Nueva ley alquileres

ADICAE

La nueva ley del alquiler pone a los propietarios con la sartén por el mango en la mayoría de las situaciones que generan problemas entre las partes: actualización de la renta y la fianza, duración del contrato, posibilidad de pagar penalización por dejar el piso… Las únicas viviendas que quedan excluidas del remozado marco legal son las destinadas a arrendamientos temporales con fines turísticos.

En la legislación anterior, de 1994, si alguien compraba una vivienda alquilada, debía mantener el contrato de alquiler. Ahora se mantiene esto, pero si solo si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿De quién es la obligación de realizar esta inscripción y quién correrá con el gasto? El inquilino en cualquier caso, deberá asegurarse de que su contrato está inscrito, porque de no ser así, si se vende el piso que habita puede verse en la calle.

La prórroga obligatoria del contrato pasa de 5 a 3 años, lo que da facilidad al propietario para volver a sacar el piso al mercado, pero reduce la estabilidad del inquilino. Esta reducción del plazo también afecta a la actualización de la finaza, que pasa también a ser trienal. La prórroga tácita -la que se da si ninguna de las partes objeta lo contrario- se reduce de 3 a 1 año.

¿Y si tengo que dejar el piso?

¿Qué pasa si el inquilino debe dejar la vivienda antes de lo previsto? Podrá hacerlo siempre que hayan pasado 6 meses desde que entró en vigor el contrato y avise al propietario con 30 días de antelación. Esto da facilidades para la movilidad del arrendatario. Pero la ley también establece que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el inquilino deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año del contrato que reste por cumplir, y a la parte proporcional en períodos de tiempo inferiores al año. Así que el consumidor que quiera alquilar deberá estar muy atento a las cláusulas de su contrato, ya que esta condición se debe pactar, y por tanto es negociable.

La ley permite al propietario recuperar la vivienda alquilada si la necesita para habitarla como residencia habitual, una situación que en la actualidad puede darse con cierta frecuencia. Será sin necesidad de haberlo pactado en el contrato.

El alquiler podrá subir más que el IPC

En la anterior ley, la actualización anual de la renta se hacía en función del Índice de Precios al Consumo (IPC). La nueva normativa abre la puerta a que las partes pacten un índice distinto al IPC para determinar cuánto subirán las mensualidades del alquiler. Esto permite que el incremento sea superior al IPC, pero también inferior. El consumidor debe ser consciente de ello a la hora de negociar con el propietario. En caso de falta de acuerdo, se seguirá aplicando el IPC.

También queda a libre pacto entre las partes el derecho de adquisición preferente. Hasta ahora, era un derecho irrenunciable del inquilino en contratos de duración inferior a 5 años, pero ahora se podrá acordar renuncie a esta potestad.

¿Y si un mes no puedo pagar?

Se agilizan los trámites para que el propietario pueda recuperar la vivienda si el inquilino no paga. Así, se puede incluir en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la

renta y que si esto sucede la vivienda deberá desalojarse. Esto se hará efectivo una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente el pago al inquilino y este no pague en menos de diez días. La ley de alquiler incluye modificaciones de la ley de Enjuciamiento Civil para agilizar el proceso de desahucio del inquilino que no paga.

La ley deja pendiente la aprobación un decreto ley que cree un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler. Se trata de un listado en el que estarán incluidas las personas que tengan pendientes pagos de alquiler, y al que podrán acceder los propietarios con la presentación de un modelo de contrato en el que figure el posible inquilino. Esto se hace con la finalidad de ofrecer información al propietario y darle seguridad a la hora de alquilar, pero puede suponer un obstáculo para el consumidor que tenga una deuda sin pagar para acceder a la vivienda.

¿Qué pasa si hay que hacer obras?

La cocina del piso se cae a trozos, hay que cambiar las cañerías del baño… ¿Quién corre con los gastos, propietario o inquilino? Anteriormente, esto no se contemplaba, pero la nueva ley lo hace, y una vez más, lo deja al pacto entre las partes. Si hay que hacer reformas o rehabilitar la vivienda, inquilino y propietario podrán pactar que sea el ocupante quien asuma este compromiso a cambio de que, durante un plazo determinado, quede libre de pagar la renta de alquiler. Si el inquilino incumpliera su parte, el propietario tendría la potestad de dar por concluido el contrato.

La clave, negociar

Como se ha visto, el inquilino puede salir perdiendo con la nueva ley, pero también tiene puntos a su favor. Al existir la posibilidad de pactar cuestiones como la actualización de la renta o la idenmización por dejar el piso, el consumidor tiene la posibilidad de negociar y tratar de conseguir condiciones lo más favorables posibles. Aunque el propietario parte de una situación de ventaja -a fin de cuentas, el es el dueño de la vivienda-, no hay que perder de vista que la inmovilidad del mercado inmobiliario obliga a sacar cada vez más pisos al alquiler, y el consumidor tiene mucho donde elegir.

Madrid.org – Contribuyente

¿Qué tengo que hacer cuando alquilo una vivienda?

El período comprendido entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 los arrendamientos de viviendas para uso estable y permanente quedan exentos.
Los arrendamientos de viviendas que no se destinen al ejercicio de una actividad empresarial o profesional que se produzcan desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019, gozarán de una bonificación del 100% cuando la renta anual pactada sea inferior a 15.000 € y el arrendatario esté en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid de acuerdo con el artículo 36 de la Ley29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y en el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósitos de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, o bien posean copia de la denuncia presentada ante dicho organismo por no haberles entregado dicho justificante el arrendador.

A partir del 6 de marzo de 2019 los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedan exentos.

El obligado al pago del impuesto es el arrendatario.

El pago del impuesto puede realizarse bien mediante la utilización de efectos timbrados (cuya adquisición se efectúa en los estancos) o bien en metálico mediante la autoliquidación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modelo 600).

Para calcular la base imponible se multiplicará el importe correspondiente a un mes del contrato por doce (meses) y por la duración del contrato.

-Si no constase duración del contrato se computarán seis años.

-Contrato por un plazo superior a tres años, se computará por la duración estipulada en el contrato.

-Contrato por un plazo inferior a tres años, se computará por tres años

La cuota del impuesto se obtendrá aplicando sobre la base la tarifa siguiente:

Tarifa:

Ejemplo:

Alquiler de una vivienda durante un período de cuatro años. Pago de 1.000 euros mensuales.

Base imponible:

1.000 euros X 12 meses X 4 años= 48.000 euros

Cuota tributaria:

Hasta 7.692,96 —— 30,77

Resto: (48.000 – 7.692,95) /6,01 =6.706,66 Euros

0.024040x 6.707 Euros=161,24 Euros

30,77 + 161,24= 192

El arrendatario tendrá que pagar una cuota de 192 Euros

Real Decreto-Ley 7/2019: medidas fiscales en materia de vivienda y alquiler

Exención del ITP en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente e incorporación en el IBI de medidas que favorecen el mercado de arrendamiento de vivienda

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (BOE de 5 de marzo de 2019 y en vigor, salvo alguna excepción, a partir del 6 de marzo), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible.

Este real decreto-ley comprende modificaciones en cinco normas: la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU); la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), y el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD); si bien solamente vamos a reseñar los cambios incorporados en las normas de índole fiscal y que afectan al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas y al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Hemos de advertir que las medidas fiscales que recoge este Real Decreto-ley 7/2019 son las mismas que contemplaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que como recordaran fue derogado por falta de convalidación en el Congreso.

Recordemos las medidas:

I. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

Se establece la exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la LAU (arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario), incorporando para ello el apartado 26 en el artículo 45.I.B) del TRLITPAJD.

II. Impuesto sobre bienes inmuebles

Se introducen modificaciones en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), concretamente en la regulación del impuesto sobre bienes inmuebles para incorporar las siguientes medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

  • Supresión por parte de Administraciones o entes u organismos públicos de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, modificando para ello el apartado 2 del artículo 63 del TRLRHL.
  • Los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública introduciendo para ello, con efectos a partir del 1 de enero de 2019, en el apartado 1.B) de la disposición adicional decimosexta (inversión financieramente sostenible) del TRLRHL la referencia al programa “152. Vivienda”.
  • Se faculta a los ayuntamientos la posibilidad de establecer, mediante ordenanza fiscal, una bonificación en la cuota del impuesto de hasta el 95 % para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado por una norma jurídica, añadiendo para ello el apartado 6 en el artículo 74 del TRLRHL.
  • Se fijan las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002 (modificando para ello el apartado 4 del artículo 72 del TRLRHL), definiéndolo como “aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro”.

Por último, indicar que en la disposición adicional segunda de la norma que estamos reseñando se recoge como novedad la regulación de los índices de referencia del alquiler de vivienda, para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal. Es sistema de índices de referencia se tiene que adaptar a las siguientes reglas:

  • Lo elaborará la Administración General del Estado en un plazo de 8 meses y se publicará en el BOE pudiéndose interponer recurso contencioso-administrativo contra la resolución que lo apruebe.
  • Se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la AEAT, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Por Borja Rodrigo
Newtral
09 mayo 2019 | 3 min lectura

  • Comunidad de Madrid
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si vives en la Comunidad de Madrid, ganas menos de 25.600 euros y no has cumplido todavía los 35 años, puedes desgravarte hasta 1.000 euros en la declaración de la renta si vives de alquiler. Pero este año hay una nueva condición: hacer frente a un impuesto no tan nuevo pero que ha puesto en aprietos a miles de jóvenes. De hecho, según datos de la Agencia Tributaria, hasta 78.500 jóvenes podrían verse afectados por esta medida.

¿Qué es lo que tienes que pagar? Estamos hablando del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Una contribución vigente desde 1993 que prácticamente nadie pagaba y que era desconocida por casi todo el mundo, pero que es obligatoria en varias comunidades.

¿Qué es este impuesto? Se paga al formalizar un contrato de arrendamiento. La ley considera que este acto es una transmisión patrimonial no sujeta al IVA y lo grava en consecuencia, como hace con otros actos notariales y mercantiles.

No estabas exento de pagarlo antes

¿Por qué ahora es obligatorio pagarlo ahora? Obligatorio ha sido siempre. Según los expertos consultados, a las Haciendas autonómicas no les compensaba perseguir este hecho imponible por lo bajas que eran las cuotas que debían pagar los inquilinos. Sin embargo, ahora que los precios han aumentado y que más gente vive de alquiler, la recaudación de este impuesto aumenta. De hecho, de hace unos años para aquí algunas regiones como Madrid empezaron a enviar notificaciones para que inquilinos hicieran frente a este tipo impositivo.

En el caso de la Comunidad de Madrid, la región lo rescató el pasado diciembre y aprobó un decreto legislativo en el que incluye este nuevo requisito para poder deducirse el alquiler en la declaración del IRPF. La modificación se aprobó in extremis y puedes consultarla en el artículo 15.3 de la ley 6/2018, por el que se estableció que «para poder aplicar la deducción, los contribuyentes, como arrendatarios, deberán haber liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados derivado del arrendamiento de la vivienda».

Entonces, ¿cuánto toca pagar? Los contratos con un plazo inferior a tres años se computarán por tres años y los contratos con plazos superiores a estos, se computarán por la duración estipulada en los mismos. Según la página de información de la Comunidad de Madrid sobre este impuesto, se paga de la siguiente forma:

Para calcular cuánto hay que pagar, hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año. Por ejemplo, 1.000 x 12 = 12.000 euros. Ese resultado hay que multiplicarlo por los años del alquiler, en este caso vamos a tomar tres años. Entonces, 12.000 x3= 36.000 euros.

Como nuestro alquiler supera los 7.692,96 euros, según la tabla hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros que supera esta cantidad, a lo que hay que sumarle los 30,77 euros, que son el importe del último tramo de la tabla.

36.000 – 7.692,95 = 28.307,05

28.307,04 / 6,01 = 4.709,99

4.709,99 x 0,024040 = 113,22

113,22 + 30,77 = 143,99 €

¿Lo has entendido? Vale, puede que no. Pero no te preocupes, cuando vayas a hacer el pago harán el cálculo por ti. Y si en tu contrato sois varios los inquilinos, este impuesto se divide entre los firmantes.

¿Y cómo lo pago? En la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid, ubicada en el paseo General Martínez Campos 31 (Puedes citar aquí) o en cualquiera de las 24 Oficinas Liquidadoras del Distrito Hipotecario de Madrid. Y no te olvides de llevar efectivo, no siempre te dejan pagar con tarjeta.

La documentación requerida para el pago es la siguiente:

  • Original del contrato de arrendamiento
  • Copia del contrato de arrendamiento
  • Fotocopia del NIF
  • El modelo 600, cumplimentado

Además, también podrán presentarlo por vía telemática quienes cuenten con un certificado digital reconocido por la Comunidad de Madrid.

¿Y hay que pagarlo si firmo un nuevo contrato en 2019? Cuando haya que presentar la declaración de la renta correspondiente a 2019, no será necesario pagar el ITP para hacer la desgravación ya que la Comunidad incluía en el decreto aprobado en diciembre una bonificación del 100% cuando los arrendamientos sean inferiores a 15.000 euros al año. Además, el Gobierno también ha suprimido este impuesto tras la aprobación del Real Decreto de medidas urgentes sobre el mercado del alquiler el pasado mes de marzo.

¿Quién debe cubrir los gastos de la formalización de un contrato de alquiler?

Los gastos de formalización del contrato de alquiler abarcan una serie de conceptos que pueden estar o no presentes en nuestra relación de alquiler. En otras palabras, nadie nos obliga a utilizar una agencia inmobiliaria o un abogado, aunque en ocasiones sí será interesante o imprescindible su participación para encontrar un inquilino, obtener un asesoramiento específico o incluso confiarles la totalidad de las gestiones relativas al alquiler.

A priori, otros gastos que pueden estar presentes en el alquiler de una propiedad, como los derivados de la formalización de escritura pública y de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no son previsibles en el caso de los arrendamientos por temporada.

No obstante, sí hay otros gastos distintos y habituales, como pueden ser los derivados de la contratación de asesoría para la promoción, publicidad e intermediación en el alquiler del inmueble. En este caso nos encontramos con dos relaciones diferenciadas: Por un lado, la relación entre el arrendador y la asesoría (que le cobra una cantidad determinada por una serie de tareas auxiliares fundamentalmente encaminadas a la consecución del contrato, como la búsqueda de arrendatarios, asesoramiento en el cumplimiento de trámites, etc.). Por otro lado, la relación entre arrendador y arrendatario, donde se establece con carácter general la libertad de pacto (art. 1255 Código Civil).

La asesoría puede cobrar al arrendador, pero éste puede a su vez trasladar este coste al arrendatario de dos maneras: por un lado puede incrementar la renta para que este abono no le suponga menoscabo alguno y, por otro lado, puede pactar que el arrendatario se haga cargo de este importe.

En todo caso, la asesoría podrá dirigirse para cobrar su tarifa a quien le haya contratado. La tarifa habitual es un mes de renta más el Impuesto sobre el Valor Añadido.

A estos efectos, un consejo que alcanza a arrendador y arrendatario sería tratar de configurar esta prestación de servicios con carácter previo. Es decir, pedir un presupuesto que indique quién y cuánto paga, para evitar el “double dip” o doble comisión que se da cuando la agencia pretende cobrar su comisión tanto al inquilino como al propietario.

Otra modalidad de gasto de formalización es el abono de los servicios de asesoramiento y quizás redacción del propio contrato a un abogado. A la vista de que los contratos están sumamente estandarizados es improbable que el arrendatario admita pagar por este servicio.

El arrendador deberá tener en cuenta que los gastos de formalización del arrendamiento son deducibles en su declaración de la renta, lo que desincentiva en cierto modo la repercusión directa al arrendatario.

El artículo 1555.3 del Código Civil indica expresamente que el arrendatario está obligado a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato de alquiler. No obstante, en la práctica, el arrendador y arrendatario deben discutir previamente este aspecto. El arrendador debe expresar al arrendatario todos los conceptos que debe abonar así como sus respectivos importes.

Teniendo en cuenta la naturaleza del alquiler (pagos futuros que se van devengando paulatinamente) carece de sentido la reserva mental, es decir, indicarle al arrendatario que tiene que abonar cantidades por este concepto, que no fueron señaladas en su día. Los Tribunales no suelen admitir este tipo de prácticas dado que van contra el principio de buena fe que debe regir toda contratación.

Los gastos en el arrendamiento de vivienda

El uso y disfrute de una vivienda arrendada genera unos gastos que, lógicamente, deben ser satisfechos. Para conocer el régimen de los mismos es preciso tener en cuenta lo regulado en el artículo 20 de la LAU así como lo convenido por el arrendador y el arrendatario.

En lo que respecta al régimen de gastos en el arrendamiento de vivienda, el artículo 20 de la LAU establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Es preciso en este sentido diferenciar dos supuestos:

  • En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
  • En edificios que no se encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.→ Este párrafo es de aplicación desde el 06/03/2019, por la publicación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

En el anterior RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) (en vigor desde el 19/12/2018 hasta el 23/01/2019), se establecía la siguiente salvedad: «salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario».

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18 de la LAU.

Es importante destacar lo contenido en el apartado 3 del artículo 20 de la LAU, pues señala que aquellos gastos por servicios con que cuente la finca arrendada y que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. En lo que respecta al pago de dichos gastos, éste se acreditará en la forma establecida en el apartado 4 del artículo 17 de la LAU, mediante procedimientos que constaten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. (Véase la AP Barcelona, Sección 13, nº 601/2012, de 13/11/2012, Rec. 791/2011).

En relación con lo anterior, en el supuesto de obras de mejora (art. 22 LAU), el arrendatario que soporte dichas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que le obliguen a efectuar.

Así pues, en el arrendamiento de vivienda es necesario distinguir los gastos que dimanan de la mera propiedad y que serán a cuenta del propietario, salvo pacto en contrario (a título de ejemplo se puede citar el Impuesto de Bienes Inmuebles, la tasa de basuras, etc.) de aquellos que debe abonar el arrendatario cuya medición pueda realizarse mediante contadores individuales (electricidad, gas, teléfono e internet…). En el primer caso, el «pacto en contrario», como ya se ha apuntado, deberá hacerse por escrito, determinándose el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato según dispone el artículo 20 de la LAU (Véase, a título de ejemplo, la AP Las Palmas, Sección 5, nº 258/2013, de 20/06/2013, Rec. 792/2012).

Finalmente, cabe hacer mención de la regulación especial a la que están sometidos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (DT2 LAU). En este caso, se podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

  • Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
  • Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
  • Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
  • El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del art. 19 de la LAU
  • La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

Cambios en los alquileres

Descárgate el modelo de contrato de alquiler

Entran en vigor los cambios en los contratos de alquiler que se recogen en la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicable a contratos firmados a partir del 6/03/2019. Te contamos en qué consisten y a quién afectan estos cambios.

Cambia la duración de los contratos de alquiler de vivienda

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, que pasa de 3 a 5 años, y en los casos en que el arrendador es una persona jurídica, ese plazo se amplía a 7 años. Esto significa que, aunque el contrato se firme por una duración inferior a 5 años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir el plazo. Ese plazo de 5 años era el que estaba vigente hasta la reforma de la LAU de 2013, pero alargarlo a 7 es una novedad.

También se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años: es decir, si se cumple el plazo de los 5 años sin que ninguna de las partes haya comunicado en plazo (ahora son cuatro meses para el arrendador y dos para el inquilino) a la otra que lo quiere extinguir, comienza un nuevo periodo en el que el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato año a año hasta que se cumplan los tres años.

La duración de los contratos de alquiler de vivienda sigue siendo, en principio, libre: se supone que son las partes las que pactan el plazo, pero claro, la realidad del mercado local del alquiler influye sobremanera si hay más demanda que oferta, los arrendadores marcan las normas, mientras que si hay más oferta, los inquilinos “mandan”, pues pueden desistir anticipadamente del alquiler pasados los seis primeros meses, con un preaviso de un mes y con una penalización limitada por ley.

Se reducen los gastos iniciales del arrendatario

Esta nueva norma reduce el desembolso inicial que debe hacer quien alquila un piso, pues limita a un máximo de dos mensualidades de alquiler las garantías adicionales que se suman a la fianza legal (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración. Con esta medida, al limitar el depósito a esas tres mensualidades, se busca acabar con las desmesuradas exigencias de algunos, que pedían hasta 6 meses de alquiler.

Más medidas para proteger al inquilino

  • Si el arrendador es una persona jurídica, en principio los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán de su cuenta.
  • La actualización anual de la renta durante la vigencia del alquiler está limitada nuevamente por el IPC.
  • Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora correspondía al arrendatario.
  • Se precisa el concepto de «fuerza mayor» para el caso en que el propietario que haya recuperado por necesidad la vivienda alquilada, pueda no ocuparla efectivamente pasados tres meses.
  • Se amplía el papel de los acuerdos voluntarios entre las partes en algunos supuestos: por ellos se rige el alquiler de viviendas de superficie superior a 300 m2 o con una renta elevada (más de 5,5 veces el SMI), o se pueden tomar acuerdos para mejorar la vivienda durante el alquiler, incrementando la renta, si ambas partes así lo quieren.
  • En caso de inquilinos vulnerables que se vean sometidos a procedimiento judicial de desahucio, podrán intervenir los Servicios sociales y se ralentizará el procedimiento.

¿Mejoras a costa de los arrendadores? No es la solución

Esta reforma aborda algunos puntos necesarios, pero si el objetivo es que haya más vivienda en alquiler a precio asequible y favorecer la estabilidad del inquilino en la vivienda alquilada, no está claro que sea la solución.

Con estas medidas:

  • Los precios del alquiler no van a bajar.
  • Los arrendatarios están algo más protegidos, sobre todo si su «casero» es una persona jurídica (que no es lo habitual: apenas un 15% de los arrendadores lo son).
  • Los 5 años de duración mínima pretenden aportar la estabilidad que piden los inquilinos.
  • Los arrendadores que sean personas físicas siguen sin tener suficientes garantías de cobro y de recuperación de la vivienda en plazo y condiciones de conservación. Además, al limitarse las exigencias de los avales, se encuentran más «expuestos», con lo que será necesario recurrir a seguros de pago: en este sentido, OCU propone un interesante seguro de arrendador a sus socios.

Para OCU, el problema social de la vivienda se debe afrontar con medidas públicas suficientes, sin pretender hacer recaer en los propietarios individuales su solución.

Es preciso que se aumente el parque público de vivienda en alquiler allí donde es necesario, con mayores inversiones que incluyan la rehabilitación de inmuebles existentes.

En un asunto tan importante como el acceso a la vivienda es de esperar un mayor esfuerzo de nuestros gobernantes, que aporten estabilidad con medidas que afronten el problema en su globalidad y que hayan mostrado su eficacia en otros países de nuestro entorno.

¿Cuándo se puede quedar el casero con la fianza?¿El inquilino puede correr con los gastos de las reparaciones? ¿Tiene límites el incremento del precio del alquiler? A continuación se resuelven algunas de las dudas más comunes que pueden surgir a la hora de alquilar un piso. Conozca sus derechos y obligaciones como inquilino.

Duración del contrato, prórrogas y avisos de desalojo

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?

El plazo del alquiler empezará a contar desde la fecha de formalización del contrato o desde la puesta a disposición de la vivienda para que el inquilino entre a vivir, si fuera posterior a la celebración del contrato. Será pactado libremente por las partes. Si éste fuera inferior a 5 años el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta que alcance una duración de 5 años, no pudiendo el propietario rescindir el contrato anticipadamente salvo incumplimiento del inquilino o cuando el propietario necesite la vivienda para sí mismo, sus padres, hijos o ex-cónyuge.

¿Con cuánto tiempo tiene que avisar que deja la vivienda?

El inquilino podrá comunicar al propietario su voluntad de no seguir en el inmueble con un preaviso mínimo de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

Si en el contrato de alquiler no aparece ningún plazo…

En el caso de que no aparezca el plazo o este sea indefinido, se entenderá que su plazo es de 1 año, el inquilino podrá renovar hasta un mínimo de 5 años.

¿Se podrá prorrogar siempre un contrato de alquiler?

No. La prórroga no será obligatoria cuando el propietario haga constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda como vivienda permanente para él o para sus familiares con primer grado de consanguinidad/adopción o para su cónyuge en casos de divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme. El propietario no podrá utilizar este derecho como excusa, si él o sus familiares no ocupan la vivienda en el plazo de 3 meses a contar desde el vencimiento del contrato o el desalojo se volverá a la situación anterior, es decir, el inquilino volverá a la vivienda arrendada por un plazo de hasta 5 años. Lo anterior no será aplicable si no se ha podido ocupar la vivienda debido a un caso de fuerza mayor.

¿Para dejar la vivienda el preaviso siempre es de 1 mes?

No. Si el contrato de arrendamiento tiene un plazo superior de 5 años, el inquilino podrá desistir del mismo siempre que el contrato hubiera durado al menos 5 años con un preaviso mínimo de 2 meses.

Indemnización al propietario

También se podrá pactar una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato que quede por cumplir. Si el contrato fuera inferior a un año la indemnización sería proporcional al tiempo que faltase para cumplir el año.

Han pasado 5 años y el propietario quiere desalojarle sin preaviso

No podrá hacerlo. Si se llega a la fecha de vencimiento (tras haber pasado 5 años como mínimo) y ninguna de las partes realiza un preaviso comunicando la intención de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por periodos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo que el inquilino comunique al propietario con un preaviso mínimo de 1 mes anterior al fin de las anualidades su intención de no prorrogarlo.

El inquilino no quiere prorrogar el contrato pero su cónyuge sí

Si el cónyuge o la persona que vive con el inquilino no comparte su decisión de no prorrogar el contrato podrá continuar el arrendamiento como inquilino. Lo mismo ocurriría en caso de abandono de la vivienda sin comunicación expresa de desistimiento o de no renovación por parte del inquilino, el cónyuge podrá ser el beneficiario del alquiler si así lo manifiesta por escrito su voluntad en el plazo de un mes a contar desde la fecha de abandono. Si no se produjese esa notificación el cónyuge quedará obligado a pagar la mensualidad correspondiente.

No hace falta que esa persona sea cónyuge del inquilino, también podrá ser familiar o haber convivido con el mismo en los dos años anteriores al abandono o desistimiento. La situación en caso de muerte del inquilino será similar.

En casos de separación el cónyuge no arrendatario podrá seguir en la vivienda si así le es atribuida. La voluntad del cónyuge de ser beneficiario del alquiler deberá ser comunicada en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial.

¿Qué pasa si la vivienda del propietario se la queda el banco o la compra un tercero?

Si ese caso ocurre dentro de los 5 primeros años del contrato el inquilino podrá seguir ocupando la vivienda hasta cumplirse un plazo de 5 años. Si la vivienda la compra un tercero pasará a tener los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario durante ese periodo de tiempo, salvo que el plazo del contrato sea mayor (por norma general).

El precio del alquiler, un pacto entre inquilino y propietario

En lo que respecta al precio del alquiler debe saber que es pactado libremente por las partes, salvo que se pacte lo contrario su pago será mensual y deberá ser abonado en los 7 primeros días del mes. El pago se efectuará en el lugar y forma que se acuerde, será en metálico y en la vivienda arrendada si no hay nada dispuesto. En el momento del pago el propietario tendrá que entregar un recibo para acreditar dicha operación, salvo que se realice por otros procedimientos (transferencia o ingreso bancario, etc), en ese caso es recomendable poner el concepto del pago.

El propietario quiere subir la mensualidad

Las variaciones en la renta podrán realizarse durante los 5 primeros años al acabar cada anualidad teniendo en cuenta el valor del IPC, a partir del sexto año se regirá por lo pactado entre las partes o por el método anterior si no hubiera nada dispuesto. La renta actualizada será exigible el mes siguiente de ser comunicada. La actualización de la renta podrá ser solicitada tanto por el inquilino como por el propietario.

El propietario podrá subir la renta si han transcurrido 5 años de contrato y ha realizado obras de mejora en la vivienda. La cuantía del incremento de la renta será la resultante de aplicar el interés legal del dinero al capital invertido en el momento en el que se termine la obra más 3 puntos. La nueva renta nunca podrá ser mayor del 20% de la anterior.

El propietario tendrá la obligación de acometer las reparaciones pertinentes para garantizar la habitabilidad del inmueble sin que por ello pueda incrementar la renta. Los desperfectos que sean causados por el inquilino no se incluirán.

Gastos y obras de la vivienda

El propietario quiere que usted cargue con los gastos de la vivienda

Podrá pactarse esa disposición en el contrato sólo para gastos que no sean susceptibles de individualización, aunque no es recomendable.

Quiere hacer obras en la vivienda

En ese supuesto, si las obras modifican la configuración de la vivienda, será necesario el consentimiento expreso por escrito del propietario. Si no es así al finalizar el contrato el propietario podrá exigirnos que restituyamos el inmueble a la situación anterior.

Podrán realizarse obras de acondicionamiento de la vivienda para personas con minusvalía, comunicadas por escrito (inquilino o personas que convivan con él), al acabar el contrato la vivienda deberá ser restituida a su estado anterior

El propietario quiere realizar obras en la vivienda ¿Puede hacerlas?

Si es una obra de mejora que no puede diferirse hasta que termine el contrato, el propietario estará legitimado para realizarla, deberá comunicárselo al inquilino con un plazo de 3 meses, tendrá que especificar el coste, comienzo y duración. Durante el plazo de 1 mes el inquilino podrá desistir del contrato. Si las obras hicieran de la vivienda un inmueble inhabitable el inquilino podría desistir del concreto sin indemnización.

¿Puede usted comprar la vivienda?

Los inquilinos tienen un derecho preferente de adquisición y también gozan de derecho de tanteo, eso quiere decir que tendrán preferencia en el caso de que haya dos ofertas de la misma cuantía, tendrán un plazo de 30 días naturales a partir del momento de notificación de la intención de venta.

¿Qué obligaciones tiene como inquilino?

Si el inquilino no cumple una serie de disposiciones el contrato podrá ser resuelto por el propietario. Tendrá una serie de obligaciones:

-El pago de la renta y de los gastos si así se hubiera pactado.

-El pago de la fianza.

-El inquilino no podrá subarrendar o ceder la vivienda a terceros inconsentidos.

-No podrá realizar daños causados dolosamente en la finca.

-No podrá realizar obras no consentidas por el propietario.

-No se podrán llevar a cabo en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

-La vivienda tendrá que ser la vivienda permanente del inquilino.

La fianza es obligatoria

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento es obligatorio depositar una fianza en metálico equivalente a un mes de renta para el uso del inmueble como vivienda permanente.

El propietario quiere subir la fianza

Durante los 5 primeros años del contrato la fianza no podrá ser actualizada, pero cada vez que se prorrogue el propietario podrá exigir que la fianza sea mayor y el inquilino que disminuya.

Restitución de la fianza

El saldo en metálico de la fianza deberá ser restituido al final del contrato, devengando el interés legal si pasa un mes desde la entrega de llaves sin haber sido restituido.

El contrato de alquiler

¿Qué debe especificar el contrato?

El contrato de alquiler podrá ser oral o escrito, siendo preferible esa última modalidad. Se podrá formalizar en cualquier papel, aunque lo más correcto es hacerlo en papel oficial que podrá conseguirse en los estancos, están compuestos por dos copias (una para el inquilino y otra para el propietario) y se indican todos los datos a cumplimentar.

En el contrato debe especificarse:

-Identificación de la vivienda (dirección completa).

-Que el contrato tiene como objetivo el alquiler de una vivienda..

-El precio del alquiler y su periodicidad.

-Fecha de celebración del contrato o entrada del inquilino en la vivienda.

-Cuantía de la fianza.

-Gastos asumibles por cada una de las partes.

-Método de actualización de la renta.

-Un inventario con los bienes que hay en el inmueble.

Nuevo decreto del alquiler: guía fácil para caseros e inquilinos

A partir del 6 de marzo de 2019 entra en vigor la norma que afecta a los alquileres, tanto a inquilinos como a propietarios que alquilen sus viviendas. Lo primero que debes saber es que el nuevo decreto ley del alquiler no es retroactivo, es decir, no afecta a los contratos que ya estén firmados con anterioridad al 6 de marzo de 2019. Lo que sí especifica la norma es que si las partes así lo acuerdan, aunque el contrato sea anterior a la norma se podrá adaptar a lo que establece el decreto. Pero para ello tienen que estar de acuerdo el inquilino y el casero.

Puedes acceder al texto oficial completo aquí, pero a continuación te resumimos lo más importante en esta guía rápida:

Duración de los contratos de alquiler

Se amplía de 3 a 5 años la prórroga de los contratos de alquiler siempre que el arrendador sea una persona física (y no una empresa). Si es una persona jurídica quien alquila el inmueble, la duración del contrato es de 7 años. ¿Qué pasa si firmas un contrato con una duración inferior a 5 años? «Se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o de siete si el arrendador fuese persona jurídica.

¿Cuántos años se puede prorrogar un contrato de alquiler ahora? Una vez finalizada la prórroga obligatoria (de 5 años), si el alquiler continúa es lo que se conoce como prórroga tácita. Con la nueva norma, una vez cumpla el periodo de prórroga obligatoria se podrá continuar anualmente el contrato durante 3 años más.

En resumen: a partir del 6 de marzo de 2019 los contratos de alquiler durarán 5 años y, si ninguna de las partes dice lo contrario y se pasa al período de prórroga tácita, se prolongará anualmente hasta un máximo de 3 años. Si el propietario no es un particular y es una persona jurídica estos plazos son más amplios.

Cuánto se puede subir el precio del alquiler

Todos los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir del 6 de marzo de 2019 tienen un límite anual de subida del precio del alquiler. Es decir, si tienes un piso en alquiler, no podrás subir su precio mientras dure el contrato más de lo que suba el IPC anualmente.

Hay un caso especial en el que se puede subir más el alquiler y es si realizas reformas en la vivienda en determinado plazo (ver el apartado de reformas en este mismo artículo).

En el plazo de 8 meses, también se creará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

El objetivo de estos índices de referencia del precio del alquiler son, literalmente, «conocer la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal».

Calcula aquí cuánto te puedes desgravar en la renta por el alquiler

¿Hay bonificación o desgravación por el IBI?

En un primer momento se especulaba con la posibilidad de que la norma recogiese una bonificación del 80% del IBI siempre que el precio del alquiler estuviese por debajo del futuro índice de referencia de precios que se creará. Sin embargo, en la versión final del real decreto no se ha incluido la posibilidad de que el IBI desgrave. Sí reserva la alternativa de que los ayuntamientos den a las viviendas en alquiler de renta limitada una bonificación del 95% en la cuota del IBI.

Plazos de preaviso para dejar una vivienda de alquiler

El inquilino debe dar ahora 2 meses de preaviso si no quiere renovar el contrato. En el caso del propietario el plazo son 4 meses. Si ninguna de las partes da el aviso y han transcurrido los 5 años de contrato (o 7 si es una persona jurídica), se prorrogará anualmente hasta un máximo de 3 años más. Eso sí, en este caso, el casero puede manifestar la voluntad de no renovar el contrato en cada una de estas anualidades si avisa un mes antes.

¿Cuánto se puede pedir de fianza?

El decreto también limita la fianza que un casero puede exigir a su inquilino para alquilar la vivienda. Como concepto fianza solo se podrá pedir un mes, aunque el arrendador podrá exigir una garantía adicional de hasta 2 mensualidades (en resumen, un total de 3 meses si el propietario del inmueble decide explotar al máximo esta posibilidad).

¿Puede subir la cantidad que un casero exige como fianza? La respuesta es sí, a partir de que transcurran los primeros 5 años obligatorios de contrato. Desde ese momento, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el casero podrá exigir que la fianza se incremente hasta ser igual a lo que supone una mensualidad (dado que ésta sí que se ha ido revisando y actualizando con el IPC). El inquilino, por su parte, también puede si es el caso pedir que ésta disminuya, pero siempre para equipararla con la renta mensual.

¿Cómo y cuándo se paga la fianza? El decreto dice textualmente: «a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta».

¿Qué pasa si se tarda más de un mes en devolver la fianza al inquilino?

Una vez terminado el alquiler, si pasa un mes desde que el inquilino ha entregado las llaves y el casero no le ha devuelto la fianza que le corresponda restituir, ésta devengará el interés legal. Es decir, deberá devolverse con intereses.

Plazo y condiciones para que el arrendador recupere la vivienda si lo necesita

El arrendador o casero puede disponer de la vivienda alquilada, pero deben cumplirse las siguientes premisas:

– Se puede hacer una vez que el contrato cumpla su primer año de duración

– Tiene que constar en el contrato de alquiler que se firmó al inicio

– Si la necesita para vivir

– Si la necesita para para destinarla a vivienda permanente para alguno de sus familiaries de primer grado, por adopción o también para su cónyuge en el caso en el que haya una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– Debe avisar con dos meses de antelación al inquilino y especificar la causa por la que necesita la vivienda

¿Qué sucede si la vivienda no se utiliza para lo que dijo el arrendador? Si en el plazo de tres meses desde que se extinguió el contrato y el inquilino dejó la casa no hubiesen ocupado la vivienda el propietario o los familiares que permite esta excepción, el iniquilino podrá exigir «ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años» y con las condiciones del contrato que tenía firmado antes de su desalojo. Si lo prefiere, también puede ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que le quedase por cumplir hasta el máximo de 5 años.

Existe una excepción y es que el propietario o familiares no hubiesen ocupado la vivienda por «causa de fuerza mayor».

Reformas que dan derecho a subir el precio del alquiler

Cuando han transcurrido los 5 años de contrato (7 para personas jurídicas), si se realizan obras de mejora en la vivienda, el casero tendrá derecho a subir la renta anual. ¿En qué cantidad y en qué casos? La subida del precio del alquiler se calculará de la siguiente manera: al dinero invertido en la reforma se le aplica el tipo de interés (más 3 puntos) del momento en el que se haya terminado la obra. La norma establece un máximo también: la renta no puede subir más de un 20% por este concepto en todo caso.

Por ejemplo, en este momento en el que los tipos de interés están en el 0%, el resultado de sumar 3 puntos al nivel oficial es un 3%. Si un arrendador se gastó 10.000 euros en una reforma podría subir la renta anual a su inquilino en el 3% de 10.000 euros, es decir, en 300 euros (siempre que eso no implique una subida superior al 20%). A medida que los tipos de interés suban, esa cuantía será mayor. Ojo, porque si se han recibido subvenciones para la reforma, deben restarse del cálculo.

En resumen la norma da derecho a subir el precio del alquiler por reforma.

¿Y si se vende la vivienda en alquiler, qué pasa con el contrato?

Tanto si eres inquilino como si eres arrendador y la vivienda en alquiler (con el contrato en curso) se vende a un tercero, el comprador debe respetar los plazos y condiciones del contrato de alquiler firmado. Recoge la norma que «el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (7 si es persona jurídica)». En otras palabras, si vives de alquiler y tu piso es vendido a un tercero, éste debe continuar el contrato de alquiler contigo hasta el máximo obligatorio.

Calcula aquí si tienes derecho a las ayudas para el alquiler de vivienda

Alquiler de viviendas turísticas, ¿qué cambia?

A partir de ahora, las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar la actividad de los pisos turísticos y también pedir que se incremente su participación en los gastos comunes, si así lo aprueba una mayoría cualificada (tres quintas partes).

¿Vas a vivir de alquiler? Nueve cláusulas ilegales que querrá colarte tu futuro casero

23/10/2016 16:54 – Actualizado: 24/05/2017 22:37

El 20% de la población vive hoy en día de alquiler. Y cada día, son miles las personas que buscan piso en alquiler. Una vez localizado el inmueble que se adapta a nuestro presupuesto, gusto y necesidades, llega el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Un documento al que no todo el mundo presta demasiada atención, lo que puede llevar a firmar cláusulas que limitan los derechos de los inquilinos y que, en muchos casos, son totalmente ilegales.

En primer lugar, debemos saber que cuando se firma un contrato de alquiler, el arrendador o casero cede el uso y disfrute de una vivienda a un arrendatario o inquilino por un tiempo determinado. A través de dicho contrato, este último se ve obligado a pagar una renta que ambas partes fijan libremente y a devolver la finca tal y como la recibió.

Aunque existen muchos modelos de alquiler en internet (aquí puedes descargarte un modelo elaborado por Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), QUE pertenece al mismo grupo empresarial que Alquiler Seguro), todos los contratos deben contener siempre una información mínima. Como la identidad de los contratantes (nombre, apellidos y DNI). Es decir, quién es el arrendador, quien cede el uso de la vivienda, y quién es el arrendatario, quien adquiere el uso de la vivienda. Hay que identificar, obviamente, la finca o vivienda arrendada (ubicación, calle, número…), duración pactada del contrato, renta inicial pactada entre las partes, además de la legislación aplicable, la fianza, los motivos de resolución contractual, el certificado de eficiencia energética (obligatorio desde el 1 de junio de 2013) y las cláusulas acordadas también por las partes.

Y es precisamente en este punto donde algunos caseros, ya sea por desconocimiento o con la clara intención de aprovecharse de sus inquilinos, han comenzado a incluir cláusulas que son totalmente ilegales y que ningún arrendatario debería aceptar. No solamente porque son abusivas en sí mismas, sino porque van en contra de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Cláusulas ilegales

Estas son, según V Abogados, Legálitas y Alquiler Seguro las nueve cláusulas abusivas e ilegales más frecuentes en los contratos de alquiler:

1.- Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda o, lo que es lo mismo, impedir al inquilino desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses del mismo. La reforma de la LAU establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. Pero para que la penalización opere, debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.

2.- Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler. La LAU señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino). Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el casero comunica a su inquilino que necesita la vivienda.

Eso sí, tal y como aclara Ignacio de Azúa, el casero «deberá destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato».

Tu casero no puede exigirte permanecer al menos un año de alquiler ni impedirte prorrogar el contrato

3.- Cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada cuando lo desee. Según Legálitas, esto es totalmente ilegal. La Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución española señala: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

4.- No devolver la fianza. La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. «El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario».

Los expertos recomiendan que cuando finaliza el arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario, hagan una puesta en común en la vivienda para su revisión, y se firme un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador. De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.

Tu casero no puede obligarte a que le dejes entrar en tu casa. (Foto: Corbis)

5.- Obligar al inquilino a responsabilizarse y hacerse cargo de todas las reparaciones en la vivienda. Desde Alquiler Seguro recuerdan que la LAU especifica en cuanto a las reparaciones en la vivienda arrendada que el inquilino tiene que hacerse cargo de las averías causadas por un mal uso y del mantenimiento habitual de la vivienda, mientras que el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual. «Por tanto, en ningún caso puede especificarse en una cláusula que ha de ser el inquilino el que deba encargarse de todos los arreglos de desperfectos o averías», apuntan desde Alquiler Seguro.

6.- Quitarle al inquilino el derecho de tanteo y retracto sin haber renunciado a la adquisición preferente. Si el propietario no indica en el contrato que el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente en una cláusula específica, llegado el día en el que decide vender el inmueble, no puede hacerlo sin notificárselo al inquilino y darle la posibilidad de convertirse en el comprador.

7.- Exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta. «De conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta», señala Ignacio de Azúa.

8.- Actualización anual de la fianza. Tal y como explica este abogado, «solo se puede realizar una vez transcurridos tres años de vigencia del contrato». Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización. «Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga».

9.- Revisión semestral de la renta. «Solo puede realizarse de manera anual. La renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Hay que tener en cuenta que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos», puntualiza De Azúa.

Cláusulas legales

Frente a todas estas cláusulas, hay otras que también son frecuentes y legales y que, de hecho, es recomendable incluirlas en cualquier contrato de alquiler.

1.- Penalización por incumplimiento del contrato transcurridos seis meses. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Y recoge la ley, también, que ”las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización». No obstante, la LAU no contempla qué sucede si el inquilino decide dejar la vivienda antes de cumplir los seis primeros meses. De nuevo, esta situación puede también preverse en el contrato de arrendamiento pactándose, asimismo, una indemnización

2.- Qué gastos se repercuten al inquilino. Por regla general, el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento (la caldera, por ejemplo) son responsabilidad del casero, mientras que el inquilino debe pagar todo lo que se puede medir con contadores individuales como el agua, la luz, el gas, el teléfono… «Aquellos gastos que no sean susceptibles de individualización, tasas y tributos, serán de cuenta del arrendador», señala Ignacio de Azúa, de V Abogados.

3.- Duración del contrato. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Pero si no se especifica nada, será tal y como recoge la LAU. Dice la ley que si la duración del contrato de alquiler fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al casero, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

4.- Garantías extra que se exigen a la formalización del contrato en caso de haberlas. La fianza, equivalente a un mes de alquiler, es obligatoria por ley. Sin embargo, además de la fianza, el casero puede pedir garantías adicionales, como otro mes de renta o un aval bancario.

5.- Plazo mensual para efectuar el pago de las rentas. Es decir, conviene estipular en el contrato de alquiler cuándo debe ingresar el inquilino la renta. Por ejemplo, los cinco primeros días del mes.

Es aconsejable hacer un inventario del inmueble, así como especificar cuándo debe abonar el inquilino el alquiler o si se pueden tener mascotas

6.- Actualización de la renta. Casero e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno cambió la ley para que este tipo de contratos no sufriera los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) que, en teoría, es más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.

7.- Es aconsejable realizar un inventario del inmueble. Es decir, qué muebles, electrodomésticos o enseres hay en la vivienda cuando un inquilino entra a vivir para poder comprobar que están todos cuando este deja la vivienda.

8.- Renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada. «Si el propietario quiere evitar el derecho de adquisición preferente del inquilino, en el caso de que vaya a vender el inmueble arrendado, tiene que dejarlo por escrito», apuntan desde Alquiler Seguro. «Las partes pueden pactar dicha renuncia. Cuando esto sucede, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa», aclara Ignacio de Azúa.

9.- Obras. Según explica Ignacio de Azúa, el arrendatario requerirá el consentimiento expreso y por escrito del arrendador para realizar cualquier tipo de obra.

10.- Prohibición de subarriendo. Dice la LAU que la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Es decir, si no queremos que nuestro inquilino subarriende nuestra vivienda, debemos dejar constancia de ello por escrito.

11.- Renuncia por parte del arrendatario a la subrogación prevista en el artículo 16.4. Dice la ley que «en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad».

12.- Si se permite o no animales.

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