Modelo de burofax

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Plantilla de factura para alquilar un local de negocios

¿Qué se ha de hacer para alquiler un local de negocios? ¿Qué clase de plantilla de factura necesito? ¿He de emitir siempre una factura? ¿Puedo hacerlo sin ser autónomo?

Estas y otras preguntas se hacen muchos propietarios de locales particulares cuando tienen un local que van a arrendar a un autónomo o empresa. Miraremos de responder estas dudas a continuación.

¿Necesito una plantilla de factura para alquilar un local de negocio?

Sí, para alquilar un local a un autónomo o empresa es obligatorio hacer una factura. El motivo es que el arrendamiento de locales se trata de una prestación de servicios sujeta a IVA.

Con este fin, has de darte de alta como arrendador antes de emitir la factura rellenando el modelo 037 y eligiendo el epígrafe 861 del Impuesto sobre Actividades Profesionales.

Es importante recordar que el servicio prestado es a un autónomo o empresa donde probablemente fijará su domicilio fiscal.

¿Cómo he de rellenar la plantilla de factura para alquilar un local de negocio?

Para hacer la factura has de tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • El número de la factura.
  • Los datos del autónomo o empresa.
  • La descripción.
  • El IVA.
  • Las retenciones por IRPF.

Vayamos una a una tomando como modelo una factura del programa de facturación de Debitoor.

El número de factura en una plantilla de factura para alquilar un local

Toda factura ha de ir numerada, aunque seas arrendador. Si es tu primera factura, puedes usar simplemente el número uno. En nuestro ejemplo usaremos un prefijo (A, de arrendamiento), señalaremos el año fiscal corriente (17, de 2017) y, a continuación, indicaremos con un «1» la primera factura:

Es importante que la serie numérica de tus facturas sea siempre correlativa y sin saltos. Es decir, que si la factura del alquiler de agosto es el número 1, la siguiente (septiembre) sea el 2 y así sucesivamente.

Los datos del arrendatario en la plantilla de factura para alquilar un local

Como el arrendatario es un profesional o empresa, han de constar los siguientes datos:

  • El nombre o razón social.
  • El NIF (autónomo) o CIF (empresa).
  • La dirección fiscal completa.

La descripción de la plantilla de factura para alquilar un local

Solo has de indicar que se trata de la renta percibida por el alquiler de tu inmueble y especificar la dirección, como muestra el siguiente ejemplo:

El IVA en la plantilla de factura para alquilar un local

El IVA a aplicar es del 21%. Este ha de figurar claramente, así como la cuota tributaria, que es la cantidad de IVA que se añade a la base imponible, esto es, al precio del alquiler que habéis pactado previamente (800 euros en nuestro ejemplo), que se entiende que es antes de impuestos.

El IRPF en la plantilla de factura para alquilar un local

Las retenciones a cuenta del IRPF son del 19% sobre el precio del alquiler (antes de impuestos) y se han de aplicar cuando el arrendatario es un autónomo o empresa.

En caso de que el alquiler anual fuera inferior a 900 euros (antes de impuestos), entonces no haría falta aplicar ninguna retención. Tampoco en el caso de que se tratara de un inmueble rústico.

Coda final a una plantila de factura para alquilar locales: obligaciones fiscales del arrendador

Como arrendador que lleva la facturación, aunque modesta, de un local de negocios, estás sujeto a las siguientes obligaciones fiscales:

  • Has de declarar el IVA a Hacienda cada trimestre, por lo que has de rellenar el modelo 303.
  • Al final de año has de presentar un modelo de IVA resumido, llamado modelo 390.

Por último, conviene que guardes siempre copias de las facturas que envías al arrendatario por un plazo, al menos, de cuatro años.

Recibo de alquiler

La planilla de Excel de recibo de alquiler es una hoja de cálculo que se puede imprimir para generar una constancia de pago de renta. La planilla tiene 2 recibos, uno para que le quede al inquilieno y otro para el dueño del inmueble. Se debe completar la información personal de cada parte así como el monto y la fecha a la cual se refiere. El recibo es un documento que acredita o certifica el pago de un servicio o producto, para el caso de alquiler, certifica el pago del uso de un inmueble que puede ser comercial o vivienda. De hecho en el caso de locales comerciales, si eres autónomo y quieres deducirte en la declaración de la renta el IVA que pagas por el alquiler, es imprescindible que tengas un control de los recibos. El recibo es un control de pago pues ayuda a visualizar que inquilinos abonaron el período y quienes no. Adicionalmente para un mejor control y evitar problemas el inquilino debería firmar el recibo que le queda al propietario, y el propietario el recibo que le queda al inquilino, así se establece la conformidad de ambas partes.Esta planilla es compatible con Microsoft Excel 2003, 2007, 2010 y 2013.

CIUDAD DE MÉXICO.- De acuerdo con el último estudio de la Sociedad Hipotecaria Federal (2014) sobre el Estado Actual de la Vivienda en México, el alquiler representa 14.4% del ingreso de los hogares que rentan una vivienda.

Si se es dueño de un inmueble, una de las opciones que da este bien vitalicio es la renta. Sin embargo, pese a la ilusión de arrendar un inmueble y contar con dinero fluyendo mes con mes, rentar requiere de tomar pequeñas precauciones para evitar grandes problemas.

Lo que todo arrendador debe saber

  • Antes de elegir al nuevo inquilino es necesario considerar quién es la persona a la que se va a rentar el inmueble
  • El precio justo de la renta (para lo cual se puede contratar un valuador) y, sobre todo, poner en un contrato las formas de pago y la forma de operar por las dos partes
  • Jamás dar en posesión la vivienda antes de firmar un contrato, esto asegura cualquier futuro problema. Para consultar este punto revisa el Artículo 2406 del Código Civil del Distrito Federal

Este documento debe ser elaborado de manera cuidadosa. Ten en cuenta que tus bienes están en juego. Para ello, contrata a un abogado, ya que los formatos que se pueden conseguir en línea o en cualquier papelería son obsoletos, y en caso de encontrarte en problemas legales no servirán de nada.

Al elaborar un contrato de arrendamiento ten en cuenta los elementos necesarios mínimos:

  • Nombre del arrendador y arrendatario
  • Ubicación del inmueble
  • Descripción del inmueble
  • Monto de la renta
  • Garantías
  • El término del contrato (generalmente es un año)
  • Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas a la ley
  • En este documento quedarán pactados algunos aspectos importantes:
  • El día y lugar del pago de renta (Artículo 2427, y 2429)
  • Las consecuencias por incumplimiento de contrato
  • Los términos para finalizar el arrendamiento (Artículos 2483 y 2489)

El Código Civil del Distrito Federal, en el Título Sexto, dispone los deberes y obligaciones para el arrendamiento. Así que si piensas desalojar a un inquilino no deseado, deberás pensarlo dos veces, porque es ilegal (artículo 2414).

Si llegas a tener un problema con tu inquilino porque no te paga, lo que debes hacer es comenzar un juicio de arrendamiento.

Por ello, aquí te van algunos consejos para evitar problemas de morosidad:

  • Investigar quién es el futuro inquilino e indagar un poco sobre sus actividades, es decir, elementos que comuniquen confianza
  • Es importante solicitar un aval en caso de cualquier pago no realizado u otro problema con el inmueble. Esto se puede lograr desde que se anuncia en renta el inmueble. Al comunicar las condiciones de la casa o departamento, sólo las personas interesadas te buscarán.

A pesar de todas las medidas preventivas ante los inquilinos, siempre existe aquel que incumple el contrato, y deja de pagar la renta. Aquí comienzan los problemas, así que antes de llevar esta desagradable situación ante un juzgado, considera la vía pacífica: hablar casi siempre soluciona los problemas, de lo contrario acude a un abogado.

Comenzar una batalla legal ante un juzgado requerirá tiempo, esfuerzo, y dinero, pero si llegas hasta este punto, después de conseguir asesoría legal lo primero será realizar una demanda por escrito, aquí el propietario pide la intervención de un juez para actuar en materia.

La resolución de este tipo de demanda puede ser echar al inquilino, sin pago del adeudo de renta, y dar por terminado el contrato de arrendamiento; o, por otro lado, pago del adeudo de renta y el contrato se terminará en la fecha establecida.

Así que nunca pienses que ser un arrendador es cosa fácil. En el peor de los escenarios posibles, y después de un juicio de amparo que falla a favor del dueño del inmueble, ocurre un desalojo.

Como nota importante es ilegal desalojar a los inquilinos sin un recurso legal. El último y peor de los panoramas posibles nos llevan al despojo del inmueble. Pero si todo sale bien, y después de tomar en cuenta estos consejos, el peor de los casos tendría que ser hablar con tu inquilino.

*livm

Los caseros pueden desalojar a sus inquilinos de habitación en la fecha convenida en el contrato, aunque el plazo sea inferior al mínimo legal para los alquileres de viviendas (actualmente, cinco años). El motivo es que quien arrienda un cuarto no goza de la misma protección que el inquilino de piso porque, según la justicia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no le es aplicable. Tampoco pueden acogerse a otros privilegios recogidos en la norma como, por ejemplo, el derecho a subrogarse en el contrato o a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta. Se encuentran fuera de su ámbito porque no cumplen con la característica de «satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario», según establece una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (cuyo texto puede consultar aquí), que, añade, estos arriendos «no garantizan el desarrollo de la vida doméstica del inquilino, con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables».

Conforme al criterio jurisprudencial mayoritario, estos alquileres de habitación (con uso de cocina y baño), se rigen por lo pactado entre las partes y, en su defecto, por el Código Civil (artículos sobre contrato genérico de arrendamiento), quedando así el inquilino más expuesto a las exigencias del casero. Una cuestión que no es baladí si tenemos en cuenta que la LAU, aprobada originariamente en 1994, ha ido incorporando a lo largo de estos años disposiciones que refuerzan la posición de los inquilinos. En concreto, tampoco les sería aplicable el último real decreto ley aprobado por el Gobierno en marzo de este año que ha venido a dar respuesta a la escalada de precios y el incremento de los desahucios por impago impidiendo la subida del alquiler por encima del IPC y alargando la duración de los contratos.

No es una vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ha mantenido esta tesis durante más de una década en sus resoluciones. La más reciente, citada anteriormente, condena a la inquilina de una habitación de una vivienda madrileña a desalojar inmediatamente el cuarto que venía ocupando desde hacía un año. La mujer se había atrincherado en él tras el requerimiento de su casera, que le notificó mediante burofax que, al haber concluido el plazo convenido, debía marcharse. La inquilina invocó en su contestación el artículo 9 de la ley del alquiler que establecía, en ese momento, una duración mínima de tres años para los alquileres.

La dueña intentó el desahucio, pero el juzgado de primera instancia lo paró y dio la razón a la inquilina, permitiendo que permaneciera en la habitación al no haber vencido el plazo mínimo de duración del alquiler.

El recurso interpuesto por la casera tuvo más éxito, y, finalmente, la Audiencia de Madrid, siguiendo la línea que ha marcado sus sentencias, condena a la arrendataria a salir del cuarto al haber transcurrido el tiempo de alquiler pactado con la casera. En su resolución, la Sala afirma que no se aplica el régimen de duración mínima de los alquileres sometidos a la LAU, sino el pactado por las partes, y, en consecuencia, la dueña puede exigir a su inquilina que desaloje la habitación. El argumento principal es que el contrato no puede calificarse como de alquiler de vivienda, en tanto que la cesión de una habitación «no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino», con la «intimidad y los servicios» que hoy se consideran indispensables, de los que «solo se dispone de forma compartida»

La sentencia señala que este es el criterio mantenido «por numerosas Audiencias Provinciales», y cita un fallo de la Audiencia de Vizcaya, que rechazó la existencia de prórroga forzosa en un caso similar, y que afirma que la ley de alquileres urbanos no incluye este tipo especial de arrendamiento. Tampoco permite extender a los arrendamientos parciales de vivienda los derechos inherentes a la protección que otorga a los inquilinos. Como argumenta, el legislador no ha querido regular entre las distintas categorías que recoge la ley, porque si así lo hubiera querido, dada la minuciosidad de la norma, lo hubiera hecho. Plantea la problemática que podría derivarse de «situaciones tales como el fallecimiento del inquilino con derecho a habitación con derecho a cocina y servicio, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc.».

El tribunal madrileño, en suma, ordena a la inquilina que desaloje inmediatamente la habitación, pero la libra de la multa que la dueña había solicitado por los días que llevaba atrincherada en el cuarto. Según los magistrados, esta sanción no era aplicable porque no se encontraba recogida en el contrato, por lo que su imposición hubiera sido unilateral. No siendo válida, la dueña debía haber probado la existencia de daños y perjuicios, lo que no hizo en su demanda.

El Supremo no se ha posicionado

Son pocas las sentencias que aceptan expresamente la aplicación de las reglas de la LAU a arrendamientos de partes de la vivienda (es el caso, por ejemplo, de alquileres de plazas de garaje), y falta un pronunciamiento unificador del Tribunal Supremo, que parece difícil porque, por materia y por cuantía, no accede a casación.

Entra las sentencias que se han inclinado por aplicar la LAU a los arriendos de habitación, la resolución de junio de 2018 de la Audiencia Provincial de Islas Baleares (cuyo texto puede consultar aquí), que establece la aplicación de la normativa reguladora de los arrendamientos, al no tratarse de un contrato de hostal, «sino de una edificación habitable que vino sirviendo para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario por lo menos durante seis años».

Derechos del inquilino

Derechos del inquilino

Los derechos del inquilino o arrendatario de vivienda o local de negocio, se adquieren con la firma del contrato de alquiler o arrendamiento se hacen efectivas las obligaciones y derechos del inquilino con respecto al uso de la vivienda o local que se alquila.

Estos derechos tienen que ver por una parte con las condiciones de la vivienda o local y uso del mismo y las obligaciones para con la otra parte (arrendador o propietario – derechos del propietario) de abono de renta, fianza, tiempo de alquiler, obras, animales, comunidad propietarios, etc., de los que vamos a tratar seguidamente.

Condiciones del contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario o inquilino no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Duración del contrato de arrendamiento

La duración del contrato de arrendamiento será la libremente pactada por las partes en el contrato de alquiler.

Si la duración pactada fuera inferior a cinco años, en el caso de viviendas, llegado el día del vencimiento del contrato, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario o inquilino manifieste al arrendador (propietario) con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procedencia de prórroga obligatoria del contrato arrendamiento

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Retroacción del alquiler de la vivienda por no ocupación

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, o sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción o su cónyuge deberá reponer los derechos del inquilino del uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Prórroga forzosa del contrato de alquiler

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cinco años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Desistimiento del contrato por el inquilino

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio del arrendatario

Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél.

El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Extinción del contrato por falta de notificación

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

La venta de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en las obligaciones y derechos del arrendatario durante los cinco primeros años de vigencia del contrato aun cuando concurran en él los requisitos del art. 34 LH.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 LH.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de tres años.

Muerte del arrendatario y subrogación del arrendador

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

  • El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
  • Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
  • Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes.

Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Extinción del contrato de arrendamiento después del fallecimiento arrendatario

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

En el caso de varios beneficiarios en subrogación contrato alquiler

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

El pacto de no derecho a subrogación del contrato

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

El derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda

En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes:

Derecho de tanteo del inquilino

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

Derecho de retracto del inquilino

En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Inscripción en el Registro de la Propiedad de vivienda arrendada

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.

Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

Exclusión del derecho de tanteo y retracto en caso de venta

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

Las obras en la vivienda arrendada

Cuando la ejecución de obras en la vivienda arrendada para su conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Aunque sea leve el retraso en el pago del alquiler y se corresponda con el impago de un solo mes, puede ser motivo del desahucio del arrendatario.

El retraso en el pago del alquiler supone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino que puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento.

El plazo para pagar la renta convenida en el arrendamiento será el que libremente hayan pactado las partes en el contrato.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

En su defecto y para el supuesto de que no hubiesen dicho nada en el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (reformada en parte por la Ley 4/2013), establece en su artículo 17 que la renta deberá ser abonada dentro de los siete primeros días de cada mes.

Una vez que se ha producido el impago de la renta en el plazo convenido, el inquilino se haya incurso en incumplimiento contractual, sin que la Ley distinga entre incumplimiento y mero retraso.

EJEMPLO:

Si en el contrato de arrendamiento se ha pactado el pago de la renta dentro de los 5 primeros días de cada mes, el inquilino se haya en causa de desahucio si ha transcurrido dicho plazo sin su abono.

En la anterior situación, el arrendador podrá exigir del Juzgado la recuperación del inmueble (vivienda, local de negocio, etc) mediante el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta.

El momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento en los que el precio es la contraprestación a la cesión del uso, de manera que cuando no se paga la renta estipulada o se produce un incumplimiento de la fecha pactada para pago del alquiler (aunque sólo sea de dias respecto del pactado), el arrendatario esta disfrutando de la cosa arrendada sin contraprestación, hallándose incurso en incumplimiento contractual lo que provocara si el arrendador quiere la interposición de la correspondiente demanda resolutoria.

Se considera retraso en el pago del alquiler, no pagar la renta, AUNQUE SÓLO SEA UN DIA DESPUES, del plazo convenido.

La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 24 de julio de 2.008 , dictada por motivo de interés casacional, considera improcedente la doctrina relativa al leve retraso, indicando que:

«La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.»

Igualmente la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda , fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

A modo de ejemplo señalamos la sentenica de la AP Baleares (Sección 5ª) de 10.12.2009 sobre las consecuencias del retraso en unos dias del pago de la renta:

» En consecuencia, el retraso en ocho días en el pago de la renta, no puede calificarse como de insignificante o de un leve retraso sin efecto alguno, sino que debe calificarse como un incumplimiento contractual imputable al inquilino susceptible de dar lugar al desahucio pretendido».

RESUMEN:

Cuando el dueño o arrendador viene aceptando durante bastante tiempo que el inquilino le pague la renta con atrasos, algunos Juzgados (son la minoría) que consideran que con esa aceptación táctia se infringiría la buena fé del arrendatario, puesto que el dueño ha consentido con sus actos que el pago no se efectúe en el plazo convenido, por lo que no cabría la resolución del arrendamiento. Decimos que esta corriente es la minoritaria así que para que no tengamos ningún problema en este aspecto se recomienda QUE EL PAGO DE LA RENTA SE HAGA DENTRO DE PLAZO.

El retraso en el pago de las rentas es uno de los problemas más comunes en las relaciones entre arrendador y arrendatario. Y la causa principal de que el propietario se plantee instar un procedimiento de desahucio contra el inquilino.

El Tribunal Supremo ha resuelto que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

La sentencia del TS de 10 de noviembre de 2010 señala por un lado que la primera causa específica de resolución se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, y en segundo lugar por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; además, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011 (LA LEY 165535/2011), rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia del TS de 26 de marzo de 2009 (LA LEY 49547/2009) (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

En esta otra sentencia TS 673/2009 de 30 Oct. 2009, Rec. 2629/2004, el arrendatario se había retrasado por unos días en el pago de la renta respecto del plazo estipulado en el contrato y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal. La sentencia aplica la doctrina jurisprudencial según la cual el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta. Existe un verdadero incumplimiento resolutorio y no existe abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio.

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El contrato de arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas para las partes, el artículo 1555 del Código civil viene a decirnos que el inquilino tiene que cumplir sus obligaciones en la forma que se haya pactado en el contrato, y el artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos establece que, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, la renta deberá pagarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.

El pago realizado fuera de plazo no debe tenerse como un retraso, sino como un verdadero incumplimiento del arrendatario, pudiendo el arrendador instar la finalización del contrato por vía judicial e, incluso, el desahucio. Y ello aunque se trate de un retraso de una sola mensualidad.

En la practica habitual, el juicio de desahucio es un procedimiento que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento y acumuladamente se va a la reclamar además el importe de las rentas vencidas (no las meramente retrasadas) y cantidades adeudadas. Pero cuando el deseo del arrendador es resolver el contrato ante los reiterados retrasos en el pago de la renta, el Tribunal Supremo apuesta por la posibilidad del desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler. De este modo, si un arrendador interpone demanda de desahucio por un retraso en el pago de la renta y el inquilino paga tras la interposición de la demanda, ese pago va a ser considerado un pago con retraso y va a tener consecuencias como la condena en costas y, en su caso, resolución del contrato y desahucio, salvo que se trate de una primera enervación.

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