Modelo demanda vicios ocultos vivienda

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8919 resultados para demanda vicios ocultos vivienda

  • Valoración vLex
  • Demanda de acción redhibitoria y reclamación de indemnización por vicios ocultos en la construcción de vivienda

    Demanda interpuesta por particular contra vendedor/contratista reclamando la acción redhibitoria y la indemnización por daños y perjuicios por defectos (vicios ocultos) en la construcción de una vivienda (arts. 1484 y ss Código Civil).

  • Demanda de resolución de arrendamiento de vivienda o de local por vicios ocultos

    Modelo de demanda por la que se solicita la resolución del contrato de arrendamiento por existir en el bien arrendado vicios ocultos que impiden el disfrute del bien arrendado.

  • Cláusulas abusivas en la compraventa profesional de viviendas

    … a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad». La sociedad demanda cada vez … y usuario, las normas legales sobre vicios ocultos, salvo que se limiten a reemplazar la …

  • STS 325/2013, 20 de Mayo de 2013

    RESPONSABILIDAD POR VICIOS DE CONSTRUCCIÓN. RUINA FUNCIONAL. VICIOS OCULTOS. El presente recurso de casación se interpuso por la parte demandada, Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), contra la sentencia de segunda instancia que, desestimando su recurso de apelación, confirmó la sentencia de primera instancia estimando la demanda de la comunidad de propietarios de un edificio de viviendas…

    …demandada, Instituto de la Vivienda de Madrid …, sobre responsabilidad por vicios de la construcción. Ha sido parte …ón de saneamiento por vicios ocultos contenida en escrituras públicas de …

  • La revisión del tratamiento de la imposibilidad inicial y del error en los contratos, a través del análisis de diversos textos jurídicos

    La regulación del error en los contratos del Código civil es antigua y parca, y no refleja la doctrina de los autores, ni su aplicación práctica por los tribunales, siendo conveniente su reforma. La cuestión es cómo hacerse. Para responderlo, en el trabajo se analizan diferentes modelos de regulación del error en los contratos, teniendo en cuenta la distinción error vicio/error en la declaración.

    … en el error o en el dolo, vicios del consentimiento ; y también se …Los compradores demandaron al banco y ejercitaron la acción de … de responder por los vicios ocultos del objeto enajenado» ( op. cit. , …, o cuando se compra una vivienda en una ciudad a la que cree …

  • Sentencias

    … relación sentimental del demandante con una modelo rusa (lo que ni …: Duración: Anulabilidad por vicios: Caducidad.– El 30 de julio de … de la compraventa de vivienda en construcción con comprador … la intención de mantenerlos ocultos a toda investigación ajena–, sino …

  • Obligación y garantía: la cripto-naturaleza de los remedios contractuales y de su jerarquía en el actual panorama jurídico

    El trabajo evidencia que la creación de una ordenación de remedios, frente a una prestación defectuosa, es posible considerando dos variables. Por un lado, la progresiva ampliación del concepto de incumplimiento contractual y de falta de conformidad y, por otro, la naturaleza jurídica de los medios de tutela en favor del acreedor. El artículo se estructura a partir del contrato de compraventa,…

    …, consideraba a los vicios» ocultos, para pasar a una nueva noci\xC3″… la solución mediante la demanda de daños y perjuicios que, en los … 1984/6133 (compraventa de vivienda, 80 pasamanos afectados de carcoma; …

  • La Nachfrist, el término esencial y la negativa del deudor a cumplir, y la resolución por incumplimiento en el Texto Refundido de Consumidores, en la Propuesta de Modernización del Código Civil, en el Anteproyecto de Ley de Código Mercantil, y en el Proyecto de Ley del Libro Sexto del Código civil de Cataluña

    En respuesta a la Directiva 2011/83/UE y en 2014, se incorporó al TRLGDCU el artículo 66 bis, cuyo apartado 2 regula la Nachfrist y la resolución, y excepciones. El objeto de este trabajo es su análisis directo, así como los de otros aspectos no expresamente contemplados en aquel. Más allá de la protección de los consumidores y usuarios, el artículo 66 bis TRLGDCU puede ser mirado como un…

    …, para el arrendamiento de vivienda, regula la estipulación contractual …que pueda hacerse mediante demanda de resolución (o reconvención). …ocultos, que no ofrecía al comprador una … y de las relativas a los vicios y defectos del bien. Obliga, …

  • Responsabilidad derivada de daños causados por la actividad eléctrica

    Los daños ocasionados por la actividad eléctrica deberán reclamarse atendiendo a un distinto régimen jurídico-procesal, según su origen resida en un inadecuado fluido eléctrico o en un defecto de las instalaciones eléctricas de las Distribuidoras. En consecuencia, la práctica forense, de forma habitual, imputa responsabilidad a las Eléctricas en supuestos en los que, en sentido estricto, carecen…

    … que, en este ámbito, el demandado solo puede librarse de su … mando y protección de la vivienda o del que viene del exterior, sea de … movemos en el ámbito de los vicios ocultos y en el segundo, en el de …

  • Del saneamiento por vicios ocultos al deber de conformidad: un examen de la cuestión en el derecho comunitario a la luz de las recientes propuestas de Directiva en materia de consumo

    El presente trabajo examina los remedios jurídicos del consumidor frente a la falta de conformidad en las ventas de bienes de consumo y en los contratos de suministro de contenidos digitales. Se estudian dos recientes propuestas de Directiva sobre la materia.

  • Sentencias
  • La organización de la empresa familiar: comunidad de bienes, sociedad civil y cuentas en participación

    La empresa familiar puede constituirse utilizando los diversos instrumentos jurídicos que el ordenamiento español ofrece a los operadores jurídicos. Así puede valerse para este fin de figuras jurídicas civiles, como la comunidad de bienes y la sociedad civil; o mercantiles, como las cuentas en participación. El presente estudio se va a centrar, precisamente, en el análisis de tales figuras…

    …No se precisa que en la demanda se haga constar que se actúa en … entre sí por evicción y vicios ocultos de los bienes adjudicados, … ocupan las superiores o viviendas adyacentes»; PÉREZ CONESA, C.: …

  • Jurisprudencia seleccionada julio 2019

    … del local de uno de los demandantes. La ausencia del referido proyecto … a mantener los secretos ocultos (intimidad) integrando el … TASA SOBRE EL CONTROL DE VIVIENDAS VACÍAS. Se confirma la nulidad de …

  • Sentencias

    … Provincial desestiman la demanda. El Tribunal Supremo desestima el … saneamiento por evicción y vicios ocultos. El Tribunal Supremo, ….-El arrendador de una vivienda presentó demanda de desahucio por …

  • Derecho Civil

    … no se produce la baja del demandante en el citado registro, al margen de … riesgo: la impugnación por vicios del consentimiento de los contratos …L.). 16. Compraventa de vivienda en construcción. Terminación fuera …

  • Sentencias

    … por la oposición de la demandada. El 22 de enero de 2013, D. Ángel … para la adquisición de una vivienda en construcción. En la …

  • El inadecuado régimen urbanístico del derecho de superficie

    Análisis crítico sobre la inadecuada regulación del derecho de superficie contenida en la legislación urbanística española y su incompatibilidad con los principios del Derecho civil. Palabras clave Derecho de superficie; derechos reales; legislación de suelo; legislación de ordenación urbanística.

    … las tenencias de la vivienda: nuevas reglas para una eficiencia … a las necesidades de la demanda. Representa también un estímulo …vicios del título determinante de su …

  • La ejecución de la hipoteca constituida a non domino. La tercería de dominio y el procedimiento declarativo

    Se analizan en el presente trabajo los medios procesales de defensa que puede utilizar en Derecho español el verdadero titular de un bien que considere que la hipoteca constituida sobre el mismo no reúne el requisito del artículo 1857.2 del Código Civil, por haberla pactado un no titular. En definitiva, se examinan tanto la tercería de dominio como el procedimiento declarativo a los que se…

    … anotación preventiva de su demanda); o lo son, por el contrario, al …Murga Fernández (dir.), Vivienda, préstamo y ejecución , Pamplona, …

  • Ordenación territorial y seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria

    La preeminencia de los límites intrínsecos a la propiedad inmobiliaria basados en su función social puede ocasionar la quiebra de uno de los principios rectores del Derecho privado: la seguridad jurídica en la adquisición de derechos reales. El presente trabajo examina el modo en el que las reformas legislativas introducidas en el Ordenamiento jurídico en 2015 permiten la defensa armónica del…

    … (anotaciones preventivas de demanda o embargo). Es decir, las … a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de … . iii ) Saneamiento por vicios ocultos. El artículo 1484 del …

  • La transmisión inter vivos de la empresa familiar

    Este capítulo aborda los diversos mecanismos existentes en nuestro ordenamiento para la transmisión inter vivos de la empresa familiar, ahondando no solo en su posible articulación vía la transmisión de las acciones o participaciones sociedades de las sociedad que desarrollen dicha actividad empresarial, sino también analizando la posibilidad de acudir a las modificaciones estructurales para…

    … activo de la empresa una vivienda arrendada a un tercero, incluida en … la correspondiente demanda (art. 44 LME). B) Elementos reales. … régimen del saneamiento por vicios o defectos ocultos», como son el …

  • La desaparición del saneamiento por evicción en la propuesta de modificación del Código Civil en materia de compraventa elaborada por la Comisión General de Codificación

    Mediante el presente artículo pretendo realizar un acercamiento a la acción jurídica del saneamiento por evicción, intentando al mismo tiempo desgranar los motivos que llevaron a la Comisión General de Codificación a apostar por la supresión del saneamiento por evicción en su propuesta de anteproyecto de ley de modificación del Código Civil en materia de compraventa de 2005.

    …2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviese». . …demanda de evicción y citados de …ía derecho alguno sobre la vivienda ni a ella. Realmente, solo estaba …

  • Una aproximación española y europea al contenido del contrato. Reflexiones a la luz de los Principios Latinoamericanos de Derecho de los Contratos

    Este trabajo presenta el «contenido del contrato» como un concepto central en la teoría moderna del Derecho contractual. Con una metodología comparada, se parte de las soluciones clásicas de los principales ordenamientos jurídicos europeos para, luego, adentrarse en su evolución. Respecto de esta última se constata una tendencia a la convergencia (con notoria influencia del Common Law) respecto…

    … acciones de saneamiento por vicios ocultos, sistema especial de …gr. el promotor de viviendas 134 – o con alguna otra … de información que se demandan en el tráfico de ciertos derechos …

  • Comentario de la sentencia del tribunal supremo de 3 de julio de 2018 (410/2018)

    Cuando una Cooperativa vende productos a sus socios, no interviene en la condición de mercader o comerciante, por lo que no se aplica el plazo de prescripción del art. 1967.4º CC. Naturaleza civil o mercantil de la compraventa

  • El recurso de revisión en sentencias civiles. Última jurisprudencia.

    … para poder interponer la demanda de revisión será indispensable … consecuencia de defectos o vicios que de haberse conocido hubieren … que no es otro que el de la vivienda objeto de la litis. Hizo lo que …

  • La doble venta

    En este trabajo se analizan el régimen jurídico y los efectos derivados de la doble venta regulada en el artículo 1.473 del Código Civil. En particular se detiene en la controversia doctrinal y jurisprudencial sobre la aplicación del artículo 1.473 a la venta de cosa ajena, en el estudio de los criterios de preferencia para determinar el comprador que adquiere en los casos de doble venta y en los

    … se vendió la casa al demandante y recurrente, y después se volvió …ón sobre unas mismas viviendas, reiteraba el mismo planteamiento. … para el caso de existencia de vicios jurídicos en el bien enajenado 108 …ocultos» 121 . Como subrayaba la STS (Sala 3.\xC2″…

¿Dan todos los vicios ocultos de una adquisición derecho a reclamar? ¿Qué acciones caben? ¿Cuándo prescriben?

1.-¿QUÉ ES LA ACCIÓN REDHIBITORIA?

La acción redhibitoria entra en juego en aquellas situaciones en las que nos encontramos con vicios ocultos en el bien objeto de nuestra compraventa. Ante este tipo de situaciones, se le concede al comprador la facultad de ejercitar esta acción, regulada en el artículo 1486 del Código Civil:

«En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.»

En este sentido y según reza el artículo más arriba mencionado, se le conceden al comprador dos acciones distintas que son perfectamente compatibles. Podrá desistir del contrato con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido. Esto sería el ejercicio de la acción redhibitoria, pudiendo ir acompañada de una indemnización por daños y perjuicios. Pudiendo también optar por una reducción del precio, que es lo que conocemos como la quanti minoris.

La acción redhibitoria se canaliza, se sustancia solo a través de la Administración de Justicia. La acción redhibitoria exige acreditar el dolo, que el vendedor actuó de mala fe. Esto significa que el vendedor conocía los defectos de la cosa y que decidió no manifestarlos antes de que tuviese lugar la compraventa. Es importante saber que esta acción quedará inhabilitada para el adquirente a los 6 meses de la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).

«Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión» (art.1486 CC).

Llegados a este punto, te estarás preguntando qué son los vicios ocultos que tanto hemos mencionado hasta ahora, lo que nos lleva a nuestro siguiente tema.

2.-¿QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS?

Cuando hablamos de vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios, nos referimos a aquellos defectos que puede tener la cosa objeto de la compraventa y que han de cumplir una serie de requisitos. Siendo estos requisitos los que nos permitirán calificar los defectos de nuestra prestación como vicios ocultos y ejercitar la acción redhibitoria con éxito. Éstos han sido manifestados reiteradamente por el TS, como por ejemplo en la STS de 17 de octubre de 2015, y son los siguientes:

  1. El vicio ha de ser oculto: esto que significa que no son reconocidos ni fácilmente reconocibles por el comprador.
  2. Tiene que ser un vicio preexistente a la venta: esto es así dado que el vendedor no responde de los defectos sobrevenidos. La cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Siendo esta la razón por la cual el comprador no solamente debe probar la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato.
  3. El vicio ha de ser grave: es decir, que el defecto entrañe cierta importancia. En este sentido, de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la cosa o lo hubiera hecho pagando menos por ella.

3.-¿ACCIÓN DE SANEAMIENTO O RESARCIMIENTO POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL?

Visto el caso antes mencionado, en el que nuestra prestación tiene vicios ocultos, y vistos cuales son los requisitos para que se den los mismos, hay que tener en cuenta que no es el único caso en el que nos podemos encontrar. Y es que puede ocurrir que la cosa sea totalmente inhábil para satisfacer mi interés como comprador. En estos casos, además de configurar tu prestación como vicio redhibitorio, también puedes configurarlo como «alud pro alio». Nos encontramos ante esta segunda situación cuando existe un pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto. De esta manera, se ha entregado una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta grave en las cualidades del bien entregado. Esto nos permite considerar que estamos ante un incumplimiento contractual, al ser el bien impropio para el fin a que se destina.

En este sentido, hay que tener claro que la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio. Pero también que ambas figuras son, como bien ha admitido reiteradamente la jurisprudencia, compatibles. Y es que sus diferencias esenciales se reducen a la causa de pedir y a los plazos de prescripción.

¿Cómo deslindamos entonces ambos supuestos?

El TS sigue dos vías distintas: por un lado, acude a la distinción entre prestación defectuosa y prestación distinta. Por otro lado, equipara los defectos ocultos a los deterioros o desperfectos en la calidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo adquirido. Dejando así la denominación «aliud pro alio» para aquellas prestaciones que por completo sean inútiles para el fin propuesto en la compraventa.

Por tanto, y a modo de síntesis, ¿cuándo estamos ante vicios ocultos y cuándo nos encontramos en un caso de prestación distinta? Hablaremos de prestación defectuosa cuando la cosa entregada contenga elementos diametralmente diferentes a los que habíamos pactado. Situación diferente de la que nos encontraríamos si hablamos de una prestación distinta («aliud pro alio»), en la cual el objeto vendido resulta totalmente inhábil para el uso al que va destinado.

4.-CONCLUSIÓN

Si realizada la compraventa, no se ha visto satisfecho mi interés como comprador, tendré que analizar la prestación entregada para así decidir qué solución me interesa más. Si la prestación entregada es defectuosa, es decir, tiene vicios que son ocultos, preexistentes y graves, tengo a mi disposición 3 opciones.

Por un lado, puedo optar por una pretensión de cumplimiento, exigiendo al vendedor la subsanación de los defectos de la prestación.

Por otro lado, puedo optar por una quanti minoris, que me permitirá llevar a cabo una reducción del precio de la prestación en la medida en que ésta sea defectuosa. Pero además, también puedo optar por la acción redhibitoria, que me permitirá desistir del contrato con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido, además de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Esta acción tendrá un plazo de prescripción de 6 meses desde que ha sido entregada la cosa.

Pero además, si analizada la prestación recibida, ésta es muy distinta a la pactada, elegiremos la vía «aliud pro alio». Es una prestación distinta en tanto que lo que se nos ha entregado es inhábil para cumplir el fin a que va destinada la prestación. En este sentido, estaríamos ante un caso de incumplimiento definitivo del contrato, con sus correspondientes consecuencias y soluciones.

VICIOS OCULTOS EN INMUEBLES QUE SE COMPRAN

Anota que el apartamento es nuevo y que no obstante las múltiples peticiones en tal sentido a los vendedores, no han pasado de prometer los arreglos e incluso alegan que en el contrato de compraventa se estipuló que responderían sólo si los reclamos se hacían dentro de los 3 meses siguientes a la entrega.

Respuesta De conformidad con lo dispuesto por nuestra legislación civil y comercial, el vendedor no solamente está obligado a la entrega o tradición del inmueble sino al saneamiento del mismo, que comprende amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y responder por los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

El descubrimiento de los mismos con posterioridad a la entrega del inmueble al comprador, conferirá derecho a éste para ejercer a su elección dos acciones judiciales: una para terminar el contrato de compraventa y otra para pedir la rebaja del precio.

Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión ha debido conocerlos, será obligado adicionalmente a la indemnización de perjuicios.

Para que los defectos del inmueble se consideren como vicios redhibitorios y en consecuencia generen las citadas acciones, deben reunir ciertos requisitos establecidos por el artículo 1915 del Código Civil: 1. Haber existido al tiempo de la venta. 2. Ser tales que por ello la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que se presuma que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o hubiera negociado a menor precio. 3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que el comprador no los haya podido conocer fácilmente por su profesión u oficio.

La acción redhibitoria o sea la que se ejercita para rescindir el contrato prescribirá al año de la entrega en el caso de los inmuebles, plazo que podrá aumentar o disminuir por estipulación expresa de las partes. La acción para pedir la rebaja del precio, que por lo regular se ejercita cuando los vicios no son de la importancia señalada en el numeral 2 del artículo 1915, prescribe en 18 meses para bienes inmuebles. Si en la negociación interviene una sociedad comercial, las acciones prescribirán en 6 meses después de entregado el bien.

Por acuerdo previo de las partes contratantes, podrá quedar eximido el vendedor de la obligación de salir el saneamiento por vicios ocultos del bien, pero deberá sanear los que conoció y no comunicó al comprador.

  • Humedades por condensación. Estas humedades se producen en sitios poco ventilados o en contacto con el exterior. Son propias de los sótanos, aunque también de las fachadas y de las cubiertas. Es muy difícil achacar los problemas de condensación a un defecto de construcción pues, aunque hay sistemas constructivos que previenen las condensaciones, es muy importante una buena ventilación de la vivienda para poder evitarlas.
  • En cualquiera de los casos, es necesario siempre que tanto la comunidad de propietarios, para las zonas comunes, como cada inquilino en su propia vivienda tengan un seguro de hogar, para garantizar que cualquier desperfecto va a ser arreglado de una manera u otra.

    El seguro decenal

    Todo promotor de viviendas, salvo el autopromotor que se construye una vivienda para uso propio, debe contratar un seguro decenal que cubra las garantías exigidas por la LOE. Este seguro debe ser pagado por el promotor una vez terminada la obra y tiene una cobertura de 10 años por lo que, aunque la empresa haya desaparecido, el seguro decenal se hará cargo de los daños graves que se ocasionen en la vivienda.

    Normalmente se harán cargo de los daños que afectan a estructura y cimentación, que son los que tienen una garantía de 10 años, aunque pueden tener coberturas adicionales.

    Si un autopromotor, que no tiene seguro decenal, decide vender su vivienda antes de 10 años, tendrá que contratar un seguro decenal que cubra las garantías necesarias hasta alcanzar estos 10 años.

    Los arquitectos y arquitectos técnicos suelen tener, aunque no es obligatorio, un seguro de responsabilidad civil que cubre las responsabilidades que pudieran tener en los defectos de construcción presentes en una vivienda. A veces a este seguro se le llama incorrectamente seguro decenal, pero no son lo mismo.

    En conclusión, cuando compramos una vivienda tenemos unas garantías que vienen estipuladas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Reclamar estas garantías a veces no es una tarea sencilla, por lo que es más útil asesorarse bien antes de lanzarse a comprar una vivienda.

    Es importante ver la vivienda varias veces e ir acompañado de un profesional que podrá hacernos un informe técnico sobre la vivienda o simplemente asesorarnos de palabra. También es importante ver las zonas comunes, los trasteros y las plazas de garaje antes de lanzarse a comprar una vivienda, pues no es oro todo lo que reluce. En caso de duda, consulta a tu técnico de confianza. En Certicalia podrás encontrar a un experto de tu zona.

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    En la construcción tienes que contratar los siguientes seguros, para cubrir los riesgos y garantizar la construcción:

    • seguro de daños materiales del constructor: el constructor tiene que contratar un seguro para cubrir y asegurar durante 1 año los daños y defectos de acabado y terminación en los elementos de la obra, que se conocen como defectos de remate. Lo normal es que en vez de que se contrate este seguro, el promotor retenga al constructor un 5% del precio del contrato como garantía y no se lo devuelva al constructor hasta que transcurra ese año y se reparen estos defectos si aparecen
    • seguro de daños materiales del promotor: como promotor tienes que contratar un seguro con una duración de 3 años, para garantizar los daños que afecten a la habitabilidad de la vivienda
    • seguro de daños decenales del promotor: si eres promotor también tienes que contratar este seguro decenal (seguro de daños en las obras) con una duración de 10 años. Y sirve para responder de los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que afecten directamente a la estabilidad del edificio

    Plazos de garantía en la construcción de una vivienda.

    Plazos de garantía en la construcción de una vivienda.

    Extracto del post: En esta entrada vamos a explicar cuales son los plazos de garantía que establece la Ley cuando se construye una vivienda. Esto es, dentro de que plazo podemos reclamar, a los diferentes agentes que intervienen en la construcción, lo posibles defectos que aparezcan en la misma.

    Post editado por el abogado Ramón E. Escribano Garés en fecha 9-3-2015.

    *.- Plazos de garantía en la construcción de una vivienda Responsabilidades contractuales:

    En primer lugar tenemos que mencionar que todo lo relativo a plazos de garantía en la construcción de una vivienda viene recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación, a la que pueden acceder pinchando aquí.

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    En esta ley, se dice expresamente que, en cuanto a la responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en la construcción (promotores, arquitectos, aparejadores, constructores, etc.), habrá que atenerse, en primer lugar, a las responsabilidades contractuales que cada uno haya asumido. Pongamos un ejemplo:

    – Una entidad jurídica promueve y construye una vivienda y cuando está terminada nos la vende.

    – Dicha entidad promotora y vendedora de la vivienda no solo responderá de los defectos de la vivienda por haberla construido, (y por los plazos de garantía que ahora detallaremos), sino también en su condición de vendedora, esto es, por haber firmado un contrato de compraventa de la vivienda.

    Dicha responsabilidad, como vendedora, es a la que nos referimos, y lleva la responsabilidad del vendedor a unos plazos mucho mas amplios que los que reconoce la propia ley de ordenación de la edificación, en concreto a los que regula el contrato de compraventa.

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    *.- Plazos de garantía en la construcción de una vivienda. Determinación:

    En la Ley de Ordenación de la Edificación, en especial en su artículo 17, se concretan los plazos de garantía en la siguiente forma:

    1.-Durante el plazo de diez años, los diferentes agentes que intervienen en la construcción de una vivienda responderán, cada uno dentro del limite de su responsabilidad, de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación , los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    Plazos de garantía en la construcción de una vivienda.

    2.- Durante el plazo de tres años, los diferentes agentes que intervengan en al construcción de la vivienda, responderán, cada uno según su intervención en la misma, de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, esto es, que hagan que la vivienda no pueda ser habitada en condiciones higiénicas y salubres adecuadas. En particular, dichas condiciones de habitabilidad se concretan en el artículo 3 de dicha ley, mencionandose que dichos requisitos se extienden a garantizar que la vivienda cumpla con una serie de requisitos. en concreto los siguientes:

    – Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que en la vivienda se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

    – Presente una protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

    – Permita ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

    – Además cumpla con otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

    Especialmente la Ley menciona que, el constructor de la vivienda responderá de los daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, y ello dentro del plazo de un año desde su terminación.

    *.- Plazos de garantía de defectos en la construcción de una vivienda y su exigibilidad:

    La responsabilidad civil de cada uno de los implicados en el proceso de edificación de una vivienda, sólo se podrá exigir individualmente a cada uno de los que resulte responsable del vicio o defecto que exista en la misma. Así lo determina el artículo 17.2 de la citada ley de ordenación de la edificación. Eso nos obliga, en cada defecto concreto que pudiera existir:

    – En primer lugar determinar quien es el responsable del mismo;

    – Una vez determinado, comprobar que nos encontramos dentro del plazo de garantía que otorga la ley.

    – Iniciar las acciones judiciales correspondientes antes del plazo de dos años desde que dicho defecto aparece o sale a la luz. al establecerlos expresamente así el artículo 18 de la mencionada ley.

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    Si lo que quiere es encargarnos algún asunto, como por ejemplo la reclamación de daños en la construcción dentro del plazo de garantía, envíenos un correo electrónico a la dirección antes mencionada y le remitiremos, sin compromiso para usted, un presupuesto detallado. Nos adaptamos a su forma de pago.

    NOTA: En esta entrada reflejamos el estado de la materia tratada en la misma (plazos de garantía en la construcción de una vivienda) que está vigente a la fecha de su publicación sin que nos hagamos responsable de ulteriores modificaciones.

    Defectos constructivos ¿Es conveniente interrumpir la prescripción frente a todos los agentes intervinientes en la edificación?

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    Civil

    3 de Octubre de 2018

    La reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de 3 de julio pasado (Sentencia nº 418/2018), invita a reflexionar sobre la forma de reclamar extrajudicialmente a los agentes intervinientes en el proceso constructivo con la finalidad de que no quede prescrita la acción contra cualquiera de los presumiblemente responsables.

    Tuabogadoinmobiliario.com

    El supuesto de hecho sobre el que resuelve el Alto Tribunal consiste en una demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios de Alicante frente a la entidad promotora, el arquitecto y la arquitecto técnico en relación con los defectos constructivos padecidos en los elementos comunes y privativos del edificio de la parte actora. La reclamación se centra, fundamentalmente, en la solicitud de condena conjunta y solidaria de los demandados ó, en su defecto, en función de la responsabilidad que quede determinada para cada uno de ellos, a la ejecución de las obras de reparación que recoje el informe pericial aportado al procedimiento por la Comunidad de Propietarios.

    El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, declarando la responsabilidad conjunta y solidaria de los codemandados (a excepción de los defectos consistentes en manchas y decoloraciones en pavimentos exteriores, imputados exclusivamente a la promotora). Tanto el arquitecto como la arquitecto técnico recurrieron en apelación, desestimando la Audiencia Provincial sendos recursos y confirmando la resolución de instancia. La arquitecto técnico, quien no fue requerida extrajudicialmente antes de la interposición de la demanda, formuló recurso de casación en base a la vulneración que a su juicio recoge la sentencia de segunda instancia de los efectos interruptivos de la solidaridad impropia. En este sentido, la Audiencia consideró que conocía de la interrupción efectuada frente a la promotora como consecuencia del vínculo contractual existente entre ambas, es decir, por razón de dependencia y conexidad, considerando interrumpida la prescripción también frente a ella.

    Antes de nada, un breve inciso. Recordemos que en materia de edificación, la solidaridad impropia tiene su origen en la construcción jurisprudencial en torno al artículo 1591 del Código Civil ya que no tenía soporte en la letra de la ley. En virtud de la misma, cuando al juzgador le resulte imposible determinar quién es el responsable de los vicios o defectos constructivos o no pueda precisar la cuota de participación que corresponde a cada uno de los agentes intervinientes, resolverá condenando a todos solidariamente. Los efectos jurídicos de la solidaridad impropia son dos: 1º) La imposibilidad de excepcionar litisconsorcio pasivo necesario y 2º) La interrupción de la prescripción no se extiende automáticamente a todos los agentes sino únicamente frente a aquéllos que han sido requeridos.

    Respecto a la interrupción de la prescripción, en el ámbito de la responsabilidad contractual opera el artículo 1974.1 del Código Civil según el cual, cuando se interrumpe la prescripción de la acción en una obligación solidaria, aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. Es el fenómeno denominado «propagación de la solidaridad». En el ámbito de la edificación se aplicaba el citado precepto hasta que la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 (Sentencia 223/2003) matizó que no podía extenderse la aplicación del artículo 1974.1 del Código Civil a la solidaridad impropia, sin perjuicio de aquellos casos en los que por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado.

    Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se dio carta de naturaleza legal a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes pero dejando claro que en materia de defectos constructivos la responsabilidad es personal e individualizada y, única y exclusivamente, cuando sea imposible determinar quién o quiénes son los sujetos responsables y el porcentaje de participación que corresponde a cada uno, se condenará de forma solidaria.

    Volviendo a la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2018, de la prueba practicada queda constancia que la arquitecto técnico no recibió ningún requerimiento o reclamación extrajudicial, motivo que llevó al Alto Tribunal a significar que no existe prueba de la conexión o dependencia interpersonal ni que la misma pueda deducirse únicamente de su relación contractual per se, pues en caso contrario, como manifiesta literalmente la sentencia, decaería por su base toda la doctrina jurisprudencial de la Sala. La sentencia estimó el recurso de casación, casando la sentencia recurrida y estimando el recurso de apelación de la arquitecto técnico, desestimando por prescripción la demanda que se interpuso contra ella y absolviéndola de las pretensiones contenidas en la citada demanda.

    La conclusión práctica de la resolución comentada se traduce en que el letrado que defienda los intereses de los perjudicados por los vicios o defectos constructivos tendrá que valorar con anterioridad a la interposición del procedimiento si interrumpe la prescripción contra todos los agentes constructivos para evitar que un presunto responsable no quede afectado por la interrupción de la prescripción. Los litigios de edificación son eminentemente técnicos debido a la preceptiva participación pericial y, salvo que con bastante antelación tengamos unas conclusiones técnicas minuciosas y precisas con respecto a la imputación de responsabilidades, es aconsejable requerir extrajudicialmente a todos los agentes que hayan intervenido en la edificación para evitar consecuencias indeseables en la ulterior sentencia.

    Cuestión distinta es la responsabilidad solidaria que la Ley de Ordenación de la Edificación atribuye en todo caso a las promotoras inmobiliarias y la posibilidad de unificarse en un único pleito la depuración de responsabilidades del proceso constructivo, aspectos que serán objeto de nuevos comentarios.

    Defectos de construcción de viviendas y plazos para reclamar

    De su tenor literal se desprende con claridad que hay que atender a tres plazos de garantía: el primero, de diez años, aplicable a la aparición de defectos estructurales que comprometan la resistencia o estabilidad del edificio; el segundo, de tres años, para aquellos vicios que afecten a la habitabilidad del inmueble; y el tercero, de un año, para los defectos de acabado. Por tanto, para que el adquirente de una vivienda pueda reclamar la indemnización correspondiente por defectos en la construcción, dichos defectos deberán manifestarse dentro de los plazos indicados. En caso contrario, la garantía habrá expirado.

    Como ya hemos apuntado antes, el plazo de tres años dado a la aparición de vicios que afecten a la habitabilidad del inmueble parece insuficiente y perjudicial para el consumidor. Podríamos citar como los más comunes en este apartado aquellos que afectan a la impermeabilidad de la vivienda o del edificio (goteras, humedades, inundabilidad de plantas bajas y sótanos), al aislamiento térmico o al aislamiento acústico. La realidad prueba que esta clase de defectos son muy frecuentes y que, en su mayoría, las reparaciones que requieren ascienden a importantes sumas. Además, dado que, por su naturaleza, se trata de defectos cuyas primeras manifestaciones externas pueden producirse pasado un tiempo considerable desde la terminación de la obra, parece que no hubiese sido ningún exceso incrementar el plazo de garantía a cinco años para este tipo de vicios.

    Otro aspecto de capital importancia que debe conocer el comprador de una vivienda es que, una vez manifestado el defecto, dispone de un plazo de dos años para interponer las acciones judiciales pertinentes. El plazo es de prescripción y, por tanto, quedará interrumpido por cualquier acto formal y fehaciente (burofax, requerimiento notarial) de reclamación extrajudicial dirigido por el perjudicado al promotor y demás agentes intervinientes en la edificación. Y, llegados a este punto, surge otra cuestión vital para que la reclamación pueda tener éxito, y es que el reclamante debe saber que la reclamación extrajudicial dirigida al promotor no interrumpe la prescripción del plazo para reclamar contra el arquitecto autor del proyecto o contra el arquitecto técnico (aparejador) director de la ejecución de la obra. Subrayo la importancia de este aspecto porque, tras una sucesión de sentencias contradictorias entre audiencias provinciales, la sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 16 de enero de 2015 ha venido a zanjar la cuestión, sentando la doctrina de que la solidaridad que fija la LOE entre el promotor y los restantes agentes de la edificación es impropia y, en consecuencia, el acto de comunicación dirigido al promotor no surte efectos frente a los demás profesionales que participaron en la obra.

    La cuestión no es baladí, puesto que la desaparición del promotor tras la finalización de una obra no es un caso infrecuente, sea por una caída en concurso o por la liquidación voluntaria de la empresa. Por ello, es especialmente aconsejable depurar con precisión las posibles responsabilidades en las que pudieran haber incurrido el arquitecto y/o el arquitecto técnico y, de inmediato, dirigirles una primera reclamación extrajudicial por conducto fehaciente.

    Otra cautela que los perjudicados, sean personas físicas o comunidades de propietarios, deberán observar es la solicitud de un informe pericial en cuanto aparezcan los defectos. Este informe debe ser elaborado por técnico competente, normalmente arquitecto. Y no está de más el levantamiento de un acta notarial de constancia de los desperfectos que se manifiesten externamente, puesto que el notario no puede emitir opiniones técnicas pero sí dejar constancia de todo aquello que sea directamente perceptible a la vista. Tengamos en cuenta que el día cero para el cómputo del plazo de dos años para interponer la acción judicial comienza a contar desde que los defectos se manifiestan, así que es fundamental la fijación exacta de ese momento.

    Clases de defectos y vicios en la construcción de las piscinas. Plazos de prescripción

    Por Aurelio Puche Ramos. Doctor en Derecho y Profesor Asociado ULPGC, Abogado.

    Sumario:

    1. ¿Tienen cabida las piscinas dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación?
    2. Acción ejercitable para la reclamación de vicios o defectos constructivos en las piscinas
    3. Plazo de prescripción
    4. Conclusiones

    El presente estudio analiza las diferentes acciones ejercitables a la hora de enfrentarse a una reclamación por vicios, defectos constructivos o incumplimiento contractual, así como sus plazos de prescripción.

    Con las siguientes pautas jurisprudenciales podemos ajustarnos al caso particular para proceder a solicitar la acción que nos corresponda.

    1. ¿Tienen cabida las piscinas dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación?.

    La doctrina científica ha discutido si la piscina tiene o no la consideración de edificio a los efectos del ámbito de aplicación de la LOE. Para un grupo de autores este elemento constructivo tiene la consideración de “construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica” a que se refiere la letra a) del art. 2.1, salvo que se ejecuten al mismo tiempo de la vivienda y bajo el mismo proyecto.

    Creemos que sí tendría cabida la piscina en la LOE por vía del art. 2.3 que incluye dentro del concepto de edificio “… sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”, por lo que les resulta de aplicación dicha Ley especial ni, por tanto, el régimen jurídico previsto en la misma.

    1. Acción ejercitable para la reclamación de vicios o defectos constructivos en las piscinas

    Para el Tribunal Supremo la falta de construcción de la piscina no constituye un vicio o defecto constructivo, sino un incumplimiento contractual sólo reclamable al promotor por vía del ejercicio de la acción prevista en el arts. 1.101 y 1.124 Cc.

    Así lo ha afirmado en la sentencia de 13 mayo 2008 (Roj STS 1733/2008), en ejercicio de las acciones previstas en los arts. 1.101 y 1.591 Cc, en la que se reclama como defecto constructivo la no ejecución de la piscina prevista en proyecto, entre otros, distingue entre daño o vicio constructivo y falta a las condiciones del contrato, entendiendo que esta última no da lugar a la responsabilidad por vicios o defectos constructivos, puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de acciones y responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato de compraventa, por lo que su régimen jurídico no viene dado por el art. 1.591 Cc o el art. 17 LOE, sino por los arts. 1.101 y 1.124:

    “Pues bien, el compromiso de ejecutar la piscina afecta a quien la oferta y no la construye, es decir, al promotor, que ya viene condenado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101, no a los demás agentes por más que fuera incluida en el Proyecto. El proyecto es el conjunto de documentos que describen el edificio y definen las obras de ejecución con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante el proceso, tal y como lo define el artículo 4 de la LOE y 6 del Código Técnico, y las diferencias estructurales entre Proyecto y obra realizada y vendida, es materia que afecta la relación contractual de compradores y vendedores (STS 12 de abril de 1988), puesto que la controversia no se refiere en este caso a las deficiencias existentes por una incorrecta ejecución de la piscina sino a la falta de compromiso del promotor con los compradores respecto a la misma.”

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    ¿Cuándo denunciar una obra mal acabada?

    Procederá una reclamación obra mal ejecutada cuando existan diferencias entre el acuerdo con el contratista de la obra y el trabajo ejecutado. Pero solo lograrás un proceso exitoso si puedes probar ante un juzgado que existen en efecto tales diferencias. También puede darse el caso de que la obra quede inacabada.

    La reclamación por obras mal realizadas o incompletas la realizas con asesoría de un abogado ante un juzgado civil. Se trata en concreto de una demanda que busca forzar al profesional a culminar la obra ajustándose a los términos acordados o resarcir los daños.

    Es un proceso civil que se tramita ante tribunales y su resolución puede demorarse unos nueve meses si no se apela la demanda. Los actores involucrados suelen ser el contratante, la empresa contratista –posiblemente incluso su aseguradora–, el perito –también pueden ser varios– que realiza la evaluación del trabajo en un informe o dictamen y los abogados de las partes.

    La denuncia

    Debes realizar la denuncia en el momento en que notes existen obras defectuosas o que alguna de ellas se encuentra mal rematada. Recuerda que el daño puede ser interno o estar escondido y solo manifestarse algún tiempo después de culminado.

    Por otra parte puede darse el caso de que las diferencias entre lo pautado y el resultado vayan surgiendo en el proceso del trabajo. Por ejemplo, notas que los materiales no son los acordados o que los espacios se definen de manera distinta.

    El proceso se lleva ante el tribunal civil del municipio donde se encuentra el inmueble. Recuerda que los ayuntamientos dictan normas y ordenanzas respecto a la construcción, pero en este caso el Código Civil sirve como marco para la reclamación.

    Seguramente te preguntarás si contactar primero a un perito para realizar un informe sobre la situación o a un abogado para que te indique las posibilidades para denunciar una reforma mal hecha. Pero no existe una única respuesta y tendrás que decidir de acuerdo con tus posibilidades y el caso que te ocupe.

    El proceso de reclamación de una obra mal ejecutada

    Tu abogado debe servirte de guía en el proceso. El demandante debe tener dos pruebas principales en su mano. La primera es el contrato acordado –puede incluir facturas y el presupuesto– y al segunda es el trabajo del perito. Pero como en todo proceso judicial, es probable que se efectúen alegatos y respuestas, vistas y evacuaciones de pruebas.

    Una de las dudas habituales en estos casos es si debes iniciar reparaciones con otra empresa o profesional mientras tramitas el caso. Tampoco encontrarás una única respuesta. Solo no debes modificar la situación sin hablar antes con tu abogado y realizar el peritaje que pruebe el desacuerdo que te lleva a reclamar una obra mal hecha. Incluso podrías tener que paralizar obras cuando sospeches que está siendo mal ejecutada.

    Otro conflicto puede ser si trabajar con la empresa que te ha quedado mal o contratar una nueva. En algunos casos puedes reclamar compensación por modificaciones a un trabajo que habías contratado con una empresa y fue mal ejecutado.

    Según cifras oficiales, un gran número de hogares españoles se encuentra en construcciones antiguas, anteriores a 1990. Por eso, y ante la ralentización de la obra nueva, son muchos quienes optan por reformar o rehabilitar sus viviendas para actualizarlas y hacerlas más accesibles. En este contexto, pese a que primavera y verano son épocas que destacan por el número de reformas, aprovechando las vacaciones, todavía el buen tiempo en septiembre mantiene al alza los contratos por reformas. Hacer obras en casa puede suponer una aventura divertida y emocionante, pero, en ocasiones, también puede convertirse en un proceso de gran complejidad, especialmente si al terminar los resultados no son los esperados.

    La detección de elementos que no encajan o de daños tras haber acabado la obra no son poco comunes y, para entonces, la reclamación podría llegar tarde. Los expertos de Das Seguros aclaran, en este sentido, que tan solo puede iniciarse una reclamación por obra mal finalizada cuando existen diferencias entre lo acordado con el contratista -sea una empresa o un profesional- y el trabajo realizado por éste.

    ¿Cómo puedo denunciar una obra mal acabada?

    Lo primero que se debe hacer cuando se detectan defectos, es contactar con un perito, ya sea un técnico, un ingeniero o un arquitecto. Éste será el encargado de realizar un informe sobre la ejecución de la obra y sus diferencias con el proyecto acordado, o bien de elaborar un dictamen que abarque las posibles causas de los defectos y las eventuales reparaciones que tengan que llevarse a cabo en consecuencia.

    Si se certifican estas diferencias, el siguiente paso es contactar con un abogado para llevar el caso ante un juzgado civil. El letrado asesorará al afectado en todo momento, y pivotará su estrategia de reclamación en dos pruebas fundamentales: el contrato acordado –que puede incluir las facturas y el presupuesto–; y el informe técnico elaborado por el perito.

    De fallar todas las vías de solución de conflictos alternativas, puede llegar a interponerse una demanda que obligue al profesional a culminar la obra según los términos acordados. Sin embargo, como en todo proceso judicial, es probable que se efectúen alegatos y respuestas, así como vistas y consideraciones de pruebas, que dilaten el proceso de solución del conflicto.

    El contrato, la pieza fundamental

    Tal y como exponen los expertos de Das Seguros, en una demanda por obras defectuosas encontramos enfrentados al contratista y al propietario del inmueble que encargó el trabajo. No obstante, es importante recordar que la pieza principal en la reclamación es el contrato entre ambas partes. Por eso es fundamental tener copias escritas del documento, presupuestos y facturas para que una reclamación pueda proceder, ya que en él se encontrarán los términos, los materiales que se utilizaron, los acabados, el nivel de calidad y los plazos para el trabajo.

    A través de los contratos, las partes se prometen o retienen una serie de compromisos. Así, estos documentos son esenciales, porque establecen obligaciones entre las partes que se han contraído de forma voluntaria. Por ello, su incumplimiento tiene consecuencias y pueden derivar en reclamaciones por incumplimiento con indemnizaciones económicas, así como con la obligación de reparar los daños materiales causados.

    Reclamación de daños y perjuicios por parte de un cliente por obra mal acabada

    Realizada por Vicente. 25 oct 2015 2 respuestas

    Buenos días, me dedico a las reformas de viviendas.
    Empecé una reforma de un piso a un señor, el cual no sé como lo hizo me sacó más trabajo del pactado. En el contrato, la obra tenía una duración de 50 días, pero claro, como pedía más cosas, más se alargaba. Este señor no quiso nunca firmar ningún presupuesto, y llegamos al acuerdo de no hacer varias cosas presupuestadas en el presupuesto inicial por las que se hicieron de más. La obra la pagaron en 3 partes, 40% al iniciar, 40% a los 25 días y resto al finalizar. Fue por medio de un préstamo a nombre de una señora que ni conozco, supuestamente la suegra de éste señor.
    Me fié de éste señor, y ahora no tengo firmado nada por ellos. Pues bien, recibí el otro día un correo de un abogado, para que me reúna con él para negociar, puesto que me van a pedir daños y perjuicios, por el tiempo de más y por cosas mal acabadas. Me di cuenta que algo iban a hacer al hacerme el último ingreso antes de finalizar la obra. Rogaría me informaran los pasos a seguir si tengo alguna defensa.
    Muchas gracias.

    Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra.

    Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma. Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto.

    Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

    Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero que se aprecian habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma.

    IMPORTANCIA DE UN INFORME DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION

    Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción es básico un informe de un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño y si las causas son imputables a defectos de la construcción o de uso inadecuado. También será quien elabore un presupuesto para cuantificar el coste de la reparación.

    Es básico que se redacte un informe por un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño.

    Dado que este tipo de vicios conllevan reparaciones de un elevado coste, es posible que la constructora trate de evadir su responsabilidad mediante informes técnicos o documentos firmados por la dirección facultativa que protejan su interés. Este informe de vicios ocultos de la construcción será la herramienta para negociar con ellos o la prueba para solucionar el conflicto judicialmente.

    Arquitea pone a su servicio los mejores técnicos, con experiencia contrastada en la detección de vicios ocultos de la construcción y redacción de informes de pericia. Confíe en Arquitea para reclamar los defectos de construcción de su inmueble.¿Por qué Arquitea?

    EJEMPLOS DE VICIOS OCULTOS FRECUENTES

    A continuación se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la construcción más frecuentes.

    • Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
    • Grietas de consideración en muros y tabiques.
    • Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
    • Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
    • Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
    • Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.

    Como ya hemos mencionado estos serían alguno de los más comunes, pero existen también vicios ocultos de la construcción que afectan a la estructura, estos ponen en riesgo a las personas que habitan el edificio y además suelen ser vicios con un coste de reparación mucho más elevados. Estos vicios son más complejos de identificar y diagnosticar, por ello es necesario designar un técnico que asesore e identifique el posible defecto.

    RESPONSABILIDADES

    Cuando una vivienda, local o edificio es entregado y el comprador da el visto bueno, no detectando vicios aparentes, ya no es reclamable, liberando de responsabilidades al constructor. Este no es el caso de los vicios ocultos de la construcción que no son detectables hasta pasado un tiempo de la entrega, los cuales son reclamables y el constructor deberá asumir su responsabilidad. La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados. Además del constructor se pueden derivar responsabilidad a otros agentes que intervengan en la construcción:

    • Proyectista.
    • Empresa supervisora.
    • Entidad contratante que aprobó el proyecto.
    • Otros actores como subcontratas, proveedores de material, etc.

    La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados.

    En primera instancia siempre se tratará de resolver la responsabilidad de los vicios ocultos de la construcción mediante conciliación o arbitraje y tratando de individualizar las responsabilidades sobre cada agente interviniente, es estos casos es donde más importancia tiene el informe redactado por un técnico.

    En caso de no poderse determinar el responsable con el informe y las pruebas disponibles se acudirá a un proceso judicial en el que habitualmente se resolverá mediante una responsabilidad solidaria.

    CATEGORIAS Y PLAZOS

    Como ya hemos mencionado, atendiendo a los vicios ocultos de la construcción que se detecten existen unos plazos de reclamación desde la entrega al comprador, es decir una garantía por parte del constructor.

    Podemos distinguir tres tipos de categorías de daños a los que les corresponderá diferentes plazos.

    • Vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio. Estos tienen un plazo de 10 años de reclamación y garantía para el arreglo y solución de los daños materiales.
    • Los vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años para que la garantía cubra su reclamación y de solución a los daños que se ocasionen por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad requeridas.
    • Para los casos de vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio se establece un periodo de 1 año.

    ENLACES DE INTERES:

    Wikipedia.

    www.preguntasfrecuentes.net/vicios-ocultos

    Vicios ocultos en construcción

    Sólo tenemos Derecho, si lo ejercemos a tiempo y los tiempos son diferentes en el ahora viejo Código Civil (C.C.) y el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CC y Com.)

    Al igual que nos sucede con el nombre de calles, de capitales y hasta de países o límites territoriales, nos costará acostumbrarnos, pero debemos hacerlo, teniendo en cuenta que no solo hay cambio de plazos, sino también de circunstancias y de forma de realizar los cómputos.

    Presento aquí, un muestrario de lo que existe y lo que vendrá a partir del 1° de Agosto de 2015, sólo que éste no es el juego de las diferencias, sino las diferencias de las reglas del juego, necesarias para poder seguir participando.

    RUINA: Vélez Sarsfield incorpora la ruina en el artículo 1646 del C.C. como institución especial de la locación de obra. Está pensando en la ruina total y material y no legisla en forma especial los vicios aparentes y ocultos. Conoce el Código de Luisiana (10 años casas de ladrillo y 5 años casas de madera) y pone como condición, que la obra haya sido recibida y pagada para que surja la responsabilidad decenal del constructor.

    En 1968 a través de la ley 17.711, Guillermo Borda cambia el art. 1646. Ahora solo basta que quien encargó haya “recibido” la obra, lo que además, en la obra privada es un acto no formal.

    Se extiende la responsabilidad a proyectista y director de obra, según las circunstancias de culpabilidad y la jurisprudencia se ocupa de correr los límites que ahora también alcanzan a la ruina funcional, a la ruina parcial y a la amenaza de ruina. Hay 10 años de caducidad y un año de prescripción a contar del tiempo en que se produjo aquella.

    Compraventa, fideicomiso), liberándose solamente si prueba la incidencia de una causa ajena (art.1273 CC y Com.).

    Como si fuera poco, el nuevo Código extiende la responsabilidad por ruina a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir, si hace de esa actividad su profesión habitual (v. gr. el desarrollista) (art. 1274 inc. “a”), a toda persona que aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista (art. 1274 inc “b”) y según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes (ruina parcial, art. 1274 inc “c”)

    El plazo de caducidad sigue siendo el mismo (10 años), pero hay un cambio terminal en materia de cómputos. Ya no será desde que la obra fue recibida y pagada (Vélez Sarsfield), ni tampoco desde que la obra fue recibida (ley 17.711), sino desde que la obra fue aceptada (art. 1275 CC y Com.), lo que solo ocurre cuando concurren las circunstancias del art. 747 (por reenvío del art. 1270) y con sus limitados alcances.

    Si se conviene o es de uso (¿?) un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación (art. 1272 primer párrafo), al margen de que toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinado a larga duración o que lo hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita (art. 1276 CC y Com.).

    Finalmente, también hay un plazo de prescripción de la acción por ruina total o parcial que es de un año, contado desde que se produjo la ruina (art. 2564, inc. “c” CC y Com.)

    Según el art. 7, último párrafo (CC y Com.) las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo. No olvidar, que queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa, como destinatario final en beneficio propio o de su grupo familiar o social (art. 1092, 2do párrafo CC y Com).

    VICIOS, DEFECTOS – DIFERENCIAS DE CALIDAD: Vélez Sarsfield no legisló un régimen especial para los vicios en la locación de obra. Si aparecían vicios, había incumplimiento de contrato regido por las normas generales.

    En 1968, Borda que estaba influenciado por la nueva legislación europea y que veía los esfuerzos de Tribunales para ampliar el régimen de la ruina, incorpora el art. 1647 Bis (ley 17.711) que va a decidir sobre el tema.

    En teoría la solución es sencilla. Recibida la obra (acto informal) se purgan los vicios aparentes y respecto de los ocultos que no pudieron advertirse en el momento de la entrega hay un plazo de caducidad de 60 días para denunciarlos, a partir de su descubrimiento. La práctica no fue tan sencilla, no se sabía con certeza si el vicio oculto también regía la obra intelectual (v. gr. el proyecto), que tiempo había para descubrir el vicio y cuál era la prescripción de la acción. A pocos meses de la sepultura de este art. 1647 Bis, la polémica aún continúa.

    El nuevo Código cambia abismalmente el enfoque. En primer término la responsabilidad por vicios ocultos se trata en la parte general de los contratos (Titulo II arts. 1051 y ss.) para que rija respecto de todos y no solamente del de obra.

    Es parte de la obligación de saneamiento (arts. 1033, 1034 y ss.) a partir de la entrega de la cosa (art. 747), la interpretación de la supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento es restrictiva y además se tienen por no convenidas las clausulas si el enajenante conoció, o debió conocer la existencia de vicios o cuando el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad (art. 1038). Resuelta claro también que la responsabilidad por saneamiento, existe aunque no haya sido estipulada por las partes (art. 1036).

    Las normas sobre vicios ocultos o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra (art. 1271) pero se excluyen de los vicios ocultos

    a) Los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega, (art. 1053, inc. “a”).-
    b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión. (art. 1053, inc. “b”).-

    Para poder ejercitar la acción por responsabilidad derivadas de vicios ocultos el adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo.

    El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos” (art. 1054)

    Si la cosa es inmueble, la responsabilidad por defectos ocultos caduca, cuando transcurren 3 años desde que se recibió (art. 1055)

    No obstante, hay que tener en cuenta lo establecido por el nuevo art. 1272 en materia de plazos de garantía ya que si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación. Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes; b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes.

    La prescripción de la acción, plantea un gran problema de interpretación ya que el CC y Com. no lo ha tratado en forma puntual como si lo hizo con la ruina (art. 2564 inc “c”) (un año).

    También lo hizo con los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor” (art. 1051 inc. “b”)

    A mi juicio, deberá aplicarse aquí, la responsabilidad trienal que surge del art. 2561, último párrafo del nuevo Código ya que la prescripción no puede aplicarse por vía analógica, ni declararse de oficio por los jueces (art. 2552)

    EPÍLOGO: Concluyo este trabajo un poco más aliviado que cuando lo empecé. Al fin y al cabo he logrado una vez más, vencer la misteriosa fuerza oculta que me sugería abandonarlo y reemplazarlo por alguna lectura o escritura más fácil o menos tediosa.

    Como lo recordé en uno de mis últimos libros, me hubiera encantado leer este estudio antes del nuevo Código, pero como no pude leerlo, tuve que conformarme con escribirlo, lamentablemente, sin la compañía y la tutela de los grandes hombres que me enseñaron Derecho y que ahora ya no están y solo pueden guiarme con el recuerdo, sus libros y el ejemplo.

    El Código Civil de Vélez fue sancionado a libro cerrado en 1869, bajo la presidencia del “loco” Sarmiento y se necesitaron 20 años para escribir sus primeros comentarios analíticos serios (Segovia, Machado, Llerena, Rivarola) y otros 20 más para que hombres de las tallas de Salvat, Lafaille y Colmo escribieran sus tratados y nos legaran sus ideas. Es lo mismo que sucedió con Francia y su Código Napoleón de 1804, que aún sigue vigente.

    Alberto G. Spota, escribió 100 artículos sobre locación de obra en el diario jurídico argentino La Ley, antes de publicar su Tratado, que era de un solo tomo y luego, trabajando toda su vida, transformo en tres.

    Por ahora, si se me aceptara una recomendación, diría que lo más aconsejable es identificar y evitar la basura jurídica producida por el apuro y la ignorancia, cada uno, como mejor pueda. Por eso, yo elijo seguir estudiando…

    Dr. Daniel Enrique Butlow
    (*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
    [email protected]

    Vicios Ocultos o Defectos de Construcción.

    Por lo general, las personas, familias y comerciantes que adquieren un inmueble lo logran con esfuerzo, ilusión y la esperanza de un futuro ostentar el título de una propiedad. Sin embargo, en algunos casos, estas personas que adquieren dicho bien pueden encontrarse con una decepción, al percatarse que el inmueble tiene Defectos de Construcción que a simple vista no podían ser detectados y que van surgiendo poco a poco o de golpe con el paso del tiempo, transformándose en un dolor de cabeza y fuente de gastos no contemplados, insatisfacciones y frustraciones.

    Es por esto que nuestra legislación ha contemplado el derecho de un reclamo para dichos daños, que no se pueden ver o descubrir a simple vista, pero que amenaza la inversión realizada.

    Primero veamos que dice la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 “QUE DICTA NORMAS SOBRE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR Y DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y OTRA DISPOSICIÓN.”

    “Artículo 48. Vicios ocultos. Cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior.”

    La misma norma (Ley 45 de 31 de octubre de 2007), señala que el consumidor tiene cinco años desde que se percata del defecto de construcción o vicio oculto, para reclamar al agente económico el resarcimiento del daño con la devolución total o parcial del dinero pagado o la reparación del bien.

    Esto lo podemos ver en el artículo 108 de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007, cuando señala que:

    “Artículo 108. Prescripciones. La acción para iniciar el procedimiento prescribirá en tres años, contados a partir del momento en que se produjo la falta, en el caso de las prácticas restrictivas de la competencia, o desde el momento del conocimiento efectivo de la falta, en el caso de las prácticas de comercio desleal.

    De igual forma, prescribirá en cinco años la acción para las reclamaciones de protección al consumidor. En este caso, el plazo se contará a partir del momento en que se perfecciona la relación de consumo, salvo que se trate de una reclamación por vicios ocultos y/o de responsabilidad civil por producto defectuoso, en cuyo caso el plazo para la prescripción se contará a partir del momento en que el consumidor tuvo conocimiento del hecho dañoso.

    Esta prescripción se interrumpirá con la presentación y notificación de la demanda, de acuerdo con las normas generales del Código Judicial.”

    Es preciso aclarar que esta norma es aplicable a quienes realizaron su contrato de Promesa de Compraventa después de la entrada en vigencia de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 “QUE DICTA NORMAS SOBRE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR Y DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y OTRA DISPOSICIÓN.” La fecha de inicio de su vigencia es el miércoles 7 de noviembre de 2007, día en que fue publicada en Gaceta Oficial.

    Para los que firmaron sus contratos de Promesa de Compraventa previo a la fecha expuesta en el párrafo anterior, rige la “Ley 29 de 1° de febrero de 1996 Por la cual se dictan normas sobre la defensa de la competencia y se adoptan otras medidas”, la cual contenía disposiciones muy similares a las de la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 anteriormente citada.

    Como ejemplo podemos señalar el artículo 42, con idéntico espíritu que el artículo 48 de la Ley 45 de 2007, copiado arriba y que transcribimos para su propia conclusión:

    “Artículo 42. Vicios ocultos. Cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiese adquirido, o hubiese dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior.”

    Sin embargo, basándome en fallos del TERCER TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE PANAMÁ, es mi opinión que en algunos casos se deben aplicar las normas del Código Civil, específicamente el artículo 1343 que habla de una prescripción de 10 años o responsabilidad decenal.

    Ha sido criterio del mencionado Tribunal, que no se trata de vicios ocultos, sino de lo que ellos denominan “Vicios Ruinógenos” cuando los defectos dentro del bien inmobiliario pueden ocasionar la ruina del edificio, la casa, el depósito, etc. Cuando los daños o defectos se encuentran en elementos que son estructurales (lozas, paredes, otras estructuras) y que pueden hacer que el bien adquirido sea inhabitable o no se pueda ocupar de no corregirse.

    Lo que señala el artículo 1343 del Código Civil que mencioné anteriormente es lo siguiente:

    “Artículo 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

    Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”

    En este caso, los promotores de bienes inmobiliarios también están protegidos en contra de un contratista que violando los términos y especificaciones del contrato actuase con negligencia y provocase la futura ruina de la edificación.

    De ahí que existan dos términos diferentes para reclamos en los casos de vicios ocultos; tomando en consideración si no amenazan la ruina del bien inmueble adquirido tendrán un término para ser reclamados de cinco (5) años y de diez (10) años cuando se traten de “Vicios Ruinógenos”. Considero que lo correcto para cualquier persona que tenga un problema de vicios ocultos en alguna propiedad, es no perder tiempo y buscar asesoría con profesionales idóneos que puedan representar sus intereses de la manera correcta para tener mayor esperanza de solución al problema o de retorno de su inversión.

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