Plusvalia municipal con perdidas

SOBRE LA PLUSVALIA MUNICIPAL

La Sala Tercera del Tribunal Supremo en su Sentencia de 9/7/2018 ha “interpretado o clarificado” la del Tribunal Constitucional nº 59/2017 de 11 de mayo, relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el tributo conocido como Plusvalía Municipal. En su Sentencia, el TS ha aprovechado para “amonestar” a algunos Tribunales Superiores de Justicia y para recordar que el Constitucional en Sentencia de 11 de mayo de 2017, había declarado la inconstitucionalidad y nulidad parcial de los arts. 107. 1 y 2 a) de la LRHL sólo en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia patrimonial y la total del apartado 4 del art. 110 LRHL en la medida en que impide al sujeto pasivo probar la existencia del incremento de valor; es decir, que dichos preceptos 107.1 y 2ª) sí que son constitucionales y aplicables cuando el sujeto obligado no ha acreditado que la transmisión de los terrenos no ha puesto de manifiesto su incremento de valor.

Por consiguiente, el sujeto pasivo ha de tener la oportunidad de probar que la transmisión del derecho o de la propiedad no ha puesto de manifiesto un incremento de valor; a estos efectos, el TS aclara que el sujeto pasivo podrá ofrecer cualquier principio de prueba indiciaria –como la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas de compraventa, por ejemplo, a las que expresamente da presunción de veracidad; optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, emplear cualquier otro medio probatorio-; aportada dicha prueba indiciaria, será la Administración Local la que estará obligada a acreditar que sí ha existido dicho incremento de valor para poder liquidar; y podrá impugnar el sujeto pasivo la liquidación practicada mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante el órgano económico-administrativo municipal en aquellos Ayuntamientos que lo tenga implantado.

En los supuestos en los que el tributo se gestiona por medio de autoliquidación presentada por el sujeto pasivo éste podrá optar por presentar ya con la autoliquidación las pruebas de inexistencia de incremento que considere oportunas sin ingresar cuota alguna, o bien abonar la autoliquidación que corresponda en función de lo expuesto en la correspondiente ordenanza y solicitar con posterioridad la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos; no obstante, cabe señalar que la autoliquidación sin ingreso podría dar lugar al inicio de un procedimiento sancionador por el Ayuntamiento por dejar de ingresar la deuda tributaria si entiende que la prueba aportada no es suficiente para enervar la procedencia del tributo, lo que conllevaría una sanción de al menos el 50% de la cuota, por lo que, sin perjuicio de la posible impugnación de dicha sanción, al menos en los casos dudosos en los que de las escrituras no se deduce la ausencia de incremento de valor, consideramos más adecuado el ingreso y posterior solicitud de rectificación de la autoliquidación.

En relación con la obligatoriedad del indicado recurso de reposición, el Tribunal Supremo en su sentencia 815/2018, de 21 de mayo, había declarado que cuando se discute exclusivamente la inconstitucionalidad de las disposiciones legales que dan cobertura a los actos de aplicación de los tributos locales, no resulta obligatorio interponer con carácter previo al recurso contencioso-administrativo el recurso administrativo previsto como preceptivo, al carecer las entidades locales de competencia para pronunciarse sobre ello; sin embargo, tras la Sentenica del Tribunal Supremo de 9 de julio, podría entenderse que la opción de acudir directamente a la vía contencioso-administrativa podría derivar en la inadmisión del recurso contencioso-administrativo por falta de agotamiento de la vía administrativa previa, pues ahora sí estaríamos ante una cuestión sobre la que la entidad local puede y debe pronunciarse, como es la de la suficiencia de la prueba indiciaria del sujeto pasivo sobre el incremento del valor del terreno, por lo que ya no resultaría de aplicación la referida doctrina del TS de su Sentencia de 21/5. Por lo tanto, razones de prudencia nos llevan a aconsejar la interposición del recurso de reposición previo al recurso contencioso-administrativo, o, en su caso, reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-administrativo Municipal frente la liquidación o resolución denegatoria de la solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos que dicte la entidad local.

Habrá que estar atentos a ulteriores sentencias de la Sala Tercera del TS que aclaren estas cuestiones todavía hoy dudosas y otras, como la de un incremento de valor neutro o mínimo puesto de manifiesto en el momento de la transmisión del terreno, y aguardar también a que, entre tanto, que se produzca la tan ansiada reforma de la Ley del Impuesto.

Y, ¿qué ocurre con las liquidaciones ya satisfechas, cuando no hubiese existido incremento de valor?; la Sentencia del TC ha dejado expedita la vía de la reclamación, con la limitación obvia de la cosa juzgada en vía judicial y la firmeza de las resoluciones en la vía administrativa; el procedimiento “general” será el de la rectificación de la autoliquidación o de ladeclaración, en ambos casos con el límite de la prescripción (4 años); pero también cabe pensar en una reclamación patrimonial ante el estado legislador, aunque el mero hecho de que el poder legislativo haya infringido la Constitución no será suficiente para el nacimiento de este tipo de responsabilidad, se hace necesario que contribuya al daño una actuación judicial que puede considerarse errónea. Desde nuestro despacho estudiaremos caso a caso para que la reclamación produzca el resultado esperado.

A la hora de declarar y pagar el impuesto de plusvalía municipal, la regla general es el sistema de declaración con liquidación. En estos casos, el contribuyente presenta una declaración informando de la transmisión realizada, y es el Ayuntamiento el que debe cuantificar y liquidar el tributo. El problema es que, una vez notificada la liquidación, el contribuyente tan sólo cuenta con el plazo de un mes para recurrirla. Y si no lo hace, ésta deviene firme. ¿Significa esto que ya nunca podrá recuperar el impuesto pagado?

LA DISTINTA OBLIGACIÓN DE DECLARAR O AUTOLIQUIDAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL, GERMEN DE LA DESIGUALDAD

He comentado que la regla general es la de declaración con liquidación. Pero, cuando la Ordenanza municipal lo prevea expresamente, podrá imponerse a los contribuyentes la obligación de autoliquidar el impuesto. En este caso, son ellos los que deben declarar la transmisión y a la vez cuantificar el tributo, ingresando en la Hacienda municipal el importe que resulte. Este es el sistema que suelen utilizar los grandes municipios (Madrid, Barcelona, Valencia…).

La diferencia es que, en este caso, el contribuyente tendrá cuatro años para solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada. Dicho plazo se cuenta desde el último día que había para presentar dicha autoliquidación.Pues bien, la elección de un método u otro para la gestión del impuesto no es baladí, y ha generado evidentes desigualdades entre los contribuyentes que tuvieron que declarar el impuesto, y los que tuvieron que autoliquidarlo. Y ello porque los primeros, sin comerlo ni beberlo, tan sólo tuvieron el plazo de un mes para recurrir la liquidación que les notificó el Ayuntamiento. Los segundos, sin embargo, han tenido cuatro años para solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

Muchos contribuyentes se han visto atrapados en dicha madriguera en los últimos años. Es decir, han tenido conocimiento de la posibilidad de recuperar el impuesto indebidamente pagado, con motivo de una transmisión en la que no hubo incremento de valor, y no han podido reclamar. Y ello, porque en su día se les notificó una liquidación, y tan sólo tenían un mes para presentar su recurso. Otros, más afortunados, han podido recuperar lo pagado solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada en su día. Y ello, gracias a que tenían cuatro años para hacerlo.

Y para muestra un botón. Mientras los contribuyentes que transmitieron inmuebles en la ciudad de Valencia han tenido cuatro años para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía municipal pagado, los que transmitieron inmuebles en la mayoría de los municipios de la provincia de Valencia, sólo tuvieron un mes para hacerlo.

VÍAS PARA RECUPERAR LO PAGADO EN CASO DE QUE LA LIQUIDACIÓN SEA FIRME

Cuando la liquidación es firme, ya no es posible interponer el recurso de reposición. Y es que dicho recurso debió interponerse en el plazo de un mes desde que se dictó la liquidación. Y si se hace con posterioridad, la Administración lo declarará extemporáneo, y ni siquiera entrará a discutir si procedía el pago o no del impuesto.

Tampoco es posible solicitar en estos casos, la devolución de ingresos indebidos. Y ello porque, según dispone el artículo 221.3 de la Ley General Tributaria, “Cuando el acto de aplicación de los tributos o de imposición de sanciones en virtud del cual se realizó el ingreso indebido hubiera adquirido firmeza, únicamente se podrá solicitar la devolución del mismo instando o promoviendo la revisión del acto mediante alguno de los procedimientos especiales de revisión establecidos en los párrafos a), c) y d) del artículo 216 y mediante el recurso extraordinario de revisión regulado en el artículo 244 de esta ley”.

Y es que la devolución de ingresos indebidos requiere que, previamente, se haya obtenido la revisión de la liquidación firme. Y los únicos procedimientos que pueden iniciarse para lograr dicha revisión son el de actos nulos de pleno derecho, el de revocación, y el de rectificación de errores (artículo 219 y 220 de la Ley General Tributaria, respectivamente), además del recurso extraordinario de revisión (artículo 244 de la misma norma).

De los anteriores procedimientos, ni el de rectificación de errores ni el recurso extraordinario de revisión, pueden utilizarse para recuperar la plusvalía municipal en caso de que la liquidación firme, ya que no se cumplen los requisitos previstos, respectivamente, en los artículos 220 y 244 de la Ley General Tributaria. Quedan, por tanto, el procedimiento de revocación y el de revisión de actos nulos de pleno derecho.

¿POR QUÉ ES DIFÍCIL RECUPERAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL MEDIANTE EL PROCEDIMIENTO DE REVOCACIÓN?

Mediante el procedimiento de revocación, y tal y como dispone el artículo 219.1 de la Ley General Tributaria, “La Administración tributaria podrá revocar sus actos en beneficio de los interesados cuando se estime que infringen manifiestamente la ley, cuando circunstancias sobrevenidas que afecten a una situación jurídica particular pongan de manifiesto la improcedencia del acto dictado, o cuando en la tramitación del procedimiento se haya producido indefensión a los interesados”.

Sin embargo, sólo la Administración puede iniciar este procedimiento. Así de claro lo deja el artículo 10 del Real Decreto 520/2005: “El procedimiento de revocación se iniciará exclusivamente de oficio, sin perjuicio de que los interesados puedan promover su iniciación por la Administración competente mediante un escrito que dirigirán al órgano que dictó el acto. En este caso, la Administración quedará exclusivamente obligada a acusar recibo del escrito. El inicio será notificado al interesado”.

Y éste es el principal problema. Los contribuyentes solo pueden promover la iniciación del procedimiento, y los Ayuntamientos pueden permitirse el lujo de ni contestar al escrito presentado. Cumplen, lisa y llanamente, con acusar recibo de dicho escrito.

Cierto es que algún Tribunal Superior de Justicia ha considerado, en supuestos similares, que la negativa de la Administración a iniciar este procedimiento, cuando se cumplan los requisitos para ello, puede suponer pura arbitrariedad, y vulnerar el artículo 9.3 de la Constitución.

En esta línea, el Tribunal Supremo ha admitido, mediante Auto de 11-4-2019 (Recurso 126/2019) un recurso de casación en el que la cuestión casacional es la de determinar “si el órgano judicial puede sustituir a la Administración competente, en sentencia, acordando la procedencia de una solicitud de revocación -y accediendo a ésta-, presentada por un particular contra un acto de aplicación de un tributo, o si por el contrario debe limitarse, caso de considerar disconforme a derecho la decisión recurrida, por ser atribución exclusiva de aquella la incoación de oficio y decisión del procedimiento de revocación”.

En definitiva, si ante la pasividad de la Administración, puede un Juzgado entrar a conocer sobre la procedencia o no de la revocación. Por tanto, en poco tiempo está cuestión será aclarada por el Tribunal Supremo, y podremos saber si la revocación es una vía apta para obtener la revocación de las liquidaciones firmes de plusvalía municipal.

EL PROCEDIMIENTO DE REVISIÓN DE ACTOS NULOS DE PLENO DERECHO, VÍA MÁS FIABLE PARA OBTENER LA REVISIÓN DE UNA LIQUIDACIÓN FIRME

Por tanto, la vía más factible que existe en la actualidad, para obtener la revisión de una liquidación firme de la plusvalía municipal, es la del procedimiento especial de revisión de actos nulos de pleno derecho, previsto en el artículo 217 de la Ley General Tributaria.

Pero la nulidad de una liquidación firme de plusvalía municipal no puede declararse por cualquier motivo, y no basta con alegar la existencia de una pérdida clara y manifiesta en la transmisión del terreno. Por el contrario, la nulidad sólo procederá cuando se dé alguno de los motivos tasados previstos en el artículo 217.1 de la Ley General Tributaria.

La simple lectura de los motivos previstos en dicho artículo, confirma que el hecho de que la liquidación haya sido dictada en base a preceptos declarados inconstitucionales no constituye, a priori, causa de nulidad. Por ello, es necesario que los contribuyentes busquen acomodo a dicha nulidad, en alguno de los motivos contemplados en el citado artículo 217.1 de la Ley General Tributaria.

Uno de los motivos más utilizados por los contribuyentes es el de la letra g) del citado artículo: “Cualquier otro que se establezca expresamente en una disposición de rango legal”. Y ello, teniendo en cuenta que el artículo 39.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional dispone que “Cuando la sentencia declare la inconstitucionalidad, declarará igualmente la nulidad de los preceptos impugnados, así como, en su caso, la de aquellos otros de la misma Ley, disposición o acto con fuerza de Ley a los que deba extenderse por conexión o consecuencia”.

Sin embargo, el hecho de que el artículo 40.1 de la misma Ley Orgánica impida revisar situaciones de firmeza judicial, y también administrativa (STC 45/1989, de 20 de febrero), y la existencia de algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo desfavorables (aunque también alguno favorable) a la declaración de nulidad en casos similares, complica la viabilidad de este motivo, en el caso que nos ocupa. Estamos, en cualquier caso, ante una cuestión que todavía no tiene una respuesta judicial definitiva.

También se ha invocado en algún caso, el motivo previsto en la letra f) del artículo 217.1 de la Ley General Tributaria: “Los actos expresos o presuntos contrarios al ordenamiento jurídico por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición”. No obstante, no parece que en el presente caso estemos en un caso similar, en el que el contribuyente pretende la nulidad de una liquidación firme, y no la de un derecho adquirido.

Considero, por último, que también podría alegarse la causa prevista en la letra e) del citado artículo de la Ley General Tributaria: “Que hayan sido dictados prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido para ello o de las normas que contienen las reglas esenciales para la formación de la voluntad en los órganos colegiados”. Y ello, considerando que, cuando esté acreditada la inexistencia de incremento de valor del terreno, para dictar la liquidación se habrán aplicado artículos declarados inconstitucionales y nulos, y expulsados del ordenamiento jurídico “ex origine” (STC 59/2017, de 11 de mayo). Es decir, la liquidación se habrá dictado operando en el vacío, sin norma jurídica en que basarse.

Y es que, tal y como ha declaró en su día la sentencia del Juzgado de lo Contencioso nº 2 de Zaragoza de 23-6-2017 (Ordinario 320/2016), “Eliminado el 107.1 y 107.2.a, ha desaparecido la definición de la base imponible del tributo, y con ello, no tenemos la limitación de los veinte años, no tenemos la indicación de que lo que debe tenerse en cuenta es el valor del terreno en el momento del devengo y que éste se determina conforme a los apartados 2 y 3; y tampoco se puede aplicar el porcentaje del apartado 4, aplicable en virtud del 107.1, declarado inconstitucional, pues van unidos el 107.1 y el 107.4. En definitiva, operaríamos en el vacío, violaríamos el principio de reserva de ley en materia tributaria, al fijar los elementos determinantes de la base imponible, los periodos y los porcentajes y crearíamos una total inseguridad jurídica, con una aplicación diferente en cada municipio o incluso en cada órgano judicial”.

Se trata, en cualquier caso, de un debate que se prevé largo, existiendo hasta la fecha variedad de interpretaciones en los distintos Juzgados de lo Contencioso, y pocos pronunciamientos de Tribunales Superiores de Justicia. El más reciente, del Tribunal de la Comunidad Valenciana, ha declarado que no procede la nulidad por los motivos previstos en las letras a), c), f) y g) del artículo 217.1 de la Ley General Tributaria. Habrá que seguir peleando.

He vendido una casa a pérdidas, pero he tenido que pagar la plusvalía

26/02/2019 05:00

He vendido una casa con pérdidas y el ayuntamiento me ha liquidado la plusvalía municipal. ¿Es legal? ¿Cómo debo reclamar?

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda.

Este impuesto debe abonarse tras la transmisión de una vivienda, ya sea por venta, donación o herencia. El problema llega cuando esta transmisión ha generado una pérdida, es decir, el precio de compra es superior al de venta, ya que este impuesto grava la capacidad económica del sujeto pasivo puesta de manifiesto en la transmisión de un terreno que ha incrementado su valor.

En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Constitucional en su sentencia de 11 de mayo de 2017, en la que declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) “únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.

No obstante, aún no se ha regulado legalmente o producido modificación legislativa respecto a la liquidación del impuesto, por lo que la mayoría de ayuntamientos continúa liquidando la plusvalía incluso en aquellos casos donde no se ha generado. En estos casos es recomendable que los contribuyentes presenten la correspondiente reclamación.

No todos los casos son iguales, ya que algunos ayuntamientos se rigen por el régimen de declaración-liquidación y otros por el régimen de autoliquidación. En los ayuntamientos con régimen de declaración-liquidación, la manera de reclamar este impuesto es mediante un recurso de reposición contra la notificación de la liquidación, dentro del mes siguiente desde la notificación de la liquidación.

Por otro lado, en los ayuntamientos donde rige el régimen de autoliquidación se debe presentar un escrito de rectificación de la autoliquidación, podrá hacerse con un plazo de cuatro años desde la finalización del plazo para liquidar o desde el momento de la presentación de la autoliquidación.

De este modo, si no ha habido un aumento en la capacidad económica del contribuyente y se le ha cobrado el IIVTNU, este tiene derecho a reclamar a la administración siempre y cuando se haga dentro de plazo y de la forma correspondiente, ya sea mediante recurso de reposición o mediante solicitud de rectificación de la autoliquidación.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Antonio Morell de Meer, abogados de Lean Abogados.

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Las viviendas compradas en el boom inmobiliario tienen, en principio, muchas papeletas para no pagar plusvalía por su venta. Pueden beneficiarse de la doctrina de Tribunal Constitucional, contenida en la sentencia 59/2017 de 16 de febrero, que declaró inconstitucional la presunción absoluta (iuris et de iure, o que no admite prueba en contra) de la existencia de incremento del valor del terreno urbano en las transmisiones gravadas con este impuesto. Ahora bien, el contribuyente está obligado a probar que la venta le produjo una pérdida. O, dicho de otro modo, que no existió plusvalía. Así lo determina la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo en una reciente sentencia, de febrero de este año, (cuyo texto puedes consultar aquí), zanjando una cuestión que había provocado cierto caos en los tribunales, y que está pendiente de regulación.

La oleada de reclamaciones por plusvalía ha generado muy distintas líneas jurisprudenciales. El criterio más pro-contribuyente, seguido por algunas Audiencias Provinciales y Tribunales Superiores de Justicia, niega que, actualmente, los ayuntamientos puedan exigir el impuesto. Según estos tribunales, la plusvalía habría dejado de tener soporte legal tras la expulsión del ordenamiento de los preceptos declarados inconstitucionales. Mientras no haya nuevo impuesto, razonan, no puede cobrarse. Otros tribunales, en cambio, han desmentido esta interpretación, asegurando que el impuesto sigue vivo siempre que haya plusvalía. Este es el criterio que ha impuesto el Supremo, que fija en esta última sentencia que debe ser el obligado tributario, es decir, el transmitente, quien demuestre lo contrario.

Para Leopoldo Gandarias Cebrián, abogado experto en derecho tributario del despacho Alliantia, «esta sentencia de 13 de febrero despeja cualquier duda sobre la incidencia de la STC 59/2017 en el ámbito de las presunciones contenidas en la regulación de la plusvalía municipal (IIVTNU), dejando claro que se mantiene la presunción iuris tantum (que admite prueba en contrario) de existencia de incremento del valor de los terrenos».

Prueba de la venta a pérdida

El peso de la sentencia del Supremo, destaca Gandarias, reside en lo concerniente a la prueba, donde, puntualiza el experto, no cambia nada, porque la sección se remite a las sentencias del Tribunal Supremo de 9 y 17 de julio de 2018, en las que quedó claro, en primer lugar, que el obligado tributario puede demostrar que el terreno no ha experimentado un aumento de valor y, por ende, que no se ha producido el nacimiento de la obligación tributaria principal correspondiente al IIVTNU.

En este sentido, la sentencia de febrero de 2019, rechaza la tesis de la actora acerca de que la depreciación general de los inmuebles es un «hecho notorio que no necesita prueba».

En segundo lugar, explica Gandarias, que para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla. En este sentido, aclara, los valores consignados en las escrituras, expresivos de que la transmisión se ha efectuado por un precio inferior al de adquisición, constituyen un sólido y ordinario principio de prueba que, sin poseer un valor absoluto, bastaría, en general, como fuente de acreditación del hecho justificador de la inaplicabilidad del impuesto, desplazando al ayuntamiento la carga de acreditar que los precios inicial o final son mendaces o falsos o no se corresponden con la realidad.

Por último, concluye Gandarias, demostrada la inexistencia de plusvalía, no procederá la liquidación del impuesto (o, en su caso, corresponderá la anulación de la liquidación practicada o la rectificación de la autoliquidación y el reconocimiento del derecho a la devolución).

Declaración o autoliquidación

Por tanto, explica el experto, corresponde al obligado tributario (y no a la Administradora local) enervar la presunción legal de existencia de incremento de valor del terreno de naturaleza urbana transmitido (de conformidad, específicamente, con los artículos 106.1 Ley General Tributario y 385.2 Ley de Enjuiciamiento Civil), pero en los términos expuestos en el párrafo precedente, conforme a la doctrina ya reiterada por el Supremo. En el caso concreto, que resuelve la sentencia de febrero, no se pondera el valor de las pruebas previamente aportadas por la recurrente, por tratase de un terreno vedado al ámbito del recurso de casación, pero ello no afecta a lo expresado sobre la carga y la intensidad probatoria. El Supremo incluye entre sus argumentos una cita a la proposición de ley de 9 de marzo de 2018 que sitúa la carga de la prueba en el sujeto pasivo del impuesto.

Por último, destaca Ganadarias, la sentencia despeja también cualquier duda sobre la inexistencia de diferencias en el ámbito probatorio entre la forma en la que el ayuntamiento impositor haya previsto la gestión del IIVTNU (por el procedimiento iniciado mediante declaración o por el sistema de autoliquidación). En definitiva, la carga de la prueba de la inexistencia de plusvalía recae sobre el obligado tributario, en los términos referidos, con independencia de la fórmula escogida por el ayuntamiento, en el ejercicio de su libertad de configuración normativa, en lo relativo a este relevante aspecto de la aplicación del tributo.

Espaldarazo del Supremo: tampoco pagarás plusvalía cuando vendas a pérdidas una casa heredada

Tanto el Tribunal Constitucional como el Supremo avalan que el contribuyente que ha comprado y vendido una casa a pérdidas no pague la plusvalía municipal. Sin embargo, no se aplicaba el mismo criterio para aquellos que hubieran recibido o transmitido en herencia o por donación una vivienda con pérdidas. Ahora el Alto Tribunal aclara que estos también están exentos del pago de la plusvalía municipal, en contra del criterio de Hacienda.

En una reciente sentencia el Supremo establece que también en caso de herencia es posible acreditar que se ha transmitido en pérdidas, aportando las escrituras de adquisición y transmisión del terreno. “Y si de la comparación de las mismas resulta una pérdida, es ya la Administración la que tiene que demostrar lo contrario”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Es decir, el Alto Tribunal da por hecho que, aunque el bien se ha adquirido por herencia o donación, esto es, de manera gratuita para los contribuyentes, es posible que su valor no se haya incrementado con la venta o transmisión posterior.

“Para el Tribunal Supremo no hay distinción alguna, en este punto, entre si el inmueble se ha adquirido o transmitido pagando un precio, o de forma gratuita. En ambos casos, el contribuyente cumple, como se ha dicho, aportando las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, de las que se derive una pérdida”, añade el abogado.

No obstante, Hacienda puede oponerse y aportar prueba que acredite que el valor del terreno sí se ha incrementado y que procede el pago de la plusvalía municipal. Y es que la Dirección General de Tributos, en una resolución del pasado mes de abril, mantuvo que si se recibe un inmueble de manera gratuita por herencia o donación, cuando se vende dicho bien, siempre se produce un incremento de valor que debe ser gravado por el impuesto de la plusvalía municipal.

Desde el despacho Ático Jurídico aseguran que dicha interpretación confunde el precio de un inmueble con su valor. “El hecho de que un inmueble no se haya adquirido pagando un precio, no significa que no tenga valor. Todos los inmuebles tienen un valor, independientemente del precio por el que se hayan adquirido. Por tanto, cuando se transmiten, habrá que determinar en cada caso si el valor de los mismos se ha incrementado, o disminuido con respecto al que tenía cuando se adquirió. Y sólo exigir la plusvalía municipal en el primer caso”, comenta José María Salcedo.

Vía libre para recuperar la plusvalía pagada en la venta a pérdidas de una casa heredada

Esta sentencia del Supremo permite acabar con dos prácticas habituales que perjudicaban a los contribuyentes que reclamaban la devolución de la plusvalía municipal:

  1. Al tratarse de un impuesto municipal, los ayuntamientos no podrán desestimar las reclamaciones de los contribuyentes basándose en la teoría de que como el inmueble se adquirió de forma gratuita, el valor siempre se ha incrementado en su patrimonio.
  2. Las escrituras de adquisición del inmueble por herencia o donación ya no podrán ponerse en duda por parte de los Ayuntamientos. “El Tribunal Supremo no ha hecho distinción, a la hora de comparar escrituras, para saber si ha existido incremento de valor, entre si la adquisición y transmisión documentada en las mismas fue a título oneroso o gratuito” sentencia Salcedo.

Los juzgados permiten actualizar la casa con el IPC para obtener una pérdida

Cada vez más juzgados permiten actualizar los valores de venta de una casa conforme al IPC para que el vendedor de una vivienda pueda obtener una pérdida y, por tanto, evitar pagar la plusvalía.

En muchos casos, los contribuyentes transmiten su inmueble después de muchos años de propiedad. Por ejemplo, pensemos en un terreno adquirido en enero de 2003 por 150.000 euros y transmitido en octubre de 2018 por 180.000 euros. Según los valores de las escrituras, el valor del terreno se ha incrementado. Sin embargo, si se actualiza el valor del año 2003 conforme al IPC, el resultado es una pérdida.

Los contribuyentes que vendan o hereden un inmueble pueden actualizar con el IPC los valores de escrituras para saber si tienen que pagar o no el impuesto de plusvalía municipal. Es posible que, si han transcurrido muchos años entre la adquisición y su posterior venta, actualizando valores conforme al IPC, el resultado sea el de una pérdida, por lo que procedería no pagar este impuesto.

Aquí tienes más información al respecto

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