Modelo hoja de encargo

Carlos Miguelañez Diaz | 04 agosto, 2018

Habitualmente, la relación entre abogado y cliente tiene el carácter de un arrendamiento de servicios, contrato que no tiene específicos requisitos de forma para su validez. Aunque pueda formalizarse verbalmente, es muy aconsejable que conste por escrito en lo que se denomina hoja de encargo profesional.

Cuántas veces no hemos empezado a trabajar con unas instrucciones verbales y nos hemos arrepentido de no fijar las condiciones de los trabajos en la fase inicial. La relación entre el abogado y el cliente debe basarse siempre en la confianza y transparencia, motivo por el que la hoja de encargo es altamente recomendable, puesto que transmite una imagen de profesionalidad del abogado al cliente, mientras que de cara al abogado transmite tranquilidad, especialmente a la hora de cobrar los honorarios.

Tanto para clientes conocidos como para otros que nos han recomendado pero de los cuales no tenemos referencias, se puede dar el caso de empezar a trabajar y que luego surjan puntos de discusión en cuanto al desarrollo del proceso o su coste, aunque normalmente a esas alturas el abogado ya ha realizado gran parte del trabajo, quedando pendiente la ardua labor de cobrar los honorarios.

Vaya por delante que no hay un formato predeterminado, como ocurre con otros muchos modelos o plantillas que se acaban mejorando con el paso del tiempo y la experiencia. Por ello, cada abogado debe desarrollar su propia hoja de encargo y debe ajustar su contenido a cada caso o asunto concreto para evitar problemas o malentendidos posteriores. En una posible jura de cuentas o reclamación judicial, evitaremos muchos problemas probatorios con el soporte de la hoja de encargo, al ser necesaria la presentación de un escrito de aprobación de mandato por parte del cliente.

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Se trata de una forma de establecer el trabajo que va a desarrollar el abogado dentro de un proceso o informe, sirviendo como presupuesto de cara al establecimiento de honorarios y la aprobación de los mismos.

En la hoja de encargo se definirá claramente lo que es objeto de la relación determinando las obligaciones y derechos de ambas partes, debiendo ser lo más exhaustivo posible, con las inclusiones y exclusiones que se consideren oportunas. Un ejemplo es establecer los trabajos en fase extrajudicial y judicial, con los honorarios que correspondan.

Uno de los elementos esenciales es el de los honorarios profesionales, en base a un precio fijo o por horas o conforme a un resultado o cualquier otro sistema que se considere adecuado y no esté en contra de la normativa vigente. En caso de que se pacten honorarios según resultado es importante definir el mismo y las consecuencias de su cumplimiento parcial.

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Los criterios orientativos de los Colegios pueden ser una primera pauta. Tan esencial como lo anterior es la forma de pago y los plazos para su liquidación, no olvidando indicar la sujeción al IVA y las posibles retenciones.

Otro de los puntos importantes es la petición de provisión de fondos. Los abogados con mayor experiencia suelen hacer mucho hincapié en este asunto a favor de los abogados que están iniciando su actividad. La provisión garantiza que parte del trabajo se cobra por adelantado y establece un mayor vínculo o compromiso entre el abogado y el cliente.

Por otra parte, el contenido mínimo que debe tener la hoja de encargo es:

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–Datos del abogado y cliente, haciendo constar todos los datos personales de los mismos. Si es una sociedad profesional habrá que identificarla.

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–Detalle de los servicios que se van a prestar, con el máximo detalle de las diferentes fases y trabajos a realizar en cada una de ellas.

–Determinación de honorarios, la cual debe realizarse con el mayor detalle posible y el cálculo de los mismos para cada una de las fases.

-En caso de existir otra serie de costes asociados al servicio, como pueden ser los procuradores o los gastos de notaría, también deben establecerse detalladamente como parte de los gastos del proceso.

–Cláusula de protección de datos.

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No deben de olvidarse ciertas advertencias al cliente, tales como la posibilidad de ser condenado en costas si se desestima su petición, que la insolvencia del ejecutado pueda implicar la imposibilidad de cobro de los derechos reconocidos en sentencia o, la posibilidad de delegar una parte del contenido del encargo en sus socios u otros abogados o profesionales.

Después del repaso anterior, creo que es bastante conveniente, sobre todo para abogados jóvenes, pero también para el resto de compañeros que desarrollan esta profesión, el tener siempre una hoja de encargo disponible y bien redactada, para dar la máxima información y credibilidad al cliente, al igual que tener un justificante de los servicios a realizar y un soporte para poder cobrar los mismos.

En esta noticia se habla de: Hoja de encargo / Protección de datos

Modelos de factura para abogados y procuradores

La abogacía es un oficio estrechamente ligado al funcionamiento de nuestra sociedad, del mismo modo que la industria alimentaria, la educativa o la sanitaria: resulta imposible que una sociedad industrial basada en el Estado de Derecho como la nuestra funcione sin abogados, empresas de alimentos, maestros, médicos y enfermeras.

En España hay alrededor de 150.000 abogados colegiados que ejercen activamente su oficio. La gran mayoría son profesionales por cuenta propia y, de estos, alrededor de 42.000 trabajan en el turno de oficio, que son los que prestan asistencia jurídica gratuita en los juzgados.

Aunque a día de hoy este tipo de servicios legales están exentos, ha habido ocasiones en las que esto no ha sido así.

Desde un punto de vista de la facturación y la contabilidad, esto implica lo siguiente:

  • El deber de hacer facturas y emitirlas.
  • El deber de usar modelos de factura profesionales con todos los requisitos legales (faltaría más… ¡son abogados!).

CREA YA FACTURAS POR SERVICIOS LEGALES

Requisitos de un modelo de factura para abogados y procuradores

Una plantilla de factura para abogados y procuradores no tiene más misterio que el que dicta la normativa de facturación. Resumiendo:

  • Número de factura. La serie que se establezca ha de ser correlativa y sin saltos.
  • Fecha de expedición. Y en caso de que la fecha en que tuvo lugar el servicio no coincida, se ha de remarcar también.
  • Descripción del servicio.
  • Importe neto del servicio (sin contar IVA e IRPF, si procede).
  • Importe total.

Conviene hacer constar la fecha de vencimiento y las condiciones de pago en la factura. Pues cuanto más claro esté todo escrito sobre el papel, como bien saben los abogados, mejor y más garantista será la transacción.

El IVA y la retención por IRPF en un modelo de factura para abogados y procuradores

Las retenciones por IRPF solo se aplican en caso de que el cliente sea un empresa u otro profesional. Si es un particular, como bien sabe cualquier abogado o procurador, no se aplica ninguna retención.

En caso de hacerlo: has de retener un 15% del importe neto de la factura. Los nuevos autónomos, no obstante, pueden retener el 7%. Si este es tu caso, te recomiendo leer nuestro blogpost ¿Es una buena idea aplicar el 7% de retención a tu modelo de factura?.

Ahora vayamos con el IVA.

El tipo de IVA general que se suele aplicar es del 21%. También a las minutas y otros servicios ligados a los procesos judiciales.

El IVA en los servicios de abogados y procuradores del turno de oficio

A principios de 2017, una decisión de la Dirección General de Tributos cayó como una bomba entre los abogados y procuradores del turno de oficio: a partir de ese momento debían aplicar el IVA del 21% a sus servicios.

Hablamos de bomba porque:

  1. Se trata de un servicio que se presta gratuitamente;
  2. Hasta ese momento, este servicio estaba exento de IVA.

En este espacio no queremos entrar en detalles sobre esta decisión que el Ministerio de Hacienda revirtió a las pocas semanas.

La decisión afectaba a un colectivo profesional muy amplio (42.000 abogados y procuradores, decíamos antes). Y se basaba en una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea a la situación de los abogados de oficio belgas, que trabajaban en unas circunstancias bien distintas a las de sus homólogos españoles.

No obstante, hasta que el Ministerio no rectificó, los abogados y procuradores del turno de oficio estuvieron obligados a emitir facturas aplicando un IVA del 21% a un servicio que prestaban gratuitamente.

Durante los apenas dos meses que esta decisión se mantuvo en pie, una de las mayores dudas que se plantearon fue: ¿quién pagará entonces el IVA?

Como se trata de un servicio gratuito, el ciudadano particular no se veía afectado, por lo que es probable que el impuesto lo fuera a asumir la propia Administración de Justicia, que es quien costea esta clase de servicios.

Como ya hemos adelantado al principio de esta sección, finalmente el Ministerio de Hacienda revirtió esta orden, por lo que esta clase de servicios volvieron a estar exentos de IVA para la tranquilidad de muchos.

Honorarios de abogados minuta

14318 sentencias sobre Honorarios de abogados minuta

Valoración vLex

  • STS 1321/2007, 20 de Diciembre de 2007

    Reclamación de honorarios profesionales de Letrado. Omisión de técnica casacional. Los intereses moratorios han de ser solicitados por el acreedor. Emitida una minuta con varios apartados libremente valorados cada uno de ellos por el propio Letrado, su montante es vinculante para él.

    … de Abogados de Sevilla y, …ón de la minuta. El Juzgado …

  • STS 1025/2018, 5 de Diciembre de 2018

    INCLUSIÓN EN LAS COSTAS DE HONORARIOS DE LETRADO. EJECUCIÓN DE SENTENCIA FIRME. Lo dispuesto en el art. 269.3 LRJS, cuando establece que «Los honorarios o derechos de abogados, incluidos los de las Administraciones públicas, procuradores y graduados sociales colegiados, devengados en la ejecución podrán incluirse en la tasación de costas», no impone la automática inclusión en las costas

    … de abogados, incluidos los … de la minuta del letrado que …

  • STS 1119/2006, 15 de Noviembre de 2006

    ABOGADOS. HONORARIOS. La sentencia recurrida utiliza una serie de parámetros para fijar la cuantía final de los honorarios debidos. Ante la falta de concreción de la minuta, se han valorado las pruebas que llevan a la determinación más acorde con los trabajos realizados y que no se han fijado tanto por equidad, sino por la aplicación de los parámetros explicitados en la sentencia recurrida ….

    … de la minuta (o, en su … de los abogados intervinientes …

  • ATS, 3 de Octubre de 2013

    TASACIÓN DE COSTAS. IMPUGNACIÓN. Es cierto que el Decreto de la Secretario Judicial se refiere a que la parte recurrente basa su impugnación en que la minuta no es detallada y que la misma no se ha elaborado con los criterios asumidos por el Colegio de Abogados de Madrid, cuando sus alegaciones son las que han quedado recogidas en el Razonamiento Jurídico anterior, pero este hecho no es…

    … la minuta de sus … de Abogados de Madrid, …

  • STS, 21 de Febrero de 2005

    HONORARIOS. ABOGADOS. COMPARENCIA. En la minuta consta como minutado la comparecencia y dirección jurídica en el trámite de oposición al recurso de casación, pero no se atribuye una cantidad determinada al referido concepto. Se desestima la demanda.

    … minutados por el … de Abogados de Madrid a fin …

  • ATS, 15 de Octubre de 2013

    TASACIÓN DE COSTAS. HONORARIOS EXCESIVOS. IMPUGNACIÓN. El esfuerzo de dedicación y estudio exigido por las circunstancias concurrentes, la complejidad y trascendencia de los temas suscitados en esta fase del procedimiento, las Normas Orientadoras del Colegio de Abogados, el escrito de alegaciones sobre las posibles causas de inadmisión que podrían apreciarse, y considerando, como se ha explicado,

    … minutados por el letrado … de Abogados de Madrid, …

  • STS, 25 de Noviembre de 2004

    COSTAS. TASACION. IMPUGNACION DE MINUTA POR EXCESIVA. No se hace lugar a la casación, con costas a la parte actora. El abogado de la parte demandada presenta minuta de honorarios profesionales y se practica la tasación. La parte actora impugna la tasación. La intervención de los Letrados de las Comunidades Autónomas, al igual que la del Abogado del Estado, se producen por imperativo del art. 447…

    … sus minutas de honorarios … de Abogados de Madrid a …

  • STS 116/2000, 7 de Febrero de 2000

    IMPUGNACION DE HONORARIOS INDEBIDOS. La minuta de honorarios presentada, cumple el requisito que impone el citado art. 424, al establecer los honorarios correspondientes a la actuación procesal de este recurso en que es necesaria la intervención del Letrado, -redacción del escrito de contestación a la impugnación de honorarios por indebidos-, intervención que, efectivamente, se ha producido….

    …ñando minutas de honorarios … de los abogados». Examinada la …

  • STS 890/2002, 23 de Septiembre de 2002

    Honorarios Indebidos: No ha lugar, solamente se minuta un concepto de la que deben responder solidariamente los tres condenados. D/.

    ….A., a la Minuta del Letrado …

  • ATS, 18 de Febrero de 2014

    RECLAMACIÓN DE HONORARIOS PROFESIONALES. La parte recurrente parte en todo momento de la improcedencia de la alegación de pago realizada por la parte demandada, considerando que la misma es gratuita, carece de soporte probatorio alguno y choca frontalmente con la hoja de encargo. La resolución recurrida, tras la interpretación del contrato y la valoración de la prueba, en especial el documento…

    … en la minuta- factura …

El IVA de las costas procesales. Derecho público- Derecho privado

2ª fuente: Novotax consulting

El tema de las costas procesales y su fiscalidad puede considerarse que todavía no es un tema resuelto. A pesar de las numerosas resoluciones y sentencias que existen al respecto, siguen existiendo importantes discrepancias entre los distintos órdenes jurisdiccionales.

Aquí pretendemos centrarnos en los temas estrictamente fiscales, de un modo esquemático y claro. No entrando a valorar las cuestiones procedimentales o formales que puedan exigir en cada órgano jurisdiccional en este sentido.

Lo primero en lo que hay que incidir, y que es en lo que se basan prácticamente todos los dictámenes y conclusiones es en la naturaleza indemnizatoria de las costas procesales. El pago del importe de la condena en costas por la parte perdedora en un proceso implica la indemnización a la parte ganadora de los gastos en que incurrió. O de parte de ellos.

CUESTIONES FORMALES

– Obligación de emitir factura: Ninguno de los profesionales que intervienen en el procedimiento judicial está obligado a expedir factura con ocasión del pago de las costas a las que ha sido condenada la parte perdedora en el proceso. Sin perjuicio de la expedición de cualquier otro documento con el que se justifique el cobro del importe correspondiente. (DGT V2579-07)

– Obligación de incluir las costas en el modelo 347: Puesto que el importe de la tasación de costas se corresponde con una indemnización no sujeta al IVA, no existe obligación de consignar dicho importe en la declaración de operaciones con terceras personas. (DGT V0190-08)

RETENCIÓN DEL IRPF DE LOS HONORARIOS EN LA TASACIÓN DE COSTAS

– En los supuestos de condena en costas, al ser beneficiaria la parte vencedora, la parte condenada no está satisfaciendo rendimientos profesionales a los abogados y procuradores de la parte vencedora sino una indemnización a esta última, por lo que aquella parte (la condenada) no está obligada a practicar retención sobre tales honorarios profesionales. (DGT V0343-09)

SUJECIÓN AL IVA DE LAS COSTAS PROCESALES

– Habida cuenta de la naturaleza indemnizatoria de las costas, no procede repercusión alguna del tributo por la parte ganadora a la perdedora, ya que no hay operación sujeta al mismo que sustente dicha repercusión (Entre otras, DGT V0691-09)

Este es el eje fundamental de la polémica que gira en torno a la fiscalidad de la tasación de costas. Queda claro que las costas no se sujetan a IVA pero, ¿deben incluir el IVA de la factura que el abogado ganador repercutió, en su momento, a su cliente? Tengamos en cuenta que de su inclusión o no podría derivarse una impugnación de las mismas por excesivas.

En nuestra opinión, si la parte ganadora no tenía derecho a la deducción del impuesto, sí se incluiría. En caso contrario, si se lo deduce y luego lo recupera vía costas, podría producirse un supuesto de enriquecimiento injusto por su parte. En esa línea también, Gonzalo Apoita en el blog de Foretax, o Fernández Navarro Abogados, en este otro post.

En este sentido, la doctrina del Tribunal Supremo no deja de resultar curiosa, en función del orden jurisdiccional de que se trate.

Resumiendo el impecable extracto que realiza José Rife y Fernández-Ramos (@RifeJose) en el blog de Legal Today, podemos concluir lo siguiente:

Sala de lo penal: Incluyen la partida correspondiente al IVA en las costas procesales.

Sala de lo social: Mantiene la doctrina de inclusión del IVA en las tasaciones de costas.

Sala de lo Contencioso-Administrativo: Es contraria a incluir la partida de IVA en la tasación de costas. Esta alcanzaría exclusivamente a los honorarios del Letrado y derechos y suplidos de los Procuradores, siendo ajena a la misma toda cuestión relativa a la procedencia o no de la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Sala de lo civil: No se ha pronunciado al respecto.

FISCALIDAD DE LAS COSTAS PROCESALES EN LAS PARTES

Parte ganadora: Supone la incorporación a su patrimonio de un crédito a su favor o de dinero, constituyendo así una ganancia patrimonial, conforme con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, sin que proceda la deducción de los gastos en que efectivamente ha incurrido la consultante en la interposición de la reclamación judicial.

Esta ganancia patrimonial formará parte de la base imponible general del impuesto al no derivar de la transmisión de elementos patrimoniales conforme a lo dispuesto en el artículo 48 de la LIRPF. (DGT V1356-12)

Parte perdedora: El pago a la otra parte de las costas procesales comporta una alteración en la composición de su patrimonio para el obligado al pago, produciéndose una variación en su valor, que dado el carácter ajeno a la voluntad del consultante que tiene el pago de estas costas excluye su posible consideración como un supuesto de aplicación de renta al consumo del contribuyente, es decir, no se trata de una pérdida debida al consumo, por lo que, al no tratarse de este caso ni de ningún otro de los que el artículo 33.5 de la Ley del Impuesto excepciona de su cómputo como pérdida patrimonial, procede concluir que el pago de las mencionadas costas comporta para el consultante una pérdida patrimonial. (V0598-08)

¿Qué es y para qué sirve la nota de encargo?

¿Qué es y para qué sirve la nota de encargo? 1.2 (24%) 5 votes

¿En alguna ocasión has puesto a la venta tu piso? Y, si lo has hecho, ¿has contratado los servicios de un agente de la propiedad? Si es así, seguramente hayas firmado un documento que se conoce como nota de encargo. Si no, en Api.cat te explicamos en qué consiste, cuándo se ha de formalizar y a qué obliga a las partes que lo firman.

¿Por qué se firma?

Si tienes un piso en Badalona que te interesa vender, lo primero que harás es decidir si lo darás en exclusiva a un solo agente de la propiedad o, si por el contrario, utilizarás todos los medios, agentes e intermediarios que consideres necesarios para su venta.

Ahora bien, elijas la opción que elijas, siempre se deben respetar las condiciones negociadas con cada uno de ellos para la venta del inmueble.

El acuerdo o contratación que hagas de los servicios inmobiliarios podrá ser verbal o por escrito, pero recuerda que sólo si queda en papel podrás aportar la documentación necesaria ante cualquier discrepancia que pudiera surgir con el agente inmobiliario.

Cuando este acuerdo se plasma en papel, se denomina “nota de encargo” y, como su propio nombre indica, es el documento mediante el cual el agente y el vendedor plasman por escrito todos los detalles relativos a la orden de venta.

En este documento figurarán, como mínimo:

  • Descripción de la finca.
  • Precio de venta del inmueble.
  • Honorarios del agente

¿A qué obliga?

Cuando un agente inmobiliario y un vendedor firman una nota de encargo, algunos de los datos que no deberían faltar son el precio, la descripción de la vivienda y los honorarios del agente. En cuanto a estos últimos, es importante remarcar el derecho del agente inmobiliario a percibir esta remuneración aun en el caso de que el contrato no llegue a consumarse. Es decir, si tras la intermediación del agente de la propiedad, éste consigue que comprador y vendedor acuerden la firma del contrato de compraventa, pero finalmente, por la razón que sea, no se llega a consumir, el agente tendrá derecho a cobrar sus honorarios.

Por otro lado, si el vendedor firma la nota de encargo en exclusiva con un solo agente, debe permitir que sea él la única persona encargada de la transmisión del bien inmueble. En el caso de que no cumpla y otra persona lo vendiera, deberá abonarle sus honorarios como si él mismo hubiera participado en la compraventa.

Recuerda que la nota de encargo es un documento que aporta seguridad a la venta a ambas partes, tanto al vendedor como al agente.

¿Has firmado alguna vez una nota de encargo? Cuéntanos tu caso.

Foto: revistainmueble
Foto: reformaintegralbcn

Intermediación Inmobiliaria. Los mejores sistemas para evitar que nos roben la comisión (incluye modelos)

En ocasiones los agentes de la intermediación inmobiliaria a pesar de tomar todas las precauciones necesarias tienen problemas a la hora de cobrar los honorarios inicialmente pactados.

Redacción.

Por ello para proceder a la reclamación judicial en caso de impago de los honorarios correspondientes, es necesario que durante el desarrollo de la operación el agente haya tenido la prevención de actuar siguiendo las pautas mencionadas- que por sí mismas generan una serie de pruebas que le permitan acreditar el encargo y su intervención.

Los profesionales de la mediación inmobiliaria estamos acostumbrados a hablar de la “hoja de encargo” o “nota de encargo”. En realidad, lo que hacemos con más frecuencia es:

– Hacer firmar a nuestros clientes, la hoja de encargo, que es un contrato de mediación inmobiliaria; y

– Con el comprador celebramos un contrato de compraventa con arras (que pueden ser confirmatorias o en garantía).

La hoja de encargo:

Como su propio nombre indica, la hoja o la nota de encargo es un documento a través del cual una persona que es nuestro cliente nos encarga la venta o la compra de un determinado bien inmueble y este documento fija las condiciones básicas de dicho encargo.

Aunque muchas veces no se tiene en cuenta y se considera como una mera formalidad, la hoja de encargo es un documento muy importante ya que en este documento aparecen los elementos esenciales de la relación entre nuestro cliente y nosotros como mediadores en la venta o en la compra de bienes inmuebles. De este documento surgen derechos y obligaciones para cada una de las partes.

La hoja de encargo nos va a servir para dar respuesta a las principales preguntas que pueden plantearse una vez hayamos iniciado nuestras gestiones y, en su caso, hayamos presentado un posible vendedor al comprador.

Así, la hoja de encargo va a contestar a las preguntas siguientes:

• ¿Quién nos hace el encargo?

• ¿Qué encargo se nos hace?

• ¿Sobre qué bien se materializa el encargo?

• ¿Qué precio quiere obtener por la compra o la venta del bien nuestro cliente?

• ¿Tiene carácter de exclusiva el encargo recibido? Si es así, ¿con qué plazo de duración?

• ¿Cuál va a ser nuestra comisión, retribución por nuestros servicios?

• ¿Tendremos derecho al cobro de las arras que se puedan dar?

• ¿De qué tipo de arras se trata?

Cuánto más claros y precisos sean los datos más fácil será que se eviten los problemas y más sencillo y rápido será que cobremos nuestra comisión.

¿Quién nos hace el encargo?

Lógicamente, es muy importante determinar antes que nada, quién es la persona o entidad que nos efectúa el encargo que nos pide que le ayudemos en la venta de una finca rústica o urbana. Ésta es la persona que contacta con nosotros que nos pide que le prestemos nuestros servicios y que, si nuestros servicios fructifican, nos retribuirá por los mismos. El posible comprador del piso o el chalet ofertado no es el cliente, porque no es él quien ha firmado la hoja de encargo que nosotros le hemos presentado. Quien paga es quien ha pedido los servicios.

Los servicios que vamos a prestar a esta persona son servicios de mediación inmobiliaria, es decir, de búsqueda de un posible comprador para la finca y de presentación del mismo al propietario para que, después, sean ellos quienes celebren el contrato de compraventa y se produzca la transmisión de la propiedad.

Sin embargo, es muy frecuente que el mediador sea quien reciba el dinero satisfecho a título de arras por parte del comprador y esta posibilidad ha de ser prevista en la hoja de encargo.

Si se trata de la venta de un bien inmueble quien firma la hoja de encargo ha de tener capacidad para vender el piso. Es decir que debe ser él el propietario del inmueble.

De la hoja de encargo surgen derechos y obligaciones para cada una de las dos partes

Esto significa que si el piso es propiedad de varias personas como en el caso de un matrimonio es necesario que ambos cónyuges firmen la hoja de encargo (no es infrecuente que se planteen problemas cuando se produce la separación conyugal y uno de los cónyuges quiera vender el piso y el otro quiera conservarlo). También pueden plantearse problemas en los casos en los que, como consecuencia de una herencia, haya varios herederos. En este caso, será necesario que todos los herederos firmen la hoja de encargo o que hayan otorgado poderes a uno de ellos para que sea éste quien firme la hoja de encargo.

También es importante tener en cuenta quién firma la hoja de encargo en el caso de que el propietario sea una sociedad o una persona jurídica. Será necesario que quien actúe en nombre de la empresa esté habilitado para ello.

Así, el administrador único o un administrador solidario o todos los administradores mancomunados están autorizados para representar a la sociedad en lo que se refiere a las actividades relacionadas con el objeto social de la sociedad contenido en los estatutos sociales.

Si la compra o la venta de un bien inmueble no se consideran como actividades incluidas en el objeto social de la empresa, será necesario que las gestiones del administrador o administradores estén autorizadas por la Junta General de accionistas.

En el caso de que la actuación se efectúe a través de apoderado, será necesario que el profesional de la mediación inmobiliaria se asegure de que los poderes que se le presenten sean suficientes para la compra o la venta de un bien inmueble.

¿En qué consiste el encargo?

El encargo consiste normalmente en un encargo de venta de un bien inmueble, aunque puede consistir en otro tipo de negocios:

– Encargo de compra de un bien inmueble

– Encargo de permuta de un bien inmueble (ej. solar por construcción futura)

– Encargo de buscar arrendatario para una vivienda, una vivienda turística, un local comercial, una nave industrial o una oficina.

– Encargo de cualquier otro negocio jurídico propio del sector inmobiliario.

Debe quedar lo más claro posible de qué encargo se trata.

Una de las cuestiones más importantes que existen consiste en la determinación del plazo de duración del encargo. Si no se dice nada en la nota de encargo se entenderá que el plazo de duración del encargo será de tres meses.

No es posible fijar un plazo ilimitado de duración del encargo o darle el carácter de encargo irrevocable, ya que la relación que une al propietario con el mediador es una relación basada en la confianza y si esta confianza se rompe por parte del propietario éste puede querer rescindir el contrato (en este caso si el profesional considera que la ruptura del contrato le ha supuesto daños y perjuicios podrá reclamarlos).

Si redactamos bien la hoja de encargo será más fácil que cobremos nuestros honorarios y los cobraremos antes

Para evitar que el comprador y el propietario retrasen una operación para que quede fuera del plazo de duración del encargo, se suele introducir una cláusula según la cual durante un determinado plazo de tiempo las operaciones que se efectúen con una persona presentada por el profesional o con un pariente directo de la misma o por una sociedad interpuesta en la que posean la mayoría del capital social, también darán derecho al devengo de honorarios a cargo del profesional.

¿Qué bien se transmite?

Resulta necesario identificar el bien que vamos a ofertar a terceros, que vamos a enseñar, a alabar y a conseguir que sea vendido por el propietario.

Para identificar el bien sobre el que se va a efectuar la mediación se puede utilizar:

– referencia catastral del bien inmueble

– descripción registral de la finca

– si no es posible disponer de la información (ej. porque el cliente la desconoce) sería conveniente disponer, al menos, de una pequeña descripción (finca urbana, rústica, superficie).

En cualquier caso, resulta muy aconsejable que el profesional (incluso se podría decir que la realización de esta gestión constituye una obligación profesional) proceda a verificar la información que le ha sido facilitada por su cliente. La información puede comprobarse solicitando:

– Nota simple al Registro de la Propiedad (lo que permitirá saber quién es propietario, si hay varios propietarios, si hay cargas pendientes como hipotecas, servidumbres o usufructos).

– Fotocopia de la escritura de adquisición, donación o partición y adjudicación de herencia.

– Recibos de IBI satisfechos (lo que permitirá deducir si hay recibos de IBI pendientes).

– Solicitar información sobre la posible existencia de deudas con la comunidad de propietarios.

¿Cuál va a ser la retribución que va a recibirse?

El profesional del sector inmobiliario es un profesional por cuenta propia que obtiene una retribución de su cliente por realizar de forma eficaz su labor de acercamiento entre el propietario y el posible comprador y, por ello, merece cobrar unos honorarios profesionales que le han de ser satisfechos por su cliente.

De forma tradicional, en la hoja de encargo se fija como retribución del profesional un porcentaje sobre el precio real de venta. A la cantidad resultante, el profesional habrá de añadirle el 16% de IVA y habrá de facturarle el importe total.

Sin embargo, cada vez con más frecuencia el propietario quiere recibir una cantidad prefijada tras haber pagado la comisión al profesional (“quiero llevarme 400.000 € limpios, tú sube el precio lo que quieras”). Esta técnica plantea una serie de problemas tanto para el comprador como para el profesional y, también, para el vendedor.

Es posible que el propietario quiera recibir una cantidad neta tras haber pagado la comisión y el IVA de la misma y que así se pacte en la hoja de encargo. Pero en este supuesto debe aparecer también el precio de venta al comprador tras añadir la comisión del vendedor. De esta forma se evitan conflictos y problemas de interpretación.

Además, el comprador para poder adquirir frecuentemente debe solicitar una hipoteca a una entidad financiera por el precio total que incluye el precio neto querido por el propietario más la comisión con IVA del vendedor y quiere ver esto reflejado en la escritura de compra. El propietario recibirá la cantidad bruta que aparece en la escritura pública y pagará la comisión con IVA que le facturará el mediador inmobiliario.

De esta forma, el profesional y su cliente, el propietario, saben desde el primer momento a cuánto ascienden los honorarios y el mediador puede retener, en su caso, una parte de sus honorarios del importe de las arras recibidas.

¿Cómo funciona la exclusiva en la venta?

El propietario tiene derecho a contratar con varias personas la gestión de la venta de su propiedad. Esto es legal y legítimo.

Sin embargo, también el legal y legítimo que, desde un primer momento, el profesional conozca esta circunstancia. Por ello, en la nota de encargo el mediador puede solicitar al propietario que declare que no tiene la operación encomendada a ningún otro profesional o, en su caso, que indique el nombre y los datos del profesional al que se le hubiera encargado la gestión con anterioridad. Si el profesional efectúa las gestiones y resulta que no se puede celebrar la operación con la persona presentada por el mediador porque ya se ha celebrado la venta a través de los servicios de otro mediador sobre cuya intervención no se había informado, el mediador cuyos intereses han resultado perjudicados tendrá derecho a solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Además de que el encargo puede ser para uno o varios profesionales, el encargo puede ser con o sin exclusiva. La cláusula de exclusividad no significa que no se pueda dirigir el propietario a otros profesionales para que sean ellos quienes también intermedien, tampoco significa que esté prohibida la venta del inmueble sin la intervención de un determinado profesional. Simplemente significa que el profesional tendrá derecho al cobro de su comisión profesional aunque haya sido otro profesional o el propio propietario quien haya localizado al comprador. Por lo tanto, si se utilizan los servicios de otro profesional, el propietario estará obligado al pago de dos comisiones: al profesional que posee la exclusiva y al profesional que efectivamente presentó al comprador.

Si la nota de encargo es sin exclusiva el mediador únicamente tendrá derecho al cobro de los honorarios cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de su intervención.

A veces se pacta en los contratos con exclusiva que el profesional tiene derecho al cobro de una comisión menor cuando ha sido otro profesional quien haya facilitado el buen fin efectivo de la operación.

Hay que destacar que, en numerosas ocasiones, los Jueces han dicho que, cuando existe el contrato de exclusiva, el mediador mantiene sus obligaciones profesionales y ha de actuar de forma diligente en la búsqueda de posibles compradores. Perderá el derecho al cobro de honorarios aunque haya sido otro quien haya encontrado al comprador si se puede demostrar la existencia de una actitud pasiva.

Arras

Una vez negociada y firmada la hoja de encargo, entre comprador y vendedor lo que se firma es un contrato de arras, aunque en realidad no existe este contrato lo que existe es un contrato de compraventa que puede incluir o no la existencia de arras. Las arras pueden cambiar sustancialmente el contenido del contrato, es decir, las obligaciones y derechos derivados del mismo.

Básicamente, se puede decir que existen contratos de compraventa con arras confirmatorias y contratos de compraventa con arras penitenciales. Como hemos dicho con anterioridad, la presencia de uno u otro tipo de arras puede cambar sustancialmente la situación de la propiedad y, por lo tanto, del profesional.

Al mediador le puede resulta más aconsejable que las arras sean confirmatorias, aunque al propietario le pueden resultar más cómodas las arras penitenciales ya que le permiten desdecirse del contrato de compraventa.

En algunos contratos se plantea la posibilidad de que el mediador pueda recibir las arras confirmatorias o penitenciales del comprador y retener una parte de las arras como anticipo de la comisión que va a recibir por su gestión. Se puede pactar, incluso, que el mediador recibirá una parte de las arras si el comprador se echa atrás en la operación.

Si finalmente la operación no se concreta o bien nuestro cliente no quiere pagar la comisión pactada siempre que hayamos recopilado la documentación necesaria a lo largo de las negociaciones, aunque no tengamos la garantía completa de reconocimiento de nuestros derechos, daremos un paso muy importante para que finalmente podamos recuperar nuestra comisión.

Son documentos básicos que el agente debe presentar a la hora de reclamar:

– Hoja de Encargo que contenga los requisitos mínimos previstos por el Decreto 3248/69, de 4 de Diciembre de 1969.

– Hojas de visitas con datos de identidad (nombre, apellidos y DNI), día y hora y persona que le acompañó en la visita, debidamente firmadas.

– Comunicación fehaciente de la existencia de interesado o de comprador si ha hecho entrega de arras.

– Identificación del agente que ha intervenido en la operación.

– Posibilidad ratificar el documento de arras en su reverso y liquidación si procede del importe recibido, pudiendo ya el mediador cobrar sus honorarios en el supuesto de haber pactado en la Hoja de encargo que el devengo de los honorarios se producirá el en el momento de perfeccionarse el contrato pretendido.

– Comunicación fehaciente del día y la hora en el que se va proceder a la firma de la escritura en la Notaría, en el supuesto de no haber previsto en el contrato de arras la citación para otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

– Si alguna de las partes no se presenta el día señalado, acta notarial del día de la firma acompañando la comunicación por escrito del día y hora.

– Nota registral en la que conste la transmisión – Cualquier otro tipo de documento que las partes hayan podido cruzar entre sí por medio del agente.

– La publicidad efectuada en medios de prensa, o Internet.

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