Tecnocasa via julia

Devolucion de la reserva de un piso y el contrato de arras

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El día 23 de mayo hicimos la reserva de un piso en la inmoviliaria tecnocasa de vis julia y la agencia Kiron. Me pidieron 1000€ de reserva el cual abone haciendo una transferencia, luego me pidieron 6,000€ en concepto de arras, lo cual era mentira ya que usaron ese dinero para registrar la herencia del vendedor el cual no tenia ni un duro y le urgia vender el piso, la gestion ha sido lenta por parte de ellos, yo enviaba toda l documentacion que me solicitaban el mismo dia, tardaron casi dos meses en que el tasador tasara el piso, cosa que hizo que el vendedor y yo nos pusieramos nerviosos, cuando ya estaba casi todo listo para firmar el banco nos dice que mi pareja tiene una deuda y no se puede gestionar la hipoteca, cuando al principio el banco solicito el cirbe de mi pareja y mia y no habia deuda alguna, pues para no hecharme para atras y perder el dinero ya pagado a Tecnocasa propuse comprar la vivienda con mi madre el mismo dia que el banco me llamo para decirme que mi pareja tenia deuda y no me daban la hipoteca ( solicitamos a posteriori un informe del afnec y mi pareja no tiene deuda), en fin, aparte que cada vez que iba a la oficina me volvian a hacer numeros y el importe mensual subia mas y más a lo pactado el primer dia. ese mismo dia envie toda la documentacion de mi madre para proseguir con la compra de este dichoso piso, pues hoy dia 6 de septiembre me comentan que hay problemas…. no se si todo esto es para que yo me heche para atras y quedarse tecnocasa con mis 7 mil euros?, porque no entiendo nada. gracias a su mala información ha ocurrido todo esto. El dia 26 de septiembre harta de esperar llame a Kiron que es quien lleva el tema de la hipoteca y me comunica que no me aceptan la hipoteca, hable luego con Abel de Tecnocasa y se niega a devolverme los 7 mil que di de entrada. Achaca que la culpa la tiene Kiron y asi se pasan la pelota. Como cliente me siento estafada, engañada, siento que me han tomado el pelo y no quiero perder los 7 mil euros que tuve que pedir un prestamo para darselo a Tecnocasa. Esta gente juega con los sueño de las personas y estafan de cualquier manera.

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los 7 mil euros ya que ellos me me aconsejaron pedir un préstamo al banco. Y ahora estoy con esa deuda

Está en ese momento, en que ha encontrado “la casa” ¿Correcto?

No en vano ha tecleado en el buscador de su navegador por internet “arras, señal o reserva, ¿qué es mejor?”.

Su vendedor le ha dicho “pues decídanse, me llaman y vamos firmando algo, para reservarlo”. Pero, ¿Que es ese algo del que habla su vendedor?

La de invertir en un inmueble, vivienda o local, es una decisión muy importante por el esfuerzo que implica. Normalmente todo el mundo tiene claro que hay que entregar un importe a modo de adelanto.

Sin embargo, en general se desconoce cuáles son los derechos que se obtienen y sobre todo las obligaciones que se asumen con esa entrega.

En primer lugar, hay que tener claro que buscar la información en internet, suele llevar, más bien, a la desinformación.

Existen on-line, multitud de modelos de contratos relacionados con la compraventa de inmuebles. Pero para encontrar el que mejor proteja sus intereses, deberá contactar un abogado, que encuentre una solución personalizada a su inversión.

Tampoco, si es usted comprador, debería conformarse con el asesoramiento que le facilite la agencia inmobiliaria. El cliente de la inmobiliaria es el vendedor, y en líneas generales, son esos derechos los que la agencia tiende a proteger.

Contrato de Reserva de Vivienda

Mediante la reserva de vivienda el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio pactado para la venta. Por su parte el vendedor, se compromete a la entrega. Ambas partes ya han acordado la compraventa.

Habitualmente, estos contratos son propuestos por constructores o inmobiliarias, que buscan venta directa, sin oportunidad de que el comprador desista del contrato.

La realidad es que las reservas de vivienda, constituyen verdaderas compra-ventas. Conllevan la obligación de vender al vendedor y la de comprar al comprador.

Esta obligación de compra-venta funciona también en viviendas aún no construidas o en fase de construcción. El vendedor se obliga a finalizar la construcción con una serie de características técnicas y de habitabilidad. El comprador, al pago del precio acordado, generalmente sometido a diversas entregas.

Por tanto, desde el momento en que se firma documento de “reserva”, se asumen las obligaciones de una compraventa. Si no tiene financiación, o tiene dudas, no firme una “reserva”, porque implica la compra y no hay vuelta atrás.

Arras

Respecto de las arras, comenzaremos explicando que no son un contrato, sino un pacto.

Se trata de “un vínculo” de entregar una cosa al otro contratante.

Busca, por tanto, asegurar el cumplimiento de una obligación, entre la parte que entregó y la que recibió.

Su regulación legal es escasa, contempladas en un único artículo del código civil, dentro del capitulo de compraventas en general.

Existen tres tipos de arras, confirmatorias, penales y penitenciales, y optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones:

Arras confirmatorias:

En primer lugar, atendemos las arras confirmatorias, con idénticas consecuencias al pacto de reserva.

Con un contrato de arras confirmatorias, se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado.

De acuerdo con nuestra doctrina, si se firma un contrato de arras y no se especifica qué tipo de arras son, se considerarán confirmatorias.

Si la contraparte no cumple con su obligación, se podrá exigir cumplimiento forzoso o resolución con daños y perjuicios. Normalmente esta situación, implica acudir al Juzgado.

Arras penales:

Continuamos con arras penales. Estas en realidad, son unas arras confirmatorias o una reserva de vivienda a las que además se le añade una “penalización”.

Por tanto, si eres vendedor y no tienes dudas sobre la oferta, resulta conveniente firmar unas arras penales. Aseguran la venta de la casa y además si el comprador incumple, una indemnización.

A sensu contrario, si eres comprador, de entre todas las posibilidades esta es la que menos te conviene. Obligan a comprar el inmueble y el vendedor, tiene derecho a cobrar todo el precio, y retener la cantidad entregada.

Arras penitenciales:

Por último, las arras penitenciales, tienen su razón de ser en el lícito desistimiento contractual. Aparecen en el artículo 1454 CC. Suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa.

Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias. Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras. Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras. Bien redactadas, en caso de desistimiento, evitaremos tribunales, pues son admitidas con carácter general por nuestra jurisprudencia.

Conclusiones

Terminamos concluyendo, que la solución mas salomónica, en términos de compromiso, es la de las arras penitenciales.

Sin embargo, si tiene clara su decisión de vender o comprar, entonces la reserva o las arras confirmatorias son buena alternativa.

Sea cual fuere el caso, es conveniente consultar con su asesor, pues cada negocio jurídico es único.

Contrato de señal y reserva de inmuebles. Todos los detalles.

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El contrato de señal y reserva de un inmueble, más conocido como ‘la reserva’ o ‘la señal’ es un acuerdo formal que compromete legalmente a ambas partes, vendedor y comprador, a hacer efectiva la compraventa del inmueble, una vez este cumpla con todas las características técnicas y de habitabilidad que se esperan de él.

Hasta aquí, puede parecer que la del contrato de señal y reserva de un inmueble es una cuestión sencilla, pero no siempre es así. En primer lugar, porque hay ocasiones en las que no es necesario ni conveniente formalizar este tipo de contrato y, en segundo lugar, porque muchas personas desconocen cuáles son realmente sus implicaciones y consecuencias.

Además, existen otros documentos legales inmobiliarios que pueden llegar a confundirse con el conocido como contrato de señal y reserva. Por lo tanto, es clave conocer todos los detalles y características de este trámite, para que al hacerlo puedas tener la seguridad de no equivocarte.

Todos los detalles del contrato de señal y reserva

Este tipo de contrato inmobiliario puede considerarse el paso previo a la verdadera compraventa de un inmueble y, en la práctica, obliga a las dos partes a continuar el proceso hasta el final. Así, el vendedor se compromete a vender el inmueble y el comprador a comprarlo.

Para hacer efectivo el contrato de señal y reserva, el comprador debe abonar una cantidad determinada como adelanto. Es decir, tiene que pagar una parte del precio de la vivienda antes de convertirse de forma efectiva en su propietario. Asimismo, el vendedor garantiza con la firma de este contrato que no venderá el inmueble a ningún otro posible comprador.

Este instrumento legal se encuentra regulado por ley, aunque en ella no se expone demasiado detalladamente su funcionamiento, como tampoco se establecen las diferencias entre este y otros tipos de acuerdos.

Así, en el artículo 1454 del Código Civil se puede leer: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Sin embargo, y como veremos más adelante, el contrato conocido como el de arras y el de señal y reserva son diferentes entre sí, sobre todo porque lo más habitual es que no se pueda rescindir este último mediante la compensación económica correspondiente.

Pero, antes de entrar a valorar estas y otras cuestiones, veamos algunos detalles más acerca del contrato de reserva y señal de un inmueble.

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¿Cuándo es habitual o conveniente firmar este contrato?

Es muy frecuente que se recurra a este tipo de trámite cuando el bien inmueble en cuestión se encuentra todavía en construcción.

El vendedor (normalmente la empresa constructora) se asegura así un número mínimo de ventas, que tendrá garantizadas a través de la firma de este contrato. De este modo, puede continuar con las obras con una seguridad mucho mayor, teniendo en cuenta que, casi con toda probabilidad, podrá recuperar la inversión.

Y, por otro lado, el comprador interesado en adquirir el inmueble impide que otros compradores acaben finalmente comprándolo en su lugar. Así, aunque el vendedor reciba ofertas de mayor importe que la contemplada en el contrato de señal y reserva del inmueble, sigue comprometido a finalizar el proceso de compraventa con el primer comprador, que firmó el contrato y abono su importe correspondiente.

También es posible que se opte por firmar un contrato de señal y reserva del inmueble, en lugar de comprar directamente la vivienda cuando el comprador interesado todavía no ha obtenido la financiación necesaria para realizar la compra.

En estos casos, con el objetivo de no perder la vivienda, el comprador formaliza su compromiso con este tipo de contrato y abona una cantidad como muestra de su verdadero interés en el inmueble.

Como puedes imaginar, este trámite es muy habitual cuando alguien encuentra su inmueble ideal, esa casa en la que se imagina viviendo muchos años o aquella que reúne todas las características que estaba buscando, pero todavía no puede hacer efectivo el pago.

¿Qué importe se suele adelantar como reserva o señal?

Se podría afirmar, en líneas generales, que el importe que se deberá pagar en concepto de señal y reserva de un bien inmueble depende en gran medida del precio del mismo.

Por lo tanto, y teniendo en cuenta que lo más habitual es establecer una señal por importe de alrededor del 3 % del precio del inmueble, estas serían algunas de las cantidades estándar en función del precio de la vivienda que se va a adquirir:

Sin embargo, existen otros factores que pueden influir de forma directa en la cantidad de dinero que el comprador interesado termina aportando como señal. Por ejemplo, el plazo que se prevé que transcurra desde la firma de este contrato hasta la compraventa real, así como la dificultad de venta del inmueble o el grado de interés del comprador.

Así, el importe de este tipo de contrato podría llegar a ser únicamente de un 1 % si solo van a transcurrir unas dos semanas desde que se abona la señal hasta que se firma la escritura, o podría ascender hasta el 5 % si el plazo alcanza los seis meses.

Y, por otro lado, es habitual que si la vivienda es de difícil venta (por ejemplo, porque es antigua o porque se encuentra muy alejada del centro de la ciudad), el importe del contrato de señal y reserva sea menor que si la vivienda es más fácilmente vendible.

De la misma forma, una mayor cantidad en concepto de señal también será más fácilmente asumible por el potencial comprador si este tiene un gran interés en hacerse con la propiedad.

Los apartados más importantes del contrato de señal y reserva

Lo esencial en este punto es que cada una de las cláusulas que se incluyan en el contrato son de obligado cumplimiento para las dos partes y, además, constituirán la base del contenido que se contemplará en el propio contrato de compraventa, cuando esta se produzca.

Por ello, es muy importante prestar mucha atención a la redacción de este contrato, y asegurarse antes de firmarlo de que cada una de las condiciones se ha especificado acorde a nuestros intereses o a las negociaciones que hayan tenido lugar entre comprador y vendedor.

Ten en cuenta para ello cuáles son los apartados que no pueden faltar en un contrato de señal y reserva de un inmueble:

  1. Nombramiento y datos de las dos partes contrayentes: se especificarán el nombre, los apellidos, el domicilio y el DNI tanto del comprador como del vendedor. Hay que tener en cuenta que si el inmueble es propiedad de más de una persona, deberán incluirse los datos personales de todos sus propietarios. Sin embargo, en caso de que los compradores sean varios, solo será necesario añadirlos a todos si no se trata de un matrimonio.
  2. Descripción detallada del bien inmueble: aunque los detalles no serán tantos como los que se incluyen en la escritura pública de la propiedad, sí es necesario mencionar la dirección completa y la superficie del bien en cuestión, así como las posibles propiedades anexas al inmueble, como una plaza de garaje o un trastero.
  3. Número de registro de la propiedad: aunque no siempre se tiene en cuenta, es más que recomendable solicitar su inclusión en el contrato de señal y reserva, pues así se tendrá la garantía de que el vendedor es quien dice ser y de que todo está en orden.
  4. Certificado de cargas: resultará de utilidad tanto especificar sí existen o no cargas con respecto al inmueble, como también el acuerdo que se ha alcanzado respecto a ellas. Por ejemplo, es posible que el vendedor se haya comprometido a cancelar las cargas que aún tenga el bien antes de hacer efectiva la venta.
  5. Importe de la señal: como hemos comentado, lo habitual es que la cantidad que el comprador deba abonar por adelantado sea aproximadamente un 3 % del precio total de la vivienda, pero esta es una cifra que puede variar hacia arriba o hacia abajo, siempre en función de lo que acuerden las dos partes.
  6. Procedimiento de pago: se trata en este punto de detallar de qué forma se va a hacer efectivo el pago del resto del importe del bien inmueble, así como de especificar cuál de las dos partes va a hacerse cargo de los diferentes gastos asociados a la compraventa de un inmueble (tasas, impuestos, gastos inmobiliarios, de gestoría o de notaría).

Las diferencias con respecto a otros acuerdos inmobiliarios

Existe habitualmente cierta confusión alrededor de lo que es y lo que supone el contrato de señal y reserva de un bien inmueble, si se compara con otro tipo de contratos o acuerdos inmobiliarios, precisamente por la falta de precisión y la brevedad con la que se hace referencia a estos trámites en la legislación vigente.

Sin embargo, sí es posible establecer una serie de diferencias entre este tipo de contrato y el conocido simplemente como contrato de arras. Aunque de forma frecuente se tienden a utilizar de forma indistinta, no son del todo equivalentes.

Mientras la reserva y señal constituye un contrato, el de arras es más bien un acuerdo legal. Así, al firmar las arras es posible rescindir el acuerdo tras el pago de la compensación económica acordada, que suele ser la pérdida del adelanto por parte del comprador y el doble del importe en caso de ser el vendedor el que renuncie a efectuar la operación.

Sin embargo, en el caso del contrato de reserva y señal no cabe la rescisión, pudiendo llegar a existir incluso una indemnización por daños o perjuicios, además de ser reclamable la venta del inmueble o el pago de la totalidad de su importe.

Tan solo se podrá rescindir el contrato de reserva y señal si se ha especificado en una de sus cláusulas que es posible hacerlo bajo determinadas circunstancias, o si se produce un incumplimiento de lo acordado. Por ejemplo, si el inmueble no coincide con lo especificado con anterioridad.

Las arras, en cambio, sí permiten la paralización del procedimiento, a cambio del pago de la penalización correspondiente.

Algunas consideraciones adicionales

En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que, como se indica en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente.

Es decir, debe quedar bien claro que todas las condiciones de cualquier acuerdo o contrato inmobiliario, en este caso las del contrato de señal y reserva de un inmueble, han sido acordadas y aceptadas por las dos partes. De lo contrario, puede existir un abuso y ser este causa suficiente para rescindir el contrato de forma excepcional y justificada.

Por otro lado, siempre se aconseja reflexionar muy bien antes de proponer o acceder a firmar un contrato de señal y reserva de cualquier bien inmueble. Por ejemplo, si eres comprador y te interesa una propiedad, pero todavía no estás seguro de poder conseguir una financiación adecuada o estás barajando alguna otra posibilidad, lo mejor será que, como mucho, accedas a firmar un acuerdo de arras.

En cambio, si estás totalmente convencido de tu decisión, o si eres el vendedor, probablemente lo que más te interese será el contrato de señal y reserva.

Deberás valorar, además, la posibilidad de contar con un notario y con un abogado, si necesitas asistencia durante el proceso o si finalmente los acontecimientos no suceden como tenías previsto. En algunos casos, es posible que ambas partes lleguen a enfrentarse en un juicio, si una de ellas considera que la otra ha incumplido sus obligaciones contractuales.

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En todo proceso de venta y del alquiler de una casa hay un momento en que uno debe de dejar constancia del interés para este piso. Para que el propietario o la inmobiliaria paralice la promoción del inmueble el interesado deberá abonar un dinero en concepto de reserva. De esta forma el propietario guardará el inmueble a éste hasta que, una media de diez días después, se oficialice el traspaso del inmueble. Si la transacción es de vendedor a comprador se hará mediante la firma de las arras. En estos casos esta paga y señal suele ser una media de 2.500 euros hasta los 5.000 euros. De todas formas eso siempre se pactará con la inmobiliaria o el propietario. En caso de alquiler se pedirá la reserva antes de firmar el contrato de arrendamiento y esta reserva suele ser el total de una mensualidad del alquiler.

Validez jurídica del contrato de reserva

En ambos casos, compra o alquiler, la paga y señal es a cuenta del precio final en caso de compra y en concepto de fianza si es en alquiler. Si al final el comprador o arrendatario se lo pensara y se echara atrás, podría llegar a perder el concepto entregado en concepto de daños y perjuicios. Pero todo eso debe ser pactado con anterioridad entre las dos partes. De hecho, el documento de paga y señal para muchos no tiene validez jurídica. Parece ser que no encuentra una ubicación concreta y bien definida según la clasificación de contratos ni regulación en el Código Civil. De hecho para más de un notario este documento de reserva es considerado más un precontrato o lo interpretan como si fuera un documento de arras y por tanto sujeto a las condiciones y obligaciones de un contrato de este tipo: pérdida de la reserva en caso de marcha atrás por parte del comprador o arrendatario, devolución de la paga en caso de renuncia del propietario, etc.

Así pues, el documento de tu paga y señal, en calidad de precontrato, debería contener:

  • La identificación de la vivienda y de las partes firmantes.
  • La cantidad entregada como paga y señal.
  • Las condiciones de pérdida o devolución a las que quedan sujetas las cantidades entregadas. Es decir, qué consecuencias tiene el incumplimiento del pre acuerdo.
  • Las condiciones básicas del alquiler.
  • El plazo de firma del contrato de alquiler definitivo y la fecha y firma de ambas partes.

Todas estas consideraciones deberán ser pactadas con el propietario o con la inmobiliaria. Pero sobre todo es importante que al hacer esta reserva se tenga claro de que se quiere adquirir o alquilar este inmueble. Y que en el documento firmado se tengan claro todos los términos y condiciones, que no sea un simple recibo.

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