesional y negociando con el banco puedes llegar hasta el 100% del valor de compraventa. Si tienes ahorros y eres solvente es más fácil conseguirlo, pero en cualquier caso si quieres saber si puedes conseguir ese 100%, contáctanos.

También deberás consultar cuáles son los intereses que se aplicarán y saber que a mayor plazo, mayores intereses, aunque la cuota sea menor. Y es por esto último que remarcamos la importancia del ahorro y de que el pago que se requiera para la hipoteca no supere el 30% de tus ingresos mensuales.

3. Valor de tasación

Otro punto importante a tener en cuenta es el tipo de vivienda en el que te centraste a la hora de buscar el piso elegido. Si estás [email protected] en una vivienda completamente nueva, que no haya sido habitada, o en una de segunda mano, incluso a falta de remodelar.

Por supuesto que el precio del inmueble se asignará en relación, entre otras cosas, al estado de la misma. Te invitamos a evaluar las diferentes viviendas de las que disponemos en nuestra sección de propiedades en deplace, apuntarte las que más te interesen e incluso visitarlos, para de esa forma poder evaluar mejor, conociendo precios, condiciones, estado actual de la vivienda, etc.

El préstamo siempre va ligado al valor de tasación del piso que quieres comprar. De esta forma si quieres que te orientemos acerca de dicho valor de tasación podemos ayudarte. Por otro lado, en nuestra web encontrarás un sistema de valoración online muy útil a la hora de conocer un precio estimado de lo que costaría en el mercado la vivienda que queremos adquirir.

4. Hipoteca de tipo fijo o variable

Seguro que en el periodo mientras estás leyendo este artículo, hay mucha gente preguntándose lo mismo. Es decir, pagar todos los meses lo mismo o pagar una cuota referenciada al euríbor.

Si quieres ayuda por nuestra parte para conseguir la mejor financiación no dudes en contactarnos en [email protected] o en el 661777568. Gracias a nuestra experiencia podemos ayudarte a conseguir el 100% y solo cobraremos en caso de éxito 2.690€ + IVA.

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Tener una casa propia brinda el bienestar, protección y la sensación de seguridad, indispensable para cualquier ser humano. Sin embargo, cumplir con los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos requiere una estabilidad financiera con gran capacidad de compromiso. Aunque es una labor ardua, conviene evaluar las exigencias y determinar hasta qué punto puedes cumplir con la normativa vigente.

¿Cómo tramitar el proceso para adquirir vivienda en los Estados Unidos?

Si ha llegado el momento de invertir en una casa en el territorio americano, lo primero que debes hacer, es decidir el costo de la misma. Aunque, podrías calificar para la casa de tus sueños, las cuotas y mensualidades pudieran estar por encima del presupuesto familiar. Además, cada estado posee normas y leyes que pueden variar entre sí.

Otros aspectos que debes tomar en cuenta al realizar este proceso son:

  • Buscar un agente inmobiliario (broker) con licencia para laborar en los Estados Unidos. Este suministrará la información necesaria de acuerdo a los requisitos para comprar una casa.
  • En caso de ser necesario busque financiamiento seguro y accesible, que se adapte a las necesidades y preferencias.
  • Compare los precios del área dónde quieres vivir. Elige una de las diversas casas disponibles.
  • Inspecciona la casa y asegúrate de que cumpla con lo estipulado para la venta. Asegúrate de incluir una cláusula que indique que su compra u oferta está sujeta al informe favorable de la inspección de la propiedad por parte de un inspector licenciado.
  • Evalue sus necesidades, cercanía del tranporte público, escuela pública, centro médico, etc…
  • Realiza el avalúo y gestiona el seguro de título.
  • Lleva la documentación reglamentaria y espera hasta el cierre de la transacción.

Cabe destacar que, debes incluir los impuestos que generan la compra de una vivienda. Se recomienda consultar con un abogado fiscal que comprenda la normativa del estado donde se realiza la compra. Recuerda también, que los costos pueden variar según el tipo de vivienda que elijas, así como la zona donde se encuentre.

Requisitos para adquirir una casa en los Estados Unidos

En cualquier parte del mundo donde te encuentres, necesitarás cumplir con las leyes de cada lugar para adquirir tu vivienda. Lo ideal es investigar minuciosamente el mercado y determinar las mejores ofertas. Los requisitos para adquirir una casa en Estados Unidos más comunes pueden ser:

  • Poseer un estatus legal dentro de los Estados Unidos. Presentar documento de identidad.
  • Tener los papeles en regla, principalmente la visa.
  • Contar con un excelente historial crediticio en el país, ingresos y cuentas bancarias.
  • Tener disponible el 30% o 40 % del valor de la vivienda como pago inicial.
  • Estados de cuenta, referencias bancarias y crediticias.
  • Número de seguro social, constancias de declaración de impuestos, forma W2 y prueba de que te encuentras laborando actualmente.
  • Balance personal, estados de cuenta bancario de los últimos seis meses, constancia de residencia en los últimos dos años.

Recuerda que, cada estado e instituciones crediticias poseen regulaciones diferentes, por lo que conviene investigar en profundidad los beneficios de cada uno. Además, al realizar la estimación de pago debes incluir los seguros contra inundación, contra terceros, condominios, mantenimiento y derechos de frente.

Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos si eres extranjero

Si has emigrado a los Estados Unidos o simplemente deseas invertir en una casa en territorio americano, puedes contar con esta posibilidad. Sólo debes tener presente que es una tarea ardua y demanda tiempo, esfuerzo y organización. También, si buscas financiamiento, los bancos podrían solicitar unas garantías extras para disfrutar del crédito.

Los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos si eres extranjero, son:

  • Tener un estatus migratorio legal, incluso puedes tener visa de turista. De esta forma, puedes tener una vivienda para vacacionar.
  • Pasaporte vigente como documento de identificación. La copia de este debe acompañar el visado.
  • El ciudadano extranjero debe presentar una constancia expedida por un organismo público que indique sus datos. En esta debe ir nombre, dirección, número de identificación, números de teléfonos, la actividad a la que se dedica y ganancias netas indicadas en dólares.
  • En casos de trabajos dependientes, deberás mostrar un acta que demuestre cargo, antigüedad, nivel de la empresa y ganancias netas expresadas en dólares.
  • Declaración del origen de los fondos que se usarán como garantía del crédito. Este documento estará avalado por los estados de cuenta o balances bancarios de los últimos meses.
  • En ocasiones, se puede solicitar una carta de recomendación emitida por un banco del país de origen del solicitante.

Para realizar este tipo de trámite, conviene comunicarse con un agente inmobiliario que se dedique a la venta de viviendas. Ten presente que, todo negocio genera un beneficio, por lo que habrá que pagar ciertos impuestos al estado.

La compra de una vivienda en los Estados Unidos no afecta ni beneficia algún trámite de residencia en el país.

Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos si estas ilegal

Si estas en condición de ilegal, también puedes obtener una casa en los Estados Unidos. Para ello, debes poseer un número de identificación de contribuyente individual y demostrar que pagas los impuestos. En este segmento se incluyen a trabajadores temporales, visitantes, residentes no legales. Es un proceso lento y relativamente costoso, alguno de los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos si estás ilegal son:

  • Documentos con el que se pueda demostrar los ingresos o cuenta bancaria.
  • Demostrar constancia en los pagos de otros servicios a través de referencias crediticias en los últimos dos años.
  • ITIN o número de identificación de contribuyente individual. Este es un número de 9 dígitos emitido para propósitos fiscales.
  • Constancia de residencia en los Estados Unidos, superior a los dos años.

Es digno mencionar que, en el caso de los inmigrantes ilegales, al no contar con un seguro gubernamental, optan por tasas de intereses muy elevadas.

También, se pide una prima o inicial, que en la mayoría de los casos suele ser inalcanzable para las personas.

Sin embargo, ha habido casos donde es posible concertar tasas de intereses favorables y al alcance del individuo. Visita el siguiente enlace, donde podrás conseguir más información. https://gobierno.usa.gov/comprar-y-vender-una-vivienda.

Ayudas del Gobierno para comprar una casa en USA

Existen varias ayudas que facilita el gobierno de los EEUU para poder adquirir vivienda en USA por primera vez.

Los programas de ayuda son los siguientes:

Préstamos Hipotecarios FHA

Se conoce al programa que maneja la Administración Federal de Vivienda (FHA) y que facilita el crédito hipotecario en el caso de compra de su primera vivienda en cada estado. Es el proceso más asequible, ya que el préstamo se concede a través de instituciones financieras a compradores que:

  • No tienen un buen historial crediticio.
  • No disponen de más del 3,5% de la cuota inicial.
  • No pueden calificar a una hipoteca tradicional.

LA FHA no otorga directamente dichos préstamos a los solicitantes. Concede un seguro hipotecario a los prestamistas autorizados por la FHA para protegerlos, en caso de que el propietario de la vivienda no cumpla con los pagos que debe de hacer del préstamo.

Puede buscar prestamistas autorizados por la FHA en el siguiente enlace.

Viviendas HUD

El programa de préstamos FHA es administrado por la HUD. Cuando una persona no puede hacer frente al pago de una hipoteca asegurada FHA, HUD pasa a ser el propietario de la vivienda.

Podrá comprar una casa HUD (REO) dependiendo de su puntuación de crédito, su capacidad para que le otorguen una hipoteca y de la cantidad de dinero que tenga para el depósito inicial. También puede optar a una vivienda HUD si tiene una hipoteca asegurada con FHA.

Más información sobre las casas HUD, en inglés.

Conozca las viviendas HUD disponibles en su estado, en la web oficial de HUDHomestore.

Vales de elección de vivienda

El programa de vales de elección de vivienda trata de apoyar a personas mayores, discapacitados y familias con bajos ingresos a comprar una vivienda de calidad en el ámbito privado.

El beneficiario de este tipo de ayuda puede elegir entre viviendas unifamiliares, casas en la ciudad, apartamentos, etc… siempre que cumpla con los requisitos del programa. Los requisitos son establecidos por la PHA.

En general, el ingreso familiar no puede exceder el 50% de los ingresos medios del condado o área metropolitana dónde la familia desee elegir la vivienda.

En el proceso de solicitud de datos, la PHA recopilará información sobre bienes, ingresos y miembros de la unidad familiar.

Si la PHA determina que la persona beneficiaria del programa reúne los requisitos, pondrá su nombre en lista de espera, o bien, le asistirá de inmediato emitiéndole el vale de vivienda.

Más información sobre los vales de vivienda, aquí.

Préstamos hipotecarios para veteranos

Dirigido a los propietarios que desean negociar el valor neto de sus viviendas por dinero en efectivo. Estos préstamos pueden ser usados para pagar una deuda, hacer reformas o pagar los derechos de retención. Las personas que pueden acceder a estos préstamos son: Veteranos o miembros del servicio activo elegible, miembros actuales de la Reserva y la guardia (una vez que han prestado 6 años de servicio en reserva), algunos cónyuges sobrevivientes.

Programa para residentes rurales

Para ser elegible, para este programa, la vivienda deberá de estar situada en un área rural que sea elegible. Los beneficiarios deben de contar con unos ingresos bajos o moderados. Este préstamo se paga durante 33 años o 38 años en el caso de que los solicitantes tengan un ingreso anual no superior al 60% del ingreso medio del área rural dónde se encuentra la propiedad.

Programas estatales

Estos programas, opciones y sus requisitos varían según el estado o gobierno local. Puede consultar los programas existentes actualmente, correspondientes a su estado, aquí.

¿Dónde puedo obtener ayuda adicional?

Puede llamar al teléfono gratuito del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, 1-800-569-4287 (presione el número 2 de su teclado telefónico, para ser atendido en español). Llamando a este teléfono podrá recibir asesoría para su estado.

En resumen, obtener una casa es los Estados Unidos puede ser un proceso lento, costoso que demanda gran tiempo y esfuerzo. Sin embargo, puedes correr con suerte y encontrar la vivienda que se adapte a tus gustos y objetivos. Solo recuerda, tener al día los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos y no desaprovechar la oportunidad.

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¿Qué pasa si no tengo escritura de mi casa y quiero venderla?

¿Cuántas veces me habrán preguntado qué consecuencias puede conllevar no tener escritura (título de propiedad) de la casa? En muchos casos, puede que hayan pasado generaciones enteras sin disponer de ella. Esta situación, aunque relativamente frecuente (si bien es cierto que cada vez menos), no es la más aconsejable y es conveniente utilizar y aprovechar las ventajas del sistema, donde la máxima protección se alcanza con la escritura inscrita en el Registro.

A día de hoy, a nadie le resulta fiable comprar un bien a una persona que no tiene escritura de una propiedad. En los pueblos se relativiza más, pues suele conocerse a quién ha pertenecido durante años un determinado bien. Pero ¿se puede vender sin que el vendedor disponga de escritura de propiedad? Sí, si se hace constar el título (compra en documento privado, herencia sin formalizar…), se describe el bien en la escritura de compraventa con base en la certificación catastral y se vende a quien corresponda. De todos modos, no está garantizado que quien vende sea el verdadero dueño, por lo que, en caso de controversia, habrá que acudir a los tribunales.

Para tener más garantías, ¿cómo se escritura la propiedad del vendedor? Podríamos diferenciar varios supuestos:

  1. Que no tengamos documento alguno, bien por haber heredado el inmueble y no disponer de título público, bien porque no se documentó el contrato por el que se adquirió. En estos casos, de ser posible, debería formalizarse la herencia y adjudicar la propiedad al vendedor, o bien formalizarse la venta al vendedor si viven los otorgantes o causahabientes y acceden a ello. De este modo tendríamos escritura de propiedad del vendedor y el comprador podría inscribir si media un año entre la formalización de aquella y ésta (en caso de herencia se computa el año desde la fecha de la muerte del causante). Ahora bien, quien inscribe por primera vez en virtud del doble título (dos escrituras) no queda protegido frente a un posible verdadero dueño que así lo acredite (distinto del vendedor) hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inscripción.
  2. Que no tengamos documento alguno y no podamos escriturar la propiedad del vendedor. En estos casos se puede vender directamente en escritura pública, teniendo catastrado el inmueble a nombre del vendedor, y lograr la inscripción con el Expediente de Dominio a efectos de inmatriculación, que se tramita en la notaría del lugar donde radique la finca, o en una notaría de un distrito colindante. En este caso, se trata de acreditar que el vendedor adquirió la finca con más de un año de antelación a la fecha de la escritura pública de compraventa. El inconveniente de este procedimiento es que este expediente liquida como una nueva compraventa, salvo que se acredite haber satisfecho el impuesto, la exención o la no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el expediente. La ventaja frente a la inscripción en virtud del doble título es que no se produce la suspensión de la fe pública registral durante los dos años que indiqué anteriormente.
  3. Puede que el comprador exija del vendedor tener la propiedad inscrita, en estos casos, habrá que “recrear” (como dice mi compañero José Carmelo Llopis aquí) ese título que falta y tramitar un expediente de dominio a efectos de inmatriculación, de tal modo que el comprador adquiere de un vendedor que tiene inscrito su derecho y, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, será mantenido en su adquisición aunque se anule o resuelva el derecho del transmitente en virtud de causas que no consten en el Registro.

Para tu caso concreto, te aconsejo que acudas al notario quien os podrá asesorar según las circunstancias.

  1. Fotocopia del Boleto de Compra-Venta, convenio de donación y sus cesiones (en caso de existir). Si no lo tenés, podés adquirirlo en una librería.
  2. Formulario con los datos personales de vendedores/as y/o apoderados/as. ( Formulario 1*) o ( Formulario 5*).
  3. Formulario de autorización del vendedor/a y/o apoderado para escriturar de acuerdo a lo establecido por la Ley 10.830. ( Formulario 2*).
  4. Formulario con los datos personales de compradores y/o apoderados/as.( Formulario 3*) o ( Formulario 5*).
  5. Declaración Jurada de Vivienda Única y Ocupación Permanente( Formulario 4*)
  6. Fotocopia de los D.N.I de compradores/as, vendedores/as y apoderados/as.
  7. CUIT/CUIL/CDI según corresponda del comprador/a, vendedor/a y apoderado/a.
  8. Justificación de tu estado civil, acompañando:
    1. Si sos viudo/a, copia certificada o partida de defunción.
    2. Si sos divorciado/a, testimonio de la sentencia judicial.
    3. Si sos casado/a, copia del certificado o partida de matrimonio.
    4. Si tenés unión convivencial, copia con la inscripción en el Registro de las Personas.
  9. Fotocopia de la escritura anterior (la que está a nombre del vendedor/a o su original).
  10. Certificado de cancelación de deuda expedido por el vendedor/a (en caso de corresponder).
  11. Si el inmueble se ha originado por subdivisión posterior al título de propiedad, presentá una copia del plano.
  12. Si para efectuar la escritura traslativa de dominio el bien se debe afectar primero a propiedad horizontal, tenés que incluir:
    1. Plano de Propiedad Horizontal entelado.
    2. Planillas de coeficientes.
  13. Fotocopia de un impuesto de ARBA o constancia de valuación fiscal.
  14. Para poder escriturar, la valuación fiscal de la vivienda tiene que ser igual o menor que $1.300.000 y la del terreno igual o menor que $ 650.000.

Beneficios (dentro de requisitos para escriturar)

  • Gratuidad en el trámite.
  • Seguridad Jurídica que garantiza un Título Perfecto.
  • Condonación del Impuesto Inmobiliario.
  • Exención de Sellos y Tasa Retributiva de Servicios.
  • Tasas Municipales: La condonación de este impuesto depende de que cada Municipio dicte una Ordenanza al respecto. No obstante, la Escribanía General de Gobierno, no se encuentra obligada de percibir el pago de la deuda que por dicho impuesto existiere al momento de la escrituración, lo cual no implica que la misma desaparezca.

Conoce los Requisitos para escriturar un terreno en Argentina, si estas adquiriendo un terreno, bien sea por una operación de compra venta, una donación o herencia, o por cesión de derechos, es muy importante estar al tanto de este trámite.

Y aunque lo mejor es asesorarse y contar con los servicios de un escribano público, no está de más, conocer los Requisitos para escriturar un terreno en Argentina, la documentación que será solicitada para el correcto proceso de la escritura, que garantizará el dominio de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para escriturar un terreno?

La escritura de una propiedad, entiéndase, vivienda o terreno, es un paso muy importante en el proceso de compra venta. La escrituración es un acto oficial, realizado ante un Escribano Público, con el fin de formalizar el dominio de una propiedad.

Este proceso da la garantía de la propiedad del inmueble. Se requieren los servicios de un escribano para que se haga el análisis y verificación correcta de la documentación necesaria para la escritura. Cubriendo todos los aspectos jurídicos, registrales e impositivos, y se completen los requisitos que los organismos públicos exigen.

Entre estos:

  • El título de propiedad
  • La confirmación que el terreno no presenta deudas
  • El pago de los tributos

¿Se puede escriturar un terreno sin papeles?

Es posible que al realizar la compra de una propiedad, nos encontremos con la situación irregular, que el bien, en este caso el terreno, no tenga escrituras.

Obviamente, a la falta de esta, tampoco debe existir la respectiva inscripción en la unidad de Registro de Propiedad.

La situación regular, debe ser, la existencia de una escritura de trasmisión de dominio y la inscripción oportuna ante el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, aun con la inexistencia de los documentos de propiedad, se puede realizar una escritura.

El paso principal e indispensable es la consulta previa en el Registro de la Propiedad, para confirmar la existencia o no de una inscripción, a nombre de alguien que figure como propietario.

En caso de no existir documentación alguna, el procedimiento para inmatricular por vez primera un terreno, va a ser con alguna de las siguientes opciones:

  • Con un doble título notarial, corresponde a una escritura de herencia a favor del vendedor y un documento de compraventa
  • Mediante un Acta de Notoriedad , está es redactada por un Notario, donde certifica que se hallaron evidencias y pruebas que comprueban que el propietario es quien dice ser, adicional un título válido de compraventa.
  • Y la forma más segura jurídicamente, es con un Expediente de Dominio. Este documento es concedido por un Juez, cumpliendo con el procedimiento y las condiciones dispuestas en el artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Documentos necesarios para escriturar

Para llevar a cabo la escritura se requiere:

  1. Copia de los documentos de identidad de compradores, vendedores y los apoderados, si aplica.
  2. Copia del Contrato o boleto de compra venta, o de donación o de cesión de derecho.
  3. Los datos personales de los compradores y de los vendedores. También de los apoderados, en caso de aplicar, en el formulario
  4. El formulario con la autorización de la persona que vende, de acuerdo con las disposiciones de la Ley 10830.
  5. Los números de CUIT, CUIL o CDI de compradores, vendedores y los apoderados, si aplica, según corresponda.
  6. Comprobante que certifique el estado civil (casado, conviviente, divorciado, viudo).
  7. Copia de la anterior escritura, es decir, la que está a nombre del propietario que vende.
  8. Comprobante que certifique la cancelación de deuda emitida por el que vende, en caso de aplicar.
  9. En caso que el terreno provenga de una subdivisión, después de emitido el título de propiedad, presentar una copia del plano original.
  10. Copia de la constancia de valuación fiscal, teniendo en cuenta los parámetros establecidos para poder escriturar, en este caso, de los terrenos.

Como se realiza la escritura de un terreno

Una vez que se han reunido las condiciones y documentos necesarios, se debe elegir un escribano, el analizará la documentación y establecerá los gastos referentes a los tributos o impuestos obligatorios a pagar, según las normas vigentes.

La sugerencia es que solicite los servicios del escribano para todos los pasos previos a la escrituración. Este profesional podrá garantizarle que está cumpliendo con la ley y el resultado le permitirá estar tranquilo y disfrutar de su propiedad.

Costo de escriturar un terreno

Cada acto de escrituración de terreno, o de una propiedad, es realmente única, de allí que es muy difícil dar un costo general o estándar sobre esta operación.

Existen elementos que inciden en este costo, por nombrar algunos, podemos empezar por el valor del terreno, si las personas involucradas en la escritura son físicas o jurídicas, también la ubicación del mismo, si por la naturaleza de la operación puede estar gravada o estar exenta de distintos impuestos que modifican el costo de la escritura.

Para poder tener un costo preciso de la escrituración, debe haber una consulta con el escribano y realizar un análisis detallado de la operación, para que con su apoyo se pueda llegar a un presupuesto exacto de la escritura, donde se incluyan los impuestos y sus honorarios

La persona que compra el terreno debe calcular un 2% de los honorarios del escribano, más un 0.4% de los aportes a la Caja de Escribanos, tomando como base el valor total de la propiedad.

También se deben incluir los costos del certificado catastral, aproximadamente unos $900, además de las tasas municipales de unos 2 mil pesos, el impuesto a los Sellos de 1.25%, calculados en base al total del valor del terreno, y la inscripción en el Registro de la Propiedad, que aproximadamente es de $4.500.

Tome en cuenta, que estos calculos son referenciales, en el momento que vaya a realizar la escrituración pueden haber cambiado.

¿Cuánto es el mínimo de metros para subdividir un terreno?

La subdivisión de un terreno, como la frase lo indica, es la división de un terreno en dos o más lotes con una dimensión menor al de origen.

Para poder subdividir la tierra, se deben considerar varios elementos, fundamentales para un correcto proceso:

  • Identificar la jurisdicción donde está localizado el terreno
  • La declaración de voluntad del titular de dominio
  • La oficialidad de la voluntad del titular según la ley y la normativa vigente con alcance general, provincial, municipal y local.

Cuando nos referimos a la normativa, es la correspondiente y con alcance, sobre la zona en la que se encuentra el terreno. De allí que cada región, cuente con una resolución, u ordenanza en el tema, con diferentes disposiciones para la cantidad de metros mínima para la subdivisión.

Estas resoluciones u ordenanzas, son establecidas previo análisis de los suelos y planeamiento ambiental, tomando en consideración las necesidades humanas y las fortalezas de cada provincia. En pro del beneficio de la comunidad y el mantenimiento del ambiente.

Una vez que se conoce la legislación particular de cada zona, y es factible la subdivisión, se identifica el tipo de predio entre urbano o rural.

Es entonces, que se debe verificar cuál es la superficie predial mínima, es decir el mínimo tamaño en que puede subdividirse un terreno.

El proceso de subdivisión del terreno finaliza con el registro del plano de mensura que debe ser realizado por un profesional en ingeniería agrimensora.

En resumen, es obligatorio, realizar la verificación de las normativas vigentes en cada zona para cumplir con el tamaño mínimo para subdividir el terreno. Una incorrecta subdivisión pudiese generar contratiempos con catastro.

Deseamos que los datos aportados le sean de utilidad para garantizar el dominio de su terreno con la escrituración. ¡Éxito!

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