Reclamar gastos novacion hipoteca

Contenidos

¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios de una novación?

La postura del Tribunal Supremo ante los gastos hipotecarios de una novación

Sin embargo, el Tribunal Supremo le ha recordado, en este caso, a la Audiencia Provincial de Asturias que:

…si no existiera la cláusula de gastos hipotecarios, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos, …, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad.

Esta conclusión la alcanza, precisamente tras recordar que el banco no resulta alguien ajeno a la firma de la escritura de préstamo hipotecario y su inscripción registral, sino que él, tiene un claro interés en que se generen esos gastos que el propio banco no quiere asumir, ya que la entidad financiera va a ver ampliada igualmente la garantía hipotecaria establecida en su favor.

Por tanto, las novaciones hipotecarias, al menos en lo que a la cláusula de gastos hipotecarios se refiere, no deben tener un trato distinto al dado a este tipo de cláusulas insertas en las escrituras de préstamos hipotecarios. De esta forma, la cláusula de gastos que obliga al consumidor a pagar todos los gastos de la hipoteca, será nula tanto en si es una préstamo como si es la modificación de un préstamo.

Por todos es conocido que tras la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (Roj: 5618/2015) pueden recuperarse los gastos asumidos por el prestatario en la formalización del préstamo con garantía hipotecaria.

En dicha Sentencia, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de la cláusula que imponía al deudor hipotecario el pago de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca, tales como aranceles notariales y de registro, honorarios de gestoría, o la liquidación del Impuesto en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, entre otros. A continuación transcribimos parte de la cláusula declara abusiva por el Tribunal Supremo:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La postura del Tribunal Supremo es clara en cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda recuperar los importes abonados en virtud de dicha cláusula. Sin embargo, cabe preguntarse qué ocurre cuando la hipoteca ya ha sido constituida con anterioridad y lo que se produce es una novación. Un supuesto muy habitual es el del comprador de vivienda que se subroga en el préstamo concedido al promotor. En este caso, podría sostenerse que los gastos que genere la subrogación ya no son en beneficio del banco, tal y como ocurría en la constitución de la garantía hipotecaria, de manera que pudieran repercutirse al prestatario que se subroga. No obstante, en este supuesto los gastos son sensiblemente inferiores a los de la formalización de la hipoteca, ya que, por ejemplo, no se devenga el impuesto por Actos Jurídicos Documentados y los aranceles notariales y registrales son menores.

Lo mismo podría ocurrir con la ampliación del préstamo hipotecario, pudiendo considerarse al prestatario sujeto pasivo de la citada tributación por Actos Jurídicos Documentados, como interesado en llevar a cabo la ampliación, tal y como ha establecido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 25 de noviembre de 2016 (Roj: SAP O 3180/2016).

También queremos destacar la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Oviedo de 9 de diciembre de 2016 (ROJ SJPI 588/2016) que cuestiona el criterio del Tribunal Supremo en relación con la mencionada tributación, estableciendo que es el préstamo a favor del consumidor el que determina la constitución de la garantía hipotecaria de manera que el consumidor sea quien deba asumir la repercusión fiscal.

Todo sobre los gastos de la hipoteca: cómo reclamar, quién puede hacerlo y qué plazos hay

La sentencia del Supremo que establece que es el banco quien debe pagar el AJD de las hipotecas ha levantado polémica hasta dentro del organismo. Tanto es así, que el presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Alto Tribunal ha señalado que deja sin efecto todos los recursos pendientes de resolver en relación con el AJD. Así se evita que se aplique la nueva jurisprudencia. Y deja en manos del Pleno de la Sala votar si debe ser el banco el que pague este impuesto o el hipotecado. Es decir, queda en el aire esta nueva jurisprudencia.

La sentencia de la discordia ha sido la dictada por la Sala III del Alto Tribunal que establece que los que deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) son los bancos y no el hipotecado. Y basa su argumento en que el negocio inscribible es la hipoteca y que el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es la entidad financiera. Tras esta sentencia, todos los hipotecados podrán reclamar la devolución de lo cobrado indebidamente al banco o a Hacienda.

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¿Qué dice la última Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo?

La sentencia dictada el pasado 16 de Octubre del Tribunal Supremo viene a recoger lo que Carmen Giménez, de G&G Abogados, mantenía en el artículo publicado en este mismo medio el pasado 10 de Enero de 2018, en el que se argumentaba porqué el acreedor y no el prestatario, era el único obligado al pago del impuesto. Carmen Giménez aseguraba:

  • Que la determinación de los obligados tributarios o sujetos pasivos del impuesto, es materia sujeta a reserva de Ley, tal y como indica la Constitución Española y la Ley General Tributaria (es decir, tiene que venir regulada por Ley); y que el Reglamento definidor de que es el prestatario el sujeto pasivo del impuesto no tiene ese carácter de Ley, siendo inferior en rango a esta última.
  • Que los Jueces y Tribunales no han de aplicar los reglamentos que sean contrarios a la Constitución, a la ley o al principio de jerarquía normativa.

En este punto, la sentencia del Supremo declara ilegal el artículo 68.2 del Reglamento del Impuesto, en el que se basaba la obligación de su pago por parte del prestatario.

  • Que un préstamo cualquiera, sin garantía o derecho real a favor del prestamista, como lo es la hipoteca, no precisa ser otorgado en documento notarial o escritura pública, por lo que el mismo no tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es el único impuesto que se abona cuando se formaliza un contrato de hipoteca con una entidad o con un profesional.
  • Que, por tanto, no es el préstamo el que está sujeto al impuesto, sino el documento notarial en el que se instrumentaliza, tal y como se recoge en el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Que la base imponible del impuesto, o importe sobre el que se calcula la cantidad a pagar a la hacienda pública, no es el importe del préstamo que solicita y se concede al prestatario, sino que es la suma de la responsabilidad hipotecaria en la que únicamente tiene interés el banco prestamista, y que supone alrededor de un 30% más que el principal del préstamo.
  • Que, en virtud de todo lo anterior, no es el préstamo el bien o derecho que se adquiere, sino la garantía real de hipoteca, siendo el banco prestamista el único interesado en esta última.

Esta sentencia, que da un vuelco a su doctrina anterior, indica que el préstamo con garantía hipotecaria es una unidad a efectos tributarios, y ante la interpretación de que pueda haber dos adquirentes por la complejidad de dicho negocio jurídico, se decanta por establecer quién es realmente el interesado (el banco). Además, critica la técnica utilizada por el legislador que podía haber especificado en actos jurídicos documentados quién es el obligado al pago del impuesto, tal y como lo hizo en el de transmisiones patrimoniales (ITP).

«Concluye, por tanto, de manera inequívoca que es la hipoteca, y no el préstamo, el negocio principal en las escrituras públicas que documentan préstamos con garantía hipotecaria, por lo que el único interesado que viene obligado al pago del impuesto es la entidad financiera y no el prestatario», señala Giménez.

¿Cómo proceder para cobrar lo indebidamente pagado por los gastos hipotecarios?

El primer paso es hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Como aclaración, si la hipoteca sigue vigente, la reclamación se hará al Banco que gira el recibo de cuota hipotecaria.

Si al cabo de dos meses la respuesta del banco es negativa, o no contesta, se podrá interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del hipotecado o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado es la nulidad de la cláusula por abusiva y sus consecuencias, las que habrán de ser determinadas por el Juez como fase indisoluble de la nulidad pretendida, tal y como tiene sentada la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, debiendo acompañarse a la demanda cuantas facturas se hayan abonado por el prestatario por la constitución del préstamo. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria y obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos sí se pueden reclamar?

Los gastos cuya devolución se pueden pedir son los correspondientes a la formalización de la hipoteca en escritura pública, y no los de la compraventa:

  • AJD: el pago de la constitución del préstamo incumbe al banco, de acuerdo con la jurisprudencia del propio Supremo. Recordamos que se trata de un impuesto autonómico y que varía del 0,5% al 1,5% en función de la CCAA. Teniendo en cuenta los diferentes escenarios, el coste podría estar entre 700 y 3.000 euros.
  • Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

La cuantía del timbre (es decir, lo que ha costado al notario el papel utilizado para la elaboración del contrato y el que se utiliza para las copias) se pagará de la siguiente manera:

Al 50% entre prestamista y prestataria, el importe del timbre (o coste del papel) de la escritura con firmas originales que se queda el notario para su protocolo (escritura matriz). En este caso la cuantía total por la escritura matriz por el concepto de timbre, y que habría que dividir entre dos, supondrá entre 10 y 50 euros aproximadamente.

El correspondiente a las copias autorizadas o las copias simples, el timbre habrá de ser abonado por quien las haya solicitado.

  • Factura de Registro de la Propiedad por inscripción de la hipoteca.
  • Gastos de gestoría.

¿Qué hipotecas están afectadas?

  • La de formalización o primera escritura del préstamo.
  • La de subrogación (excepto IAJD porque no se paga este impuesto).
  • La novación o novaciones (modificaciones, ampliaciones..).

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

Carmen Giménez recuerda que hay varios supuestos o escenarios:

  • Todo hipotecado consumidor que haya firmado un préstamo hipotecario, y que todavía no haya procedido a reclamar, podrá solicitar la nulidad de la cláusula en cualquier momento puesto que el plazo es indefinido o imprescriptible.
  • A quien se le haya declarado la nulidad de la cláusula pero no aportó facturas, podrá solicitar la restitución de los importes en otro procedimiento, durante el plazo de 5 años a contar desde la fecha en que se hizo firme la sentencia que declaró dicha nulidad.
  • Quienes, solicitada la nulidad de la cláusula, no se les concedió el pago del Impuesto, pero su sentencia se encuentra recurrida, y al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, la Audiencia Provincial deberá de determinar el pago de dicho impuesto por parte de la entidad financiera.
  • Quienes solicitaron la nulidad de la cláusula y pidieron el pago del Impuesto, pero no se les concedió el mismo, siendo su sentencia firme, no podrán proceder a reclamar por tratarse de cosa juzgada.

Carmen Giménez recuerda que lo que los consumidores piden en sus demandas judiciales es la nulidad de la cláusula gastos (en la que se encuentran comprendidos todos los abonados, incluso el Impuesto) y sus consecuencias que habrán de ser la restitución de todo aquello que abonaron y no debieron de pagar. «Y precisamente es la reclamación de dicha nulidad la que es imprescriptible», añade.

Cuestión aparte es el plazo de cuatro años para solicitar a Hacienda la devolución de los ingresos indebidos, que nada tiene que ver con los «cercenados derechos del consumidor», según Giménez.

¿Qué documentación es necesaria para reclamar?

Copia simple de la escritura de hipoteca, subrogación y/o novación o novaciones.

  • Factura de Notaría.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Carta de pago del impuesto a Hacienda.
  • Factura de gestoría.

¿A quién reclamar la devolución del AJD, al banco o a Hacienda?

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que a priori es más fácil reclamar la devolución del impuesto a Hacienda que a la banca. “No hay que olvidar que el criterio actual de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, es el de que el pago del AJD corresponde al que solicita el préstamo hipotecario, y no a las entidades bancarias. Está por ver si esta Sala modificará su doctrina tras la sentencia de la Sala de lo Contencioso que venimos comentando”.

Y es que es la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo la que ha cambiado el criterio señalando que el banco debe pagar el AJD. Es decir, cada sala dice una cosa muy diferente.

Si la reclamación se hace a Hacienda, bastará con solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la consiguiente devolución de ingresos indebidos. No obstante, Salcedo recuerda que quizás Hacienda habilite un modelo de reclamación para hacer más sencilla la devolución. Por esta vía pueden reclamar tanto consumidores, como autónomos y empresas.

Eso sí, sólo podrán reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y este plazo se cuenta desde el último día de plazo que había, en cada caso, para presentar el impuesto.

En cambio, si se reclama por la vía civil, argumentando la nulidad de pleno derecho de los gastos hipotecarios, el plazo no prescribe, es imprescriptible y puede hacerse en cualquier momento, pero sólo por consumidores.

“Mi consejo es que si pagó el AJD hace menos de cuatro años, solicite la devolución a la Administración Tributaria. En caso contrario, deberá dirigir su reclamación, por la vía civil, frente a la entidad bancaria”, sostiene Salcedo.

Cómo afecta esta sentencia a la banca

Los expertos coinciden en afirmar que este mazazo en las cuentas de los bancos se trasladará a los precios de las hipotecas. Según la Agencia Negociadora, el impacto total se ha evaluado en unos 4.000 millones de euros.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que “la decisión judicial supone un severo revés para el sistema financiero español y una alegría para todos los que ya están hipotecados, que podrían recibir una cantidad muy importante. A corto plazo, la sentencia podría endurecer de forma inmediata la concesión de nuevos préstamos recuperando las comisiones de apertura (que muchos bancos ya habían eliminado) e incrementar los diferenciales de las nuevas hipotecas».

No obstante, Encinar cree que la fuerte competencia entre los bancos por captar nuevos clientes podría minimizar estas posibles subidas, aunque «es probable que la sentencia dificulte el acceso al crédito para los que estén ahora intentando comprar una casa”.

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Este es el dinero que puedes recuperar de los gastos de la hipoteca… según tu banco

Tiempo de lectura: 3 minutos

A lo largo de la vida de la hipoteca, las circunstancias personales y económicas pueden variar, planteando la necesidad de hacer cambios. Pueden ser cambios relativos al importe de la hipoteca, al plazo, a los titulares o al tipo de referencia con la finalidad de mejorar las condiciones. La novación hipotecaria permite realizar estas modificaciones en la hipoteca una vez que ya ha sido aprobada.

El año pasado se registraron casi 90.000 hipotecas con cambios en las condiciones, según los datos del INE, de las que 70.375 fueron novaciones, es decir, renegociaciones realizadas con la misma entidad financiera. En este post vamos a hablar de algunas situaciones en las que te convendría hacer una novación hipotecaria.

Cambio de los titulares de la hipoteca por divorcio

Cuando se produce un divorcio en el que la pareja comparte vivienda e hipoteca es necesario realizar una novación hipotecaria para que esta quede a nombre del cónyuge que mantiene la propiedad de la casa. Si no se hace la novación, el cónyuge que cede la vivienda, dejará de ser titular de la casa, pero se mantendrá como titular de la hipoteca lo que puede provocarle problemas si la otra parte deja de pagar la hipoteca.

En este caso, como el banco al reducir el número de titulares de la hipoteca pierde una garantía de pago, es posible que exija nuevas garantías como un avalista a quien recurrir ante un impago de la deuda.

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Cambio del tipo de interés de la hipoteca

Como la duración media de la hipoteca supera los 20 años, la evolución de los tipos de interés durante este tiempo puede haber cambiado tanto que te plantees renegociar con el banco las condiciones de la hipoteca. Por ejemplo, en el caso de que firmaras una hipoteca con un interés fijo de un 4 % para una cantidad de 120.000 € la cuota a pagar es de 723 €, mientras que con una hipoteca variable con euríbor ( -0,181 más un diferencial de 1 %), la letra se reduciría a 542 €. Tendrías un ahorro mensual de 181 € que al año sumarían 2172 €.

Este puede ser un motivo para pedir una novación con el banco con el fin de cambiar una hipoteca de tipo fijo a otra de tipo variable, aunque antes debes hacer los cálculos del coste de esta operación y del ahorro que se puede conseguir. Con la nueva ley hipotecaria la comisión que debes pagar por hacer una novación es del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0% el resto del tiempo. A esto se le sumarán los gastos de notaría y registro e impuestos. En ING no cobramos ninguna comisión cuando se realiza una novación, el cliente solo tiene que pagar los gastos de notaría y registro que son externos al banco.

Modificar el plazo de devolución

Puedes solicitar una novación cuando necesitas ampliar el plazo de devolución del préstamo hipotecario para conseguir que las cuotas mensuales sean más reducidas. El importe que tienes que devolver es el mismo, pero al ampliar el plazo de amortización las cuotas son más bajas, por lo que es una buena alternativa cuando se complica la situación económica si pierdes el empleo o se reducen tus ingresos.

En esta situación, otra posibilidad es solicitar un periodo de carencia hipotecaria durante el que solo pagas intereses con lo que disminuye la cuota mensual. Este cambio en la hipoteca también se negocia en una novación.

Ampliar el importe de la hipoteca

Por último, puedes modificar el importe pendiente de la hipoteca a través de una novación con tu banco ampliando el capital si, por ejemplo, quieres hacer una reforma en la vivienda. Para que el banco acepte esta modificación te exigirá estar al corriente de pago y no sobrepasar el límite del 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca.

En cualquier caso, debes saber que el banco no está obligado a realizar la novación hipotecaria para cambiar las condiciones de la hipoteca.

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Subrogación hipotecaria

Novación de la Hipoteca: coste y ejemplos

En este artículo te explicamos de manera rápida y sencilla qué es novación hipotecaria, en qué casos se solicita y los gastos que conlleva.

Además podrás ver un ejemplo con los costes.

Destacamos las principales diferencias entre novación de un préstamo hipotecario y subrogación, y recomendaciones de Financer para saber cuándo deberías cambiar el interés de tu hipoteca.

Qué es novación en una hipoteca

Novación de una hipoteca es la re-negociación entre el deudor y la entidad bancaria para modificar una o varias cláusulas del contrato.

La novación hipotecaria es una tramitación iniciada por el deudor para mejorar las condiciones.

Por lo general es solicitada para cambiar el interés o el plazo de devolución.

Esta operación no es gratuita, deberás asumir los costes de novación que variarán según qué modifiques del contrato.

Más abajo ofrecemos más información.

Ejemplos de novación de un préstamo hipotecario

Estos son los casos más frecuentes de novación de una hipoteca:

  • Modificar el tipo de interés de fijo a variable o de variable a fijo.
  • Modificar el tipo de interés y rebajarlo, por ejemplo, si tu interés actual es muy elevado en comparación con el que ofrecen otras entidades.
  • Modificar el índice referencial, por ejemplo, cambiar el IRPH por el Euribor.
  • Modificar la divisa.
  • Modificar la vida del préstamo, por lo general se solicita ampliación de plazo para reducir la cuota.
  • Modificar el importe del préstamo, es decir solicitar una ampliación de capital, en este caso el banco puede solicitar una tasación actual de la vivienda.
  • Agregar o quitar garantías, por ejemplo, inmuebles o personas.
  • Quitar o modificar las condiciones de las vinculaciones.

Cuánto cuesta la novación: qué gastos debes calcular

Modificar una o varias cláusulas del contrato de la hipoteca tiene un coste que detallamos a continuación:

Gastos de novación de la hipoteca

Comisión del 0,1% y 1% sobre el capital pendiente por pagar.

Gastos de novación de la hipoteca por cambio de interés

En el caso de cambiar de interés variable a fijo estarás sujeto a una comisión del 0,15% durante los tres primeros años.

No aplica si cambias de fijo a variable.

Gastos de notaria

Deberás pagar el 50% de los gastos de notaría, el otro 50% lo debe asumir el banco, y puede ascender hasta el 0,5% del importe pendiente por pagar.

Gastos de gestoría

El coste dependerá de cada entidad, y puede oscilar entre los 150€ hasta los 400€.

Gasto del registro de la propiedad

El coste variará según el valor de la propiedad, y será la propia gestoría quien realice toda la tramitación.

Tasación de la vivienda

En el caso de modificar el importe del préstamo deberás asumir los gastos de tasación de la vivienda, sólo estarás exento si la propiedad fue tasada recientemente (máximo 6 meses).

El importe dependerá de la empresa que realice la tasación, y puede variar entre los 250€ y 400€.

Con la nueva ley hipotecaria, el impuesto de actos jurídicos lo asume el banco.

Si solicitas la novación de la hipoteca para cambiar exclusivamente el interés, negocia con tu entidad bancaria para realizar un contrato privado.
De esta manera evitarás pagar los gastos de gestoría, notaria y registro de la propiedad.

A continuación, detallamos un ejemplo de novación de hipoteca fija a variable (el coste exacto variará según cada caso):

Capital pendiente por amortizar: 100,000€
Gastos novación: 500€
Gastos novación cambio de interés: 150€
Gastos notaria: 250€
Gastos gestoria: 230€
Gastos registro de la propiedad: 115€
Gastos tasación vivienda: 310€
Precio Total de Novación de la Hipoteca 1555€

Novación de la hipoteca de variable a fijo

Si tienes una hipoteca variable es posible que te plantes la novación del préstamo hipotecario para un interés fijo.

En el último año la contratación de hipotecas fijas ha aumentado un 40%.

Esto se debe a los atractivos intereses que están ofertando los bancos con el interés fijo, y a que expertos economistas preven que habrá una subida en los próximos años del Euribor.

La bajada de intereses y el miedo a otra subida del Euribor, hace cuestionar a muchos españoles que firmaron su hipoteca variable para un cambio a un interés fijo.

Sin embargo, toma nota que el Euribor actualmente (Julio del 2019) sigue situándose en negativo y algunos expertos indican que la subida de este diferencial podrá tardar todavía varios años.

Antes de realizar la novación de la hipoteca, en Financer recomendamos que analices bien tu caso, y leas a continuación nuestras recomendaciones para saber si te conviene.

¿Cuándo es rentable la novación de variable a fijo?

Según cada caso, el cambio de novación de hipoteca variable a fija saldrá más o menos beneficioso.

Es importante analizar el plazo pendiente para amortizar la hipoteca.

Si te encuentras al final de la vida la hipoteca y quedan menos de 10 años de amortización, por lo general el cambio no será beneficioso y acabarás pagando de más, pues esta operación no es gratuita.

Si por otro lado, te encuentras en los primeros años y no has superado la mitad de la vida del préstamo, el cambio podría favorecerte si en el futuro habiera una subida en los tipos de interés.

Antes de novar tu hipoteca, en Financer recomendamos que primero analices las ofertas que hay en el mercado y analices qué entidad o interés es el más rentable según tu caso.

Igualmente, debes analizar tu perfil pues las condiciones de estas dos hipotecas difieren bastante: las hipotecas variables para perfiles con más riesgo pues variarán según el Euribor, y las fijas ofrecen estabilidad y seguridad pues el interés es el mismo durante toda la vida del préstamo.

¿Deberías tener una hipoteca fija o variable?

Diferencias entre Novación y Subrogación

La novación supone una modificación del contrato sin cambiar del banco. Subrogación por otro lado es cuando se cambia de entidad bancaria.

Otra gran diferencia entre subrogación y novación es la económica. La gestión de novación es mucho menos costosa pues al no cambiar de entidad bancaria se evitan los gastos de tasación, y en ocasiones los de notaria y gestoría (este último ocurre cuando se realizas un contrato privado con el banco).

Igualmente, la novación es más barata pues al no firmar un contrato nuevo (sino que sólo lo modificas) no pagas los gastos de cancelación del contrato ni tampoco de apertura de uno nuevo. Algo que sí sucede con la subrogación.

Novación en caso de divorcio: cambio de titular

En caso de separación entre los titulares de la hipoteca, o por otras razones en los que debas cambiar la titularidad de los hipotecados estarás realizando una operación conocida como subrogación

Si quieres saber más información haz clic en el siguiente enlace donde explicamos los diferentes casos y los gastos que conlleva.

Subrogación de la hipoteca

Modificar el contrato o cambiar de banco: ¿novación o subrogación?

Tanto novación como subrogación son dos opciones que permiten abaratar la hipoteca.

Debido a que la tramitación de novación de la hipoteca es más económica que una subrogación, en Financer recomendamos negociar primero con tu banco para una novación por ejemplo, una bajada de intereses.

El banco, no tiene el compromiso de aceptar tu solicitud, sin embargo, una manera de presionar la situación es indicando que en caso de no llegar a un acuerdo cambiarías de entidad, es decir subrogarías la hipoteca.

En muchas ocasiones, por no perder a buenos cliente las entidades suelen aceptar las condiciones.

Antes de realizar dicha amenaza a tu banco, estudia antes que otras ofertas hay en el mercado, por si acaso.

Más arriba hemos indicado algunas de las entidades bancarias que ofrecen las mejores hipotecas.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la novación de la obligación?

La novación es el cambio de una obligación (contrato). Existen tres tipos:

1.Activa: cambio de la entidad bancaria, también conocido como subrogación.

2.Pasiva: cambio de uno o todos los titulares de la deuda.

3.Mixta: cuando se cambia de entidad bancaria y a uno o todos los titulares de la deuda.

¿Qué es la dación en pago?

La dación de pago es una operación por el cual se cancela y liquida el crédito hipotecario mediante la entrega del inmueble hipotecado en lugar de dinero.

Esto sucede cuando el deudor está incapacitado de poder pagar la hipoteca.

¿Puede el banco cambiar las condiciones contractuales?

No, el banco no puede cambiar las condiciones contractuales en tu hipoteca. En el caso de la hipoteca variable serás notificado por la entidad indicado el interés aplicado del diferencial en cada revisión.

Sólo podrán modificar las condiciones y por tanto subir el interés si no has cumplido con las condiciones del contrato, por ejemplo, no haber cumplido con las vinculaciones exigentes para la bonificación del interés.

Comparar hipotecas

Si estás pensando en solicitar un préstamo para comprarte un coche, hacer obra en casa o comprar otra vivienda, debes saber que existen dos opciones principales a la hora de conseguir ese nuevo importe: aumentar hipoteca incluyendo la nueva cantidad o pedir una nueva con el capital sumado. Te contamos cuál es la mejor opción para ti: aumentar hipoteca o rehipotecar mi casa.

1. Aumentar hipoteca

Incrementar el capital para aumentar una hipoteca es una posibilidad real cuando un hipotecado tiene problemas de liquidez. Esta opción está especialmente indicada cuando se pueden asumir los gastos de gestión de la ampliación de la hipoteca, es decir, cuando se dispone del dinero y además, cuando no quedan muchos años para acabar de pagar la hipoteca.

Los gastos suelen ser más baratos que rehipotecar, es decir, firmar una nueva hipoteca, pero hay que tener en cuenta que las condiciones iniciales del préstamo pueden cambiar por completo. La entidad bancaria será la encargada de estudiar la situación financiera del solicitante para decidir si aprueba la ampliación de hipoteca.

Costes aumentar hipoteca

– Comisión por novación: importe que se exige por modificar el contrato inicial de la hipoteca. Suele ser un porcentaje del capital total, es decir, el que ya estaba pendiente más el ampliado.

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Varía entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

– Nueva tasación de la vivienda.

– Gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad.

2. Rehipotecar vivienda habitual

Ampliar hipoteca para reformas o aumentar hipoteca para adquirir una nueva vivienda, conlleva solo un cambio importante: la novación. Esto significa cambiar las condiciones del préstamo inicial.

Por el contrario, rehipotecar la casa implica dos cambios importantes: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva que incluya el capital anterior más el importe necesitado. Como es de esperar, los costes serán mayores.

Costes rehipotecar vivienda habitual

– Comisión por cancelación de hipoteca: Se trata de una comisión que hay que pagar por cancelar el capital que queda pendiente y que se fija en el momento de la firma del contrato.

– Escritura de cancelación en el notario – Gastos de gestoría y anulación de la carga en el Registro – Comisión de apertura de la nueva hipoteca – Nueva tasación de la vivienda – Abono del IAJD – Gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad derivados de la nueva hipoteca Por lo tanto, si comparamos ambas opciones parece claro que ampliar hipoteca para segunda vivienda u otras necesidades es la opción más económica. Solo requiere trámites y gastos derivados de la ampliación, mientras que rehipotecar implica no solo costes por cancelar la hipoteca anterior, sino también por constituir una nueva.

Ampliación de hipoteca simulador

Si quieres cerciorarte de cuál es la mejor opción teniendo en cuenta tu situación financiera, puedes usar el simulador disponible en la mayoría de portales web de las entidades bancarias. Solo tendrás que introducir los datos de tu hipoteca para ver el resultado.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Una hipoteca implica tener un contrato durante muchos años. Por eso no es de extrañar que los cambios en la coyuntura económica o en la situación financiera del hipotecado precisen de modificaciones en el préstamo hipotecario firmado inicialmente.

Renegociar una hipoteca es una posibilidad real pensada para adaptar la misma a nuevas situaciones. Esto puede realizarse mediante la novación hipotecaria o la subrogación.

Novación vs. subrogación

Las principales diferencias entre ambas opciones a la hora de renegociar una hipoteca son las siguientes:

– La novación permite ampliar el capital de la hipoteca. La subrogación no.
– La novación permite añadir titulares al préstamo hipotecario. La subrogación no.

– Los gastos de novación son menores a los de subrogación.

1. Novación hipoteca

Es un proceso sencillo que consiste en la modificación de una o varias cláusulas del contrato hipotecario original. Se trata de un acuerdo entre el cliente y la entidad para cambiar algunas condiciones:

Novación hipoteca por tipo de interés

Se puede cambiar la forma de calcular el tipo de interés.

Novación hipoteca por cambio de índice

También es posible cambiar el índice de referencia, por ejemplo, del IRPH al Euribor.

Novación hipoteca ampliación capital

Si se necesita liquidez, también se puede solicitar más dinero. Es la única forma de renegociar una hipoteca que permite este tipo de modificación.

Novación hipoteca para ampliar plazo:

Se puede alargar el plazo de la hipoteca para tener cuotas mensuales más bajas.

Novación de hipoteca por cambio de titular

Añadir titulares, eliminarlos o cambiarlos también es posible con la novación.

Novación hipoteca para eliminar cláusulas abusivas

Suprimir cláusulas como la cláusula suelo se puede hacer con este método de renegociar una hipoteca.

Novación hipoteca gastos

Conseguir nuevas condiciones en la hipoteca conlleva un coste adicional que hay que tener en cuenta.

– Comisión por novación: Varía entre el 0 y el 0,50% del capital pendiente, pero no se incluye en todos los contratos.
– Notaría: Oscila entre el 0,2 y el 0,5 del capital pendiente.
– Gestoría: Suele variar entre los 100 y los 150 euros.
– Tasación e IAJD: Se deben abonar en caso de ampliar el capital de la hipoteca. Dependen de cada comunidad autónoma.
– Registro de la Propiedad: Suele ser el 50% de los gastos del notario.

2. Subrogación hipoteca

Mientras que la novación hipotecaria es una renegociación que se realiza en la misma entidad bancaria en la que la hipoteca fue concedida, la subrogación supone llevarse la hipoteca a otra entidad financiera diferente.

El principal motivo por el que esto se realiza es para conseguir mejores tipos de interés y plazos de amortización, pero también para eliminar productos vinculados y comisiones o suprimir cláusulas abusivas. Sin embargo, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital o incluir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.

Tipos de subrogación hipotecaria

Subrogación del acreedor

Consiste en cambiar la hipoteca de entidad. Para poder hacerlo, es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con la ventaja de que no se debe abonar el IAJD.

Subrogación del deudor

Consiste en sustituir a una persona por otra, es decir, que un comprador de subrogue a la hipoteca y asuma su deuda. Está indicado para operaciones de compra-venta de viviendas.

Aunque los gastos de subrogación son superiores a los de novación, en algunos casos interesa realizar la subrogación como forma de renegociar una hipoteca. Por ejemplo, resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que no se debe pagar el IAJD.

Gastos subrogación hipoteca

Los gastos de subrogación de la hipoteca son más elevados que los de novación, puesto que el proceso es mucho más complejo. Primero hay que negociar la hipoteca con el nuevo banco, que informará al antiguo de la subrogación. Además, el hipotecado deberá asumir el coste de cancelar el préstamo con su banco original, lo que se conoce como comisión de subrogación.

– Comisión de subrogación: Obligatorio para pasar la hipoteca de una entidad a otra. Por Ley, en los primeros cinco años está comisión es del 0,50% y para el resto de años se sitúa en el 0,25% del capital pendiente.
– Gastos de notaría y gestoría – Registro de la Propiedad A la hora de elegir entre novación o subrogación, hay que tener muy claro el objetivo que se quiere conseguir. Estudia muy bien las alternativas disponibles antes de decantarte por una de ellas.

Todo lo que hay que saber si quieres modificar tu hipoteca

Estas son las opciones que hay para modificar una hipoteca y conseguir mejores condiciones. Empecemos por la modificación del préstamo hipotecario: novación modificativa.

¿Cómo se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca?

En caso de querer realizar un cambio de las condiciones de la hipoteca hay que negociar con el banco recibiendo esta modificación el nombre de «novación modificativa» del préstamo hipotecario, pudiendo referirse el cambio a los siguientes aspectos:

_ la ampliación o reducción de capital;

_ la alteración del plazo;

_ las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

_ el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

_ la prestación o modificación de las garantías personales.

Cambio de la hipoteca a otra entidad: subrogación

¿En qué casos se puede subrogar un préstamo hipotecario? La formalización de un préstamo hipotecario en una entidad no limita al cliente a quedarse siempre en esa entidad, ya que es posible trasladar esa hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca mejoras en el plazo, en el tipo de interés o en ambas, operación que se denomina subrogación, si bien con determinadas limitaciones.

¿Cómo se realiza la subrogación?

Si una persona tiene suscrito un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y otro banco le ofrece mejores condiciones, han de presentarle esa oferta porescrito, y las condiciones que le hayan ofertado son vinculantes, de modo que esa oferta, denominada «oferta vinculante», da inicio al procedimiento de subrogación.

La entidad que quiera llevarse la hipoteca del cliente tendrá que notificar por conducto notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse, y le pedirá que le entreguen en el plazo de máximo de siete días naturales una certificación del importe pendiente del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

¿Puede el cliente cambiar su hipoteca a otra entidad siempre que quiera?

En la actualidad el cambio de entidad bancaria está limitado, ya que aunque no hace falta teóricamente el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ésta puede igualar o mejorar la oferta del cliente mediante lo que se denomina «enervar la subrogación».

A este respecto ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de noviembre de 2003, considerando que la subrogación no es en sí un auténtico derecho sino una potestad del deudor sobre una situación preexistente, prevista para cuando la entidad originaria no preste la «colaboración debida» ante una oferta mejor por otro banco, procediendo a mejorar las condiciones a su propio cliente ante esa oferta.

Igualmente importante en este caso es la distinción entre préstamo y crédito hipotecario, ya que la legislación actual solo permite este cambio en caso de haber suscrito un préstamo hipotecario, y no un crédito, aunque ya existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que entienden que la subrogación puede realizarse tanto en el caso de préstamos como de créditos hipotecarios, si bien «una cosa es opinar que la subrogación regulada en la ley 2/94 deba extenderse a los créditos que funcionan como préstamos, y otra cosa es poder asegurar a una entidad bancaria que el procedimiento de subrogación que pretende iniciar con nuestra intervención será inscrito y su derecho por tanto plenamente eficaz».

¿Cómo ha de actuar la entidad bancaria originaria para mejorar o igualar la oferta que otro banco le ha presentado al deudor?

El banco donde se formalizó el préstamo o crédito hipotecario inicialmente deberá comparecer ante el notario mediante un apoderado, en el plazo de quince días naturales desde que le pidieron la certificación del importe pendiente, para manifestar su intención de formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta que le presentó el nuevo banco al cliente, y para ello le deben presentar igualmente una oferta vinculante por escrito en 10 días hábiles al deudor.

Es importante esta comunicación al deudor, ya que diferentes notarios se han pronunciado respecto al caso en que ésta no se produzca, lo cual permitiría que la subrogación siguiera adelante, y no se diera el caso de que el deudor se quedara esperando la nueva oferta y siguiera adelante la subrogación sin que tuviera conocimiento de las condiciones que su banco le iguala o mejora impidiéndole cambiar de entidad. En ese caso, es conveniente que conste en la escritura de subrogación la manifestación del deudor de que no ha recibido notificación alguna.

Coste de la subrogación: Compensación por amortización anticipada

Comisión por amortización parcial anticipada
En caso de subrogación del préstamo hipotecario con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 41/2007 se aplicaba por la entidad donde el cliente tenía la hipoteca una comisión por amortización anticipada para cubrir los costes de los trámites administrativos, así como en concepto de compensación a la entidad por lo que dejaba de ganar -o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

La publicación de la Ley cambia, en primer lugar, la denominación de la comisión por amortización anticipada por la de compensación por desistimiento al ser esta más acorde con su naturaleza, de modo que este nuevo régimen de compensación por amortización anticipada sustituye al anterior de comisión para los préstamos hipotecarios concertados a partir de la entrada en vigor de esta Ley, de modo que en ningún contrato podrá cobrarse por ambos conceptos.

Es importante destacar que se aplicará en todo caso a préstamos o créditos hipotecarios, la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física, siempre que se trate de hipotecas formalizadas tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007, es decir, a partir del 9 de diciembre de 2007, y no afectará a las hipotecas anteriores a esa fecha.

Importe de la compensación por desistimiento en caso de subrogación

El importe de la comisión que cobrará la entidad donde se formalizó en su día la hipoteca dependerá de lo que se haya pactado, pero la entidad siempre ha de respetar unos máximos: Si la amortización anticipada se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,5 % del capital amortizado anticipadamente. Si la amortización anticipada se produzca tras los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,25 % por ciento del capital amortizado anticipadamente.

Importe de la compensación por desistimiento en caso de cancelación del préstamo o crédito

Puede que en un momento dado el cliente decida aportar una determinada cantidad de dinero para cancelar definitivamente la hipoteca, o bien para amortizar solamente parte del capital.

Si la amortización anticipada se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,5 % del capital amortizado anticipadamente.

Si la amortización anticipada se produce tras los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,25 % por ciento del capital amortizado anticipadamente.

Compensación por riesgo de tipo de interés

En relación con la amortización anticipada en momentos en los cuales se producen bajadas de tipo de interés, se establecen unas normas para la denominada «compensación por riesgo de tipo de interés». Se introducen dos elementos para que esta compensación guarde relación con la pérdida económica real para la entidad:

_ el establecimiento de una base de cálculo que refleje de manera más precisa la exposición al riesgo de la entidad.

_ la prohibición del cobro de la compensación en aquellos casos en que la amortización genera una ganancia de capital para la entidad prestataria, no teniendo por tanto una motivación económica.

Se establece que no habrá derecho a compensación por riesgo de tipo de interés, cuando la cancelación total o parcial, subrogatoria o no subrogatoria, se produzca dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses. En el resto de los casos, será la pactada y dependerá si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad y no se aplicará si genera una ganancia de capital a su favor.

Tasaciones de los inmuebles

La concesión de un préstamo o crédito hipotecario supone para las entidades bancarias la admisión de un riesgo, de modo que para su valoración han de saber cuál es el valor del inmueble que va a constituir una garantía hipotecaria.

¿Ha de aceptarme el banco una tasación que tengo ya hecha o me pueden imponer la realización de una nueva por una agencia tasadora con la que habitualmente trabaje la entidad bancaria?

Es preciso saber que incluso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente5, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente.

En el caso de las subrogaciones puede ser que la entidad bancaria exija una nueva tasación del inmueble si la tasación es antigua.

Reducción de los costes arancelarios

Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.

Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.

Además de lo dispuesto en la Ley 41/2007, se han habilitado otras medidas que a continuación se detallan:

Ampliación del plazo del préstamo hipotecario

En la actualidad existe la posibilidad de negociar con las entidades financieras una ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria para la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (no se aplica respecto de los créditos con garantía hipotecaria) que hayan sido concedidos por entidades de crédito: bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito en virtud de un acuerdo del Consejo de Ministros del 18 de abril de 2008.

El Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril, establece la no sujeción al gravamen establecido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo.

Esta posibilidad implica la ampliación uno de los elementos que determina la cuota mensual del préstamo hipotecario, que depende de tres variables fundamentales: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo, permitiendo la ampliación de este último.

Si la entidad admite esta ampliación del plazo, suele cobrar una comisión máxima del 0,10 % máxima establecida por el artículo 10 de la Ley 2/94. En todo caso, es preciso saber que se aprobó un acuerdo en virtud del cual se puede pedir esta ampliación hasta el 22 abril del 2010 con exención de algunos gastos:

– No hay que pagar la comisión por ampliación del plazo del préstamo hipotecario.

– El cambio está exento del gravamen por Actos Jurídicos Documentados que se paga cuando se extienden escrituras públicas.

– La ampliación del plazo no conllevará gastos notariales ni registrales.

En todo caso es recomendable valorar que alargar el plazo implica pagar más años, y más intereses, y si posteriormente quiere amortizar capital y reducir de nuevo el plazo de pago habrá que asumir los costes que ello implique. No obstante este acuerdo no aplica la exención de gastos al supuesto de que además de ampliar el plazo se pida por ejemplo más dinero (ampliación de capital o alteración del tipo de interés).

Aplazamiento de la obligación de pago
A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) existe la posibilidad de un aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con los siguientes requisitos:

– un mínimo de 500 euros mensuales hasta un máximo de 12.000 euros,

– a favor de determinados colectivos:

_ Ser trabajador por cuenta ajena en situación legal de desempleo y encontrarse en esta situación, al menos, durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud, así como tener derecho a prestaciones por desempleo, contributivas o no contributivas.

_ Ser trabajador por cuenta propia que se haya visto obligado a cesar en su actividad económica, manteniéndose en esa situación de cese durante un periodo mínimo de tres meses.

_ Ser trabajador por cuenta propia que acredite ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), durante al menos, tres mensualidades.

_ Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario, y en todo caso, en fecha posterior al 1 de Septiembre de 2008.

– titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes de 1 de septiembre de 2008 y por un importe inicial igual o inferior a 170.000 euros,

– y que el cliente no se encuentre en situación de mora.

El aplazamiento de las cuotas de la hipoteca se instrumentará a través de un contrato firmado entre el cliente y la misma entidad de crédito con la cual se encuentre formalizada inicialmente la hipoteca, manteniendo la vigencia y condiciones establecidas del préstamo hipotecario inicial.

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AUTOR Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo [email protected] También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.

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