Derramas comunidad propietarios

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Pago de pequeñas mejoras no aprobadas en Junta

Se acordó por unanimidad pintar el portal.
En base al presupuesto aportado por el pintor la cantidad que teníamos que pagar por vecino propietario era de 100 €.
Hoy me encuentro en el tablón de anuncios de la comunidad que tengo que pagar 15 € más en concepto de la » decoración» que han puesto en el portal (un cuadro espantoso en el frontal de la entrada al portal) y 15 € más por la pintura en trasteros.
La pintura en los trasteros cedo a pagarla.

Pero ¿estoy obligada a pagar los 15 € del terrible cuadro que han puesto sin consultarme en ningún momento?

Respuesta

Las mejoras no aprobadas en Junta no obligan a los propietarios.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su apartado 3, corresponde a la Junta de propietarios:

«Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.

En consecuencia, al no haberse aprobado dichas obras, puede negarse al pago. En este caso está claro que el cuadro no puede considerarse una medida urgente.

Las obras urgentes pueden hacerse sin acuerdo de la Junta, pero hay que informar a todos los propietarios.

De su información se deduce que el importe del cuadro es inferior al presupuesto comunitario de tres meses. Si la referida mejora se hubiera aprobado en Junta, por la doble mayoría que requiere este acuerdo, obligaría a todos.

No obstante, las mejoras no aprobadas en Junta pueden convalidarse en la siguiente. Y, si en ella, se aprobara la instalación de ese cuadro, quedaría obligada a contribuir a su importe.

En cualquier caso, conviene que en la próxima Junta haga constar su malestar por la foma en que se han hecho las cosas, y convenza a los copropietarios de que, en adelante, se hagan de acuerdo con la Ley.

Obras en comunidades de propietarios: cuándo son legales y por qué los vecinos no pueden oponerse

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, en la revista del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.

Dicho precepto legal delimita los derechos de cada propietario en cuanto a las obras y modificaciones que podrá hacer en los elementos de su propiedad, en tanto no se menoscaben o alteren determinadas circunstancias del edificio y/o fachada (seguridad, configuración), o perjudique los derechos de otro propietario; prohibiendo la realización de alteración alguna en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes.

Pero esta prohibición de acometer obras en elementos comunes tiene dos excepciones:

  1. Se ha de considerar inexistente cuando se den las circunstancias del artículo 10 1 b) de la LPH (el que resulta interpretado de manera flexible por la jurisprudencia actual): bien porque sean necesarias por ajustes de accesibilidad universal; bien por las necesidades de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años.
  2. Queda paliada con la exigencia que, a la comunidad, puede hacer el propietario necesitado de la obra, con el fin de que no se menoscabe el ejercicio del derecho constitucional de uso y acceso a su propiedad privada; siendo esta última situación a la que me voy a referir a continuación.

Habrá de ser entonces el propietario quien, planteando debidamente a la Junta la ineludible necesidad de la obra, podrá exigir, y la Junta deberá acceder, a la realización de la misma.

Pero ¿ante la posible negativa de la Junta en virtud del derecho que le otorgan las actuales mayorías reguladas en el artículo 17 de la LPH, y el derecho del propietario de uso y/o accesibilidad a su propiedad privada, cuál de ellos adquiere primacía?

En ningún lugar de la LPH se contempla que la negativa de la Junta de Propietarios tenga que estar argumentada ni tenga que ser fundada, por lo que tiene libertad de decisión en ese sentido.

Dando por supuesto que la obra pretendida por el propietario interesado no afecta a la seguridad del edificio, ni a su estructura, como pueda ser la instalación de un tubo de extracción de humos en fachada, necesaria para la explotación del local del que es dueño, o la apertura de un hueco en pared del portal para acceso a una zona segregada de su vivienda o local, estando la segregación expresamente permitida por los estatutos; la negativa de los copropietarios a la realización de dichas modificaciones ha de considerarse un abuso de derecho, sobre todo si en la comunidad de la que forma parte el edificio se han realizado otras obras de iguales o similares características.

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Octubre de 1.990, hay una corriente jurisprudencial cuasi-unánime de la totalidad de las Audiencias Provinciales, que considera varias cuestiones para la aplicación del abuso de derecho mencionado, primando de esta manera el derecho individual del propietario que precisa hacer la obra o modificación sobre la facultad de decisión de la Junta de Propietarios sobre los elementos comunes:

  • La coexistencia de otras obras, construcciones o cerramientos similares con el fin de que evitar agravios comparativos, resultados injustos y aplicación automática de las mayorías reguladas en la LPH, por entender que la configuración o estado exterior de un edificio contenido en el artículo 7 no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias de cada caso concreto.
  • Dicha coexistencia, unida a una negativa en aplicación automática de las mayorías legalmente establecidas, se considera una actuación contraria a los propios actos de la comunidad, y trato discriminatorio hacia el propietario a quien se le niega un derecho de similares características al ejercitado por otros copropietarios.
  • Así mismo, se analiza la relevancia de la obra a acometer, comparada en términos de proporcionalidad con las ya existentes.
  • No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes establecido en el artículo 394 del Código Civil, en el sentido de que cada uno de los copropietarios puede utilizar los elementos comunes, incluso en su totalidad, siempre que no impida el uso de los demás.

El Tribunal Supremo ha considerado que hay abuso de derecho, cuando hay una oposición injustificada de uno o varios copropietarios a las modificaciones solicitadas, con la simple invocación a las reglas de las mayorías, cuando dichas modificaciones no son perjudiciales para la comunidad. Abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, regulado en nuestro Código Civil, que dará lugar a las indemnizaciones correspondientes a favor del propietario a quien indebidamente se le negó la ejecución de la necesaria obra o modificación.

¿Se puede uno negar a pagar derrama por obras en comunidad de vecinos?

Para saber si nos podemos negar a pagar una derrama por obras en nuestra comunidad de vecinos debemos analizar qué derrama, por cuanto dinero, por qué obras y cómo se ha decidido hacer ese gasto, es lo que explicamos en este artículo.

La regulación de este tema la encontramos en la Ley de la Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, en adelante LPH) que es la que va a fijar lo que podemos o no hacer..

Gasto en Instalaciones, obras o servicios aprobados por la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios puede aprobar, por una mayoría de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación, el acuerdo de realizar obras, instalaciones, mejoras o servicios aunque no sean requeridos para la conservación, habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble.

Si esta decisión tiene un coste total que excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el vecino que vota en contra de las mismas no está obligado a pagarlas y no se modificará su cuota ni tendrá que pagar la derrama correspondiente, incluso aunque no se le pueda privar de usar la mejora.

Para el caso de propietarios que no han asistido a la Junta de Propietarios y sean afectados por el acuerdo, se les notificará el acta de la junta y podrán expresar su desacuerdo ante el secretario de la Comunidad en un plazo de 30 días, lo que equivaldrá a su voto en contra.

Si, en un momento posterior, el disidente quiere utilizar o acceder a esas mejoras, deberá pagar los gastos actualizados y con el interés legal.

En todo caso no está permitido realizar obras que hagan inservible alguna zona común para algún propietario si este no ha consentido expresamente.

Instalaciones técnicas

En la Junta de Propietarios se podrá tomar la decisión, aunque no tengan mayoría, sólo por un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación para realizar obras de instalaciones técnicas para:

  • Acceso a telecomunicaciones, para poder tener nuevos servicios de telecomunicación o adaptar lo que ya existen.
  • Sistemas de aprovechamiento de energías renovables, comunes o privativos.
  • Acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

Estas obras enumeradas y aprobadas necesitando solo el voto a favor de un tercio de la junta y los costes de su conservación serán pagadas exclusivamente por los propietarios que hayan votado a favor; a todos los demás propietarios que no lo han hecho (sea porque han votado en contra o no han votado o no han acudido a la reunión de la junta) no se les puede exigir el pago de estas instalaciones.

Sin embargo estos propietarios que no pagan pueden pedir el acceso a las instalaciones o mejoras que se han producido en un momento posterior, en este caso se les autorizará pero tendrán que pagar la cantidad actualizada de lo que hubieran tenido de pagar si hubieran votado a favor más el interés legal.

Las instalaciones así aprobadas son, también, elementos comunes.

Instalación de punto de recarga para coches eléctricos

Si un vecino quiere realizar este tipo de instalación en su plaza individual de garaje puede hacerlo sólo con comunicarlo a la Comunidad y sin necesidad de aprobación o autorización.

En este caso el coste total de esa instalación y el consumo eléctrico deberán ser pagados por el vecino interesado de forma exclusiva.

Obras obligatorias para todos los vecinos

El artículo 10 LPH fija como obligatorias, sin necesidad siquiera de ser acordadas por la junta de propietarios, cuando sean ordenadas por una Administración Pública o requeridas por uno de los propietarios.

Estas obras deben ser pagadas por todos los propietarios y la Junta de Propietarios lo único que puede hacer es fijar las derramas correspondientes.

Si algún propietario obstaculiza o se opone a estas obras será él personalmente responsable de las posibles sanciones administrativas que se produzcan.

Son obligatorias las siguientes obras:

  • Las de conservación y mantenimiento necesarias del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes; aquí se incluyen también las que se hagan para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad así como las ornamentales que estén impuestas por una Administración.
  • Las necesarias, dentro de lo razonable, para garantizar la accesibilidad de personas discapacitadas o mayores de setenta años tales como rampas, ascensores u otras instalaciones que permitan su comunicación con el exterior. El límite de esta obligación para la comunidad será que el importe de esas instalaciones no puede exceder (una vez aplicadas ayudas y subvenciones públicas) de doce mensualidades normales de gastos comunes en cuyo caso seguirán siendo obligatorias si el sobrecoste sobre este límite lo pagan los vecinos que lo han requerido.

También serán obligatorias, aunque superen el límite dicho, cuando la comunidad pueda recibir para hacerlas ayudas públicas que superen el 75% de su gasto total.

Si la Junta de Propietarios adopta la decisión, por mayoría simple de propietarios y de cuotas de participación, de realizar estas obras de accesibilidad, su pago será obligatorio para todos los propietarios aunque exceda de esas doce mensualidades (artículo 17 LPH).

En los dos casos vistos arriba los vecinos tendrán que soportar que se ocupen sus zonas privadas si es necesario para realizar las obras y durante el tiempo que sea preciso.

  • La construcción de nuevas plantas u otras obras necesarias requeridas por la Administración en actuaciones de rehabilitación o regeneración urbanística.
  • Lo necesario para la división material de pisos o locales componentes de la comunidad en otros más reducidos que realice algún propietario cuando se pueda hacer por una actuación administrativa de rehabilitación o regeneración urbanística.

Redacción y Revisión de Acuerdos Comunitarios, Estatutos, Pactos, Reclamaciones y Otros Documentos

Desde Abogados Propiedad Horizontal ayudamos en la elaboración, redacción y entendimiento de la documentación imprescindible en cada proceso relacionado con la Propiedad Horizontal y el Derecho Inmobiliario. De nada le toca preocuparse, todo queda en manos de nuestro equipo.

Gracias a una dilatada experiencia en el sector, nuestros abogados inmobiliarios conocen a la perfección todos los documentos técnicos-jurídicos que conviven en materia de Propiedad Horizontal. El problema que en muchas ocasiones supone su redacción y cumplimiento, lo subsanamos eficientemente mediante un asesoramiento dirigido a actuar en representación de nuestros clientes, aliviando las responsabilidades del propietario o el administrador de fincas. Por ello, en caso de requerirlo, nuestros expertos jurídicos se encargarán de redactar meticulosamente todos aquellos escritos que sean solicitados.

Nuestros servicios incluyen la redacción y revisión de la documentación que a continuación se enumeran:

Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Redacción y revisión de Acuerdos Comunitarios.

Carta de reclamación de la comunidad a un vecino por impago de cuotas.

Carta de reclamación de la comunidad a los vecinos para el pago de derramas.

Carta de reclamación de la comunidad a un vecino por la realización de actividades molestas o insalubres.

Carta de reclamación de la comunidad contra empresa de reformas por incumplimiento de los plazos acordados.

Carta de reclamación de la comunidad contra empresa de reformas por incumplimiento de los materiales acordados.

Carta de reclamación de la comunidad contra empresa de reformas por ejecución defectuosa de las obras.

Carta de convocatoria de Junta Ordinaria.

Carta de convocatoria de Junta Extraordinaria.

Certificado de deudas con la comunidad por venta del inmueble.

Carta de la comunidad a un vecino por la realización de un uso indebido de elementos comunes.

Carta de la comunidad a un vecino por la realización de obras sin la preceptiva licencia.

Carta de la comunidad a un vecino instándole a retirar instalaciones no autorizadas de suministros.

Carta de la comunidad al Ayuntamiento notificado la realización de obras por parte de un vecino sin la preceptiva licencia.

Carta de la comunidad a la compañía de seguros reclamado el pago de un siniestro.

Carta de la comunidad a la compañía de seguros ante la negativa a realizar un peritaje.

Carta de la comunidad a la compañía de seguros resolviendo la póliza.

Carta de la comunidad a la compañía de seguros anunciando la próxima interposición de acciones judiciales ante los incumplimientos contractuales de la misma.

Redacción de contratos de arrendamiento.

Redacción de contratos de obra.

Redacción de contratos de servicio.

Carta de Cuota de derrama

1354 resultados para Carta de Cuota de derrama

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    El Municipio en México, es la institución gubernamental más antigua del país, antes de la llegada de los españoles, la sociedad pre-hispánica ya contaban con organizaciones similar al municipio, los cuales se conformaba por un sinfín de señoríos relativamente pequeños donde a la cabeza estaba el Tlatoani, estos señoríos estaban integrados en otros cuerpos políticos más o menos desarrollados, como

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¿Estoy obligado a pagar los recibos extraordinarios?

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Los recibos extraordinarios, también llamadas derramas, pueden emitirse por dos motivos:

1. Para hacer frente a una situación sobrevenida e imprevista en la comunidad. Las circunstancias pueden ser diversas: el arreglo de un elemento común, el exceso de consumo en uno de los suministros, un aumento de impagos de recibos ordinarios por parte de determinados propietarios…

2. Para financiar la instalación de un nuevo elemento común o la sustitución de uno ya existente.

Tanto en un caso como en otro, la emisión de recibos extraordinarios, debe aprobarse en Junta de Propietarios y en esa reunión se determinará el número de recibos a emitir en función del importe aprobado y las fechas de emisión (pueden ser diferentes a las establecidas para los recibos ordinarios)

A veces no acudimos a las Juntas de Propietarios de nuestra comunidad y de repente, un día vemos en nuestros movimientos bancarios el cargo de dos recibos: uno ordinario y otro extraordinario. ¿Imaginan su reacción ante esta situación? Por este motivo es aconsejable comunicar a todos los propietarios y a la mayor brevedad posible, por los canales establecidos en la comunidad, lo acordado en la Junta de Propietarios. De esta forma, evitaremos sorpresas a aquellas personas que no pudieron acudir a la Junta.

¿Puedo negarme a pagar el recibo extraordinario?

La ley 49/1960 sobre propiedad horizontal obliga a cada propietario a contribuir en el pago de las derramas para sufragar los gastos de reparaciones de elementos comunes existentes. Es decir, todo propietario está obligado a contribuir económicamente con la reparación o sustitución si fuera necesario de un elemento común. Si algún vecino, no abonara los recibos extraordinarios, se le podrá incluso reclamar la deuda contraída judicialmente.

¿Y si el recibo extraordinario es para instalar un nuevo elemento común que no sustituye a uno existente?

Cualquier mejora realizada en el edifico debe ser aprobada en Junta por mayoría, pero aquellos propietarios que se opongan, no están obligados a su pago y a pesar de eso, no se les podrá privar del uso y disfrute de esos nuevos elementos.

Si el acuerdo correspondiente a la emisión de los recibos extraordinarios, ha sido aprobado por mayoría en Junta y el presupuesto de las obras de mejora excede el importe de tres mensualidades de la cuota de gastos comunes de la comunidad, aquellos propietarios que se opongan a la medida e impugnen la decisión de la junta no estarán obligados al pago de las cuotas extraordinarias correspondientes.

Podrán impugnar estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto (votado en contra) en la junta, los ausentes a la Junta o los que hubieran sido privados indebidamente de su derecho al voto. Para impugnar los acuerdos, los propietarios deben estar al corriente de pago de las deudas vencidas y para manifestar su decisión, dispondrán de un plazo de tres meses desde la fecha del acuerdo.

La palabra más odiada y temida en una comunidad es sin duda la derrama. Se trata de un impuesto extraordinario que nunca ha sido bien recibido entre los vecinos, ya que les obliga a enfrentarse a un montón de dinero que no siempre está disponible. Sin embargo, hay acciones que, por su urgencia y por no haber suficientes fondos ordinarios, requieren tales sacrificios económicos para el bien de los vecinos.

¿Hay un límite en la cantidad de la derrama?

Una vez más, la Ley de Protección Horizontal no crea ni máximo ni mínimo, ni la duración, aunque los trabajos necesarios si que se distinguen. Para el primero, “no hay un límite máximo de la cantidad y los copropietarios podrán acordar revertir necesaria para el pago de la misma”, por ejemplo: Las obras para la conservación de la propiedad, que “se requiere que todos los propietarios lo pongan en marcha para mantener el edificio seguro y habitable”, y la eliminación de barreras arquitectónicas, también “requiere que todos los vecinos siempre que el pago no exceda de 12 pagos mensuales regulares.”

Tareas que no entran en la categoría de obligatorios son los relativos a “la mejora del edificio para hacer frente a los daños causados ​​por el paso del tiempo”, ademas se señala que “el dueño no conforme, no estará obligado a contribuir cuando los gastos superan la cantidad de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque puede haber otras limitaciones dependiendo de la comunidad autónoma”.

¿Qué acciones están cubiertos por una derrama?

No están incluidas en ningún texto legal. “La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula que materias son propias de derrama”, Sin embargo “en general seran las que estan destinados a cubrir el pago de ciertos gastos que no están cubiertos por el presupuesto ordinario si se producen después de que el ejercicio comenzó “.

Estas contingencias se deben poner en marcha por “muchas comunidades no planificar adecuadamente los gastos, tarde o temprano, debe ser abordado. Esto ocurre ya sea por ignorancia o por la búsqueda de ahorros a corto plazo.” figuran como ejemplos “las obras de instalación de ascensor o la reparación necesaria para pasar la inspección técnica de edificios (ITE), la reparación de una bajada de agua, reparación de la humedad, la pintura de la fachada, la renovación o reparar el cableado eléctrico, la fuga o la eliminación de aguas residuales, etc. “.

¿ Esta cuota extraordinaria siempre va unida a imprevistos y urgencias ?

El deseo de resolver un problema que suele motivar a los beneficios esperados, ya que “si estábamos en una carga recurrentes y predecibles, este derecho se refleja en los presupuestos” Pero a estos gastos repentinos se une un contexto difícil, a saber, que “las comunidades suelen establecer sus pagos mensuales regulares muy apretados por lo que normalmente no tienen recursos suficientes para satisfacer las diferentes acciones de las obligaciones o condiciones habituales”,

Sin embargo, el fundamento de las derramas no son siempre contratiempos. A veces se hace acerca de las mejoras: “La comunidad de propietarios puede ser quien desee para renovar las zonas comunes, tal vez gastadas y anticuadas, sino que implican un gasto importante y no hay tal cantidad”. Para aprobar un presupuesto con una acción ordinaria que puede durar todo el año y al mismo tiempo el vertido de hormigón para un gasto que puede ser inesperado o no.

Lo que hay que hacer para que se apruebe una derrama

En la Reunión de dueños es donde se decide todo, por lo que si usted no puede atender una llamada, lo mejor es preguntar por el presidente de la comunidad o el administrador de la finca. Los acuerdos sirven por cuatro tipos de mayoría: por unanimidad, 3/5 de la mayoría, la mayoría simple (mitad más uno) o 1/3 acuerdo. Sobre la base del artículo 17.7 de la LPH, la derrama se pondrá a prueba “por una mayoría simple de los propietarios presentes en la reunión, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.”

Las derramas son necesarias para la correcta conservación de los bienes o eliminar las barreras arquitectónicas. Así que en términos de aspectos tales como la instalación o adaptación de la infraestructura de telecomunicaciones o el uso de la energía renovable, el acuerdo es válido con el “1/3 de los presentes en la reunión, lo que representa un tercio de todos los coeficientes.” De lo contrario la derrama sería necesaria, que la recordará “cada uno representando 3/5 3/5 voto de las cuotas de participación, pero habrá algunas restricciones en el pago de los mismos”.

¿ Como el pago de la derrama se divide entre los vecinos?

La tasa de participación por suelo está aplicandose a la hora de calcular el importe a pagar. Es la relación entre la superficie de la vivienda frente al total del edificio, y es posible verlo en la factura de venta, haciendo una simple nota del Registro de la Propiedad. Aunque tal vez en los artículos de la comunidad se estableció otra forma de participación, por ejemplo, en partes iguales. En este caso, las disposiciones de los estatutos tienen prioridad.

¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar? ¿Qué deben hacer los otros propietarios?

Una vez se ha adoptado el acuerdo legal, es difícil rechazar el pago sin esperar consecuencias. Este acuerdo “es de obligatoriedad para todos los propietarios, incluidos los disidentes”. Si un vecino se niega a pagar “adquirirá la condición de moroso, sin perjuicio de su derecho a impugnar legalmente el acuerdo si no está satisfecho”.

Si todavía se niega, la comunidad tiene el derecho de tomar acciones legales. Antes de comenzar este proceso, “el presidente es autorizado para tramitar una solicitud de pago sin tener que ir a los tribunales”.

Si sobra dinero después del trabajo o no se hace al final, ¿cómo proceder?

En ambos casos, todos los expertos consultados apoyan dos alternativas. La primera sería dejar la cantidad en la cuenta de la comunidad para un futuro inesperado. Asignar el fondo de reserva excedente, es “como de costumbre dada la naturaleza del gasto,” En cualquier caso, “es la propia comunidad mediante una resolución aprobada por una mayoría simple a bordo que decide que se hará

¿Cómo puede saber al comprador que tienen una derrama pendiente ? ¿El propietario está obligado a pagar antes de vender?

Esta parte del papeleo que supone la formalización de una operación de venta es que los propietarios otorguen certificados de deuda. En este documento debe pedir al comprador al vendedor, que, a su vez, debe pedir al presidente de la comunidad o el administrador de la finca si todo está en regla. Le indicará si el propietario está al tanto de los gastos de la comunidad y si la conservación y las derramas el costo tiene que pagar antes de la venta.”

Sin embargo, puede haber una situación en la que el costo de ciertas distribuciones aprobados antes de la venta aún no se ha girado al vendedor y el llegarán al comprador después de la firma. Si las contribuciones extraordinarias previstas en comparación con un presupuesto ya aprobado antes de la venta, se indicará el monto en el certificado de la deuda.” Así que incluso si la derrama se gira después de la venta, la comunidad irá contra el comprador, por eso es importante que llege a un acuerdo con el vendedor.

¿Debe el inquilino hacer frente a las derramas?

Por lo general, el propietario es responsable de este gasto: “El pago de la contribución, tanto ordinarias como extraordinarias, como en el caso de las derramas, es el propietario.”

¿ una comunidad podría solicitar financiación para cubrir una derrama?

Como una opción, es perfectamente posible. Generalmente se realiza cuando es necesario realizar un trabajo que requiere grandes inversiones y donde se impone administrativamente plazo, por ejemplo, por la junta. Sin embargo, este tipo de financiación es inusual y “despierta cierta resistencia por parte de los bancos”, se recomienda como una alternativa las “líneas del ICO para la rehabilitación de edificios”.

Pago de derramas en las comunidades de vecinos

¿Es obligatorio el pago de la derrama?

La derrama es una cuota extraordinaria y puntual, a parte de la cuota regular que se paga a la comunidad. La deben pagar todos los vecinos propietarios de las viviendas en régimen de propiedad horizontal. Su objeto, es dotar de los fondos suficientes a la comunidad, para permitir hacer frente a un gasto en el edificio, normalmente no previsto y que no pueda ser abonado con los fondos ordinarios de la comunidad. Las cuotas ordinarias sirven para pagar el mantenimiento general y las facturas regulares de la comunidad (luz, agua, el portero, pequeños desperfectos, etc.) pero no para el pago de aquellos gastos que no están previstos en el presupuesto anual.

La derrama es necesario que sea aprobada en Junta Extraordinaria y por mayoría.

La aprobación de una derrama obliga a todos los vecinos, incluso a aquellos que no votaron o lo hicieron en contra, a quienes sólo les quedaría impugnar la decisión judicialmente. Si algún copropietario no asume ó no abona las derramas correspondientes a la comunidad, incurrirá en morosidad. Si se da este caso, la comunidad podrá iniciar contra el moroso las oportunas reclamaciones e iniciar el denominado procedimiento monitorio. Además este vecino moroso será privado de derecho de voto en las reuniones de propietarios mientras no solvente su situación de morosidad.

Ahora bien, puede darse el caso que el objeto de la derrama sea para obras accesorias o de mejora en cuyo caso no tendrían que ser asumidas por los propietarios y podrían ser impugnadas, a menos que su gasto no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que en tal caso sí estarán obligados a pagarlas todos, siempre y cuando lo apruebe previamente la Junta de Propietarios.

Otro supuesto especial es el de la derrama para la supresión de barreras arquitectónicas. En este caso el límite de cuota extraordinaria será de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (descontadas las subvenciones o ayudas públicas). La cantidad que exceda para la realización de dichas obras deberá ser asumida por el vecino que las haya requerido.

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A la palabra derrama le precede su mala fama y suele provocar muchas dudas a los vecinos a quienes les toca asumir ese gasto

Empecemos por aclarar el concepto “derrama”, esa palabra temida por tantos. Se trata de pagos extraordinarios y puntuales que deben asumir todos los vecinos para sufragar un determinado gasto imprevisto del edificio. De ahí su mala fama, los propietarios tienen que pagarlas obligatoriamente y suponen un coste con el que muchos no contaban ya que no se contempla en el presupuesto ordinario.

Las derramas deben votarse en Junta Extraordinaria de propietarios y, si sale mayoría, tienen que asumirlas todos ellos, incluso quienes no votaron o lo hicieron en contra.

Quizá te haya tocado ya pasar por eso o puede que estés en ese proceso. Si eres propietario, es muy probable que tarde o temprano te toque asumir una derrama así que vamos a abordar las principales dudas que provocan:

1. ¿Para qué sirve una derrama?

En teoría el objetivo de una derrama es pagar ciertas obras de reparación o mantenimiento que pueda necesitar el edificio. Aunque la La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no especifica las materias que serían propias de una derrama, los ejemplos más usuales serían: Arreglo de desperfectos en la fachada, instalación o reparación de ascensores, problemas con las tuberías (desatascos, bajantes, alcantarillado), renovación o reparación de la instalación eléctrica, solución de humedades o de plagas, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE).

En ocasiones, la derrama puede no ser para una urgencia o contratiempo sino para obras de mejora. Lo que nos lleva al siguiente punto.

2. ¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama? ¿Existe un límite en su cuantía?

No hay unos límites establecidos por Ley pero sí que se distingue entre las obras que son necesarias (reparación/mantenimiento) y las de mejora. Éstas segundas pueden ser impugnadas si su gasto excede la cuantía de 3 meses de cuotas ordinarias. Además, si se trata de mejoras como antenas de TV de pago o placas de energía solar, quienes hayan votado en contra no deberán pagarlo pero, lógicamente, tampoco podrán disfrutar de sus beneficios.

Las obras de conservación del inmueble sí que son obligatorias para mantener las condiciones de seguridad y habitabilidad. Si es una derrama para la supresión de barreras arquitectónicas, todos los propietarios estarán obligados a pagarlas siempre y cuando el importe no supere las 12 mensualidades de cuotas ordinarias.

En cualquier caso, recordad que se debe aprobar siempre en Junta de propietarios.

3. ¿Todos los vecinos pagan por igual?

Como decíamos, las derramas se votan y aprueban en Junta. Allí se deberá especificar el motivo de la derrama, su valor total, los plazos y la cuota que le toca pagar a cada propietario. La cantidad que pagará cada uno se suele repartir a partes iguales si así se ha acordado en los estatutos de la finca. Si no es así, la cuantía vendrá marcada según el coeficiente de participación del piso, es decir, calculando la relación entre la superficie útil de la vivienda frente a la totalidad del edificio.

4. ¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar la derrama?

Si la derrama queda aprobada en Junta pasa a ser de obligatoriedad su pago. El acuerdo es vinculante para todos los propietarios y aquellos que se nieguen serán considerados morosos. Pero si algún vecino ha votado en contra y tiene la firme convicción de no pagar, puede impugnar judicialmente el acuerdo. No obstante, durante ese período entre la resolución, deberá pagar igualmente o será la comunidad quien tenga derecho a tomar acciones legales contra el moroso.

5. Si compramos un piso con derrama pendiente de pagar ¿debemos asumir ese coste?

Las derramas las paga el que en el momento de ser aprobadas es propietario del inmueble. Pero puede que se produzca la venta en ese impar entre que ya ha sido aprobada la derrama y los pagos de las cuotas están en curso. El comprador debe exigir al vendedor el certificado de deuda de la comunidad de propietarios conforme está al corriente de los gastos de comunidad. En este documento debe reflejarse también si hay alguna derrama en curso. Antes de formalizar la venta se deberá aclarar cómo proceder. Si el vendedor deja pagada la totalidad de la derrama o si el comprador pasa a asumir las cuotas restantes.

6. ¿Los inquilinos deben pagar las derramas?

Si estás viviendo en un piso de alquiler y se hace necesaria una derrama, en principio no te debería afectar. El propietario es el responsable de ese gasto ya que el pago de cuotas tanto ordinarias como extraordinarias le corresponde al arrendador.

7. ¿Qué pasa si sobra dinero después de haber realizado la obra?

Normalmente se calcula la derrama bastante ajustada pero es cierto que puede llegar a sobrar alguna cuantía. En ese supuesto, existen dos opciones: la primera es devolver la diferencia a los propietarios; la segunda es depositarlo en un fondo comunitario por si en el futuro se necesitara para otros imprevistos o reparaciones. La segunda vía suele ser la más usada.

Esperamos haber arrojado un poco de luz en este tema para que, desde el conocimiento, se pueda abordar un poco más amablemente. Al fin y al cabo, las derramas están para mejorar la calidad de vida de los vecinos.

¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?

El de las derramas sigue siendo un tema de interés, y preocupación, en todas las comunidades de vecinos, que son a menudo fuente de dudas y consultas. Entre ellas, si el pago de las derramas es obligatorio o si nos podemos negar a pagar una derrama.

En Gestin intentamos explicarte en este post qué son las derramas, cómo se aprueba una derrama, qué mayoría de la comunidad de propietarios es necesaria para aprobarla y en qué casos estamos obligados a pagarlas.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es una cuota extraordinaria, al margen de la cuota habitual de la comunidad, que, normalmente, sirve para que la comunidad de vecinos pueda hacer frente a un gasto extraordinario, ajeno a los gastos de mantenimiento habituales, y que como tal suele emplearse para gastos puntuales, imprevistos y necesarios para la conservación del inmueble, o para obtener la liquidez necesaria para el funcionamiento económico de la Comunidad.

La derrama es consecuencia, bien de la necesidad de dotar de fondos a una Comunidad por falta de tesorería o con el fin de dar cumplimiento a un acuerdo de Junta, previamente adoptado, en el que se acuerda la realización de un gasto extraordinario.

¿Cómo se aprueba una derrama?

Las derramas se aprueban mediante votación en la junta de propietarios y van unidas a un motivo concreto: dotar de fondos a la comunidad para el caso de falta de tesorería o dotar de fondos a la comunidad para hacer frente a unos gastos previamente aprobados.

Las derramas se aprueban por mayoría, con independencia de que, en función del destino de la misma, para la aprobación del mismo sean necesarias las mayorías exigidas por la ley en cada caso.

La mayoría necesaria para la aprobación de las mismas dependerá de la obra a realizar.

Las derramas pueden aprobarse bien en junta ordinaria, o bien extraordinaria, en la que queden debidamente notificados todos los propietarios.

¿Quién está obligado al pago de las derramas?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios están obligados a participar en los gastos de mantenimiento y conservación del edificio siempre que los mismos sean previamente aprobadas en Junta de Propietarios.

Las derramas para el pago de las mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quién sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

¿Cómo se reparte el pago de una derrama?

La parte de la derrama que tendrá que pagar cada propietario dependerá de lo que indiquen los estatutos de la finca y las normas establecidas.

La regla general es que la derrama sea a coeficiente de propiedad, si bien, en determinados casos, en función de las normas establecidas, si el gasto solo afecta a determinados propietarios, sólo estos tendrían que contribuir a la misma.

¿Puede un propietario impugnar una derrama?

Un propietario puede impugnar ante los tribuales cualquier acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, entre ellos aquel en el que se haya aprobado la emisión de una derrama, si bien, salvo que se suspenda el mismo de manera cautelar, el acuerdo es ejecutivo en todos sus términos (artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que el propietario seguirá estando obligado a pagar las derramas que le sean giradas.

¿Qué ocurre si no pago una derrama?

Comunidad de propietarios, % votos necesarios para aprobar derrama

Primero de todo indicarte que las comunidades se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 Julio, cuya última modificación es de Junio de 2013, puedes consultarla en internet.

Pasamos ahora a contestar tus preguntas:

Por otro lado, ¿qué porcentaje de asistencia debe haber para que se pueda votar tal cosa?

La ley establece que para que una junta sea válida deben concurrir la mayoría de los propietarios que a su vez reunan la mayoría de coeficientes. Sin embargo, para la segunda convocatoria no se establece un «quorum». En la primera citación se suelen indicar la primera y segunda convocatoria, siendo suficiente media hora de separación entre ambas. Si no se hubiera hecho así, la segunda convocatoria deberá realizarse como máximo 8 días después de la primera y debidamente comunicada con al menos tres días.

¿Y qué porcentaje respecto los asistentes es necesario para ser aprobada la derrama?

La ley de propiedad horizontal indica que para los acuerdos que afecten a los servicios de telecomunicaciones regulados en el Real Decreto 1/1998 de 27 de febrero será necesario el voto favorable de 1/3 de los asistentes que a su vez representen 1/3 de los coeficientes en primera convocatoria. En segunda convocatoria será bastante con la mayoria de los asistentes que representen mayoría de coeficientes.

Preguntas también si se puede aprobar una reparación sin presupuesto cerrado. Podéis aprobar cualquier cosa que se proponga y se acepte por mayoría, ahora bien, es necesario que redacteis esos acuerdos de tal modo que no se deje error a la subjetividad. Si ya tenéis un presupuesto máximo, que no es descartable, lo ideal sería que dejarais aprobado dicho presupuesto en el caso de que las reparaciones excedan de X cantidad que considereis abusiva para una reparación. En cualquier caso, si va a ser necesaria una derrama, o estableceis la máxima o tendréis que volver a convocar una reunión para informar de las cuotas que tendrá que pagar cada vecino.

Esperamos haberte aclarado tus dudas, si necesitas cualquier aclaración no dudes en decírnoslo.

Requisito la unanimidad para aprobar derramas en condominios

Comenzando el año, el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió una Opinión que debe ser de interés para quienes poseen propiedades en condominios y/o complejos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. En el caso de Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, el Supremo resolvió que en los casos en que sea necesaria la imposición de una derrama para costear obras de mejora, se requerirá que la misma sea aprobada unánimemente.

Trasfondo

La Junta de Directores del Condominio Marymar Condado convocó a una asamblea con el fin de aprobar dos derramas para realizar las siguientes obras de mejora:

  • Reparación de rampas en área de carga
  • Dos tiestos para redondel frente a entrada
  • Cambio de piso al gimnasio
  • Mejoras de jardinería
  • Mejoras al sistema de cámaras de seguridad
  • Cambios a iluminación LED en áreas comunes
  • Control de Acceso “Key/ Fob” (puertas y elevadores)
  • Mejoras al Salón de Actividades

Días antes a la asamblea, la Sra. Pérez Riera, titular del último piso, expresó al administrador, al presidente de la Junta y al asesor legal, que para aprobar una derrama para obras de mejora era necesario el consentimiento unánime de los titulares. Sin embargo, en la asamblea la mayoría de los presentes votó a favor, por lo que la Junta de Directores impuso la derrama.

Ante esto, la Sra. Pérez Riera presentó una querella contra el Consejo de Titulares, la Junta de Directores y la compañía administradora ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO).

A la larga, DACO sostuvo la validez de la actuación de la Junta de Directores. Ante esto, la querellante acudió ante el Tribunal de Apelaciones, quien confirmó la determinación de DACO. Inconforme nuevamente, la titular acudió al Tribunal Supremo.

Opinión del Tribunal Supremo

El Supremo concluyó que la querellante tenía razón y que las obras de mejoras que requieran derrama necesitan la aprobación unánime del Consejo de Titulares. El Tribunal no entró a resolver cuáles de las obras propuestas eran mejoras, sino que devolvió la querella a DACO para que esta agencia determine específicamente cuáles de esas obras son mejoras.

La Ley de Propiedad Horizontal define “mejora” como “toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales”. En síntesis, y así lo expresa el tribunal, son obras “dirigidas al lujo u ornato o a la mera conveniencia”.

Asimismo, el Supremo explicó que el requisito de unanimidad se refiere a las mejoras que requieran la imposición de una derrama. En los casos en que las mejoras vayan a ser costeadas con fondos existentes en la reserva, bastará con el voto de 2/3 partes de todos los titulares.

Finalmente

En conclusión, una mejora es una obra permanente que no es de mantenimiento y que aumenta el valor, productividad o que proveería mejores servicios al condominio. En algunos casos podría ser un lujo, como menciona el tribunal, pero en otros podría ser un punto intermedio entre una necesidad y un lujo.

Ejemplo de lo anterior sería cambiar la iluminación de áreas comunes del condominio por luces más potentes y duraderas, como en este caso, las LEDs. Aunque ya existen luces instaladas, por lo que no es una necesidad, esto provee mayor visibilidad nocturna y por ende más seguridad, y en mi opinión, tampoco es un lujo.

Ahora bien, al leer sobre este caso muchos deben pensar que la consecuencia del mismo es que se tornará sumamente difícil, por no decir prácticamente imposible, el que un Consejo de Titulares pueda aprobar mejoras, pues siempre existe un vecino que se opone. En primer lugar, recordemos que el requisito de unanimidad aplica a los casos en que es necesaria una derrama. Si en la reserva existen fondos para costear las mejoras, con el voto de 2/3 partes de los titulares será suficiente.

Por otro lado, si el Consejo interesa realizar obras de mejora, pero un titular se opone, el Articulo 38 de la Ley de Condominios establece que en acuerdos que requieran unanimidad, la oposición deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, y en ningún caso podrá basarse en capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. Aunque de la Opinión surge implícitamente que el impacto económico que pueda tener la aprobación de una derrama pueda ser motivo suficiente para oponerse, esto no ha sido resuelto expresamente por el Tribunal Supremo.

En fin, con esta decisión, los Consejos y Juntas tendrán que primeramente evaluar si la obra es o no una mejora, para luego evaluar las finanzas para determinar si pueden absorber el costo o es necesaria una derrama. También resultaría conveniente evaluar si la obra es de carácter urgente o no. En caso de que no lo fuera, una posible alternativa sería convocar una asamblea extraordinaria o esperar la asamblea anual, con el fin de enmendar el presupuesto para incluir una partida para las obras de mejora. Lo anterior, aunque a la larga probablemente tenga el mismo impacto económico para los titulares, disminuye el impacto psicológico de la palabra “derrama”.

En otro supuesto en el que se inicien mejoras cuyo fin no sea la conservación, la seguridad, la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

10 cosas que debes saber sobre las derramas en comunidades de vecinos

La palabra “derrama” es una de las más temidas dentro de las comunidades de vecinos y se refiere a una cuota extraordinaria para mantener el edificio que deben pagar los mismos y que en muchos casos es de carácter urgente. La combinación del concepto pagar y urgente no suele ser bien acogida entre los propietarios y en muchos casos da lugar a reyertas vecinales.

El propietario de un inmueble debe tener en cuenta los siguientes aspectos en relación con las derramas en su comunidad de vecinos:

1. Certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Antes de comprar una vivienda, se debe exigir el certificado de deuda de la comunidad de vecinos ya que en caso de que existan impagos por parte del propietario anterior, el comprador tendrá que hacerse cargo de los mismos. Es importante conocer este dato ya que, son muchas las personas que no caen en la cuenta de solicitarlo y que se encuentran inmersas en problemas relativos a la morosidad del anterior dueño del inmueble.

2. En caso de impago por parte de un vecino, este adquirirá la condición de moroso.
Los propietarios de inmuebles dentro de la comunidad de vecinos deben hacerse cargo de las derramas que surjan para conservar el edificio y para eliminar barreras arquitectónicas. Las derramas suponen un gasto extra y en muchos casos urgente, no obstante, el vecino que por las circunstancias que fuese se niegue a pagarlo, adquirirá la condición de moroso hasta que solvente la deuda.

3. No existe un texto legal que regule las actuaciones que debe cubrir una derrama y las que no.
Dentro de la legislación, no hay un texto que regule las actuaciones de obligado pago dentro de una derrama y las que no, pero sí aparece que deben cubrirse los gastos destinados a conservar el edificio de la comunidad de vecinos y aquellos destinados a la supresión de barreras arquitectónicas en pro de velar por la accesibilidad universal de todas las personas con diversidad funcional.

4. Todos los propietarios están obligados a pagar para mantener en condiciones de seguridad y habitabilidad. Tal como dice Sot. Rodríguez, todos los propietarios están en la obligación de pagar las derramas destinadas a mantener en condiciones de seguridad y habitabilidad el edificio, del mismo modo que tienen que hacerlo para eliminar barreras arquitectónicas presentes en la comunidad.

5. Todos los propietarios deben pagar para eliminar barreras arquitectónicas. Tal como hemos citado en el punto anterior, los propietarios tienen que pagar para eliminar barreras arquitectónicas siempre que el pago no sobrepase 12 mensualidades ordinarias. Esto aparte de ser una cuestión legal, debe considerarse una acción humanitaria, ya que todos podemos vernos en ciertas condiciones que nos limiten en la vida diaria.

6. Derramas no obligatorias. Las derramas no obligatorias entran dentro de las tareas dirigidas a mejorar el edificio frente al deterioro por el paso del tiempo. El propietario puede negarse a pagar este tipo de derramas cuando el gasto sobrepase tres mensualidades ordinarias, salvo regulación propia por parte de la Comunidad Autónoma, en cuyo caso hay que atenerse a la misma.

7. Aprobación de la derrama. Aprobación de la derrama: puede darse por unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de 1/3 siempre que sea para la conservación del inmueble o para eliminar barreras arquitectónicas. En caso de aspectos distintos a estos, el acuerdo será válido si se consigue las tres quintas partes de las cuotas de participación.

8. Modo de repartir el pago de la derrama entre los vecinos. La cantidad que debe pagar cada vecino en caso de derrama se reparte en función del Coeficiente de Participación del piso que puede ser consultado en la escritura de compraventa del piso, no obstante, puede ser que en el estatuto de la finca se establezca otra forma de participación, en cuyo caso, lo establecido aquí prevalecerá sobre el documento anterior.

9. Qué hacer si un vecino se niega a pagar la derrama. Si la derrama entra dentro de los límites legales y es aprobada el vecino que se niegue a pagar adquirirá la condición de moroso, el presidente podrá realizar un primer requerimiento de pago sin acudir al juzgado. En caso de que el sujeto siga sin pagar, se podrá proceder a iniciar un procedimiento judicial por parte de la comunidad.

10. ¿Los inquilinos deben pagar las derramas? Los contratos formalizados a partir de la LAU de 1994, en vigor desde el 1 de enero de 1995, los gastos extraordinarios deben ser cubiertos por parte de los arrendatarios, por lo que los inquilinos quedan exentos del pago sobrevenido por las derramas independientemente de las razones de las mismas ya que no sería justo que tengan que hacer frente a un pago de una obra o de cualquier otro aspecto que quizás nunca lleguen a disfrutar o que tengan que pagar durante más tiempo del que vayan a disfrutar de su estancia en el edificio.

Estas son algunas de las cosas más importantes que los individuos pertenecientes a una comunidad de vecinos deben conocer con relación a las derramas. Como se suele decir “Ignorantia juris non excusat” es decir, la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, esto es una regla recogida en el artículo sexto del Código Civil y que viene muy al pelo para citar a la hora de dar la noticia de una derrama en la comunidad de vecinos.

6 Preguntas Frecuentes sobre Derramas

Como es normal tras el paso de los años cualquier edificio puede necesitar ciertas reparaciones (fachadas, ascensores, tuberías, cableado etc…) o aparecer ciertos imprevistos que necesitan de urgente solución y es aquí donde surgen las derramas.

1. ¿Qué es una Derrama?

Una derrama es una cuota extraordinaria y puntual que deberán pagar todos los vecinos. Esta es debida a la necesidad que tiene la comunidad de sufragar un determinado gasto para el edificio, generalmente no previsto. Además es necesario que se vote en Junta Extraordinaria de Propietarios y aprobada por mayoría.

2. ¿Quiénes están obligados a pagar una derrama?

Todos los propietarios, incluidos aquellos que no votaran o lo hicieran en contra.

3. Finalidad y Destino de las Derramas

Las derramas tienen como objetivo realizar obras de reparación o mantenimiento necesarias en el edificio y/o sus servicios. Por tanto, aquellas que sean accesorias o de mejoras que no requieran necesidad, no tendrían que ser asumidas por los propietarios y podrían ser impugnadas, a menos que su gasto no exceda de 3 meses de cuotas ordinarias, que en tal caso sí estarán obligados a pagarlas todos, siempre y cuando lo apruebe previamente la Junta de Propietarios.

Otras derramas como la de la supresión de barreras arquitectónicas, cuando haya personas mayores de 70 años o con discapacidad, se requerirá mayoría y estarán obligados todos los propietarios a sufragarlas, siempre que el importe no supere 12 mensualidades de cuotas ordinarias.

Por otro lado, aquellas obras de mejora en el edificio tales como antenas, instalación de placas de energía solar, etc…no serán obligados los propietarios que voten en contra y sólo lo pagarán aquellos que quieran disponer de ellas. Si los propietarios que votaron en contra quisieran disfrutar de ellas, tendrán que pagar su parte.

4. ¿Cómo y Cuando se Paga la Derrama?

En la Junta Extraordinaria de Propietarios se explicará e informará a los vecinos de la derrama, el motivo de la misma, la cuantía total, las cuotas que toca a cada propietario y en qué plazos se va a pagar. Normalmente a todos los vecinos se les pone la misma cuota y luego se gastará en la derrama la parte correspondiente que le tocaría a cada uno según su coeficiente o cuota de participación. Si sobra algo hay dos opciones: a) devolver la diferencia a los propietarios o b) depositarlo en el fondo comunitario por si en un futuro se necesitará hacer cualquier otro tipo de gasto. En prácticamente todas las comunidades de vecinos se aplica esta última opción.

5. ¿Y si me niego a pagar una Derrama?

Aquellas personas que hayan votado en contra de la derrama, sólo les queda impugnar judicialmente dicha decisión. Sin embargo, es importante que pague aunque la impugne, ya que en caso de impago la comunidad puede abrir un proceso judicial contra usted (el moroso) donde puede ocasionarle más pérdidas y problemas de las esperados.

6. Acabo de comprar un piso y tiene derrama en las cuotas ¿Tengo que pagarla?

Las derramas se pagan aunque no fuera propietario del inmueble cuando se tomó la decisión, en este caso sólo le serán exigibles aquellas desde que usted es propietario de la vivienda o local, las anteriores corresponde al dueño anterior. Por ello, es fundamental que antes de comprar cualquier inmueble se informe de si tiene derrama o no, puede preguntárselo al vendedor o en su defecto al presidente de la comunidad.

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