Clausula suelo bbva

30 mayo, 2017

BBVA aseguró que no iba a devolver las cláusulas suelo de forma automática, pese a que así lo exige el TJUE con las cláusulas abusivas. Así comunica la entidad financiera presidida por Francisco González su rechazo a las devoluciones.

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En un correo electrónico, al que ha tenido acceso Intereconomía.com, el BBVA asegura que ha analizado “las circunstancias particulares de la reclamación sobre la aplicación de la cláusula suelo”. Asimismo, ha afirmado que se ha “cumplido la normativa sectorial de transparencia”, en el caso concreto afirma que la cláusula está incluidaen el marco general del contrato “de forma especialmente clara, destacada y comprensible”.

Además, la entidad asegura que “las advertencias realizadas por el Notario que autorizó la escritura del préstamo hipotecario permitieron que usted conociera el valor y alcance de la referida cláusula suelo”.

El mail enviado por BBVA a uno de sus clientes es el habitual

Según el BBVA, “al haberse dado las circunstancias anteriores, entendemos que su caso contó con la transparencia necesaria para entender los efectos y el funcionamiento de lo que firmaba, por lo que lamentamos informarle de que no podemos estimar su solicitud”.

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El banco admite la existencia de la cláusula suelo en sus contratos y afirma que la eliminó de las hipotecas en mayo de 2013, aunque la rescatada y luego comprada Catalanya Caixa -ahora dentro del perímetro del banco- tardó dos años en eliminarla, cuando el Supremo se había pronunciado al respecto.

Con esta medida, BBVA ha afirmado que este cliente “se benefició”, aunque su cláusula “cumpliera con todos los requisitos de transparencia legales”. La pregunta que se hacen los clientes es clara, si es legal ¿por qué eliminarla?

“Esperamos que dicha decisión le resultara satisfactoria y que pueda valorarla adecuadamente. Sin otro particular, le saluda atentamente, Departamento Cláusulas Suelo”, concluye el correo electrónico de apenas un folio y cuarto.

Contenidos

Los abogados ratifican que es una “respuesta estándar”

Los abogados consultados por Intereconomía.com apuntan que es exactamente la misma carta que se envían a la mayoría de clientes para rechazar la solicitud. Ahora es el cliente el que debe tomar la decisión de demandar a la entidad financiera si quiere recuperar el dinero cobrado de más. El litigio puede llegar a durar cuatro años y la nueva propuesta del Consejo General del Poder Judicial, que insta a abrir un único juzgado por provincia encargado de cláusulas suelo, una medida que ha puesto de manifiesto el pisoteo constante a los consumidores y afectados que tan sólo exigen la devolución de un dinero que les pertenece.

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El Gobierno ha aprobado la comisión de seguimiento de las devoluciones de las cláusulas suelo debido al incumplimiento de la banca tras el acuerdo extrajudicial, que únicamente ha servido para dar tres meses más de tiempo a la banca y evitar pagar el dinero de las cláusulas suelo en la mayoría de los casos.

BBVA estableció desde el primer momento “un equipo potente” para gestionar todo este asunto y calcula que el impacto de las reclamaciones por cláusulas suelo indebidas podría ser de 1.200 millones, aunque han provisionado 577 millones aconsejados por un auditor independiente.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Pese a lo apetecible que pueda parecer a una persona mayor este producto para complementar las pensiones, debemos conocer los pros y contras que lo acompañan para considerar si se adecua a nuestras necesidades.

Requisitos

Generalmente, este producto requiere ser mayor de 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. En España, dónde está regulada por la Ley 41/2007 (por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981), es habitual que el límite se ubique en torno a los 70 años. Además podemos encontrar límites distintos para casos de dependencia por lo que lo más adecuado en consultarlo con nuestra entidad financiera.

Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente si es nuestra residencia habitual pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por otro lado, decir que percibiremos la renta resultante exenta del IRPF aunque se trate de una segunda residencia. De esto se adivina que podremos suscribirla sobre segundas residencias pero en este caso no disfrutaremos de la exención nombrada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.

Por otro lado cabe destacar que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo) y que no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute.

Si al negociar este producto ya tenemos suscrito un préstamo hipotecario, deberemos cancelarlo previamente a la contratación. Ante estos casos las entidades financieras adelantan el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.

Renta percibida

La renta percibida dependerá principalmente de dos factores, que serán el valor de la vivienda y la edad del solicitante del producto financiero. Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación.

El importe percibido también dependerá de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor más aconsejable suele ser la renta temporal pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativo para el que contrata el servicio.

Estas operaciones financieras conllevan una serie de gastos que serán: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Nuestra entidad adelantará estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.

En la hipoteca inversa vitalicia el suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. Esto es así pues las entidades quieren asegurarse de no repartir una renta superior al valor de la vivienda, por lo que varía de un caso a otro atendiendo a la edad y el valor de la propiedad.

Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado pero tenemos que tener en cuenta que estar rentas no están exentas aunque cuenta con la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.

Por otro lado, en la hipoteca inversa temporal se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejarían de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.

Y por último, en la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.

Cancelación

Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. Eso si, deberemos devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. Tenemos que tener en cuenta que al firmar la hipoteca no hemos renunciado a la titularidad de la vivienda sino que la hemos utilizado como garantía.

Al momento de la cancelación, el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas sino que tendremos que contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

Liquidación

Ante el fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades, pues los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda anexa a la misma (proveniente del dinero otorgado al que era su titular).

Esta deuda, dependiendo del caso, variará respecto al total del valor de la propiedad pero la media se sitúa en un 50% del valor de tasación. Por tanto los herederos deberán decidir entre tres opciones principales:

  • Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo por ejemplo alquilarla para costearla).
  • Pagar la deuda.
  • Vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.

El Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid ha declarado nula una hipoteca inversa que BBVA colocó a un anciano en fase terminal al que no informó de los riesgos que asumía, y ha condenado a la entidad a devolver a su heredero más de 650.000 euros por gastos de cancelación, primas y pérdida patrimonial del piso por el que se suscribió la hipoteca.

Las hipotecas inversas están pensadas para personas mayores de 65 años y consisten en que el banco paga una cantidad mensual al cliente a cambio de que éste utilice la vivienda como garantía. La renta depende del valor del inmueble y de la edad del residente, por lo que a más valor y más edad, mayor renta.

En este caso, el cliente tenía 85 años, era viudo, jubilado y enfermo de cáncer de pulmón en fase terminal.

Su situación económica era holgada: tenía una vivienda libre de cargas, una pensión de jubilación y complementos que le reportaban 2.493 euros al mes y dos pagas extra de más de 2.000 euros, además de varias cuentas corrientes y activos inmobiliarios por un importe total de 230.000 euros.

Renta mensual de más de 4.000 euros

El 11 de enero de 2013, el cliente firmó una hipoteca inversa sobre la vivienda que tenía en propiedad en el barrio de Salamanca de Madrid, valorada en más de un millón de euros. Según el contrato, recibiría mensualmente una renta de 4.647 euros hasta el año 2020.

La hipoteca venía acompañada de un seguro de rentas diferidas que entraría en vigor en enero de 2021 y suponía el pago mensual de una prima desde esa fecha hasta el fallecimiento del asegurado.

La operación fue asesorada por una empresa independiente de BBVA llamada Óptima Previsión, que percibió una comisión de más de 6.000 euros por sus gestiones. En total, el coste de la operación supuso para el cliente un importe de 229.354 euros.

El cliente falleció el 4 de noviembre de 2013, antes de que se cumpliera el año de la firma de la hipoteca. Al aceptar la herencia, su único hijo se encontró con que la vivienda tenía una carga de más de 300.000 euros, a pesar de que las disposiciones de su padre no llegaban a 45.000 euros. El importe, además, se incrementaba con los intereses, por lo que tuvo que malvender la vivienda para poder liquidar la deuda con el banco.

Falta de información

Tras estudiar el caso, el tribunal ha decidido anular la hipoteca y obligar al banco a pagar más de 650.000 euros al demandante al entender que no se informó lo suficiente al anciano de los riesgos que implicaba la firma de la hipoteca inversa.

Si bien reconoce que esta hipoteca no es un producto de inversión, sino un producto bancario al que no es aplicable la normativa MIFID, destaca que esto no significa que la contratación «no deba cumplir con las obligaciones de transparencia y protección de la clientela que vienen impuestas por la normativa bancaria».

Insiste en que de la documentación aportada no se deduce la «debida aplicación» del funcionamiento del producto y de los riesgos que conlleva por el seguro de rentas diferidas dada la edad, el estado de salud y las circunstancias económicas del cliente.

«Dichas circunstancias no podrían ser desconocidas por la entidad bancaria, que incluso acude a la residencia en que se encuentra ingresado el causante del actor para la firma y que debió efectuar el correspondiente estudio sobre la solvencia del mismo y demás circunstancias que la propia guía de acceso a la hipoteca inversa publicada por el Banco de España señala como elementos a tener en cuenta en la contratación de este producto», destaca la juez.

La sentencia, contra la que cabe recurso, indica que en esta guía se especifica que este tipo de hipoteca está pensada para gente que necesita dinero y que, para ello, se tiene en cuenta la esperanza de vida.

La Sala también apunta que no consta que ni el banco ni la empresa asesora explicasen al anciano los posibles escenarios derivados de la suscripción de la hipoteca, «con la complejidad y riesgos que desde el momento mismo de la contratación» entrañaban para él por las características del producto y sus circunstancias personales.

Finalmente, la juez llama la atención al banco y le reprocha que «difícilmente se puede informar adecuadamente de los riesgos de un producto y coste económico para el cliente en función de sus circunstancias personales, solvencia y objetivos inversores cuando ni siquiera se indaga sobre estas circunstancias, ni por parte de la entidad bancaria, ni de la entidad que le asesoraba y en quien la entidad bancaria demandada alega delegar sus deberes de información».

BBVA defiende la operación

Por su parte, desde el BBVA han anunciado que han recurrido la sentencia ante la Audiencia Provincial de Madrid al discrepar con los argumentos ofrecidos en la misma. Así, fuentes del banco presidido por Francisco González han defendido que la operación aludida es «válida».

La hipoteca inversa es un producto financiero en el que una persona mayor de 65 años, o con un alto grado de dependencia, puede obtener rentabilidad de sus propiedades inmobiliarias gracias a la concesión de un préstamo bancario en el que se ofrece una o varias viviendas como aval. Es un sistema de financiación que cuenta con el respaldo de la Ley Hipotecaria desde su reforma de 2007, y que busca permitir que las personas en edad de jubilación puedan obtener una rentabilidad de su patrimonio inmobiliario sin necesidad de venderlo y con la posibilidad de transmitirlo en herencia.

Entre 2007 y 2010 tuvo un cierto auge, pero posteriormente su difusión por parte de los bancos decayó por la falta de interés de los ahorradores. Ahora bien, la actual situación de la hucha de las pensiones y la incertidumbre sobre su futuro pueden llevar a muchas personas a replantearse este producto, incluso con incentivos por parte de la Administración. A requerimiento de Jaime y Manuela, socios de eldiario.es, este articulo explica tanto las posibles ventajas como los inconvenientes que puede tener una hipoteca inversa.

Ventajas

1. Es una forma de rentabilizar el patrimonio inmobiliario

La hipoteca inversa está pensada para que las personas en edad de jubilación puedan obtener un rendimiento financiero de una o más de sus viviendas mediante un préstamo bancario en el que se da como aval una parte del patrimonio inmobiliario. Es una oportunidad notable, y tal vez con futuro, en un país donde el 85% del ahorro doméstico está invertido en la vivienda. El préstamo del banco se puede recibir de golpe o en forma de renta mensual.

Si se recibe de golpe se deberá devolver en su totalidad a la muerte de los prestatarios. En el segundo caso, el más común, la devolución de la deuda dependerá del importe que alcance lo prestado a la muerte de los hipotecados: cuanto más vivan, mayor será la deuda. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las mensualidades van teniendo un interés creciente a medida que aumenta la deuda con el paso de los años.

Cuando las personas prestatarias mueren, el contrato queda cancelado y sus herederos deberán devolver lo prestado o bien ceder la vivienda al banco. También pueden vender los inmuebles hipotecados para satisfacer la deuda acumulada más el interés, según les convenga.

2. Puede servir de complemento a la pensión

A nadie se le escapa que la situación de los pensionistas españoles es cada vez peor. También que no está claro cómo conseguirá la Administración en el futuro mantener las pensiones en un nivel acorde con el incremento del coste de la vida, respecto al cual están cada día más desfasadas. En este sentido, la hipoteca inversa puede ser un complemento más o menos generoso que permita vivir con dignidad en la etapa menos productiva y más insegura de las personas.

3. Tiene un tratamiento fiscal favorable

Al consistir en un préstamo, las rentas que se reciben por la hipoteca inversa no tributan como rendimiento y, por lo tanto, no implican un mayor pago de impuestos.

4. Podemos seguir residiendo en nuestra casa

En ningún momento el banco puede ejecutar un lanzamiento sobre nuestra casa, o nuestra segunda vivienda, que también puede estar sujeta a una hipoteca inversa. El contrato estipula que mantenemos la titularidad y podemos residir en ella hasta nuestro fallecimiento.

5. Los herederos tienen prioridad sobre el banco

Incluso después de nuestro fallecimiento, si existen herederos, estos tienen prioridad a la hora de aceptar la herencia y estudiar el modo de hacer frente a la deuda, que no necesariamente tiene que ser con la cesión del inmueble. Por ejemplo si este se ha revalorizado significativamente respecto al importe que deben afrontar ante el banco, pueden venderlo o explotarlo para pagar lo adeudado y capitalizar el resto.

6. Podemos alquilar la vivienda hipotecada

El Banco de España especifica que en casos de hipoteca inversa los prestatarios pueden seguir explotando la vivienda hipotecada en forma de alquiler, aunque deberán informar al banco sobre las condiciones y la longitud del contrato. También a los arrendatarios de la existencia de una hipoteca inversa a fin de que pueda resolverse el contrato a la muerte del o la arrendadora.

Inconvenientes

1. Solo se concede a viviendas de alto valor

Por sus condiciones y por la longevidad creciente de la población, los bancos solo conceden hipotecas inversas a personas con inmuebles muy valorados, que puedan responder en caso de que la deuda acumulada sea muy elevada. Esto deja en principio fuera de este producto a la mayoría de población, que ostenta viviendas de valor medio o bajo. No obstante en el futuro, si la cantidad de demandantes crece, los requisitos podrían cambiar.

2. Es un producto de una cierta complejidad financiera que puede dar lugar a abusos

La hipoteca inversa no es un producto sencillo, ya que tiene numerosos matices en función de la edad y la salud del prestatario, así como del valor de su inmueble. Se suelen incluir en él seguros para cubrir los casos de impago, o de pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de entender para personas mayores.

También hay peligro de que le sean colocados, mediante manipulación informativa, a personas que no los necesiten o que estén ya cerca de la muerte, con el fin de apropiarse de inmuebles valiosos. En todos estos sentidos ya existen sentencias en España que fallan en favor de los prestatarios o sus herederos.

3. La carga la reciben los herederos

Siempre hay que pensar que si se deja herencia, esta conllevará la deuda adquirida, por lo que es importante que haya pleno conocimiento de este hecho por todas las partes, para evitar disgustos.

4. El valor de la deuda aumenta con el tiempo en lugar de disminuir

También hay que ser conscientes que al aumentar el interés con los años, la deuda puede ser muy alta y resultar dificultosa para los herederos. No obstante, estos siempre tienen el derecho a renunciar a la herencia.

5. Puede que a la hora de satisfacer la deuda la casa valga menos que la deuda

En caso de devaluación del precio del inmueble hipotecado, los herederos podrían tener que poner dinero de su bolsillo para satisfacer la deuda si aceptan la herencia, ya que el valor de la casa no la cubriría. Es un peligro que puede llevar a tener que renunciar al total de la misma.

6. Los intereses son altos

La hipoteca inversa es una inversión que los bancos recuperan con el tiempo, por lo que suelen gravarla con un interés creciente a medida que aumenta la vida del préstamo. Si la persona vive una larga vida, puede dejar a sus herederos una deuda astronómica.

7. Las rentas pactadas no son recalculables

Las rentas pactadas no suelen ser recalculables ni tienen en cuenta el IPC, por lo que con el tiempo pueden llegar a desfasarse a la vez que acarreen elevados intereses.

Con todo lo explicado, queda claro que la renta inversa es un producto complejo y sofisticado que precisa de un estudio profundo de las cláusulas que nos impone el banco. o las entidades que intermedien en el contrato. A la vez, también requiere un cálculo maximalista de las condiciones que pueden darse en caso de que nuestra vida se prolongue.

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Formulario de demanda de juicio ordinario presentada por un empresario (no consumidor) de reclamación de cantidad por la nulidad de la cláusula suelo (condiciones generales de la contratación)

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE
QUE POR TURNO DE REPARTO CORRESPONDA

D. , Procurador de los Tribunales con número de colegiado del Ilustre Colegio de Procuradores de , en nombre y representación de , con NIF número , con domicilio sito en , según acredito mediante designación poder para pleitos que acompaño al presente escrito como documento núm. 1, ante el Juzgado comparezco, bajo la dirección Letrada de D. , colegiado número del Ilustre Colegio de Abogados de y, como mejor proceda en derecho, respetuosamente,

DIGO:

Que, en la invocada representación y por medio del presente escrito, interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO EN EJERCICIO DE ACCIÓN INDIVIDUAL DE NULIDAD DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Cláusula suelo) Y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES, frente a la entidad financiera cuyo domicilio social se encuentra sito en y cuyo C.I.F. es , que baso en los siguientes

HECHOS

PREVIO.- Sobre el préstamo con garantía hipotecaria suscrito y circunstancias de la sociedad a la que se le concedió el préstamo.

Con fecha mi mandante suscribió con la entidad financiera el préstamo hipotecario núm. , mediante escritura pública otorgada ante Notario, D./Dña. bajo el número de su protocolo, sobre la vivienda sita en .

D./Dña. firmó dicha escritura en nombre y representación de su empresa , y el destino del dinero del préstamo hipotecario es la compra de un local comercial, que constituye la garantía del presente préstamo hipotecario, que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad núm. de , Folio , con número de finca .

El préstamo hipotecario ascendía, según sus cláusulas financieras, a la cantidad de euros, con un plazo de amortización de meses, del al , con un tipo de interés variable. El pago de la primera cuota tendría lugar el y las demás sucesivamente por meses naturales vencidos.

Se estableció un primer período ( meses) durante el que se aplicaría un interés fijo del nominal anual. A partir de esa fecha, las sucesivas revisiones se realizarían con carácter siendo el tipo de interés total a aplicar a cada período obtenido de la adición de punto/s porcentual al EURIBOR.

Se adjunta con la presente, como documento núm. , copia de contrato de préstamo hipotecario, de fecha , otorgado por y mi representado.

D./Dña es el administrador de la PYME (1), empresa cuyo objeto es (2). La empresa tan sólo cuenta con el local comercial objeto de garantía, donde trabajan de trabajadores, los cuales ninguno de ellos posee carrera alguna, por lo que no poseen conocimientos como para asesorar al administrador antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario.

Mi representado es de profesión y tampoco ostenta ningún tipo de conocimiento financiero, ni cuenta con un departamento financiero en el seno de su organización; tan sólo tiene contratada una gestoría en la que se encargan de presentar impuestos y llevar una contabilidad que resulta del todo básica, en cumplimiento de la Ley.

El volumen de negocio de la sociedad supone unos beneficios que ascienden a €.

Se adjuntan como documentos núm. (3).

PRIMERO.- SOBRE LA CLÁUSULA QUE LIMITA LA VARIACIÓN A LA BAJA DEL TIPO DE INTERÉS, DENOMINADA CLÁUSULA SUELO.

En la cláusula financiera , sin destacar y en ningún apartado diferente de la extensa cláusula, se dispone lo que a continuación se expresa:

  • “” (4)

Esta cláusula que limita el tipo de interés incluido en el contrato debe ser declarada nula por no superar el control de buena fe, de justo equilibrio y falta de información previa a su firma, por las razones que se exponen a continuación:

  • Falta de información proporcionada.

Esta cláusula fue impuesta por la entidad demandada sin opción de negociación para mi mandante en contra de las exigencias de la buena fe. Es decir, la cláusula en cuestión, fue impuesta por parte de la entidad bancaria que, en su posición de entidad dominante, presentó las condiciones financieras del préstamo hipotecario redactadas de antemano, constituyendo por ello condiciones generales de contratación propias del ámbito bancario, no existiendo posibilidad alguna de modificación, tal y como se acreditará en el cuerpo de esta demanda.

Mi representado acudió a la entidad a fin de solicitar un préstamo para su actividad profesional. El personal de la entidad demandada le indicó las condiciones y le requirió información de la empresa hasta el extremo de informarle de que, para la concesión, debería avalar de forma personal y con su propio patrimonio. Es decir, la negociación se dirigió hacia las posibilidades en la concesión del préstamo, con mucha más incidencia que hacia las propias condiciones de aquél.

Para la concesión del mismo, se le exigió suscribir los siguientes productos: .

No existe información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo, sin posibilidad de conocer la evolución del EURIBOR por parte de mi mandante, por lo que no podría tener conocimiento de lo que se iba a llegar a pagar por el tipo de interés, aunque se diesen bajadas del mismo. La entidad demandada, una vez explicados los requisitos, solo se le indicó el tipo de interés aplicable y la cuota que inicialmente se le cobraría.

Cabe destacar que ni tan siquiera se le dio documento alguno sobre la oferta ni sobre las condiciones del préstamo, por lo que la desinformación fue absoluta, es decir, no se ha realizado por parte de la entidad demandada simulaciones sobre los distintos escenarios que podrían producirse en aplicación de la limitación a la variabilidad del interés (cláusula suelo) en el momento de la contratación, ni a corto plazo. Tampoco se realizaron advertencias claras y comprensibles sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad. Es decir, la única hipoteca que se le ofreció a mi representado es la que se formaliza en la escritura que se acompaña que, a mayores, se le presentó como una hipoteca estrictamente variable, de manera tal que si bajaba el EURIBOR, también bajaba el tipo de interés y si, por el contrario, subía se incrementaba el tipo de interés.

En este sentido, pese a la carga de la prueba, que originariamente debe recaer en esta parte, lo cierto es que no existe documento alguno que podamos aportar pues nos hallamos ante una prueba negativa, quedando pues en manos de la entidad tal posibilidad, y debiendo por tanto ésta probar que sí existieron documentos informativos.

Es decir, en cuanto a las condiciones del préstamo hipotecario, nada se negoció y poco se informó, más allá de los años por los que se concedió la hipoteca, el capital necesario y de la cuota total que iba a resultar.

En el momento de producirse la contratación del préstamo se ofertó a mi mandante la posibilidad única de adherirse al mismo y no de negociar su clausulado, cosa que mi mandante aceptó bajo la falsa creencia de que estaba contratando una hipoteca de tipo variable, entendiendo que las variaciones a la baja del EURIBOR en todo caso afectarían a su cuota, sin conocer ni comprender que la cláusula suelo inserta en la hipoteca le impediría disfrutar de ese beneficio. Tampoco se le explicó otras alternativas de préstamos de la misma naturaleza que la entidad estuviese ofertando en aquel momento, por lo que no existió posibilidad real de escoger condiciones. En particular, nada se le dice acerca de la posibilidad de contratar un diferencial más alto con posibilidad de aprovechar las bajadas del tipo de interés.

  • Redacción y ubicación de la cláusula que patenta una evidente oscuridad y poca claridad de la misma.

La concreta ubicación de la cláusula suelo en el presente contrato propicia la confusión del prestatario a la hora de valorar las condiciones financieras del préstamo que está contratando. En primer lugar se destaca el diferencial a aplicar sobre el EURIBOR, y por ello su apariencia y creencia de que será la cláusula que determinará el tipo de interés que se aplicará al principal. En segundo lugar, se recogen los diferentes índices que, en su caso, sustituirán al EURIBOR, y no es hasta el final de la cláusula dónde se recoge que, con total independencia del índice de referencia, el Tipo de interés no podrá ser inferior al perdiendo la naturaleza de variable y siendo, en la práctica, una hipoteca a interés fijo a la baja y variable al alza.

Esta importante excepción a la regla general no sólo es que se recoja, como hemos dejado dicho, al final de la cláusula que, por cierto, se titula “TIPO DE INTERÉS VARIABLE”, sino que ni siquiera se ennegrece ni subraya por lo que, en consecuencia, la entidad demandada le da un trato impropiamente secundario, a pesar de que es una condición que afecta al Tipo de interés y al objeto del contrato.

A mayor abundamiento, ésta se encuentra encubierta en medio de la cláusula que relata las condiciones financieras del préstamo (5), concretamente en la carilla (de carillas totales que integra estas condiciones financieras). Es decir, en la misma cláusula dónde se inserta la variabilidad del tipo de interés, se recoge: el índice de referencia que se aplicará durante la vigencia del préstamo con su definición y el diferencial, el tipo de interés sustitutivo a aplicar para el caso de que deje de publicarse el ordinario, incluso tras las bonificaciones aplicables al tipo de interés (bonificaciones que ni siquiera contemplan su inoperabilidad en caso de que entre en funcionamiento la cláusula suelo) y tras todo ello, la cláusula suelo.

De la solicitud realizada por mi cliente y de la información ofrecida por la entidad, mi representado dedujo, sin ningún género de duda, que suscribía un préstamo hipotecario de interés variable que oscilaría, en más y en menos, de acuerdo con las variaciones “normales” del tipo de interés. Y que ese préstamo era el más adecuado para su negocio, como así se le indicó.

Sin embargo, ésta cláusula, desvirtúa el propio objeto del contrato, ya que al establecer un límite a la variación del tipo de interés lo que se está consiguiendo es un préstamo a interés fijo mínimo, variable exclusivamente a la alza, que se contradice no solo con la información dada al cliente, sino incluso con el propio objeto del contrato y con la terminología utilizada para este tipo de préstamos “de interés variable”.

En ningún momento fue advertido ni tuvo conocimiento que el tipo de interés de su préstamo tenía un “tope en favor de la entidad” que le impediría beneficiarse de una bajada del índice de referencia. Es igualmente obvio que ese límite opera únicamente a favor de la entidad -y en perjuicio de mi cliente- porque el techo que incluye la cláusula es un techo imposible (6).

  • Sobre la situación de superioridad de la entidad demandada y su aprovechamiento de ello.

Es patente, en el supuesto que nos ocupa, la diferente posición entre las partes. Por un lado, la entidad de crédito de reconocido prestigio a nivel nacional, mientras que el adherente, se trata de una microempresa que, como ya hemos indicado anteriormente no dispone de trabajadores con conocimientos financieros ni, mucho menos, un departamento financiero.

La sociedad necesitaba desesperadamente financiación para poder iniciar su actividad (7) y mi representado acudió a su oficina habitual (en cuyo personal confiaba), dando por supuesto que lo que le recomendaran era lo adecuado y, que en ningún caso, le iba a ser perjudicial.

  • Conclusión.

En definitiva, la cláusula suelo, o limitación al tipo de interés, se introdujo incumpliendo la buena fe contractual, con abuso de la posición dominante por la entidad demandada y sin control de la incorporación de dicha cláusula, sin respetar los principios de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), ni las normas legales específicas de obligado cumplimiento por parte de la entidad bancaria cuando se contrata una hipoteca por parte de un consumidor, tal y como se expondrá en los Fundamentos de Derecho del presente escrito.

  • Efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo.

En primer lugar, la cláusula introduce una limitación de intereses que contempla la variación a la baja de un %, teniendo pleno conocimiento la entidad demandada que, presumiblemente, el Euribor descendería por debajo de esos cuatro puntos, lo que supondría un negocio para el banco, y siendo un hecho absolutamente desconocido por parte del prestatario.

Desde la fecha de la firma del contrato (), mis mandantes han ido cumpliendo mensualmente con el pago de las cuotas de su hipoteca, además del pago de la cláusula suelo impuesta en su contrato de préstamo hipotecario.

Esta cláusula debe

La Cláusula Sueloen Empresas

Cláusula suelo para Empresas, Pymes y Autónomos

Existe la creencia generalizada de que sólo las personas físicas pueden reclamar la nulidad de la cláusula suelo en los contratos de préstamo. Nada más lejos de la realidad. Autónomos, pymes y empresas también pueden hacerlo, porque, aunque estemos en un ámbito empresarial, la inclusión de la cláusula suelo en los contratos:

  1. Contraviene la buena fe contractual.
  2. Contraviene la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación.
  3. Produce un abuso de posición dominante.
  4. Vulnera la normativa MiFID.
  5. Existe un Vicio en el Consentimiento.
1. Se incumple el principio de buena fe contractual

La cláusula suelo contraviene el principio de buena fe contractual (arts. 7 y 1.258 CC), independientemente de que seamos una mercantil o un profesional.

Siempre que, como consecuencia de lo pactado en una estipulación, se genere un desequilibrio contractual injustificado y favorable a la parte más fuerte, existe esa carencia de buena fe objetiva.

Cuando no se incorpora un techo, o si este techo es inalcanzable o irrealista, no puede haber buena fe, dado que el suelo satisface exclusivamente el interés del banco al asegurarse una rentabilidad mínima.

2. Contraviene la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación

En función de lo establecido en los artículos 5.1, 5.5, y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 8.1 de la misma, la cláusula puede declararse nula y, consiguientemente, como no puesta en el contrato desde el inicio. Es decir, si se ha vulnerado una norma imperativa de obligado cumplimiento para el banco, y a pesar de que el hipotecante sea una empresa, es posible demandar y exigir la nulidad de la cláusula en virtud de los artículos mencionados.

3. Abuso de posición dominante

¿Tienen obligación las pymes de contar con un director financiero? No. La mayoría de pymes en nuestro país no tienen capacidad para poder contratar a un director financiero que les asesore en estas cuestiones y, como mucho, cuentan con la ayuda de un asesor fiscal, o un contable que les ayuda con las nóminas o los impuestos, pero no con cuestiones contractuales de carácter jurídico-financiero.

¿Tienen obligación las mercantiles o los autónomos de tener formación específica en temas financieros? Tampoco. Una pyme o un autónomo no tiene por qué tener formación específica en materia financiera ni bancaria, y necesitan ser protegidos exactamente igual que cualquier particular.

¿Por tanto? En consecuencia, existe un abuso de posición dominante por parte del banco, perfectamente denunciable. Concretamente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, de 21 de Marzo de 2014, señala expresamente que:

“La cláusula suelo objeto del presente procedimiento (entre un empresario contra el BANCO MARE NOSTRUM), es un claro expositivo de la situación aludida de abuso de posición dominante, que el legislador ha identificado y regulado como determinante de nulidad de una condición general que afecta a una mercantil, porque comporta un desequilibrio entre los derechos de una de las partes”.

4. Se vulnera la normativa MiFID

La normativa de trasparencia bancaria y de información –incluyendo la Directiva Europea sobre los Mercados de Instrumentos Financieros– también es aplicable, porque las cláusulas suelo lo que hacen es limitar el tipo de interés, por tanto se trata de una permuta financiera o SWAP: un producto complejo no apto para profesionales ajenos al ámbito financiero.

5. Existe Vicio en el Consentimiento

El cliente bancario o usuario (empresas incluidas), no ha sido claramente consciente de lo que firmaba, es decir, desconocía las consecuencias económicas que implica la inclusión de la estipulación y, por tanto, ha contratado algo sin saber que en realidad estaba firmando una limitación que le iba a generar un perjuicio monetario.

6. ¿Se puede reclamar en cualquier tipo de préstamos, o únicamente en aquellos que tengan garantía hipotecaria?

La reclamación es válida para todo tipo de préstamos.

7. A mayor abundamiento, ¿puede una persona jurídica actuar como consumidor?

Sí. Un consumidor es la persona física o jurídica que actué en un ámbito ajeno a una actividad profesional o empresarial. Es decir, aunque el préstamo esté a nombre de una sociedad, dependiendo de las particularidades para la cual se firmó la hipoteca, puede aplicarse la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Ejemplo: una empresa familiar de montaje de andamios que compre una casa a su nombre, pero para utilizarla como recreo los fines de semana; en este caso la finalidad de la hipoteca no tiene nada que ver con la actividad que realiza la empresa, y podemos acogernos a lo dispuesto en la Ley para la Defensa de los Consumidores, y al doble filtro de transparencia impuesto por el Supremo.

Para más información:

Puede ponerse en contacto con nosotros en el 960 600 047 (atendemos en toda España), enviando un email a [email protected] o a través de los formularios de contacto disponibles en la página. Estaremos encantados de atenderle.

Josep Martínez. Economista. Valencia

“Es muy importante el cálculo de la cantidad que el banco le ha cobrado de más, y no es fácil, porque ni todas las hipotecas ni todas las cláusulas suelo son iguales, un simulador no puede afinar bien el cálculo como lo puede hacer un economista. En FONFRÍA ABOGADOS el cálculo de las cantidades a reclamar lo realizan economistas expertos, porque euros de más o de menos sí que importan, es el dinero de nuestros clientes y a nosotros nos gustan las cosas bien hechas”

El pasado 3 de Julio de 2018 el Tribunal Supremo dictó sentencia mediante la que anulaba la cláusula suelo a una empresa dedicada al sector inmobiliario, así como obligaba a devolver las cantidades cobradas de más por aplicación de la referida cláusula, y al pago de las costas judiciales.

Al ser la parte demandante una empresa, al igual que lo es el propio Banco, se les aplica lo que se conoce como “control de incorporación de las condiciones generales”, por tener ambos la categoría de empresarios. Al tratarse ambas de personas jurídicas –empresarios– están obligados a mantener la buena fe en su actuación, debiendo suministrarse información y total transparencia en sus relaciones de negocios. No se les aplican las leyes de consumidores y usuarios, sino la Ley de Condiciones Generales de Contratación y el Código Civil.

Si la parte que presentó la demanda hubiera sido una persona que interviene en el negocio fuera de su ámbito empresarial, se le hubiera otorgado la categoría de consumidor y usuario, por lo que se le aplicarían las leyes de consumidores y usuarios, que resultan ser mucho más protectoras. En este caso, se realiza un“doble filtro”a la hora de valorar la abusividad de una cláusula; éstos son “el control de incorporación y el control de transparencia”.

Lo novedoso de la sentencia mencionada no es el hecho de que una persona jurídica haya solicitado la nulidad de la cláusula suelo y su correspondiente devolución de cantidades, sino que quien lo solicitaba era una empresa. Hasta ahora teníamos resoluciones, inclusive del Alto Tribunal, que dictaminaban que la cláusula suelo en un préstamo hipotecario otorgado a una empresa cumplía con el control de incorporación. La sentencia citada expresa que “(…) lo relevante es que se cuestionó la incorporación de la cláusula al contrato y la falta de consentimiento válido, porque la entidad prestamista ocultó deliberadamente la existencia de la cláusula suelo (…)”.

En definitiva, no se supera “el control de incorporación de la cláusula suelo” porque el Banco no actuó con transparencia, por no facilitar información respecto a dicha cláusula. Así que, si usted o algún conocido cree que puede estar en dicha situación no dude en contactar con Tarinas Viladrich Bufete para reclamar lo que legalmente le pertenece.

¿Qué se puede hacer ante la negativa de BBVA de devolver la cláusula suelo y los intereses?

En aquellos casos en los que la reclamación extrajudicial no tiene como resultado la devolución de la cláusula suelo de BBVA, deberá ponerse en manos de un abogado. En Ius & Lex Abogados estudiaremos su caso de manera personalizada y le daremos una valoración tanto de las cantidades que puede recuperar, como de las posibilidades reales en la reclamación por vía judicial.

Nuestros abogados expertos en cláusula suelo le asesoran desde el primer momento sobre la devolución de la cláusula suelo de BBVA y usted siempre podrá comunicarse con el mismo abogado, para nosotros como profesionales es muy importante que usted esté tranquilo durante toda la reclamación.

¿Qué se puede hacer ante la negativa de BBVA de devolver la cláusula suelo y los intereses?

La manera en la que trabajamos es la siguiente a la hora de reclamar la cláusula suelo del BBVA:

1.- Usted se pone en contacto con nosotros bien vía formulario de contacto, correo electrónico o llamada de teléfono.

2.- Nos visita de manera presencial o nos envía toda la documentación requerida escaneada en formato PDF para que uno de nuestros abogados estudie la viabilidad de la reclamación.

3.- Realizamos un estudio gratuito y sin compromiso sobre las cantidades a recuperar y la viabilidad de la reclamación judicial.

4.- Le enviamos nuestro estudio a su correo electrónico para que pueda tomar la decisión.

En ningún caso le volvemos a contactar si usted no nos lo solicita. Dado que nuestro estudio es sin compromiso y gratuito, si usted desea seguir adelante, nos lo deberá comunicar.

Nuestros abogados le ayudarán desde el primer momento a reclamar la cláusula suelo de BBVA sin que usted deba preocuparse absolutamente de nada. Este es el compromiso de Ius & Lex Abogados.

Fuentes e información de interés para reclamar la cláusula suelo de BBVA:

  • ¿Qué bancos tienen cláusula suelo y cómo me afectan?
  • Banco de España: Euribor y sus fluctuaciones.
  • Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.
  • Reclamaciones bancarias de Ius & Lex Abogados
  • Reclamar gastos hipoteca en BBVA.
  • Reclamar IRPH en hipotecas de BBVA.

Otros bancos con cláusula suelo:

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Reclamación Gratuita Cláusula Suelo BBVA

Elimine todas las cláusulas abusivas de las hipotecas de BBVA, la cláusula suelo, o los gastos de constitución de la hipoteca del BBVA, recientemente también declarados abusivos por el Tribunal Supremo, lo cual pocos consumidores conocen. Si usted ha sido obligado por el BBVA al abono de los gastos de Registro de la Propiedad, Notaría, Escritura, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el BBVA se los debe y ADS Abogados les gestiona gratuitamente que se los devuelvan, puede ser entorno al 2 o 3% de la hipoteca lo que recuperará.

Abonamos todos los gastos necesarios para demandar a BBVA: gastos de ABOGADOS, PROCURADORES en toda España, ECONOMISTAS para la comprobación de lo devuelto y restructuración de cuadros de amortización. BBVA, en las reclamaciones de Cláusula Suelo, fue condenada por el Tribunal Supremo en el 2013 y en el 2015 por el cobro de los gastos de constitución de los créditos hipotecarios. Además de la devolución del dinero de la Cláusula Suelo, de intereses abusivos, o cobro de comisiones injustas, BBVA es condenada a las costas del procedimiento judicial.

Es perfectamente factible reclamar a BBVA, es muy probable que les hayan hecho una oferta, o un pacto, normalmente al presentar una reclamación prejudicial es normal que los bancos ya empiecen con la cadena de ofertas, pero deben devolver el dinero cobrado injustamente.

Deje que ADS ABOGADOS se encargue de todo. Primero revisamos la viabilidad de reclamar las cláusulas abusivas a BBVA por nuestros abogados especializados. Si la reclamación de su CLÁUSULA SUELO, INTERESES, ÍNDICES, o GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA es viable, les prepararemos una queja previa para presentar en BBVA y, si ellos no regularizan la situación, les ofreceremos demandar completamente gratis y sin compromiso contra BBVA la eliminación de Suelos, Índices, Comisiones o Gastos de Constitución de Hipoteca. Y bajo el compromiso de utilizar solo demandas individuales.

Reclamar Cláusula Suelo BBVA

Cláusulas suelo BBVA

BBVA, tambien conocido como Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, nació en 1857 en Bilbao. Ha sufrido varias fusiones en su historia, destacando primero la fusión del Banco de Bilbao con el de Vizcaya, y posteriormente, en 1999, con Argentaria.

En la actualidad, BBVA es uno de los principales bancos del sector financiero español y uno de los bancos españoles con mayor proyección y presencia internacional.

Dada la gran cantidad de clientes que tiene en España, ha sido uno de los bancos más afectados por reclamaciones de cláusulas suelo, gastos hipotecarios e hipotecas multidivisa. También cuenta con una línea de tarjetas revolving susceptibles de ser reclamadas por abusividad y usura.

Si quieres reclamar a BBVA por alguno de los productos financieros que tienes o has tenido contratado con ellos, podemos ayudarte. Estudiaremos tu caso sin coste y te diremos si tienes alguna cláusula abusiva susceptible de ser reclamada. Nuestra especialidad es conseguir indemnizaciones de entidades financieras. Contamos con multitud de reclamaciones favorables frente a BBVA.

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