Gastos hipoteca supremo

La cuestión de los gastos hipotecarios ya ha dado mucho que hablar (entre otros aquí y aquí) pero es necesario volver sobre ella porque varias sentencias de 23-1-2019 se han pronunciado sobre este tema. Su principal novedad es que consideran que la comisión de apertura forma parte del precio y por tanto no está sujeta a control de contenido, lo que se trata en este otro post. En materia de gastos siguen fundamentalmente la doctrina anterior (en particular la de la sentencia de 15-3-2018), pero aclaran y sistematizan las conclusiones anteriores.

En primer lugar el TS reitera que la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor debe ser considerada abusiva en su totalidad y no forma parcial. Eso plantea la cuestión es cual es el efecto de esa declaración de nulidad.

Un primer problema es que esos gastos no se han pagado al banco sino a terceros por lo que no se produce directamente el efecto restitutorio del art. 1303 Cc. Tampoco la solución es reclamar a los terceros pues como dice el TS la anulación de la cláusula “no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde”. El TS acude a la Directiva 93/13, que impone que se restituya a la situación que se hubiera producido de no mediar la cláusula. Siguiendo la STJUE de 31 de mayo de 2018, asunto C-483/2016, que reconoce “un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva”, entiende que es el banco el que debe restituir. Es llamativo que no concrete claramente el fundamento pues en una de las sentencias habla solo de “una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto” mientras que en otras añade que “también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido”. En todo caso el efecto es la obligación de restituir con el interés legal del dinero, lo cual parece correcto pues al partir ese enriquecimiento de una acto ilícito del acreedor, es lógico que esté obligado a indemnizar los perjuicios, y que estos se concreten en el interés legal.

El segundo problema a qué gastos se aplica esa obligación de restitución: algunos juzgados han entendido que la desaparición de la cláusula implica la obligación del banco de pagar todos los gastos (así por ejemplo J. 1ª Instancia de Málaga de 12-11-2018 (aquí) y la del J. Instrucción nº 1 de Segovia de 26-12-2018) . Sin embargo, el TS (siguiendo las STS de 15-3-2018) declara que no es así: lo que se deriva del art. 6.1 de la Directiva 93/13 es el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Por ello, los tribunales deben entrar en el examen de a quién corresponden los gastos a falta de pacto, dado que eso es lo que determinará qué gastos se deben restituir. Para ello hay que examinar las reglas legales vigentes en el momento de contratar, y eso es lo que hace el TS, aclarando y concretando de sentencias anteriores.

En cuanto al Impuesto de AJD, reitera la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo: el sujeto pasivo por la cuota variable es el deudor y el timbre se distribuye igual que los gastos notariales (en los que en la práctica está incluido). En consecuencia, no cabe restitución por este concepto. Agrega que “estas consideraciones han sido reafirmadas por las conclusiones de las sentencias del pleno de la Sala 3ª 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre”. Precisa además que “no quedan cuestionadas por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre… puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna”. Esto es importante pues sale al paso de algunas interpretaciones de tribunales inferiores como las citadas y que ya antes habíamos considerado equivocadas (aquí y aquí).

En cuanto a los gastos notariales, señala que existe un único concepto por préstamo hipotecario, sin que se distinga entre préstamo e hipoteca. El arancel notarial atribuye la obligación a quién “hubieren requerido la prestación … y, en su caso, a los interesados”, y el TS entiende que “la intervención notarial interesa a ambas partes”: al prestamista por concederle un título ejecutivo e inscribible y al prestatario por obtener tipos más bajos. Por ello, atribuye los gastos de matriz por mitad. Lo mismo se aplicará a la modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En la escritura de cancelación de la hipoteca, por el contrario, “el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.” Respecto de las copias, del propio arancel (y también de la STS 15-3-2018) resulta que corresponden al que las solicite, y por tanto al prestamista.

Respecto de los gastos registrales, el arancel no habla de interesados sino que obliga a “aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba” por lo que corresponden por entero al banco, mientras que en la cancelación “ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto”.

Finalmente, trata la cuestión de los gastos de gestoría. Ante la falta de una norma que los regule, el TS entiende que los debe pagar aquel a quién se presta el servicio y entendiendo que “ las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad”. Esta conclusión es discutible que se aplique a las hipotecas posteriores a 10-11-2018, en las que el Impuesto de AJD corresponde al prestamista. Los servicios que presta la gestoría según el TS son “la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto”. Cuando estas dos últimas gestiones corresponden al Banco no está claro que el reparto por mitad sea razonable.

Por último, el TS considera necesario dejar claro que su doctrina no limita la posibilidad de regulación de esta materia y dice: “el legislador puede modificar la normativa aplicable y establecer otros criterios de atribución del pago de estos gastos…, como parece probable que lleve a cabo el proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario … Pero esas nuevas normas no pueden ser aplicadas con carácter retroactivo, salvo que en ellas se disponga lo contrario (art. 2.3 del Código Civil).”

Contenidos

¿Qué implica la nueva sentencia del Supremo sobre las hipotecas?

El Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina en relación a la imposición de gastos y su reparto en los préstamos hipotecarios y, de paso, decidir sobre la naturaleza de la comisión de apertura que grava este tipo de préstamos.

Esta cuestión es de suma importancia ya existen en nuestro país más de 7 millones de hipotecas afectadas por esta nueva jurisprudencia.

La decisión viene a resolver el dilema judicial abierto por el propio Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró nula, por abusiva, la cláusula habitual de reparto de gastos en la que la banca obligaba a sus clientes a cargar con todos los gastos de constitución de la hipoteca.

El Supremo valida parcialmente ahora la solución adoptada por buena parte de la banca española, que esquiva el coste de pagar el 100% cuando la cláusula es nula, y fija un reparto casi al 50% de todos los gastos hipotecarios. Así, LD se ha puesto en contacto con el experto Carlos Antón, que nos aclara la distribución de gastos tras la doctrina del Supremo:

Gasto de notaría

En el caso de arancel notarial, se argumenta que la intervención del fedatario público interesa tanto al prestamista como al prestatario y por este motivo, los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario se distribuirán por mitad. Sucede lo mismo en caso de modificación o novación del préstamo hipotecario. Un caso aparte es la cancelación de la hipoteca, que interesa exclusivamente al prestatario que se libera del gravamen. Las copias de las escrituras notariales las pagará quien las solicite.

Gasto de registro

En cuanto al arancel registral, eso sí, el Supremo entiende que el único interesado es el prestamista, por lo que carga el pago al banco. En el caso de que se inscriba la cancelación, sin embargo, será el prestatario quien la pague.

Gasto de gestoría

Sobre los gastos de gestoría, se acuerda que el pago de estos ha de hacerse por mitad.

Impuesto de AJD

En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, nada cambia, el alto tribunal recuerda que la doctrina válida es la que ratificó el pasado mes de noviembre, cuando tras corregirse en octubre, decretó que el tributo corresponde al cliente.

Es importante recordar que a esta doctrina jurisprudencial no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), porque esta norma, conforme a su entrada en vigor, solamente se aplica a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

En palabras de Carlos Antón, Socio Director de Nexum Legal, ahora solo queda esperar que al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, algún juez plantee cuestión prejudicial al Tribunal Europeo. Cuando se declara una cláusula nula, un juez no debería poder modular de ninguna manera los efectos de esa nulidad, procediéndose a la devolución de las cantidades abonadas por el prestatario como consecuencia de la propia declaración de nulidad. Así quedo de manifiesto por el TJUE.

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A continuación exponemos la nota de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 24 de enero. Al final de la misma, se pueden consultar y descargar las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero.

TRIBUNAL SUPREMO
SALA CIVIL
GABINETE TÉCNICO
Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero.

DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS: COMISIÓN DE APERTURA, IAJD, ARANCELES DE NOTARIO Y REGISTRADOR Y GASTOS DE GESTORÍA.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura.

Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”
En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos
terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.

Consultar sentencias.

 

EL TRIBUNAL SUPREMO SE PRONUNCIA SOBRE LA DISTRIBUCIÓN DE GASTOS EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON CONSUMIDORES

El 23 de enero de 2019 la Sala 1ª del Tribunal Supremo, reunida en pleno, dictó cinco sentencias, números 44, 46, 47, 48 y 49/2019, fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

Comisión de apertura.

Corre a cargo del deudor, analizando el TS si puede tener el carácter de abusiva o no, llegando a la conclusión de su admisibilidad. Para ello, argumenta, basándose en un análisis de la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo, al igual que el interés remuneratorio, pues son partidas de dicho precio, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Al formar parte del precio del contrato, la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado en el caso concreto. Es común que el consumidor conozca su existencia y que la entidad financiera lo publicite e informe, siendo pagadera al principio.

Efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor.

Esta cláusula fue ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

Ahora el TS aclara sus efectos:

1- Son pagos que han de hacerse a terceros– no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

  • La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad.
  • Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
  • En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto;
  • Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

  • La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
  • En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que, para operaciones previas al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modifica el sujeto pasivo, que pasa a ser el prestamista. Pero ello sólo es aplicable a las operaciones escrituradas desde el 10 de noviembre de 2018, sin que el RDLey contenga regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

También se impone el pago por mitad de los mismos.

Los gastos de hipoteca tras la sentencia del Tribunal Supremo

El Alto Tribunal ha fallado a favor de los bancos en cuanto a quién debe asumir el pago del impuesto de constitución de la hipoteca. Según su sentencia, le toca pagar al consumidor el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. ¿Pero y el resto de gastos?

La decisión del Tribunal Supremo se refiere solo al impuesto AJD, y es contraria a decisiones anteriores de audiencias provinciales que habían considerado abusivo que los gastos de formalización de un préstamo hipotecario recayeran sobre el cliente de manera exclusiva.

Sin embargo, existen otros gastos en la constitución de una hipoteca, como son los gastos de notario, de tasación, de registro, de gestoría… que no deben recaer sobre los consumidores que solicitan un préstamo y que, probablemente, en caso de haber sido pagados, los bancos tendrían que devolver.

De hecho, algunas asociaciones de consumidores creen que alrededor del 50 % de los gastos pagados al formalizar la hipoteca podrían ser recuperados.

¿De qué importe estamos hablando?

El pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados supone la mayor parte de los gastos totales que genera la concesión de un préstamo. Y debe asumirlo quien contrata el crédito según la sentencia del Tribunal Supremo. Por un lado, es duro que el cliente tenga que asumir este gasto, pero, por otro, tampoco está mal saber a qué atenerse de una vez. Si estuviera claramente delimitado qué corresponde a cada parte no sería necesario marear a unos y a otros, ni dictar sentencias contradictorias entre unos tribunales y otros.

Esta sentencia del Tribunal Supremo termina con la posibilidad de incluir el importe del impuesto entre los gastos susceptibles de ser reclamados, ya que queda claro que corresponde al prestatario y no al prestamista.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es diferente en cada comunidad autónoma y varía también en función del valor del inmueble sobre el que recae la hipoteca. Su importe está entre el 0,5 % y el 1,5 % del préstamo hipotecario, una cantidad que puede ser muy elevada.

No existe un pronunciamiento judicial unánime sobre el resto de gastos de constitución de la hipoteca. De manera que quien desee puede negociar con su banco y también reclamar ante los tribunales…

  • Los gastos notariales de formalización de la hipoteca (entre el 0,1 % y el 0,5 % del capital concedido).
  • La inscripción en el registro de la propiedad, que cuesta un 0,2 % aproximadamente de lo que nos den de hipoteca.
  • La tasación, una valoración que necesita el banco para saber que la casa que vamos a comprar cuesta el dinero que nos va a prestar.
  • La gestoría, unos 300 € de media por hacer los papeleos.
  • Los gastos de cancelación de hipoteca si ya se ha terminado de pagar.
  • Las comisiones de apertura y cancelación del préstamo.

Reclamar la devolución de los gastos de hipoteca

Todos estos importes son muy variables. ¿Vale la pena reclamar la devolución de estos gastos una vez pagados? Cada uno deberá valorarlo.

Es posible que si el cliente realiza un escrito de reclamación a su banco, una reclamación previa a la vía judicial, este decida ofrecer alguna compensación en lugar de meterse en la vía judicial. Como los importes pueden ser muy dispares, el consumidor deberá asesorarse sobre qué podría conseguir. No vaya a ser que se meta en trámites largos, costosos y sin garantía de éxito, porque no todos los jueces tienen el mismo criterio.

Si se desea intentarlo, lo primero es interponer una reclamación formal en el departamento de atención al cliente del banco que ha concedido la hipoteca. Si este dice que no acepta la devolución o da la callada por respuesta, se puede reclamar ante el banco de España. Otra opción es pedir ayuda a una asociación de consumidores y unirse a otros perjudicados para hacer fuerza y ahorrar en costes. La tercera vía es acudir al juzgado a tramitar una demanda, contratar un abogado y esperar a que haya suerte, porque puede que no…

Mirando al futuro

Lo que sí merece la pena es que no nos engañen en el futuro.

Los gastos a la hora de solicitar una hipoteca suponen entre 3000 y 6000 euros de media, aunque cada situación es distinta. Lo adecuado será que el consumidor pague el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y que sea el banco el que asuma el resto de gastos.

En realidad, a los compradores lo que suele interesarles más es que las cuotas mensuales resulten lo más bajas posible para poder afrontar sus pagos mes a mes sin sobresaltos. Pero los consumidores harían bien en pensar a más largo plazo.

Para facilitar los pagos a los clientes los bancos suelen ofrecer vinculaciones, es decir rebajar el interés a cambio de vinculaciones. Las vinculaciones son la práctica de ofrecer otros productos que el cliente debe contratar con el banco que le da la hipoteca a cambio de un interés más reducido. Las vinculaciones más habituales son domiciliar la nómina, domiciliar recibos, tener tarjetas de crédito y débito y contratar varios seguros, de vida, de hogar, de protección de pagos y hacerse un plan de pensiones.

Conviene saber que la entidad no puede exigir su contratación. Es posible que nos ofrezca una rebaja del interés diferencial (el que aplica cada banco sobre un índice de referencia como puede ser el euríbor), pero hay que echar cuentas, porque lo más probable es que, aunque nos apliquen una penalización si no contratamos ningún seguro con ellos, nos resulte más ventajoso. Esto se puede saber fácilmente en nuestro calculador de penalizaciones. Con toda seguridad, el cliente se ahorrará mucho dinero al año si en vez de contratar su seguro de vida hipoteca con la entidad bancaria lo hace con una compañía de seguros. El ahorro es superior a la penalización. Compruébalo.

El Tribunal Supremo decide que los gastos de notaría y gestoría de las hipotecas se deben repartir entre cliente y banco

24/01/2019 – 14:33

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios, que no incluyen el Impuesto de Actos jurídicos y Documentados. El alto tribunal ha decido que los gastos de notariales y de gestoría de la constitución de la hipoteca se deben repartir a la mitad entre la entidad financiera y el cliente. Además, dice que la cuantía por inscribir la hipoteca en el registro la deberá asumir el banco y la de cancelación el cliente. Y considera que la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios no es abusiva. La nueva doctrina del Supremo es parcialmente contraria a nueva ley hipotecaria, que está en trámite parlamentario, y que establecerá que las entidades financieras asuman todos los gastos hipotecarios, salvo la tasación.

Después de la polémica del impuesto de las hipotecas, el Tribunal Supremo ha publicado varias sentencias para intentar zanjar el problema de la distribución de los gastos entre cliente y entidad financiera. Sin embargo, la doctrina fijada hoy choca con la futura ley hipotecaria que se encuentra en tramitación en el Parlamento y que puede entrar en vigor antes de mitad de año. La normativa impulsada por el Gobierno de Sánchez imputa todos los gastos a los bancos, excepto la tasación. Mientras hoy el Supremo ha intentado ser ecuánime con los gastos notariales, de registro y de gestoría.

La Sala de lo Civil se ha pronunciado sobre los efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos en la constitución hipotecas. Es decir, ha decidido como se tienen que repartir los gastos notariales, los de registro y los de gestoría.

Sobre los gastos notariales, la Sala afirma que «la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad».

Esta misma solución ofrece para la escritura de modificación de un préstamo hipotecario, «puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación».

Sin embargo, cuando se cancela una hipoteca, «el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite».

El alto tribunal considera que la comisión de apertura del préstamo hipotecario no es abusivo

En cuanto al coste del registro de la hipoteca, los magistrados apuntan a que «la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca». Sin embargo, la inscripción de la cancelación «interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto».

El Supremo también impone el pago a la mitad de los gastos de gestoría. Donde ha dado la razón en su totalidad a la banca ha sido sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. Considera que «no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido» por el sector.

La Sala de lo Civil ha analizado la posible abusividad de la comisión de apertura cuando se contrata una hipoteca. «Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales», ha explicado en un comunicado.

¿Qué pasa con las nuevas hipotecas y con las ya firmadas?

Por lo tanto, las comisiones de aperturas son legales para el Supremo e indica el TAE (Tasa Anual Equivalente), que le sirve al cliente para comparar distintos productos financieros, debe incluir el interés remuneratorio como la comisión de apertura.

La doctrina fijada por el Tribunal Supremo llega cuando la nueva ley hipotecaria se encuentra en plena tramitación parlamentaria. La nueva normativa va más allá de lo dictado hoy por la Sala de lo Civil al establecer que todos los gastos hipotecarios, a excepción de la tasación, la tiene que asumir los bancos.

Con la nueva sentencia se abre la posibilidad de que los hipotecados hasta el día de hoy puedan reclamar la mitad de algunos gastos de su hipoteca a la entidad financiera con la que firmaron el préstamo. «Esta reclamación se podrá hacer sin fecha limite siempre y cuando se demande bajo la premisa de pago abusivo», apunta Natalia López. Sin embargo, «las hipotecas que se firmen a partir de mañana ya pagaran la mitad de estos gastos», apunta la abogada de Maher Abogados.

En cuanto al impuesto de hipotecas (AJD) la Sala de lo Civil reitera que el sujeto pasivo es el cliente como ya corrigió en noviembre. A esta posición no le afecta el Real

Decreto de noviembre que obligaba a los bancos a asumir este coste, solo influye en los nuevos créditos firmados a partir del 9 de noviembre, cuando entró vigor la nueva norma.

El impacto sobre el sector está más limitado que el terremoto que provocó la amenaza de la devolución del impuesto de AJD. Los gastos a los que se refiere las sentencias de hoy solo afecta al 20% de los gastos totales de constituir una hipoteca. En una hipoteca de 100.000 euros, la devolución máxima podría ascender a alrededor de 800 euros, teniendo en cuenta que en la Comunidad de Madrid el importe aproximado que asumen el cliente es de más de 7.000 euros. En un informe de Goldman Sachs sobre el efecto negativo para el sector que tendría la devolución de gastos hipotecarios, se establecía que la cuantía podía llegar a más de 2.000 millones de euros.

Las entidades más afectadas serían Santander (351 millones), BBVA (400 millones) y CaixaBank (430 millones). Hay tener en cuenta que la cuantía estimada por el banco de inversión es un escenario de devolución total de los gastos excluido el AJD. Por tanto, el impacto máximo no alcanzaría los 1.000 millones, teniendo en cuenta que todas los titulares de las hipotecas reclamen y que se han quedado fuera la tasación y la comisión de apertura. Además, tras la primeras sentencias en contra de la banca por los gastos hipotecarios, la banca comenzó a repartir los gastos con el cliente.

​Devolución gastos hipoteca – Recupera los gastos de formalización

Calcula qué gastos puedes recuperar

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:

  1. Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.

  2. Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto.

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

La última sentencia del Supremo ha generado muchas informaciones. Haz clic aquí si quieres estar al día de las nuevas noticias sobre gastos de hipoteca.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto.

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

El caso del IAJD

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto.

Posteriormente, en octubre de 2018, otra sala del alto tribunal falló que era el banco a quien le correspondía pagar el IAJD. Eso generó tanta polémica que el Supremo tuvo que celebrar un pleno en noviembre de ese mismo año para decidir quién abonaba este impuesto. Y finalmente, se estableció que era el cliente el que debía hacerle frente. Unos días después, el Gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, el IAJD lo pagaría el banco, pero eso no se podría aplicar con efectos retroactivos.

En conclusión, el impuesto sobre actos jurídicos documentados solo se podría reclamar si el banco nos lo hubiera hecho pagar por una hipoteca firmada a partir del 8 de noviembre de 2018. Si la contratamos antes de ese día, no podremos recuperarlo.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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¿Qué gastos no se pueden recuperar?

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.

Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.

La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

Sin embargo, ahora que el Supremo establece por fin un reparto claro, los juzgados deberían ordenar la devolución de todos los aranceles registrales y de la mitad de los gastos de notaría y gestoría. Recordemos que el IAJD, según la última sentencia del Supremo, correspondía al cliente, así que no es una partida por la que podemos reclamar.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

No. Precisamente para liquidar de una vez por todas el problema de los gastos de formalización de hipoteca, los políticos españoles añadieron un nuevo reparto en la nueva ley hipotecaria. Así, en las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, el banco debe pagar todas las costas menos la tasación, que corresponde al cliente. Si nos obligan a pagar más de eso, tenemos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

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5 / 5 ( 2 votos ) Gastos hipotecas 2018 frente a 2019

El pasado mes de junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario). Una de las grandes novedades de esta normativa es que obliga al banco a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. Salvo tasación y segundas copias de notario. Esto tiene una consecuencia directa para el consumidor: ahora necesita menos ahorros para acceder a una hipoteca.

Si comparamos 2018 y junio 2019, tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el desembolso inicial para la firma de una hipoteca tipo de 150.000€ oscilaba entre los 2.800 y los 4.400 euros de media por hipoteca, según nuestros cálculos. Para ello, tenemos en cuenta todos los costes que había que abonar, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Por eso, suscribir una hipoteca a partir de ahora no volverá a ser lo mismo.

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) es, con diferencia, el coste más grueso de la formalización de una hipoteca. Este impuesto también debe ser asumido por el banco.

Preguntas y respuestas sobre la nueva ley hipotecaria

El ahorro para comprar una vivienda con hipoteca

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria la mayoría de los bancos se cerraron en banda a conceder hipotecas al 100% por los riesgos que corrían. Práctica censurada por el Banco de España puesto que iba en contra de sus recomendaciones en cuanto a no superar el 80% del préstamo, a fin de no comprometer la solvencia de las entidades bancarias ni la capacidad de pago del deudor, exigiendo así un estudio real de esa capacidad de pago, que lamentablemente no se cumplió.

Por eso, desde la crisis económica y hasta que ha entrado en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario recientemente, para acceder a la hipoteca el consumidor necesitaba tener ahorrado aproximadamente el 30% del precio final del inmueble. Dado que los bancos solían conceder, como máximo, un 80% de financiación, la mayoría de los usuarios debían contar con unos ahorros de, al menos, el 30% del valor del inmueble: esto es, el 20% que no sufragaba la entidad y un 10% para los gastos que supone comprar una vivienda e hipotecarse. Porcentaje este último que ahora ha disminuido debido a la entrada en vigor de la ley hipotecaria, pues ahora los gastos de formalización han dejado de estar presentes en los préstamos.

Pese al aparente encarecimiento de los préstamos hipotecarios con la aplicación de la nueva normativa, el consumidor puede tener más fácil acceder a la financiación gracias al ahorro previo que hasta ahora exigían las entidades financieras a sus futuros clientes. Y no solo ese ahorro por los gastos hipotecarios, sino también por las nuevas estrategias de financiación de los bancos, cada vez más flexibles a disminuir ese 20% que no financiaban a los hipotecados y obligaban a disponer para acceder a la hipoteca.

Gastos hipotecas 2019 frente a 2018

A continuación mostramos los gastos iniciales e impuestos para una hipoteca tipo de 150.000 euros en Madrid en 2018 vs. en 2019, según datos obtenidos de las reclamaciones por gastos de formalización de hipotecas que gestionamos en reclamador.es.

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¿Cómo se pueden Reclamar los Gastos de la Hipoteca?

Recupera ahora tu dinero: Nuevo frente de reclamaciones ante los bancos que afecta a un altísimo porcentaje de hipotecados

Ya en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas referentes a los gastos de constitución de hipotecas por su abusividad, al recaer la totalidad de los gastos sobre el consumidor, cuando realmente son las entidades bancarias las beneficiadas por la suscripción de la escritura de préstamo hipotecario (Sentencia del Tribunal Supremo STS 705/2015, del 23 de diciembre).

Un altísimo porcentaje de los clientes suscriptores de préstamos hipotecarios se habián visto afectados por estas cláusulas abusivas en la formalización de su hipoteca, sin poder hacer nada al respecto. De este modo, habían tenido que pagar:

  • Gastos de notaría, tanto por la formalización como por la cancelación de un préstamo hipotecario.
  • Comisiones de apertura y cancelación de un préstamo hipotecario.
  • Gastos de tasación de la vivienda hipotecada.
  • Gastos de gestoría cuando haya sido impuesta por el banco.
  • Gastos de registro por la inscripción de la hipoteca, tanto derivados de su formalización como de su cancelación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

En un primer momento, se apuntó que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se podía reclamar, pero, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo del pasado día 16 de octubre de 2018, la línea jurisprudencial da un giro de 180 grados.

Ahora, los más de 6 millones de hogares afectados pueden interponer demandas contra las entidades financieras y recuperar el dinero abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y por el resto de gastos referentes a la hipoteca (notaría, tasación, gestoría…).

¿Quien puede reclamar?

El primer paso es reclamar directamente ante tu entidad la devolución de los gastos abonados con motivo de la constitución de tu hipoteca.

Son las entidades bancarias las que, al recibir la reclamación, disponen de un plazo de 60 días para resolver lo que entiendan procedente. Tras este período, y en caso de no recibir una respuesta positiva, podrás demandar judicialmente la nulidad de la cláusula de gastos inserta en tu hipoteca.

Es importante que tengas las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Tasación y, sobretodo, el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para conocer y reclamar las cuantías que abonaste con motivo de la firma de la hipoteca.

¿Cuánto dinero puedo recuperar?

La cantidad a recuperar variará de acuerdo con el porcentaje del tipo impositivo que se aplicara en el momento de la firma. Por una hipoteca de 150.000 euros se han podido llegar a pagar entre 1.000 y 4.000 euros de impuesto de AJD, según la Comunidad Autónoma. A esto habrá que sumar las cantidades por los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.

¿Cuál es el proceso a seguir para reclamar los gastos de hipoteca?

Debido a que la Sentencia mencionada es muy reciente, todavía quedan flecos por confirmar acerca de cuál será el método para recuperar finalmente las cantidades abonadas. Si bien la nulidad de la cláusula de gastos en la escritura de hipoteca debe ser reclamada contra la entidad, la definitiva devolución de la cantidad abonada por el impuesto de AJD es posible que deba ser reclamada ante la Agencia Tributaria.

Si éste fuera el proceso definitivo, significaría que ÚNICAMENTE los prestatarios que firmaron su hipoteca hace menos de 4 años podrán reclamar la devolución del gasto que supuso el impuesto de AJD ante la Agencia Tributaria.

¿Por el momento qué debo hacer?

Aunque la sentencia del Tribunal Supremo es firme, hasta el próximo día 5 de noviembre no se confirmarán detalles respecto a la concreción de las bases para reclamar.

Te aconsejamos que, ante la duda, contactes con un despacho profesional de abogados especializados en Derecho Bancario, para conocer en qué estado está la reclamación de tu hipoteca y si tienes posibilidades de reclamar los gastos de la misma y, sobre todo, el impuesto AJD.

¿Y si mi hipoteca ya está cancelada?

Incluso si tu hipoteca ya está cancelada, puedes reclamar los gastos del préstamo hipotecario en el que incurriste en su día. Así, no solo son reclamables los gastos de hipotecas activas, sino también los de hipotecas de viviendas que ya se han vendido o en las que se hayan llevado a cabo novaciones.

¿Qué documentación necesito para esta reclamación?

Hay tres documentos que son básicos para llevar a cabo una demanda por los gastos hipotecarios.

  • Escritura del préstamo de hipoteca. Si no la tienes en tu disposición, puedes solicitar una copia simple en la entidad bancaria o en la notaría donde se firmó, aunque lo más común es que el consumidor la tenga en su poder.
  • Facturas u otro tipo de justificante de los distintos gastos a reclamar. De igual modo, lo más normal es que el consumidor tenga estos justificantes de pago, que suelen entregarse anexos a la propia escritura, pero si no fuera así se pueden pedir al banco, a la gestoría que llevó a cabo la operación y, en última instancia, a la notaría, registro y tasador correspondientes.
  • Modelo 600. Si no tienes a tu disposición este Modelo de Impuestos, puedes pedirlo al banco, a la gestoría o, en el último caso, en las Gerencias Provinciales Tributarias de las distintas Comunidades Autónomas.

Acuerdo para la Devolución de Gastos de Notaría y Registro en la Hipoteca

Ya son muchas las entidades que, debido al volumen de reclamaciones, están aceptando de manera amistosa llegar a un acuerdo de devolución de los gastos de Notaría y Registro, una suma que no suele superar los 500 euros.

Sin embargo, esa oferta trae en consecuencia que el cliente firme una renuncia para la posibilidad de reclamar el resto de gastos derivados de la hipoteca por la vía judicial, por lo que es recomendable valorar la situación con un despacho de abogados.

La importancia de contar con un experto a la hora de reclamar los gastos de la hipoteca ante el banco

Es importante tener cerca a un asesor experto en reclamar al banco todos los gastos derivados de la hipoteca y de las cláusulas suelo, que pueda aconsejarte en caso de que tu reclamación sea por una cantidad superior de la que el banco te ofrece con un acuerdo. De este modo, podrás considerar la posibilidad de reclamar la totalidad de gastos por la vía judicial, con el fin de recuperar todo el dinero pagado de más.

La viabilidad de estas reclamaciones judiciales es actualmente esperanzadora, pues son numerosas las sentencias que en primera instancia consideran procedente que las entidades devuelvan, al menos, los gastos de Notaría y Registro. La obligación por parte de los bancos de sufragar los gastos de Gestoría, Impuesto y Tasación está siendo más discutida, pero también hay muchas sentencias a favor, que entienden que era de interés del banco que la propiedad estuviera tasada y, en muchas ocasiones, el servicio de gestoría lo venían imponiendo.

La cuestión más controvertida actualmente es si el impuesto AJD, el gasto más cuantioso, debe ser abonado por la entidad.

En cualquier caso, no lo dudes: toma la iniciativa y asesórate de manos de profesionales acerca de la cuantía de los gastos que puedes reclamar ante el banco, y de la viabilidad de tu reclamación.

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