Reclamacion gastos hipoteca

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Reclamación gastos hipotecarios GRATUITA

Os adjuntamos el módelo mejor explicado de todos los que hemos consultado para realizar la reclamación personal y gratuita que cada uno debéis hacer independientemente. Darle las gracias a nuestro vecino Eduardo V.F. por compartirlo y al Sr. Alfonso S. H. por realizarlo.

¿De qué se trata?

Se trata de reclamar determinados gastos que, en su momento, el banco os hizo pagar como consecuencia del crédito hipotecario que os prestó.

¿Qué se puede reclamar y por qué?

Podéis reclamar al banco el reintegro de las cantidades que hayáis abonado por honorarios y suplidos de la notaría en la que se concertó el préstamo, los aranceles del registro de la propiedad, la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y, en su caso, los gastos de la gestoría a la que el banco encomendó (si ese fue el caso) la gestión de todo ello. Y podéis reclamarlo por la sencilla razón de que una Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo ha declarado que ese tipo de cláusulas son nulas por abusivas.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Aunque fue una condena al BBVA, la misma es extensible a todas las entidades.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, en nuestros casos dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Nota 16/6/2017: Recomendamos reclamar igualmente aunque haya prescrito el plazo, nos informan que algunos bancos han realizado la devolución o acordado con el cliente otra opción.

¿Cómo reclamarlo?

Seguidamente os indicamos los pasos a seguir:

  1. Rellenad cuidadosamente el formulario que se adjunta. En cada uno de los espacios en blanco viene un número de las anotaciones a pie de página, que se encuentran al final del documento y que en cada caso indica lo que tenéis que escribir. Al principio parece complicado, ya que hay que leer un poquito en la escritura, modelos y facturas para dar con los datos. Pero veréis que es bastante sencillo.
  2. Imprimid dos ejemplares del documento (sin las notas a pie de página, esas ya no os hacen falta para nada una vez que lo hayáis cumplimentado) y firmadlos.
  3. A uno de esos ejemplares (le vamos a llamar el “original”) deberéis unirle los siguientes documentos: copia de la factura de la notaría, copia de la factura del registro de la propiedad, copia de la factura de la gestoría y copia del impreso de liquidación (modelo 600) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en las instrucciones del modelo se dan más indicaciones para distinguirlo). En nuestro caso, los tres documentos los deberíamos tener juntos ya que nos los aportaron a la vez en su momento.
  4. Deberemos hacerlo llegar al Servicio de Atención al Cliente de vuestro banco, para lo cual tenéis dos opciones:
    • Mandarlo por burofax con acuse de recibo y copia certificada, para lo cual deberéis ir a cualquier oficina de correos con el original y una copia íntegra del mismo. En la página web de vuestro banco os indicará la dirección postal de dicho Servicio.
    • Registrarlo en la propia sucursal ante la cual solicitasteis en su momento el crédito. Para ello deberéis ir con el original y una copia y deberéis exigir que os sellen la copia y haga constar la fecha de su recepción. Por ejemplo, en BMN – CajaMurcia se hace en el edificio de la Gran Vía de Murcia, entrando por la puerta de entrada que hay en el lateral de la peatonal c/Almudena, perpendicular a la misma Gran Vía de Murcia. El guardia de seguridad te sellará los impresos y se quedará con el original.

¿Y luego, qué?

El banco dispone de dos meses para dar una resolución, así que caben varias opciones:

  1. Que estimen vuestra reclamación, así que todos encantados, menos el banco.
  2. Que no contesten en el plazo indicado, que se limiten a dar acuse de recibo de vuestra reclamación y nada más, o bien que la denieguen. En cualquiera de esos casos, una vez transcurridos los dos meses, no os queda más alternativa que demandarles.
  3. Que contesten a la reclamación favorablemente, pero sólo se avengan a reintegraros una parte de los gastos reclamados. En ese caso, sois vosotros los que deberéis valorar si la aceptáis o no, en función de la cantidad reclamada y de la cantidad que os ofertan. Como ese posible acuerdo va a conllevar la firma de algún documento, os sugerimos consultar con algún abogado (es una consulta sencilla, más adelante os damos datos de un bufete; por lo demás, también quienes carezcáis de medios económicos, podéis recurrir al servicio de asistencia jurídica gratuita del correspondiente Colegio de Abogados).

El bufete murciano Galindo & Samper, se ha puesto en contacto con nosotros para ayudar a cualquier vecino de Joven Futura a través de la web https://www.facebook.com/reclamatusgastos/ o el teléfono 968 34 14 40. Si deseas que te ayuden con tu caso, en cuanto a los gastos hipotecarios, te hacen un descuento de 50€ en su tarifa base de 150€ sobre esta reclamación, es decir, se queda en 100€. Cuando contactes con ellos, indicarles que eres vecino de Joven Futura (aunque lo verán en tu escritura) y que te quieres acoger a esta promoción-descuento.

Para elaborar la reclamación gratuita descargar el archivo de Word en el enlace siguiente:

Si el enlace oficial proporcionado por el Sr. Alfonso S. H. por cualquier motivo no funcionara, nosotros tenemos copia disponible aquí en el mismo formato Microsoft Word (docx) con fecha de descarga 13/1/2016 y aquí en PDF no modificable con la misma fecha de descarga. Pero os rogamos y aconsejamos que lo hagáis del enlace oficial por si el mismo hubiera sufrido alguna modificación/mejora posterior a nuestra descarga.

Actualización 21/3/17: En la última línea del documento, debéis añadir, donde dice “Abonar al compareciente, como consecuencia de cuanto antecede, la cantidad de X,XX €”, debe decir “Abonar al compareciente, como consecuencia de cuanto antecede, la cantidad de X,XX €, así como el devengado generado por dicha suma.” siendo X,XX€ la cantidad total que os sale a devolver.

Nota: 21/3/17: Este escrito no incluye los gastos de tasación de vivienda, dado que en Joven Futura son primera venta, aquellos que hayan adquirido la vivienda de segunda mano, en la tabla de gastos deben de añadir otra línea en la que se lea: “Honorarios Valoración Inmueble (Empresa X, S.A.)” y poner el valor total de dicha factura, para luego sumarlo al total a devolver.

Gastos hipoteca: ¡Recupera tu dinero!

Gastos hipoteca: ahora podemos reclamar al banco muchos de los gastos que en su día el hipotecado tuvo que pagar.

A continuación tienes todos los datos para saber si te puedes beneficiar y así reclamar todo lo que te han cobrado de más.

En su día en general, el cliente tuvo que pagar prácticamente todos los gastos de la hipoteca. Estos gastos que ahora puedes reclamar son de 2.000, 3.000€ o más.

¿Cuáles son los gastos?

Son las facturas y comisiones que tuviste que pagar para la formalización de tu hipoteca. Sin el pago de las mismas no hubieras podido contratar ninguna hipoteca.

Gastos constitución hipoteca ¿me afecta?

Sí, en mayor o menor cantidad afecta al 100% de los hipotecados.

Gastos formalización hipoteca y el impuesto.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele ser el gasto más elevado de cualquier hipoteca.

El importe a liquidar es distinto en cada Comunidad Autónoma.

Por desgracia, el Tribunal Supremo ha dado la razón a los bancos, y son los clientes quienes tienen que pagar el impuesto.

Reclamación al banco

El primer paso es presentar una reclamación en los Servicios de Atención al Cliente de tu banco.

Si te responden, casi seguro sea negativamente por lo que el siguiente paso sería la vía judicial.

Si no te responden, habría que emprender la vía judicial.

Un modelo reclamación gastos hipoteca

Si comentas este post te premiamos con un modelo de reclamación para que lo presentes en tu banco.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo reclamar?

Facturas correspondientes al préstamo hipotecario:
– Notaría.

– Registro de la Propiedad.

– Gestoría.

– Tasación.

Comisión de apertura y otras comisiones.

¿Puedo reclamar gastos hipotecarios de mi hipoteca?

Sí. Todos los hipotecados o los que lo fueron antes de cancelar la hipoteca pueden reclamar el listado detallado en el punto anterior.

Recuerda, puedes reclamar los gastos tantas veces como hipotecas hayas tenido o tengas actualmente.

Vendí mi casa ¿puedo reclamar gastos de hipoteca?

Sí que puedes. Es importante que guardes toda la documentación y facturas para evitar tener que ir a cada establecimiento pidiendo copia de las facturas o incluso pagar por una copia simple de tu hipoteca cancelada.

En este caso, si te han cobrado una comisión de cancelación y/o amortización anticipada también podrías reclamarla.

Hice una novación del préstamo ¿puedo reclamar?

Sí, tanto los gastos y comisiones de la primera escritura como de la segunda y sucesivas si las hubiera.

Me subrogué en una hipoteca ¿puedo reclamar?

Sí. Tienes derecho a reclamar todo lo que has abonado de más.

¿Puedo reclamar y recuperar gastos hipoteca cancelada?

Sí. Importante recopilar toda la documentación tal y como hemos dicho anteriormente.

Sentencia

Varias sentencias tanto de Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo han fallado a favor de la devolución de todos los gastos que hemos mencionado en este post.

El 6 de noviembre de 2018 se hizo público la votación del Supremo, y para el asombro de todos, el gasto correspondiente al impuesto no debe ser devuelto a los clientes.

Gastos hipoteca Las Palmas: sentencia

La Audiencia de Las Palmas ha fallado a favor de la devolución de las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría. Sin embargo el impuesto lo adjudica a los hipotecados.

En abril de 2018, dicha Audiencia dictaminó en una sentencia que la comisión de apertura era una cláusula abusiva y debía ser restituida a los clientes. Más información en este enlace.

Primera sentencia supremo gastos hipoteca

La primera sentencia del Alto Tribunal respecto a los gastos se produjo en diciembre de 2015 y, entre otros fundamentos jurídicos, recoge lo siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Segunda sentencia tribunal supremo gastos hipoteca

Por otra parte, el mismo Tribunal el 28 de febrero de 2018, falla a favor de los bancos en cuanto al impuesto: tienen que abonarlo los clientes.

Tercera sentencia gastos hipoteca

Para la sorpresa de todos, el Tribunal Supremo emite una sentencia el 16 de octubre cambiando su criterio sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta vez impone el pago del mismo al banco.

A pesar de lo anterior el alto Tribunal se contradice y de desdice: el impuesto lo paga el cliente.

Paralización sentencia gastos hipoteca

Hasta la fecha del 6 de noviembre de 2018, muchos fallos quedaron pendientes de resolución esperando por la respuesta del Supremo sobre el Impuesto.

Teniendo respuesta negativa, fallarán a favor de la devolución del resto de gastos y comisiones, pero no del impuesto 600.

Cómo calcular gastos hipoteca

No tiene ciencia ninguna, a continuación sencillos pasos para calcular los gastos de tu hipoteca.

¿Se puede calcular gastos de hipoteca hoy?

Simplemente tendrías que recopilar todas las facturas que pagaste en su día referente a la constitución de la hipoteca y las comisiones correspondientes.

Coge una calculadora y a continuación suma todas las cantidades, este es el total que puedes reclamar.

El simulador gastos hipoteca

Varias organizaciones y entidades tienen simuladores para que te hagas una idea de cuanto te costará los gastos de la hipoteca.

En este enlace tienes uno donde hemos introducido los siguientes datos:

Valor de la vivienda: 150.000€

Préstamo solicitado: 100.000€

Comunidad Autónoma: Canarias

Obteniendo los siguientes datos:

En este post tienes más información sobre los gastos de hipoteca y otras cláusulas abusivas.

Gastos hipoteca abogados

Se trata de abogados especializados en derecho bancario e hipotecario. Una garantía para obtener los mejores resultados, en un pleito contra los grandes bancos es imprescindible.

¿Se puede reclamar la devolución de los Gastos pagados por contratar la Hipoteca?

De la provisión de fondos que solíamos aportar para los gastos de nuestra hipoteca, entorno a un 15%, empezamos a conocer a través de sentencias de Tribunales de justicia que, hay ciertos gastos que no nos corresponden a los compradores. Conocer los gastos a los que hemos hecho frente y saber cuáles podemos reclamar y cuáles no es el objeto del siguiente artículo.

¿Que Gastos de Hipoteca puedo pedir la Devolución?

Si solicitamos un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda hemos de tener en cuenta los gastos de la hipoteca que serán de dos clases. Los que tienen que ver con la compraventa, como son las escrituras de propiedad de la vivienda o local, más los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. Son los referidos al segundo tipo aquellos que la entidad bancaria debe asumir junto con el comprador por ser uno de los interesados en la operación. Al haber sido obligados por las entidades a pagar el total de estos gastos, tenemos el derecho a reclamar la parte correspondiente..

El tribunal Supremo ha dictado sentencias en las que considera que determinados gastos no tienen que ser aplicados exclusivamente al solicitante o beneficiarios de la hipoteca:

Gastos notariales: Los gastos de Notario o fedatario Público que interviene en la operación para dar fe, Estos gastos pueden llegar hasta el 0,50% del cálculo responsabilidad hipotecaria cuyo importe es superior al importe de la hipoteca dado que cubre intereses de demora por un determinado plazo en años. . Gastos de gestoría, varía bastante de unas entidades a otras y dependinedo de la ciiudad. Se puede estimar entre 300 y 400 euros. Los Gastos de Registrador de la Propiedad, por inscribir la Hipoteca de forma oficial en el Registro para garantizarse el banco que existe la carga (el coste es inferior al 0,20%). La mitad del coste del timbre por las hojas empleadas en la escritura de préstamo ante Notario. Y las copias de escrituras utilizadas para fines diferentes a los necesarios para entregar al titular y pagar impuestos e inscribir en el Registro. Por ejemplo la copia de escritura para el banco sería a su cargo.

En el caso de los impuestos que acarrea la hipoteca, como el IAJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – sería a cargo del beneficiario de la hipoteca según la sentencia del Tribunal supremo. Este impuesto depende mucho de lo que se aplique en La Comunidad Autónoma que corresponda por lo que debe consultar en la Delegación de Hacienda de Su comunidad. No obstante, el coste suele ser aproximadamente el 1% del importe calculado de la responsabilidad hipotecaria

La tasación podemos reclamarla si teníamos una previa y el banco optó por pedir una nueva valoración a empresa tasadora diferente a la que ya teniamos.

Fallo del Tribunal supremo para los Gastos de Hipoteca.

Un fallo de diciembre del 2015 del Tribunal Supremos consideró como abusivo la práctica que utilizaban los bancos de imputar los impuestos y gastos de la hipoteca al cliente. El Tribunal justifica el falló indicando que el banco es una de las partes beneficiadas por el Préstamo hipotecario, por lo que debería hacerse cargo de su parte correspondinente de los gastos.

¿Dónde y cómo reclamar los gastos?

En Primer lugar hay que presentar la reclamación en la propia oficina del Banco donde se firmó la hipoteca. En el caso de que la Sucursal bancaria no atienda nuestra petición, se darán los siguientes pasos llegando incluso hasta presentar una reclamación en el Juzgado

Pero es importante que podamos recopilar los recibos y facturas que hemos pagado a la hora de formalizar el contrato y que nos entregaron a los pocos meses de haber realizado la hipoteca, y que nos será de gran ayuda para argumentar y justificar esos gastos.

Si la reclamación realizada en la Oficina del banco no ha surtido efecto, lo que procede es presentar una reclamación ante el Defensor del Cliente de la Entidad. Con la contestación que nos pase el defensor del Cliente a nuestra solicitud podemos interponer una queja en el Banco de España que, si bien no es vinculante, si nos vale para volver a reclamar a nuestro Banco. Ante la negativa del banco simpre tenemos la posibilidad de presentar una denucnia por la vía judicial. Pero debemos valorar todo esto antes de comenzar, ya que si, en el juzgado perdemos -que es una posibilidad-, deberemos pagar, además, las costas del proceso.

Reclamaciones de los gastos de la hipoteca en la OCU.

La propia OCU cuenta en su página web con un modelo con el que podemos formalizar la reclamación con la que dirigirnos a la entidad bancaria con el fin de reclamar la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no debieron cobrarte.

Si aún no has firmado tu hipoteca y estás pendiente de hacerlo deberás pagar tú los gatos, aunque ya algunas entidades cubren algunas partidas.

Así todo conservamos el derecho de reclamar la devolución, pero hay que estar atentos ya que, es posible que el Banco o Caja de Ahorros nos haga una oferta compensando el importe de los gastos a devolver a cambio de otras bonificaciones en la hipoteca como podría ser ampliar el plazo o reducir el tipo de interés firmando un acuerdo por el que se renuncie a futuras reclamaciones por la via judicial. . Sin embargo, la OCU asegura que esta clase de acuerdos privados no tienen ninguna validez legal.

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Modelo Reclamación Gastos de Hipoteca

En……………………………, a …… de………….……. 20…..

Don/Doña ……………………………………………………………………………………….. con DNI ……………………….

y domicilio en C/……………………………………………………………………………..

Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario con referencia o número …………………………………………………………..……, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula que me obligó al pago de todos los gastos ocasionados por la constitución del mismo.

El Tribunal Supremo, en diferentes sentencias confirma la abusividad de cláusulas de imposición de gastos, muy similares a la contenida en las condiciones generales de mi préstamo hipotecario. Según sentencias de Tribunal Supremo “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos”, y también indica el Alto Tribunal que “no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.

En relación con mi condición de consumidor, la reciente jurisprudencia confirmada por el Tribunal Supremo desde el año 2015 ha considerado está cláusula abusiva, toda vez que ha sido impuesta, sin una negociación individual, creando un perjuicio a esta parte, por lo que mediante la presente se le requiere para que reconozca la nulidad de la citada cláusula.

Le indico, igualmente, que si en el plazo IMPRORROGABLE DE 15 DIAS NATURALES desde la fecha de la presente no he recibido noticias al respecto, ejercitaré cuantas acciones judiciales me amparen.

Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo.

Atentamente,

Fdo ……….

MODELO DE RECLAMACIÓN DE GASTOS DE HIPOTECA – ABOGADO BARCELONA

Abogado Barcelona. Despacho de abogados en Barcelona. Reclamar gastos de formalización de la hipoteca. Gastos de hipoteca

Don/Doña……………..…, mayor de edad, con DNI nº……………………y domicilio a efectos de notificaciones en ………..……….. ante el Servicio de Atención al Cliente y por medio de la presente comparezco al efecto de alcanzar un acuerdo EXTRAJUDICIAL en relación con los gastos de constitución y formalización de la hipoteca con número identificativo…………..

_____

Con fecha de……………………..formalicé con su entidad la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario ante el Sr. Notario de (LOCALIDAD) Don/Doña (NOMBRE DEL NOTARIO) con nº de protocolo………………o, mediante el cual su entidad me concedió el préstamo con garantía hipotecaria por un importe de………………………€ de capital.

En dicha escritura se estableció la siguiente cláusula: “…(texto ÍNTEGRO de la cláusula)…” mediante la cual se me atribuían todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del préstamo hipotecario.

_______

En mi caso, la entidad (NOMBRE DE LA ENTIDAD) impuso una condición general de la contratación, que reviste el carácter de cláusula abusiva, consistente en trasladar todos los gastos de constitución de la hipoteca al prestatario. Este tipo de cláusulas han sido declaradas nulas por la Sentencia del TS de fecha 23 de Diciembre de 2.015, al resolver definitivamente una acción colectiva de cesación.

En este sentido, la citada resolución, con cita de una Sentencia anterior de 1 de Junio de 2.000 (LA LEY 9195/2000), aplica el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, que califica como cláusulas abusivas “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, así como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.

La resolución indicada añade que tal precepto legal atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación o de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (artículo 89.3 letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (artículo 89.3 letra c).

Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (artículo 89.4), y correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (artículo 89.5).

A partir de todo ello, entiende que “la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor de inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Considera de esta forma, que la cláusula en cuestión “no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada”.

Asimismo, por lo que respecta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, analiza el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y tras confrontar lo dispuesto en sus artículos 8, 15 27 y 28, concluye que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interesa y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho”. Cita al respecto, al Sentencia del mismo Tribunal de 25 de Noviembre de 2.011, en la cual se analizaba un contrato de compraventa de vivienda, que imputaba en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión. Entendía que era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

En consecuencia, mediante la Sentencia analizada se declaran nulas este tipo de cláusulas, idénticas a la firmada en su momento por el prestatario. Y así, debe recordarse que la acción colectiva de cesación no sólo aspira a proyectar efectos para evitar una futura contratación con cláusulas ilícitas (efecto de prohibición) sino que también persigue impedir que se persista en la utilización de las mismas en contratos de pretérita suscripción que todavía tengan vigencia al tiempo de la demanda (efecto de abstención). El artículo 12.2 de la Ley 7/1998, de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, dispone que la acción de cesación se dirige a obtener una Sentencia que condene al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se reputen nulas y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo, determinando o aclarando, cuando sea necesario, el contenido del contrato que ha de considerarse válido y eficaz. A la acción de cesación podrá acumularse, como accesoria, la de devolución de cantidades que se hubiesen cobrado en virtud de las condiciones a que afecte la Sentencia y la de indemnización de daños y perjuicios que hubiese causado la aplicación de dichas condiciones.

La presente acción, se limita a reclamar individualmente la cantidad, a partir de la referida declaración de nulidad, aplicando la citada legislación, y la doctrina derivada de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de fecha de 26 de Abril de 2012 (LA LEY 43161/2012). Así, la aplicación de la sanción de nulidad de una cláusula abusiva con respecto a todos los consumidores que hayan celebrado, con el profesional de que se trate, un contrato al cual le sean de aplicación las mismas Condiciones Generales de Contratación; garantiza que dicha cláusula no vinculará a esos consumidores. En esta misma línea, los órganos jurisdiccionales nacionales que comprueben el carácter abusivo de una cláusula de este tipo, están obligados, en virtud del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, a aplicar todas las consecuencias que, según el Derecho nacional, se deriven de ello para que el consumidor no resulte vinculado por dicha cláusula (S. TJUE de 9 de Noviembre de 2010, de 14 de Junio de 2012, y de 21 de Febrero de 2013).

__________

El importe de los gastos de formalización de la hipoteca ascienden a un total de ……………..… €, desglosados de la siguiente manera:

  • Impuesto de Actos jurídicos documentados –
  • Gastos de Notario –
  • Gastos de Registro –
  • Gastos de gestoría –
  • Gastos de tasación –

Se adjuntan con la presente reclamación las facturas acreditativas de los importes indicados anteriormente.
Para el caso de que no se alcance un acuerdo, esta parte se reserva el derecho de cuantas acciones judiciales considere oportunas para la defensa de sus derechos.

Formulario de demanda de nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

Que, siguiendo instrucciones de mi mandante, por medio del presente escrito vengo a formular DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN EJERCICIO DE ACCIÓN INDIVIDUAL DE NULIDAD DE LA CONDICIÓN GENERAL DE LA CONTRATACIÓN relativa a la imposición de gastos al prestatario, por abusividad y vulneración de la normativa y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES indebidamente abonadas por la parte actora.

Se interpone la presente contra la entidad bancaria , con domicilio social en y provista de CIF .

Todo ello con base en Fundamentos de Derecho que se dirán y en los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- Sobre la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y su formalización.

Con , mi mandante firmó con la entidad bancaria , un préstamo hipotecario (), mediante escritura pública otorgada ante Notario/a, Don/Doña o mediante el modelo de contratación tipo estándar aportado por la propia entidad.

El préstamo hipotecario ascendió a la cantidad de euros, con un plazo de amortización de años, de a , con un tipo de interés variable.

En garantía de la devolución del préstamo concedido a mi mandante, fue constituida la hipoteca sobre la vivienda sita en .

Se acompaña como Documento Nº copia de contrato de préstamo hipotecario por ambas partes suscrito.

Mi representado acudió a la sucursal de la entidad demandada solicitando financiación y esta les concedió un préstamo hipotecario a su favro, bajo los términos y condiciones estrictamente impuestas por ella. Más allá de comunicar el principal que precisaban y el plazo en el que desearían devolver, mi mandante no ha tenido posibilidad alguna de intervenir en la fijación del contenido de la escritura finalmente suscrita, toda vez que se ha negado toda opción de negociación por la parte demandada.

La entidad financiera es la interesada en la constitución de la hipoteca a su favor, para lo cual se exige necesariamente la elevación del contrato a Escritura Pública e Inscripción de la carga en el Registro de la propiedad tras liquidar el impuesto correspondiente como requisito previo a la inscripción; con ello, la entidad bancaria dispone de título ejecutivo suficiente. Por el contrario, el contrato de préstamo NO requiere tales formalismos, bastando un simple documento privado que no implica coste alguno para las partes. Así, es por imposición e interés exclusivo de la demandada que se obliga a los prestatarios hipotecantes a incurrir en una serie de gastos cuya satisfacción, como se verá, le venían a tribuidos a la entidad financiera.

En este sentido, lo que ocasiona la intervención notarial y registral no es la concesión de un préstamo (que no exige constitución en escritura pública, ni tiene acceso al registro de la propiedad), sino la constitución de la garantía real hipotecaria. De este modo, comprendemos que, ni siquiera, una distribución equitativa de estos gastos eludirían la sanción de nulidad, pues la titulación es solicitada por el acreedor garantizado, interesa a éste y, a la postre, es quien recibe la primera copia de la escritura; y, por lo que respecta a los gastos de registro, es precisamente aquél en cuyo favor se inscribe el derecho y quien se encarga de inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- Sobre la cláusula objeto de nulidad.

Establece la cláusula titulada de la citada escritura, lo que a continuación se expresa:

A través de esta cláusula se imponen a la parte actora (compradora, prestataria e hipotecante), los gastos y tributos derivados no solo de la adquisición del inmueble, sino también los que devienen de la Subrogación Hipotecaria a favor de la demandada, formalizada en la misma escritura.

Se hace importante resaltar lo indeterminado, genérico y abierto del clausulado de gastos, en el que se ven incluidas las partidas y conceptos a cuyo pago puede venir obligado el cliente; igualmente a lo largo de toda la escritura, de manera dispersa y oculta en estipulaciones del más variado contenido, se contienen numerosas referencias a los gastos impuestos a la parte prestataria, así como remisiones a la cláusula transcrita.

Dicha ambigüedad y falta de concreción de la estipulación, tan expansiva, permite imponer a los clientes todos los posibles gastos y tributos sin distinguir quién resulta ser el solicitante y/o beneficiario, llegando incluso a omitir quién es el verdadero obligado al pago o sujeto pasivo de los mismos, conforme a la normativa vigente.

La entidad bancaria, pretende con ello de forma unilateral, atribuir al prestatario la obligación genérica e inconcreta de abonar cuantos gastos, comisiones, aranceles, impuestos y tributos derivasen de la preparación, formalización, vigencia y/o cancelación de la Hipoteca constituida, en ocasiones en contra de las normas legales con previsiones contrarias al respecto.

Por ello, afirmamos que se trata de un mecanismo ideado por la demandada para, siempre que le resulte de su interés, obligar a sus clientes a hacerse cargo del coste que, de no existir dicha cláusula, habría de soportar la propia entidad financiera.

No hay lugar a dudas de que mi representado no habría aceptado la inclusión de la cláusula en el contrato, de haberse producido en el marco de una negociación individualizada y en igualdad de condiciones, pues el contenido de la misma agrava la situación de desigualdad frente a la entidad prestamista en un claro y grave detrimento de los derechos del prestatario.

TERCERO.- Sobre los efectos de la aplicación de la cláusula objeto de enjuiciamiento.

A la hora de analizar los perjuicios y efectos que ocasiona la aplicación de la cláusula, cabe destacar que provoca una completa incertidumbre sobre las obligaciones que asume mi mandante, al tiempo que les fuerza a costear todos los gastos derivados de la preparación y formalización de la hipoteca; por su parte la entidad financiera alude al pago de los costes cuyo abono le compete, en tanto que es ella quien obtiene un beneficio directo con la constitución de la garantía hipotecaria a su favor. En definitiva, existe un desequilibrio económico causado interesadamente por la ahora demandada.

El efecto inmediato de la cláusula es que mi mandante corrió con todos los gastos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca, incluidos aquellos cuyo pago correspondía a la demandada (1). En concreto:

  • Aranceles de notario por importe de euros. Se adjunta la factura como documento núm. .
  • Aranceles de Registro por importe de euros. Se adjunta la factura como documento núm. .
  • Gastos de la Gestoría de la entidad financiera, por importe de euros, cuya factura se adjunta como documento núm. .

Reiteramos que devienen todos ellos del Préstamo con Garantía Hipotecaria a favor de la demandada, se excluyen por tanto todos los gastos y partidas derivados de otras operaciones tales como la compraventa, cuyo abono efectivamente compete a la parte actora.

Para la gestión de todos los trámites relacionados con el Préstamo Hipotecario, la demandada requirió la intervención de , S.A., encomendándole que llevase a cabo las acciones necesarias para la efectiva constitución de la

Reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca

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Índice

0.- Introducción

1.- ¿a quien afecta esta Sentencia?

2.- ¿qué gastos podrían reclamarse?

3.- ¿cuál es el procedimiento a seguir?

4.- ¿existe un plazo para presentar la reclamación?

5.- ¿existe un modelo de reclamación?

6.- ¿qué documentos tengo que unir al escrito de reclamación?

7.- ¿qué ocurre si la entidad financiera me comunica que acepta la reclamación?

8.- ¿puede obligarme la entidad financiera a aceptar un pago que no sea en efectivo?

9.- ¿qué hacer si la entidad financiera me comunica que rechaza la reclamación?

10.- ¿qué puedo hacer si la entidad financiera no responde a mi reclamación en el plazo de dos meses?

11.- ¿qué coste tiene el proceso de reclamación?

12.- ¿qué ocurre si el contrato hipotecario tenía la cláusula abusiva pero ya se ha cancelado?

13.- ¿con quién puedo consultar mis dudas sobre el proceso de reclamación?

0. – Introducción

La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, estableció, entre otras cuestiones, la abusividad de una cláusula incluida en un contrato de préstamo hipotecario por la que se imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del contrato.

Considera el Tribunal Supremo que dicha cláusula es abusiva por imponer al consumidor todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato contraviniendo lo dispuesto en diversas normas legales y particularmente lo establecido en el art. 89 del RDL 1/2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, que dispone que serán cláusulas abusivas, entre otras, aquellas que supongan «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario».

La declaración de abusividad de esta cláusula por el Tribunal Supremo supone que la misma ha de tenerse por nula y por tanto no puede producir efectos, lo que implica reconocer el derecho de las personas consumidoras afectadas por dicha cláusula a reclamar la devolución de aquellos gastos soportados como consecuencia de la inclusión de la misma en sus contratos hipotecarios.

Aunque la Sentencia del Tribunal Supremo se refiera a una cláusula en concreto incluida en un contrato específico de una entidad financiera en particular -BBVA-, los argumentos jurídicos incluidos en la Sentencia podrían ser extrapolables a otras cláusulas de contenido o efectos similares incluidas en otros contratos hipotecarios de esa u otras entidades financieras, lo que ha llevado a muchas personas a plantearse la posibilidad de denunciar la abusividad de dicha cláusula y reclamar a su entidad financiera la devolución de los gastos indebidamente soportados como consecuencia de la misma.

A fin de aclarar las dudas que suscita esta Sentencia y como orientación para aquellas personas que desean poner en marcha un procedimiento de reclamación basado en la misma, ofrecemos las siguientes indicaciones:

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1. – ¿a quien afecta esta Sentencia?

A aquellas personas que tengan la condición de personas consumidoras y cuenten con una cláusula en su contrato hipotecario similar en su contenido o efectos a la considerada como abusiva por el Tribunal Supremo.

La cláusula declarada abusiva por el Tribunal Supremo decía lo siguiente:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª»

Para que resulte de aplicación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 no es necesario que la cláusula incluida en su contrato hipotecario sea idéntica a la que acabamos de reseñar, bastaría con que la misma fuese de contenido parecido o similar y produjese los mismos efectos de trasladar al prestatario los gastos derivados de la formalización y desarrollo del contrato.

Para saber si tiene una cláusula que resulte afectada por la Sentencia del Tribunal Supremo debe examinar las cláusulas incluidas en su contrato hipotecario y, en caso de duda, debe consultar con alguna persona que pueda asesorarle al respecto y, si no conoce a ninguna, puede dirigirse a los servicios de consumo de su localidad (OMIC), a los de la Junta de Andalucía, o a alguna asociación de defensa de los derechos de las personas consumidoras.

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2.- ¿qué gastos podrían reclamarse? (actualización tras las Sentencias del Tribunal Supremo de 28/02/2018 y 16 de octubre de 2018 y tras la decisión del Pleno del TS de 6 de noviembre de 2018 y la posterior aprobación del Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre)

– Los gastos notariales y registrales.

Es decir, los gastos derivados de la formalización de escrituras notariales y de la inscripción en el registro de la propiedad. Se incluyen, por tanto, los gastos pagados a notarios y registradores de la propiedad.

El Tribunal Supremo entiende que la formalización en escritura e inscripción en el registro de la propiedad del contrato hipotecario a quien beneficia especialmente es a la entidad financiera, por lo que debería ser ésta quien soportase los gastos derivados.

– Los gastos tributarios.

Es decir, los gastos derivados del pago del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los contratos hipotecarios están sujetos al pago de este impuesto en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

a) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

b) Por la constitución del préstamo el pago incumbe al prestatario de acuerdo con la decisión adoptada por el Pleno del TS el 6 de noviembre de 2018, que corrige la STS de 16 de octubre de 2018, que imputaba este gasto a la entidad prestamista. No obstante, el Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, establece qu el impuesto deberá ser soportado por la entidad prestamista a partir de la entrada en vigor de dicha norma, que se produjo el 11 de noviembre de 2018.

Para entender mejor los cambios jurisprudenciales y normativos producidos en relación con esta cuestión y las posibilidades de éxito de una reclamación de los gastos tributarios aconsejamos consultar el siguiente enlace: http://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/impuesto-actos-jur%C3%ADdicos-documentados-hipotecas

– Los gastos previos a la formalización del contrato.

Esto incluiría los gastos de tasación del inmueble, los derivados del estudio de la situación financiera del solicitante del préstamo y los gastos de tramitación y redacción del contrato hipotecario.

– Los gastos derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago cuando no resulten legalmente imputables al mismo.

Esto incluiría los gastos previos al proceso judicial y los derivados del proceso (costas procesales), incluidos los gastos de abogado y procurador de la entidad financiera.

El Tribunal Supremo entiende que estos gastos están ya regulados en normas imperativas (Ley de Enjuiciamiento Civil) que establecen en qué caso deben ser asumidos por el prestatario y en qué casos debe asumirlos la entidad financiera, por lo que debe prevalecer lo que dispongan dichas normas sobre lo establecido en la cláusula contractual.

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3.- ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con la que tiene la hipoteca, mediante cualquier medio que permita acreditar su presentación (sello de su oficina bancaria, correo certificado con acuse de recibo, burofax…).

La entidad financiera está obligada a contestarle en el plazo máximo de 2 meses a contar desde la fecha en que Usted presente la reclamación.

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4. ¿existe un plazo para presentar la reclamación?

Si. El plazo máximo para presentar la reclamación es el 24 de diciembre de 2019, esto es, cuatro años a contar desde la fecha en que se dictó la Sentencia del tribunal Supremo.

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5.- ¿existe un modelo de reclamación?

No hay obligación de utilizar ningún modelo en particular, basta un simple escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente con sus datos personales, una referencia que permita identificar el contrato hipotecario, una mención a la cláusula incluida en el mismo que considera abusiva y una solicitud para que le devuelvan todas las cantidades cobradas de mas por dicha cláusula, junto con sus intereses.

No obstante, en internet es posible encontrar multitud de modelos de reclamación, siendo especialmente fiables los que ofrecen los organismos públicos de consumo y las asociaciones de defensa de las personas consumidoras.

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6.- ¿qué documentos tengo que unir al escrito de reclamación?

Debe incluir todas las facturas acreditativas de los gastos efectuados cuya devolución solicita -facturas de notaría, registro, tasación, etc.- y el documento acreditativo de haber pagado el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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7.- ¿qué ocurre si la entidad financiera me comunica que acepta la reclamación?

Si se acepta la reclamación lo normal es que la entidad financiera nos facilite sin mas demora las cantidades debidas, bien entregándolas en metálico o incluyéndolas en nuestra cuenta corriente.

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8.- ¿puede obligarme la entidad financiera a aceptar un pago que no sea en efectivo?

No, la entidad financiera puede ofrecer una medida compensatoria alternativa al pago en efectivo, como podría ser una amortización anticipada de la hipoteca u otro producto bancario o financiero. En tal caso, debe cuantificar de forma clara dicha oferta para que pueda compararla con la oferta de recibir el dinero en efectivo y, en todo caso, la decisión última es del cliente, Si elige el pago en efectivo, la entidad financiera no puede negarse.

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9.- ¿qué hacer si la entidad financiera me comunica que rechaza la reclamación?

Dicha respuesta debe hacerse por escrito y estar motivada, esto es, la entidad debe explicar por qué rechaza la reclamación.

Si Usted no está de acuerdo con esta negativa puede acudir a los Tribunales de Justicia. En tal caso, le recomendamos que se asesore con profesionales que puedan explicarle las posibilidades de éxito y los posibles costes del proceso judicial. Puede consultar con asociaciones de defensa de personas consumidoras o con profesionales de la abogacía.

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10.- ¿qué puedo hacer si la entidad financiera no responde a mi reclamación en el plazo de dos meses?

Puede entender rechazada su reclamación y plantearse acudir a los Tribunales de Justicia. En tal caso, le recomendamos que se asesore con profesionales que puedan explicarle las posibilidades de éxito y los posibles costes del proceso judicial. Puede consultar con asociaciones de defensa de personas consumidoras o con profesionales de la abogacía.

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11.- ¿qué coste tiene el proceso de reclamación?

Ninguno, es totalmente gratuito.

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12.- ¿qué ocurre si el contrato hipotecario tenía la cláusula abusiva pero ya se ha cancelado?

Puede presentar su reclamación siempre que la fecha de cancelación del contrato hipotecario esté dentro del periodo de cuatro años anterior a la fecha en que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo. Esto es, siempre que el último pago se hiciera con posterioridad al 23 de diciembre de 2011.

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13.- ¿con quién puedo consultar mis dudas sobre el proceso de reclamación?

Si tiene alguna duda que este documento informativo no le resuelva, puede acudir a los servicios de consumo de su localidad (OMIC) o a los servicios de consumo dependientes de la Junta de Andalucía. También puede solicitar asesoramiento a su Ayuntamiento y a cualquiera de las asociaciones de defensa de las personas consumidoras. En este enlace podrá localizar sus direcciones.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el reparto de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. Aclara que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrán a cargo de los consumidores, posicionándose así a favor de la banca. Pero hay un matiz: por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite, dice el Alto Tribunal.

Desde que en 2015 una sentencia también del Supremo abrió la puerta a reclamar y recuperar los costes derivados de la firma de una hipoteca (al declarar nulas las cláusulas que imputaban los gastos al hipotecado), el IAJD había sido el gasto que más discrepancias había generado entre los jueces, dado que unos consideraban que debía pagarlo el banco y otros que debía cubrirlo íntegramente el cliente, según explican en HelpmyCash.com. Ahora, el nuevo dictamen del Tribunal Supremo ha zanjado la cuestión: Es el cliente y no el banco el que debe hacerse cargo de los impuestos.

El IAJD supone, además, el grueso de los costes de formalización de un préstamo hipotecario, dado que supone alrededor del 75% de la cifra total. Teniendo en cuenta que para una hipoteca media el desembolso asciende a unos 3.000 euros, este tributo equivale a unos 2.000 euros.

El tipo aplicado en el IAJD varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. Así, el gravamen oscila entre el 0,5% hasta un 1,5% sobre el importe del préstamo hipotecario.

Un ejemplo práctico: un cliente que ha adquirido una vivienda en la Comunidad Valenciana y ha pedido una hipoteca por valor de 150.000 euros. El tipo impositivo a aplicar es del 1,5%. El resultado de multiplicar 1,5% por 150.000 euros es de 2.250 euros en concepto de AJD por los gastos de hipoteca.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Cuando se financia la compra de una vivienda existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar: los de compraventa (son los asociados a la escrituración de la propiedad del inmueble) y los de constitución de la hipoteca. Tras la decisión del Tribunal Supremo, los conceptos por los gastos hipotecarios que se podrían recuperar son:

Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.

Gestoría: no está regulado por ley, pero rondar los 400 euros.

Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.

Tasación: se pueden recuperar los gastos de tasación de la vivienda si el banco impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

¿Quién puede reclamar?

Puede reclamar cualquier consumidor que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo. Se estima que más de ocho millones de españoles tienen una hipoteca. En caso de que las entidades hayan modificado las cláusulas declaradas abusivas, los titulares de nuevas o futuras hipotecas no podrán hacerlo.

¿Cómo es el proceso?

Para iniciar el proceso es necesario presentar primero una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente y/o al defensor del Cliente de la entidad que concedió la hipoteca. La entidad tiene un plazo de dos meses para dar una respuesta al cliente. En caso de ser negativa o de que no haya respuesta alguna, entonces el siguiente paso es presentar una demanda en el juzgado. En ese momento, el proceso puede demorarse varios meses.

El equipo de abogados de ‘legalbono’ aconseja ponerse en manos de expertos que asesoren en los trámites necesarios a realizar, resuelvan las posibles dudas y ayuden a saber exactamente el importe que se puede recibir. Desde legalbono afirman que “el dinero que se recupera en concepto de gastos de formalización del préstamo hipotecario varía en función del dinero solicitado al banco y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que cambia en función de la Comunidad Autónoma en la que se haga la operación. Sin embargo, incluyendo los intereses legales, la cifra que el demandante podría recuperar puede rondar los 5.600€ de media”.

¿Qué documentos se deben aportar?

Hay que aportar los siguientes documentos: escritura del préstamo hipotecario, facturas del notario, del registro, del tasador, de la gestoría y el justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). En el caso de que el afectado no tenga alguna de estas facturas, puede solicitar una copia en la notaría o la gestoría.

¿Cuál es la fecha límite para presentar una reclamación?

No existe una fecha límite. Se puede hacer en cualquier momento, aunque hayan pasado más de cuatro años desde que se canceló la hipoteca.

Si la sentencia es favorable, ¿cuándo cobraré la indemnización?

En el plazo máximo de dos meses se recibe el dinero por los gastos de formalización de tu hipoteca en la cuenta bancaria.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha emitido un comunicado en el que «lamenta que la banca gane, una vez más, a costa de los consumidores». Estima que los consumidores dejarán de recibir una media de 2.500 euros por hipoteca. «El Tribunal Supremo unifica así la doctrina sobre la atribución del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a favor de la banca, en una sentencia histórica que resuelve la polémica existente por las dispares resoluciones judiciales que las diferentes Audiencias Provinciales han ido dictando según su propio criterio», señala.

Blogroll

El Tribunal Supremo ha dado un vuelco a las reclamaciones de reintegro de los gastos de constitución de la hipoteca. La Sala Tercera, de lo Contencioso Administrativo, ha dictado una sentencia de fecha 16 de octubre de 2018 en que rectifica su anterior doctrina sobre quién es el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados: en sentencias anteriores, que además fueron respaldadas por el Tribunal Constitucional, afirmó que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, en una interpretación que supeditaba lo dispuesto en la regulación del impuesto AJD a la del de transmisiones patrimoniales, y por entender que el interesado era en todo caso el prestatario; y además utilizaba como criterio de interpretación de la Ley del impuesto lo que establecía el Reglamento.

Ahora la Sala Tercera ha revisado esa doctrina y en una sentencia con unos fundamentos muy completos, en que examina los argumentos a favor de una y otra interpretación, concluye que el sujeto pasivo ha de ser el prestamista en cuyo interés se constituye la hipoteca y además anula el artículo del Reglamento del impuesto que establecía que el sujeto pasivo es el prestatario.

La interpretación que ahora ha realizado esta sentencia me parece la más lógica: el préstamo no está sujeto al impuesto AJD y está exento del de transmisiones patrimoniales, por lo que no tiene sentido que el prestatario tenga que tributar cuando el préstamo conlleva una garantía hipotecaria ya que esta tributación se debe a que debe formalizarse en escritura pública para que la hipoteca sea válida y ejecutiva; y está claro que quien tiene interés en la ejecutividad de la hipoteca es el prestamista.

No sólo eso: el prestamista es también interesado porque a continuación puede titulizar los préstamos hipotecarios que haya concedido para obtener financiación. Y es además interesado en el propio préstamo, tanto o más que el propio prestatario: el prestatario tiene interés en el préstamo, en un préstamo (no en la hipoteca), porque necesita el dinero para financiar la compra de una vivienda, un negocio o cualquier otro bien o actividad; pero el banco tiene interés en el préstamo, en todos los préstamos que concede, porque es su negocio; se ha constituido precisamente para desarrollar una actividad mercantil lucrativa cuya actividad principal reconocida es conceder préstamos, cuyos intereses constituyen su fuente más importante de beneficios (o lo eran, en la configuración tradicional del negocio bancario).

Esta sentencia va a obligar a que los juzgados y audiencias provinciales cambien su criterio respecto a las reclamaciones de reintegro de los gastos de constitución de la hipoteca. Hay que recordar que la Sala Primera del Tribunal Supremo dijo en primer lugar, en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, que el sujeto pasivo del impuesto era el Banco; pero después rectificó este pronunciamiento en la sentencia de 15 de marzo de 2018 para asumir la doctrina de la Sala Tercera, que es la competente para resolver las cuestiones tributarias. Por esta misma razón, ahora tendrá que volver a rectificar conforme a lo establecido por esta Sala Tercera en la sentencia que ahora comento, máxime cuando ha anulado el precepto reglamentario que atribuía la condición de sujeto pasivo al prestatario.

Por consiguiente, los gastos que los bancos obligaban a los prestatarios a soportar indebidamente, y cuyo reembolso ahora se les puede reclamar, han de concretarse en:

-La cuota del impuesto de actos jurídicos documentados.

-La factura del notario por la escritura del préstamo hipotecario, en su totalidad, puesto que la escritura notarial se otorga para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y que ésta sea ejecutiva. El préstamo es válido sin escritura pública, pero la hipoteca no.

-La factura del registrador de la propiedad por la inscripción de la hipoteca, en su totalidad, por la misma razón que acabo de indicar.

-La factura de la gestoría a la que el Banco encomendó que tramitase el pago del impuesto y la inscripción registral, por la misma razón.

-La factura del tasador, ya que la tasación tiene como finalidad valorar la finca a efectos de la garantía hipotecaria.

Por otro lado, se puede reclamar también el reintegro de la comisión de apertura, ya que las comisiones son la retribución de un servicio prestado por el Banco al cliente; y esta comisión no se corresponde con ningún servicio real distinto de la propia tramitación del préstamo, de tal forma que no se ha devengado ninguna retribución distinta del pago de intereses. La mayoría de las audiencias provinciales que se han pronunciado al respecto están declarando la abusividad o ilicitud del cobro de esta comisión, aunque también hay algunas que sostienen que sí hubo un servicio real en la concesión del préstamo que podría dar lugar al cobro de una comisión. Se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie al respecto en el mes de noviembre.

Como ocurrió con quienes tenian ya sentencia firme sobre la cláusula suelo cuando el TJUE dijo que se les debía devolver todo lo pagado indebidamente incluso antes de 2013, ahora no podrán lograr la devolución quienes ya tengan una sentencia firme en la que les hayan denegado el pago del impuesto, porque hay cosa juzgada al respecto. Sí podrán recuperar este gasto quienes no hayan reclamado judicialmente todavía, o tengan la demanda en trámite, pendiente de sentencia firme.

Otra cuestión que están suscitando ya algunos abogados es que hay cuatro años para reclamar a la hacienda autonómica la devolución de la cuota del impuesto. Creo que no es lo correcto: el impuesto sí había que pagarlo y está bien pagado, por lo que la hacienda autonómica no debe devolverlo. La cuestión es que quien pagó no era el sujeto pasivo -el banco-, sino el prestatario, que hace el pago en sustitución e interés del banco porque éste le obligó a hacerlo. Por consiguiente, hay que reclamar el reembolso al banco prestamista, no a la administración tributaria.

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ACTUALIZACIÓN

El Presidente de la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha publicado una nota informativa en que comunica que ha decidido convocar un Pleno de dicha Sala para que decida si se confirma el cambio de la jurisprudencia sobre quién es el sujeto pasivo del impuesto AJD que ha supuesto la sentencia de 16 de octubre o se vuelve a la jurisprudencia antigua. Así que hemos de esperar aún un tiempo para saber a ciencia cierta cómo queda la cuestión de quién debe pagar el impuesto, si el banco prestamista o el cliente prestatario.

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NUEVA ACTUALIZACIÓN

El Tribunal Supremo ya ha informado de cuándo se celebrará el Pleno de la Sala Tercera que decidirá finalmente quién es el sujeto pasivo del impuesto AJD: el día 5 de noviembre. Veremos si el mismo día hace pública su decisión o si hay que seguir esperando a que informe de ello.

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Los últimos años han sido especialmente intensos en los juzgados de nuestro país para entidades bancarias y consumidores, debido a la ausencia de información en la comercialización de ciertos productos bancarios y a la imposición de cláusulas abusivas que han causado graves perjuicios económicos a los clientes. La justicia ha dado la razón a los consumidores en la mayoría de los procedimientos de reclamación de acciones, participaciones preferentes, obligaciones subordinadas y cláusula suelo. Ahora le toca el turno a los gastos hipotecarios.

La reclamación de los gastos de constitución y formalización del préstamo hipotecario es un punto determinante que está produciendo cambios actualmente en el sistema de comercialización de préstamos hipotecarios, a causa de otra mala praxis por parte de las entidades bancarias.

Esto se debe a que el 23 de diciembre del año 2015 el Tribunal Supremo español (sentencia n.º 705/2015) declaró la nulidad de la cláusula relativa a los gastos que corren a cargo de la parte prestataria, o, dicho de otro modo, aquellos pagos que el banco impone a los clientes a la hora de firmar el préstamo hipotecario: gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dado que el banco es el principal interesado en elevar a público el contrato de préstamo hipotecario e inscribirlo en el registro de la propiedad para que pueda ser oponible a terceros, es el banco quien debe pagar los costes que esto conlleva.

Así lo ha establecido el Tribunal Supremo al declarar que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En la misma sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, deben considerarse abusivas.

Así pues, la cláusula que aparece en las escrituras de préstamos hipotecarios, habitualmente titulada como “Gastos a cargo de la parte prestataria”, se trata de una cláusula nula de las definidas legalmente como una estipulación no negociada individualmente, impuesta al consumidor y que no ha sido consentida expresamente por éste, causándole con su imposición un perjuicio, en este caso, de carácter económico.

A lo largo del año 2016, numerosos tribunales ya comenzaron a aplicar la sentencia del Tribunal Supremo, declarando en sus resoluciones la nulidad de la cláusula y condenando a la entidad bancaria a abonar al cliente lo desembolsado por los gastos de constitución y formalización de la hipoteca, más los intereses legales desde la fecha de su abono y el pago de las costas del procedimiento.

A raíz de estos hechos puede interpretarse que la vía judicial se encuentra totalmente abierta para que alrededor de seis millones de personas puedan recuperar los gastos que les conllevó contratar una hipoteca con su banco.

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