Cancelacion hipoteca por caducidad

Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Con frecuencia cuando vamos a vender nuestra vivienda nos encontramos con que en el Registro de la Propiedad consta la inscripción de la hipoteca y ésta no ha sido cancelada pese a haber efectuado todos los pagos de la misma a lo largo de los años.

Si han transcurrido más de 20 años desde que finalizamos los pagos de nuestra hipoteca no será necesario llevar a cabo los trámites de cancelación, ya que transcurrido ese tiempo, el Registro de la Propiedad procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción sin coste alguno.

En el supuesto de que no haya transcurrido ese plazo de 20 años o hayamos cancelado anticipadamente los pagos de nuestra hipoteca y queramos vender nuestra vivienda tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad donde tengamos inscrita la propiedad de nuestra vivienda.

Tenemos dos opciones para ello, o encargamos este trámite a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca o lo hacemos por nuestra cuenta. Si elegimos la primera de las opciones, pese a que las entidades bancarias están obligadas a realizarlo, lo normal es que el banco se lo encargue a una gestoría y nos cobre los gastos que ello conlleva. Ahorraremos tiempo y desplazamientos, pero nos costará un dinero.

Si por el contrario elegimos hacerlo por nuestra cuenta, tendremos que llevar a cabo los siguientes pasos:

  1. Lo primero que tenemos que hacer es solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera donde teníamos contratado el préstamo hipotecario. Este certificado debería ser facilitado de forma gratuita, si bien determinadas entidades financieras cobran una comisión que oscila entre 100 y 200 euros. Según los Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España, la entidad bancaria no puede cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda, ni por la comparecencia de su apoderado en la Notaría donde se vaya a llevar a efecto la escritura de cancelación.

    En Abogados CEA te ofrecemos un asesoramiento personalizado y te ayudamos frente a cualquier problema legal; Llámanos al 91 557 68 46 o contrata ahora los servicios: pago por consulta sólo 20 € o pago anual por sólo 85,80 €.

  2. El siguiente paso una vez obtenido el correspondiente certificado, es acudir a la notaría de nuestra elección (sin que sea obligatorio acudir a la misma con la que se firmó la hipoteca). El Notario se encargará de contactar con el apoderado de la entidad bancaria y gestionar con la misma la cancelación de la hipoteca. El apoderado de la entidad firmará la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, sin que pueda exigir por ello, como hemos dicho anteriormente, el pago de cantidad alguna por su desplazamiento. No es necesaria la comparecencia del propietario al acto de la firma.Los gastos de gestoría o del notario dependerán del importe inicial del préstamo, por lo que a mayor importe concedido mayor coste de cancelación.

  3. Una vez tengamos en nuestro poder la escritura de cancelación, habremos de acudir ante la Delegación de Hacienda de nuestra Comunidad Autónoma y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, formulario 600. Tendremos que hacer la presentación (liquidación), si bien no habrá de abonarse importe alguno ya que está exento.

  4. Para finalizar, con la escritura de cancelación acudiremos al Registro de la Propiedad que nos corresponda para que se inscriba la cancelación y se levante la carga sobre la propiedad registral.

Como vemos no es un proceso complicado, pero en todo caso si que requiere dedicarle tiempo y desplazamientos por lo que si no disponemos de ninguno de los dos y no tenemos reparos en gastarnos el dinero necesario lo más sencillo es solicitar al banco que realice la gestión.

No olvide que si tiene alguna duda sobre este proceso, puede consultar con los abogados de CEA que le orientarán con más detalle al respecto.

Eugenio Dobrynine Sirvent. Abogados CEA

¿Hacienda te devuelve los intereses que pagas por tu casa?

Cuando terminas de pagar tu crédito hipotecario, antes que nada, debes liberar o cancelar tu hipoteca. Esto se debe a que el inmueble que pagaste se quedó como garantía de pago durante el tiempo que duró el crédito.

Si aún estás pensando «ya terminé de pagar mi crédito hipotecario, ¿y ahora qué hago?», debes recordar que al inicio, cuando firmaste el contrato de crédito hipotecario, tu casa adquirió un gravamen (obligación que indica que la propiedad se encuentra comprometida), que debe cancelarse ante el Registro Público de la Propiedad.

Este trámite tiene un costo que depende del estado en el que se encuentre tu casa y del notario público que certifique.

3 pasos para liberar de gravamen tu propiedad

1.Tramita la carta de liberación

Contacta a la institución con la que firmaste la hipoteca para que les informes que liquidaste tu crédito y quieres la cancelación de tu hipoteca.

Te deben proporcionar asesoría para que presentes: la escritura del crédito, una identificación oficial (INE o Pasaporte) y el nombre del notario, el número de la notaría y la entidad en la que se realiza el trámite. La institución escribirá una carta de cancelación de hipoteca dirigida al notario, donde le avisará que el gravamen fue liquidado y se puede dar inicio al trámite de una nueva escritura sin adeudos. En caso de que tu designes al notario, también deberás solicitar una carta de finiquito. Ve por la carta que deberá estar lista en un plazo no mayor a 7 días hábiles.

2. Elige al Notario

Cada institución financiera, pública o privada, tiene sus procedimientos para este trámite, sin embargo, todos coinciden en la necesidad de un notario que certifique el término de la deuda. Es recomendable preguntar por los notarios que trabajen con la institución en la que hiciste el trato.

El Banco entregará una carta de no adeudo, mientras que el notario elaborará la escritura de cancelación de la hipoteca y recabará las firmas de los representantes legales de la institución con la que contrataste el crédito e ingresará la inscripción de la liberación de hipoteca en el Registro Público de la Propiedad.

Una vez que la liberación de hipoteca quede registrada, el notario te entregará una escritura con un nuevo registro.

3. Recoge tus documentos de liberación

Una vez que concluyas los trámites, las instituciones financieras deben entregarte las escrituras de tu propiedad libre de gravamen, en un máximo de 60 días hábiles después de que realices el último pago de tu crédito.

Considera que si usaste un crédito cofinanciado con el Infonavit o el Fovissste, la cancelación de la hipoteca empezará hasta que las instituciones involucradas hayan liquidado su parte del crédito.

Si persisten las dudas y aún tienes la pregunta, «ya terminé de pagar mi crédito hipotecario, ¿y ahora qué hago?» puedes obtener información mucho más detallada en las sucursales de BBVA México, llamando a Línea BBVA o al Centro de Atención Hipotecario, donde nuestros asesores podrán orientarte para que no tengas ningún cuestionamiento al respecto.

Ya han pasado veinte o treinta años desde que te mudaste a tu casa, pero ahora que por fin vas a pagar la última cuota de la hipoteca, solo ahora, la casa será definitivamente tuya, y no del banco con el que firmaste el préstamo. Pero cuidado, porque aunque hayas pagado tu deuda, la hipoteca constará en el Registro de la Propiedad durante veinte años más.

El préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.

Como vamos a referirnos varias veces al Registro de la Propiedad, conviene tener muy claro que es una institución pública que depende del Ministerio de Justicia. Y que aunque no es obligatorio inscribir la propiedad de un inmueble en el Registro de la Propiedad, sí es aconsejable y se suele hacer para que quede así registrado frente a terceros.

En la compra de una vivienda, una escritura pública sirve de prueba de que el comprador ha adquirido la propiedad de un bien al vendedor, pero ¿cómo puede un tercero tener conocimiento de este hecho? Aquí entra en juego el Registro de la Propiedad. Además de los cambios de propiedad, se registra otra información importante relacionada con el inmueble: si tienen cargas (como ocurre si hay una hipoteca) o si sobre él consta alguna anotación por embargo.

Todos los inmuebles están inscritos en un folio, dentro de un libro, y éste en un tomo. Y para localizarlos tienen asignado un Código Registral Único (CRU) o un Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR). Éstos identificadores son diferentes de la Referencia Catastral, que utiliza el Catastro. Por cierto, que nadie a estas alturas confunda Registro de la Propiedad con Catastro; éste último es el registro administrativo del Ministerio de Hacienda.

¿Cuándo hay que cancelar la hipoteca en el Registro?

Si has vendido un inmueble recientemente que había estado hipotecado tendrás idea de a qué nos referimos, aunque probablemente solo te haya trascendido que para poder vender, hace falta levantar la hipoteca, uno de los gastos derivados de la venta de tu vivienda. Encargaste el trámite a tu banco, y éste a una gestoría.

Volviendo al título de este artículo, ¿qué hay que hacer ahora que se termina la hipoteca? Pues hay dos opciones:

A. Si no tienes pensado vender el inmueble en un largo tiempo, no tienes que hacer nada. Para ser más exactos, transcurridos 20 años, el Registro cancelará la hipoteca por sí mismo gratuitamente. Tan solo hay que dejar pasar 20 años.

B. Si puede que vendas en unos cuantos años, o si vas a pedir otra hipoteca sobre esa misma vivienda. Entonces te interesa cancelar la hipoteca en el Registro para que conste como libre de cargas, porque así lo requerirá el futuro vendedor, o el futuro banco que te preste dinero.

¿Cómo se cancela la hipoteca en el Registro?

Si has decidido cancelar registralmente la hipoteca, tienes dos formas de hacerlo:

  • Acudir a tu banco (o al banco del comprador, si se va a vender el inmueble). Éste encargará a su gestora de confianza el trámite y te pedirá una provisión de fondos (habitualmente 1.000 euros). Puede llevar varias semanas, porque requiere ciertos pasos (los vemos a continuación). Luego te entregarán la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la propiedad que indica que está libre de cargas.
  • Hacerlo por tu cuenta, con el consiguiente ahorro, aunque requiere disponer de tiempo para hacer varias gestiones:

1. Necesitas un certificado de deuda cero. Para ello tienes que acudir al banco que te concedió la hipoteca y solicitarlo. No es más que un documento que indica que ese préstamo hipotecario está completamente pagado. Aunque todavía algunas entidades cobran por este documento, según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, debería ser gratuito.

2. Solicitar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Hay que acudir a un notario público (no tiene por qué ser el mismo con el que se firmó la hipoteca). Desde la notaría avisará al apoderado de la entidad que dio el préstamo para que acuda a firmar la escritura de cancelación. Cuando esté esa parte, hay que volver a la notaría a recogerla. Los bancos no pueden cobrar nada por este trámite, lo que sí que se paga es por la escritura pública, que son unos 200-300 euros, según el valor del préstamo.

3. Después de tres desplazamientos (banco y dos veces a la notaría), el siguiente lugar que hay que visitar es la oficina de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma para rellenar el modelo 600. La escritura de cancelación es un acto sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero está exento. Por tanto, solo hay que completar el modelo y entregarlo, pero sin coste. También puede hacerse desde casa con certificado digital.

4. Por último, con la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado (o con el justificante de haberlo entregado), tienes que desplazarte hasta el Registro de la Propiedad encargado del código postal del inmueble. Se deja la documentación para que inscriban la cancelación del préstamo y te avisarán cuando esté realizada. En ese momento, puedes pedir una nota simple (unos 10 euros), para verificar que efectivamente, está libre de cargas. Los aranceles para trámite son unos 100-200 euros, según el valor de la hipoteca.

La cancelación registral de la hipoteca: cómo ahorrar 1.000 euros y mucho tiempo si la haces tú mismo

  • El trámite supone un tiempo y unos costes económicos que varían sustancialmente si se decide hacer de forma particular o a través del banco
  • Se están dando situaciones en las que las entidades están tardando hasta cinco meses en solventar un trámite que resulta imprescindible si se quiere vender un inmueble

«Pagada la hipoteca, está muerta y hay que enterrarla, como a cualquier muerto». Así de gráficamente explica el notario Francisco Rosales en qué consiste la cancelación registral de una hipoteca, con una metáfora un tanto tétrica, pero que permite entender muy bien el proceso.

Cuando una persona termina de pagar la última cuota de su hipoteca debe proceder a tramitar su cancelación registral si quiere finiquitar completamente su préstamo. Es decir, si quiere que quede constancia ante el Registro de la Propiedad de que su vivienda está libre de cargas. Y es que, según los propios registradores, «la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro».

El Banco de España (BdE) lo recuerda en su portal del cliente bancario, donde explica que una vez cancelada económicamente la hipoteca (bien por haber llegado a su vencimiento, bien por haberse amortizado anticipadamente) es «conveniente» realizar su cancelación registral para evitar problemas futuros y para que, en caso de pedir otro préstamo, no conste una carga que en realidad no existe porque ya se ha saldado totalmente la deuda.

El Banco de España recuerda en su portal del cliente bancario que es «conveniente» realizar la cancelación registral de la hipoteca para evitar problemas futuros

Aunque el propio BdE pone el acento en esa expresión de «conveniente», ya que la cancelación registral de una hipoteca no es una obligación. De hecho, si se dejan pasar 20 años, el inmueble quedará automáticamente libre de cargas, al desaparecer del registro. No obstante, los expertos aconsejan no dejar de realizar este trámite, ya que ahorrará muchos dolores de cabeza. Así lo explica a ‘Bolsamanía’ Nuria Diez, abogada de Legálitas, que señala que lo mejor es «quitarse de encima» este ‘problema’ cuanto antes.

«La responsabilidad es de quien tiene la hipoteca», recuerda la letrada, que aconseja cerrar el proceso «lo antes posible» dado que los honorarios que hay que pagar a efectos notariales y registrales «no son tan elevados». También afirma que el proceso es «sencillo» y «rápido» siempre y cuando lo haga el interesado por su cuenta, en vez de dejarlo en manos de la gestoría del banco con el que ha cancelado la hipoteca.

Según Diez, lo primero que debe hacer el ex hipotecado es acudir a la entidad financiera para pedir el certificado de deuda cero, en el que el banco debe especificar que la hipoteca está completamente saldada y que el cliente ya no tiene pagos pendientes. Según explica el BdE en su web, los bancos deben entregar ese certificado «de manera gratuita», aunque la abogada de Legálitas reconoce que no ocurre así, y que las entidades suelen cobrar por él.

Con ese documento, hay que ir al notario para que elabore la escritura de cancelación de la hipoteca. Los gastos notariales y registrales que habrá que pagar aparecen especificados en el Real Decreto 18/2012 de 11 de mayo, siendo un mínimo de 90 euros en notaría y de 24 euros en el registro, aunque en realidad depende del importe de la hipoteca que se esté cancelando registralmente. Cuando el notario haga las comprobaciones pertinentes, entregará al interesado una copia del escrito que tendrá que presentar para poder liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el siguiente paso.

Se trata de un impuesto autonómico que se debe abonar en la comunidad en la que se encuentra la vivienda, de forma obligatoria, para inscribir la baja de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. «En realidad sólo hay que comprar el documento, que puede costar 1 o 2 euros, rellenarlo y entregarlo, pero el impuesto no se paga porque está exento» en estos casos, afirma Diez. Una vez hecho este trámite, habrá que volver al notario a por la escritura de cancelación de la hipoteca, y con esto, con el certificado de deuda cero y con la copia del impuesto, habrá que acudir al Registro para finalizar el proceso.

Al entregar la documentación pertinente y haber pagado los honorarios tanto notariales como registrales, el Registro de la Propiedad levantará la carga. «Es aconsejable pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la finca no está hipotecada», señala la abogada de Legálitas, que insiste en la conveniencia de proceder a la cancelación registral de la hipoteca no sólo para garantizar la solvencia patrimonial del interesado, sino también de cara a una futura venta.

En este sentido, el Colegio de Registradores recuerda que «si se desea vender el inmueble, el comprador exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas que puedan perjudicar o disminuir su valor o su derecho». De hecho, Nuria Diez ve posible que el comprador se niegue a cerrar la operación si no se ha cancelado la hipoteca en el registro, porque tendría que asumir él directamente un trámite que no le corresponde.

¿CUÁNDO SURGEN LOS PROBLEMAS?

Los problemas, de hecho, surgen cuando se quiere vender un inmueble y no se ha hecho la cancelación registral de la hipoteca. En esos casos, el comprador puede negarse a adquirir la vivienda si tiene el dinero al contado. Pero, además, en el caso de que haya solicitado una hipoteca para realizar la compra -lo que suele ser habitual-, el banco que le vaya a conceder dicho préstamo no permitirá que se lleve a cabo la operación hasta que se realice este trámite.

Un problema añadido a esta situación, que resulta más habitual de lo que que puede parecer, es que el vendedor que no hizo en su momento la cancelación registral de su hipoteca se encuentre ‘en tierra de nadie’ al intentar hacerla cuando quiere realizar la venta, especialmente si han pasado años desde que terminó de pagar su deuda. En esos casos, se producen situaciones como que el banco que en su día le concedió la hipoteca tiene dificultades para localizar la documentación necesaria para expedir el certificado de deuda cero, por lo que la cancelación registral, necesaria para la venta, quedaría paralizada ‘sine die’ hasta que dicha documentación se localizara.

«Debido a las fusiones y absorciones entre entidades financieras, los clientes que no solicitaron el certificado de deuda cero su momento se pueden ver afectados por una mayor demora», señalan fuentes del Banco de España

«Es preciso indicar que, debido a las fusiones y absorciones que han tenido lugar entre entidades financieras en los últimos años, aquellos clientes que no solicitaron el certificado de cancelación económica de la deuda en el momento en que terminaron de abonar el importe de su préstamo se han podido ver afectados por una mayor demora en la tramitación de la cancelación registral de su hipoteca, debido a la dificultad para localizar documentación sobre préstamos cancelados económicamente hace años y que, en gran parte de los casos, ni siquiera han sido traspasados a la nueva entidad por encontrarse saldados», señalan fuentes del Banco de España (BdE) a ‘Bolsamanía’.

Para el notario Francisco Rosales, estas demoras de las entidades para confirmar que un cliente no tiene ya una determinada deuda resulta, cuanto menos, asombrosa, especialmente en esos casos en los que la propia nota simple de un inmueble especifica que la hipoteca venció hace años. «¿Usted, como banco, ha permitido que una deuda esté impagada durante años sin demandar a su cliente?», se pregunta Rosales para tratar de entender por qué los bancos tardan tanto en realizar este trámite.

Rosales considera que los clientes deben acudir al Banco de España con sus quejas cuando se encuentran en estas situaciones, pero reconoce que «para tres que ejercen este derecho, hay 300 que no lo ejercen».

Los casos de demoras a la hora de tramitar las cancelaciones registrales de hipotecas también se están dando al dejar el proceso en manos de la gestoría del banco, incluso cuando se procede a hacer el trámite inmediatamente después de haber cancelado la hipoteca con la entidad. Desde la Asociación Española de Banca (AEB) no reconocen estas demoras y recuerdan que «los bancos están al servicio del cliente. Y lo cumplen de forma diligente», señala José Luis Martínez Campuzano, portavoz y responsable de comunicación de la AEB. Sin embargo, fuentes financieras han señalado a ‘Bolsamanía’ que el trámite puede extenderse hasta cuatro o cinco meses. «Falta personal en los bancos para hacer estos trámites», reconocen.

El coste económico también varía sustancialmente cuando se recurre al banco y a su gestoría para realizar la cancelación registral. En estos casos, las entidades solicitan al cliente provisionar entre 1.000 y 1.300 euros para realizar la operación cuando, como recuerda Rosales, «es un trámite que se puede hacer por 300».

El Banco de España no dispone de cifras concretas sobre las reclamaciones recibidas con motivo de las demoras de los bancos al realizar el trámite de las cancelaciones registrales. «Las demoras en la tramitación de las cancelaciones registrales suelen venir acompañadas con otro tipo de casuística, relacionada con el cobro de comisiones por la emisión de los certificados de cancelación económica por parte de las entidades financieras e incidencias en la comparecencia de los apoderados en la notaría, lo que no hace posible un desglose más detallado», señala este organismo.

Desde Arriaga Asociados, despacho especializado en defensa al consumidor y muy orientado en los últimos años a todas las cuestiones relacionadas con el Derecho Hipotecario, reconocen que les consultan sobre estas gestiones y que «es algo que preocupa, sobre todo de cara a transmisiones de patrimonio inmobiliario o nuevas necesidades de construir hipotecas». En este sentido, en el Banco de España recuerdan que, aunque legalmente los bancos no tienen unos plazos estipulados para hacer estos trámites, deben velar por los clientes.

«Al banco le incumbe una cierta responsabilidad por la actuación de la gestoría designada para la tramitación administrativa de la cancelación registral, pues la actividad de las entidades de crédito con sus clientes no sólo incumbe a sus propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate. En consecuencia, la entidad sería también responsable de la forma en la que se presta este servicio por parte de la gestoría para con su cliente», concluye el BdE.

La cancelacion de la hipoteca por caducidad

En esta entrada en el blog te informamos de una situación nada excepcional pero que los usuarios y muchos operadores jurídicos desconocen. Hablaremos de cómo cancelar una hipoteca y, en concreto, de la cancelación de una hipoteca por caducidad.

Los pasos para constituir una hipoteca

Una hipoteca, generalmente, se constituye entre una entidad bancaria y un prestatario, estableciendo un inmueble como garantía en caso de impago del préstamo. El banco suele imponer unas condiciones, en muchas ocasiones abusivas, y si hay acuerdo en los términos principales, como son la cuantía y el tipo de interés, se procede a fijar una fecha ante el notario para celebrar un contrato de préstamo en escritura pública.

Es necesario que se eleve a escritura pública porque tiene acceder al Registro de la Propiedad, donde el registrador inscribirá en el folio correspondiente que esa finca está gravada con una carga a favor de la entidad bancaria. Previamente a ello, el prestatario ha tenido que liquidar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en algunos casos, liquidar el impuesto conocido como plusvalía municipal.

¿Quién debe sufragar todos los gastos de constitución de la hipoteca?

Las entidades bancarias durante muchos años se han asegurado de incluir una cláusula en la hipoteca por la que obligaban al prestatario a pagar todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. Entre ellos, destacan la factura de la notaría, la del Registro de la propiedad, la de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Desde 2015, tras una ardua batalla judicial, se ha venido declarando por los juzgados y tribunales que es abusivo por parte de la entidad bancaria obligar al consumidor a que abone todas esas facturas. A día de hoy, la jurisprudencia viene confirmando que corresponde el pago de los honorarios de la notaria, la factura del Registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría al banco.

Respecto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo recientemente ha confirmado que corresponde el pago al consumidor. Sin embargo, sigue siendo un tema que ofrece discusión y con toda probabilidad será en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea donde se enjuicie de nuevo.

¿Cómo se cancela normalmente una hipoteca?

Las hipotecas suelen tener marcado un plazo de amortización y una vez que el prestatario devuelve el principal más los intereses la deuda queda extinguida. Sin embargo, el reflejo en el folio de la fina registral no se borra de forma automática.

Para cancelar la hipoteca y liberar de cargas al inmueble el Registro de la Propiedad requiere de un acto formal. En consecuencia, si estás en dicha situación tienes que acudir al banco y solicitar un certificado de deuda cero, que te tiene que proporcionar de forma gratuita. En segundo lugar, con ese certificado debes dirigirte a un notario y solicitar que elabore la correspondiente escritura de cancelación. Previsiblemente, este profesional será quien contacte con el banco para gestionar la cancelación.

Una vez que el notario te entregue la escritura deberás liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mediante la presentación del modelo 600. Por último, acude al Registro de la Propiedad con la correspondiente escritura y el formulario sellado que acredite el pago del impuesto.

Estos gastos que se originan con la cancelación también son objeto de discusión en cuanto el banco los vuelve a imponer al consumidor.

Otra forma de cancelar la hipoteca: la cancelación de hipoteca por caducidad

Consiste en solicitar directamente al Registro de la Propiedad, mediante la presentación de una instancia, la cancelación de una hipoteca por el transcurso de más de veinte años, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Al solicitar un préstamo por un periodo, por ejemplo, de treinta años, garantizado mediante hipoteca, tras el abonar el principal y los intereses y habiendo transcurrido esos treinta años no se cancela automáticamente la hipoteca, como nos hemos referido anteriormente. Una cosa es el préstamo y otra la garantía real o hipoteca.

El préstamo se ha terminado de pagar pero la cancelación de la garantía real se tiene que efectuar conforme a lo referenciado en el bloque anterior.

¿Puedo cancelar directamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Podrá solicitar el levantamiento de hipoteca por caducidad el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada por la carga. Igualmente, quien acredite la condición de heredero de los titulares registrales, justificando un interés legítimo en la cancelación y siempre que haya trascurrido un plazo de 21 años, esto es, el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria que se regula en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y un año adicional.

En consecuencia, ya ves que son varias las formas de cancelar una hipoteca. Pero la cancelación de hipoteca por caducidad se lleva a cabo mediante una instancia al Registro de la Propiedad, en muchas ocasiones mediante un formulario normalizado, en el que declares que han transcurrido 21 años y que se encuentra extinguida pero pendiente de cancelación. Para cualquier demanda de asesoramiento, ponte en contacto con nuestra gestoría.

Cancelación de hipoteca por caducidad

En el presente apartado haremos referencia a la cancelación de hipoteca por caducidad, por lo que deberemos tener en cuenta los siguiente puntos.

Contenido

  • 1 Supuestos generales de cancelación de hipoteca
  • 2 Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
    • 2.1 Supuestos
    • 2.2 Historia de la caducidad
    • 2.3 Normativa aplicable a la cancelación de esta clase de hipoteca
    • 2.4 Caducidad de las hipotecas anteriores a 1 de enero de 1945
    • 2.5 Criterio sobre la caducidad
  • 3 Caducidad del asiento cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
  • 4 Cancelación y expresión del medio de pago
    • 4.1 a).- La identificación de los medios de pago, en general
    • 4.2 b).- El caso concreto de las cancelaciones de hipoteca
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada

Supuestos generales de cancelación de hipoteca

a).- Consentimiento del acreedor en la cancelación

La cancelación de una hipoteca podrá siempre realizarse por el sistema normal: el consentimiento del acreedor que menciona el art. 82 de la Ley Hipotecaria (LH).

En este sentido, nos remitimos al tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor

b).- Si la deuda está representada por letras de cambio

De forma que su exhibición por la parte compradora acredita su pago y así pueda cancelarse la hipoteca. Puede verse el tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras

Se precisa acta notarial según doctrina de la Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002.

c).- Pacto facultando al deudor

Para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago garantizado o fecha de cumplimiento de la obligación siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de hipoteca o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.

En este caso, es suficiente presentar el título de compra y una instancia. Así, la citada Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002 dice:

Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. artículo 82 párrafo segundo de la LH, si bien en unión de un contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (cfr. artículo 18 de la LH), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174 párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 y establece para el Derecho hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la LH, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma.

d).- Cancelación por caducidad, que seguidamnete se estudia.

Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada

Al tratar el tema de la caducidad de esta clase de hipoteca hay que precisar, a si vez, dos supuestos distintos:

Supuestos

  • Primer supuesto: que se haya establecido un plazo de duración de la hipoteca de forma clara y nítida; por ejemplo: la hipoteca caducará el 31 de diciembre de 2030. En efecto, nada impide que la hipoteca, como todo derecho real, tenga una duración concreta; como dice la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014, en este supuesto únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo; en este caso, puede pedirse la cancelación al amparo del párrafo 5º del art. 82 de la LH (la causa de cancelación resulta del título en cuya virtud se inscribió la hipoteca), pero hay una excepción: que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida (Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015), pero, como reconoce la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2018, no siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

Por lo tanto, como destaca la Resolución de la DGRN de 8 de julio de 2016 y reitera la Resolución de 8 de marzo de 2019, a efectos de su cancelación es fundamental la diferencia entre un plazo de caducidad de la hipoteca y el plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. Si está claro el plazo de duración de la hipoteca misma, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2016 será posible, transcurrido dicho plazo, la cancelación de la hipoteca; igualmente es cancelable por caducidad una hipoteca, transcurrido los años por lo que fue constituida a contar del otorgamiento de la escritura, sin que en las restantes estipulaciones se aprecie dato alguno que haga dudar si lo que se pretendió era fijar únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (Resolución de la DGRN de 31 de julio de 2018).

  • Segundo supuesto: se define únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Ejemplo: se garantiza con hipoteca un préstamo siendo el pago de la última cuenta el día 31 de diciembre de 2020; el impago de las cuotas correspondiente da derecho al ejercicio de la acción hipotecaria. En este caso la acción hipotecaria no caduca el día en que el deudor está obligado a pagar; a partir de esta fecha entrará en juego realmente el tema de qué se exige para poder pedir la cancelación de la hipoteca por caducidad. Es el mismo caso de que se avale a un tercero por operaciones de éste hasta una determinada fecha.

En este segundo supuesto, como dice la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2017, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, como luego se señala.

La auténtica caducidad es lo que ahora examinamos:

Historia de la caducidad

El R.D. 1.867 /1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario estableció que las condiciones resolutorias explícitas del art. 11 de la LH -con nueva redaccuión dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015? podían cancelarse a los quince años y las propias hipotecas a los 20 años (salvo que se hubiere pactado un plazo inferior), contando desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, pero exigía que la petición la formulare el titular registral que no hubiese sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó tal derecho; ello llevaba a que debía ser, por ejemplo, otro acreedor hipotecario, o un comprador de la finca el que pidiera tal cancelación por caducidad.

La Sentencia del T.S. de 24 de febrero de 2000 consideró legal el precepto, pero el mismo T.S. en la Sentencia de 31 de enero de 2001 anuló este párrafo, con base a que el plazo de 15 años referido a las condiciones resolutorias no respetaba los plazos de prescripción que regulaban entonces determinadas legislaciones forales de Cataluña y Navarra (30 años) y no habiendo, a juicio del T.S., medios hábiles para mantener la vigencia parcial del precepto en relación a las hipotecas.

Por ello la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de 2001, bajo el título de Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad, dice lo siguiente:

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la LH de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones, para las que no se hubiere pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca . Normativa aplicable a la cancelación de esta clase de hipoteca

Por tanto:

  • Puede solicitarla e…

Instancia de cancelación de hipoteca por caducidad

AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE xxxx

DON XXX

Interviene en su propio nombre y derecho, y como mejor proceda en Derecho,

I.- Que su padre DON xxxx, titular del D.N.I.-N.I.F. xxxx, falleció en xxxx, el día xxxx, en estado de casado en primeras y únicas nupcias con Doña xxxx, de cuyo matrimonio tuvo y le viven dos hijas llamadas xxxxx, habiendo otorgado su último testamento el día xxx, ante el que fue Notario de xxx, Don xxxx, con el número xxx de protocolo, en el cual lega a su esposa Doña xxxx, el usufructo vitalicio, universal y sin fianza de toda su herencia, e instituye y nombre herederas a sus hijas xxx.

Fotocopias del certificado de defunción del causante y de su citado testamento, así como testimonio del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, se acompañan a la presente en unión de los oportunos originales que se exhiben para que se devuelvan.

II.- Que, a su fallecimiento, Don xxx era dueño con carácter ganancial de su matrimonio con su esposa Doña xxxx de la siguiente finca:

= URBANA: xxx.

INSCRIPCIÓN: xxx.

REFERENCIA CATASTRAL: xxx.

Esta finca esta gravada, según consta en el Registro de la Propiedad, con la siguiente carga: HIPOTECA a favor de la entidad CAJA AHORROS, en cuanto al 100% para responder de xxxx de principal; intereses ordinarios al 6 % hasta un tipo máximo del 6% por un total de xxxxxx; intereses de demora mas costas y gastos de xxxxx y otra cantidad por un total de xxxx, con un valor de subasta de xxxxx. Vencimiento: xxxx de 1982. Formalizada por escritura otorgada el día xxxx de 1972, ante el que fue Notario de xxx, Don xxxx, que fue objeto de la inscripción 2ª de la finca, tomo xxx, libro xxxx, folio xxxx, con fecha xxxx de 1972.

III.- Que la inscripción de hipoteca referida en el apartado II anterior, están caducada por haber transcurrido mas de veinte años, contados desde el día en que las prestaciones cuyos cumplimientos se garantizan debieron ser satisfechas en su totalidad según el Registro y sin que resulte del mismo que hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutadas, por lo que las comparecientes SOLICITAN: Del Registro de la Propiedad de xxxx la cancelación de las dos mencionadas hipotecas reseñadas conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

En xxxx, a xxxx

La cancelación en los Registros de la Propiedad de cargas y gravámenes de los inmuebles será más sencilla a partir del 1 de noviembre de 2015

A partir del 1 de Noviembre de 2015, la cancelación de cargas y gravámenes en el Registro de la Propiedad será mucho más sencilla.

Efectivamente, a partir del día 1 de noviembre de 2015, la cancelación de cargas y gravámenes que, pese a constar inscritas en el Registro de la Propiedad, ya estuvieran , caducadas, prescritas o extinguidas, podrán cancelarse sencillamente mediante una mera instancia y siempre y cuando hubieran transcurrido los plazos que para ello marca la ley. Así lo dispone la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE nº 151, de 25.06.2015), al modificar, entre otros numerosos preceptos, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, dejándolo con el siguiente tenor:

«1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el “Boletín Oficial del Estado”, podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.”

La Disposición final quinta de la referida Ley dispone que el precepto reformado que hemos transcrito entrará en vigor el día 1 de noviembre de 2015.

Artículos relacionados:

Cancelación de la inscripción de arrendamiento mediante resolución judicial de desahucio por falta de pago

Tramites para cancelar hipoteca sobre un inmueble en el Registro
de la Propiedad

Actualizado: 18/09/2019

Fecha: 22/02/2018

Por nuestra Asesoría Virtual le podemos hacer los trámites asociados a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Cuando alguien va a comprar un inmueble, y no dispone de la totalidad del precio necesario para la compra del mismo, busca un préstamo, y si este se realiza por una entidad financiera, se contratará una hipoteca, para el pago del precio de compra al vendedor del inmueble. Entonces se crea una deuda como garantía del mismo, que recae sobre un inmueble, y se constituye legalmente desde el momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad la escritura notarial de la hipoteca.
Una vez inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, podremos cancelarla cuando hayamos liquidado la totalidad de la deuda escriturada. En efecto, una vez que la deuda está pagada.

Llegados a este punto, hay dos opciones:

  • la primera es no hacer nada, y
  • la segunda cancelar la hipoteca.

Por lo tanto, levantar la carga de la hipoteca no es obligatorio, pero es imprescindible si se quiere vender la casa o pedir una segunda hipoteca sobre la misma vivienda. Además, es un procedimiento que requiere tiempo.

No hacer ningún tramite

En ese caso, la información registral quedará ahí durante veinte años, a partir de la fecha en que finalizó el pago de la última cuota de la hipoteca, tras los cuales el registro debería de eliminarla automáticamente, sin coste alguno, pero no lo hace, y suelen cobrar por hacer este trámite. Esta opción es la que toman la mayor parte de la genta, ya sea por desinterés, o quizás por desconocimiento.

No obstante tiene algunas desventajas. Las desventajas están principalmente en que para cualquier cosa que la persona quiera hacer, la información seguirá ahí. Por ejemplo, si lo que quiere es vender, la vivienda al comprador potencial no le aparecerá que la vivienda está libre de cargas cuando pida la nota simple. También será un problema si algún día decide coger otra hipoteca sobre la misma.

En el caso de aplicar la cancelación de la hipoteca por caducidad, según el artículo 82, párrafo 5º de la Ley Hipotecaria y 353.3 del Reglamento Hipotecario, por haber transcurrido 21 años desde el vencimiento de la última cuota, sin ningún tramite por parte de la entidad que otorgo la hipoteca, el Notario, puede realizar una escritura para solicitar la cancelación de la hipoteca. Antes de llevar al registro de la propiedad la escritura de cancelación, habrá que rellenar el modelo 600 y presentarlo, en la administración competente. Posteriormente en este artículo se explica como rellenar el modelo 600.

Cancelar la hipoteca

En ese caso, hay otras dos opciones:

  • Encargárselo a la entidad financiera donde se tiene contratada la hipoteca. Esta tiene la obligación de hacerlo, pero al encargarlo a una gestoría nos pase una factura por el servicio que sea más elevado que si lo gestiona el propio propietario, ya que resultará necesario realizar una serie de trámites.

  • También existe la posibilidad de hacerlo por uno mismo, o buscar otra gestoría que haga el trámite mas barato que la propia entidad financiera.

En ambos casos, se deben de seguir los siguientes pasos:

  • Pedir un certificado de saldo de deuda cero a nuestra entidad financiera. Las inscripciones hechas por escritura pública se cancelarán mediante otra escritura de Cancelación de Hipoteca, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona o entidad bancaria a cuyo favor se hubiese constituido la hipoteca. Este documento es el otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero que emite el banco y por el cual, según las buenas prácticas bancarias, no puede cobrar nada al cliente, del mismo modo que no puede el banco cobrar al cliente el simple desplazamiento a la notaría el día de su personal para la firma de la cancelación. Si pagado el préstamo o crédito hipotecario no consintiera la entidad bancaria en colaborar en la cancelación registral de la hipoteca, podrá el interesado exigirla en juicio ordinario.

  • Entregar este certificado a un notario (se puede acudir a cualquier notario, si lo gestiona el propio propietario del inmueble) y solicitar la escritura de cancelación. Esta ha de ser firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. El notario ha de encargarse de gestionar con nuestra entidad financiera la cancelación de la hipoteca. Los propietarios del inmueble no tienen que acudir a la firma de esta escritura. En la notaria, además del Certificado de deuda cero, se les deberá de entregar, copia de los DNI´s de los propietarios, Escritura de Compra del inmueble, Escritura de formalización de la hipoteca del Inmueble (no lo suelen pedir)

  • Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la misma una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. El importe de los honorarios de notaría, suelen ser sobre unos 200 euros, para una hipoteca de unos 25.000 euros.

  • Rellenar el formulario del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600) en la Administración Autonómica donde se encuentre el inmueble. El acto está sujeto al impuesto, aunque exento, por lo que el importe a pagar será cero.

Enlace para la elaboración del modelo 600, en la Comunidad Valenciana.

Para poder acceder al programa de ayuda y las instrucciones para rellenar el modelo 600 de la Comunidad de Madrid, puede ir a la al enlace Modelo 600

Datos a rellenar en el modelo 600:

  1. Nº de transmitentes: la entidad financiera que prestó el dinero

  2. Nº de sujetos pasivos: son los deudores de la hipoteca, normalmente los propietarios.

  3. Nº de bienes: suele ser un único bien.

  4. Valor declarado: Importe de la hipoteca.

  • Acudir al registro de la propiedad al cual pertenece el inmueble hipotecado, con la escritura de cancelación de hipoteca (llevar el original de la escritura de cancelación y una copia simple) y el Modelo 600 presentado y sellado por la administración autonómica competente (Oficina Liquidadora). En un plazo de más de 15 días, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la minuta. Los aranceles registrales ascienden como mínimo a 24 euros, pero depende del valor de la hipoteca.

Para asegurarse de que todo se ha efectuado correctamente se puede pedir una nota simple al registro de la propiedad (de manera presencial o por internet), aunque este procedimiento no es necesario.

Enlaces relacionados

Compra Venta de Inmuebles – Tramites previos y posteriores

Levantamiento de embargos de vehículos y otros bienes.

Embargos

Levantamiento de embargos

Puede cancelar un anotación preventiva de embargo en el Registro sobre un bien mueble en función de los siguientes supuestos:

  1. Si está vigente:

    Será necesario presentar en el Registro el mandamiento de cancelación original expedido por el organismo competente: Juzgado, Seguridad Social, Agencia Tributaria, etc.

  2. Si está caducada:

  3. Las reseñas de embargos que consten en la Base de Datos de la Dirección General de Tráfico anteriores a abril de 2001, que cumplan con lo dispuesto en el apartado 6ª de la Instrucción de la D.G.R.N. de 3 de diciembre de 2002 podrán ser cancelados mediante el impreso «Cancelación de embargo – archivo histórico DGT«.

¿No sabe cuál es la autoridad que ordenó el embargo?

Solicite una nota informativa.

¿Qué documentos debo presentar en el Registro?

  • Instancia de presentación debidamente cumplimentada por el presentante del documento.
  • Documento original.
  • Pago en efectivo / tarjeta / justificante de transferencia (para saber el importe exacto puede llamar a nuestro teléfono de contacto o enviarnos un correo electrónico indicando matrícula y nº de procedimiento).

Inversius me tiene muy cabreado. Se está descojonando de mi a mandíbula batiente porque a pesar que él lleva varios años advirtiendo de lo que pasa con las facturas de los Registros de la Propiedad, nadie le hemos hecho demasiado caso y al final ha llegado un registrador con necesidades económicas (o con mucha apetencia de pasta) y ha ocurrido esto:

La factura, así presentada, quizá no os diga nada, pero si a la misma le añado la info de que se trata de la cancelación de cargas de un piso de 30 m2 que me adjudiqué en subasta por 27.000 euros y sito en la Vallecas profunda, entonces la cosa adquiere cierto toque cañí.

Solo añadir que de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales solo pagué 1.890 euros, un poco más de la mitad de lo que este registrador cara dura pretende que le pague por unas pocas cancelaciones.

O sea, que Inversius se está divirtiendo de lo lindo y se ha puesto a enviarme algunas de las facturas que han intentado colarle.

Por ejemplo esta, en la que el registro no solo le cobraba la cancelación del embargo, sino que también le intentaba cobrar la anotación del mismo, que por lo visto no había podido cobrarle a la Seguridad Social.

Naturalmente, Inversius recurrió y el registro tuvo que devolverle el dinero.

O esta otra factura en la que le cobraban 12 euros de más por cancelar el embargo:

Lo que este registrador no se esperaba es que Inversius recurriera la factura y consiguiera la rebaja. El tío puede con todos.

Es decir, que Inversius debe ser un contendiente temible, dispuesto a impedir a toda costa que la Administración le robe más pasta de la que ya le roba por otros medios.

Aquí tenemos la última vez que le han intentado golear:

Aunque como podéis comprobar, tampoco esta vez les ha salido bien. El registro se ha visto obligado a rebajarle el cargo por la cancelación de la nota de embargo a 32 euros desde 82 euros. La diferencia exacta entre calcular el arancel sobre 10.600 euros, que había sido el precio de adjudicación, en vez de hacerlo sobre 42.743 euros.

Todo esto está regulado en el Real Decreto 1427/89 de 17 de noviembre que más o menos viene a decir, entre muchas otras cosas, que para el cálculo del arancel los registradores

(…) se atendrán al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación.

Es decir, que el cálculo se tiene que hacer sobre el importe del embargo cuando éste sea inferior al valor de la finca y que si es al revés deben hacerlo sobre el valor de la finca. Si, por ejemplo, el embargo es de 860.875,66 euros, como es el caso de uno de los embargos de la factura que os he presentado en primer lugar, el registrador no debe calcular el arancel sobre ese valor, sino sobre el valor real de la vivienda que, oh casualidad, no está precisamente en la calle de Serrano sino en lo más profundo de Vallecas.

El valor que el registrador tendría que haber tenido en cuenta para calcular el palo que me iba a dar tendría que haber sido como máximo los 40.000 euros en los que la AEAT valora la vivienda o, aún mejor y para ser más justos, los 27.000 euros por los que yo la he comprado recientemente.

De hecho, como resulta que yo la he comprado en un juzgado de primera instancia, y como ninguna autoridad o funcionario público (el registrador) puede poner en duda el precio fijado por otra autoridad o funcionario público (el juez), el precio real que habría que tomar en cuenta es el de la última compra, es decir, el de 27.000 euros.

Con todas estas cosas Inversius lo está pasando bomba y me dice que conmigo el registrador se ha pasado veinte pueblos porque me ha visto cara de tonto. Quizá sea cierto, pero lo que voy a hacer ahora es irme de vacaciones a esquiar a Italia para recobrar energías y cuando regrese me acercaré al registro, pagaré la factura y le voy a meter un recurso al registrador que se le va a encender el pelo. Acepto sugerencias.

Y no Inversius, no tengo ni la menor intención de hacerte caso y ponerme a repasar todas las facturas de registros de los últimos años (el muy cachondo quiere seguir divirtiéndose a mi costa). Mejor dejémoslas dormir en su carpeta y soñemos con que ésta ha sido la única vez que un registrador de la propiedad ha intentado timarme.

¿No os parece?

Para cuando leáis estas líneas yo estaré deslizándome por las nevadas laderas de los Alpes italianos por lo que no podré responder a vuestros sagaces comentarios. No obstante os animo a comentar y a aportar ideas.

¿Cuál ha sido vuestra experiencia con las facturas de los registradores? ¿Habéis recurrido alguna?

POSTDATA (septiembre-14): Este post tiene continuación en el que publiqué el 3 de abril de 2014, titulado El Registrador de la Propiedad. Sostenella y no enmendalla. Y la que te rondaré morena, porque la cosa todavía está entre recursos.

¿Cómo cancelar las anotaciones de embargo?

Las anotaciones preventivas son asientos temporalmente limitados, adiferencia de las inscripciones cuya vigencia se entiende indefinida. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria (en adelanteLH) dispone que caducarán a los cuatro años de su fecha, plazo prorrogable porcuatro años más cuando estando vigente la anotación (es decir dentro de losindicados cuatro años) se solicite mediante instancia de los interesados o pormandamiento judicial. Existen, como excepción a la regla general de vigencia, otras con plazos de duración mayores o menores, como son las tomadas pordefectos subsanables, a favor del legatario que no lo sea de especie, la tomadaa favor del acreedor refaccionario, por falta de índices o por consulta ante laDGRN). El plazo se contará desde que se practique su anotación en el Registro y secomputará de fecha a fecha, es decir una anotación practicada a 15 de Mayo de2006 caducará a las 24 horas del 15 de Mayo de 2007. La regla general para su extinción, es la cancelación, que derivará de otroacto librado por la autoridad que ordenó la anotación. Transcurridos los cuatro años de vigencia señalados o el su prórroga oprórrogas, se podrán cancelar las mismas cuando así lo soliciten los interesados, lo decrete la autoridad judicial o administrativa (en este caso motivaráasiento de cancelación) o cuando se inscriba un documento en la finca o seexpida un certificado de dominio y cargas (353 RH), que en este caso motivaríauna nota marginal. Su consulta nos refiere que la prórroga de la anotación que le interesacancelar, se efectuó con anterioridad al año 2001. Nos encontramos ante unaregla especial y es que para todas aquellas anotaciones ordenadas por laautoridad judicial o administrativa prorrogadas antes de la fecha de entrada envigor de la actual LEC -8 de Enero de 2001- no se cancelarán por caducidaddespués de vencida la prórroga de las cuatro años, hasta que haya recaídoresolución definitiva firme en el procedimiento, conforme resulta del artículo199, 2 RH, cuya vigencia refuerzan sucesivas resoluciones de la DGRN.

En consecuencia para cancelar la anotación que grava su finca, deberáobtener una resolución firme en el procedimiento administrativo o judicial quela hubiere motivado y obtener el correspondiente mandamiento.

Esperando haberle sido de ayuda quedamos a su disposición para cualquieraclaración o consulta, bien en el mail: , bien en elteléfono 976.39.13.36 (preguntar por el Sr. Fernández). Un cordial saludowww.edilocalabogados.com

ESCRITO SOLICITANDO CADUCIDAD DE EMBARGO

CIUDADANO REGISTRADOR PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE SAN LUIS DE LA PAZ, GUANAJUATO.

PEDRO MARDE SANCHEZ, promoviendo por mi propio derecho, señalando como domicilio para recibir todo tipo de notificaciones que por ley me correspondan, el ubicado en calle CINCO DE MAYO NÚMERO CUATRO, COLONIA EL LLANO DE LA CIUDAD DE SAN LUIS DE LA PAZ, GUANAJUATO, autorizando para que las reciban y se impongan de los autos, en mi nombre y representación a los licenciados ADOLFO SANCHEZ JUAREZ Y/O GUILLERMO PEREZ PEREZ, este último cuenta con título otorgado por la Benemérita Universidad autónoma de Puebla y cédula expedida por la Dirección General de Profesiones, dependiente de la Secretaría de educación pública, número 55412, ante Usted, con el debido respeto comparezco y expongo:

Que, por medio del presente ocurso, en atención a que el inmueble de mi propiedad con folio electrónico número 4474, presenta inscripción de embargo numero 874 derivado del expediente 846/05 del Juzgado Menor Mixto Interino de San Luis de la Paz, Guanajuato, la inscripción registrada con fecha uno de febrero de dos mil seis, por acta de embargo, de fecha diez de enero de dos mil seis, la cual hasta la fecha tiene transcurrido en exceso el termino de tres años que señala la ley de la materia para su vigencia, sin que se haya realizado trámite alguno en términos de Ley para el pago correspondiente de los derechos para la prórroga de la inscripción y la prelación registral, por un plazo de tres años cada vez que se requiera y hasta antes de que caduque la existente, respecto a su derecho real de embargo sobre el bien inmueble sito en calle VENUSTIANO CARRANZA NUMERO TRES DE LA COLONIA EL BOSQUE DE LA CIUDAD DE SAN LUIS DE LA PAZ, GUANAJUATO, folio electrónico número 887, propiedad del suscrito; con numero de solicitud de embargo número 4444, libro 343, partida 33276, con las siguientes medidas y colindancias: al norte mide ocho metros lineales y linda con calle el arbol; al sur mide ocho metros lineales y linda con la sucesión de maria magdalena, al oriente mide treinta metros lineales linda con propiedad de hugo serrato y al poniente mide veintiocho metros lineales linda con propiedad de luis najera, Cuenta catastral: L-0677676-6777, cuenta predial: sd9478474, embargo trabado por los endosatarios en procuración de GUILLERMO PEREZ DE LA O, , para garantizar el pago de la cantidad de ciencuenta mil pesos cero centavos moneda nacional; en consecuencia solicito se califique que ha quedado caducada la inscripción que nos ocupa, por el mero transcurso del tiempo de tres años sin que se hubiera hecho la prorroga hasta antes de operar su caducidad.

En consecuencia, solicito se decrete la extinción de la inscripción de embargo, por así establecerlo la ley y se cancele la misma en términos de Ley. Lo anterior, tiene su fundamento en lo señalado por los artículos artículos 2521, 2522, 2523, 2524 fracción VII, 2524 A, 2535, 2536 y 2536 B del Código Civil para el Estado de Guanajuato, 78, 79 y demás relativos de la Ley del Registro Público de la Propiedad para el Estado de Guanajuato.

Por lo anteriormente expuesto y fundado a Usted, respetuosamente solicito:

PRIMERO. – Tenerme por presentado en tiempo y forma legal, solicitando se me tenga por señalado domicilio para recibir todo tipo de notificaciones y por autorizados a los profesionistas nombrados.

SEGUNDO. – Tenerme por solicitado se califique, se decrete y cancele la inscripción de embargo ya señalada.

PROTESTO A USTED MI RESPETO

SAN LUIS DE LA PAZ, GUANAJUATO, VEINTIDÓS DE AGOSTO DE DOS MIL DIECISÉIS

GUILLERMO PEREZ PEREZ

solicitud cancelacion embargo

4937 artículos doctrinales sobre solicitud cancelacion embargo

  • Registro de bienes muebles. Cancelación de reserva de dominio y de anotación de embargo sobre la posición jurídica del comprador

    Resolución de 19 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén, por la que se deniega la solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo.

  • Solicitud de cancelación de anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000

    Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2

  • Solicitud de cancelación de anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000

    Resolución de 13 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Aldaia, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una serie de anotaciones preventivas de embargo, por encontrarse prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2

  • Anotación de embargo prorrogada antes de la LEC 2000. Solicitud de cancelación por caducidad

    Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo.

  • Cancelación de anotación de embargo. Asientos ya practicados

    Resolución de 29 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 2 de una solicitud para que no se proceda a la cancelación de una anotación preventiva de embargo practicada.

  • Anotacion de embargo prorrogada antes de la LEC 2000. Solicitud de cancelacion por caducidad

    Resolución de 23 de noviembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fraga a practicar la cancelación de determinadas anotaciones preventivas de embargo.

  • Silencio administrativo en las licencias urbanísticas: nuevo régimen

    El sentido del silencio administrativo en materia de licencias urbanísticas ha venido siendo positivo desde la creación de dicha institución. De esta forma, transcurrido el plazo legalmente exigible para que la Administración contestara a una solicitud de licencia urbanística sin que se hubieren producido resolución y notificación expresas, se podía considerar otorgada la misma, siempre que el…

    …Sin embargo, el Tribunal …

  • Resolución de 11 de febrero de 2006 (B.O.E. de 24 de marzo de 2006)

    Solicitud de cancelación de la cancelación de un embargo prorrogado antes de la nueva LEC por caducidad.

    … la cancelación por caducidad … de embargo prorrogadas …

  • Resolución de 21 de noviembre de 2006 (B.O.E. de 13 de diciembre de 2006)

    Las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, que ordenará el Juez o Tribunal cuando sea procedente (Cfr. Art. 83 Ley Hipotecaria) No cabe practicar la cancelación de una anotación preventiva de embargo mediante solicitud privada, siendo necesario dirigirse ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, para, en dicha sede…

    … la cancelación de una … de embargo sobre bienes …

  • Resoluciones de propiedad DGRN. BOE Noviembre de 2007

    221. Rectificación de asientos: el recurso no es el medio adecuado. R. 2 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Particular-Registro de Málaga-8. 222. Entrega de legado de finca ganancial sin previa liquidación de la sociedad conyugal. R. 1 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Particular-Registro de Madrid 9. 223. Errores materiales, rectificación sin…

    … de embargo por la … la cancelación» de la inscripci\xC3″…

Cancelación de anotaciones por caducidad y por instancia del titular y del no titular

Herramientas para el texto

  • Tweet

Mercantil

27 de Abril de 2009

En el caso de la R. 05.02.2007, en una instancia privada se solicitaba la cancelación de una anotación de embargo caducada; y decía la Dirección que no se puede acceder a la petición, toda vez que el art. 207.2 RH exige solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, cualidad que no concurría en la solicitante.

Pedro Ávila Navarro,
Registrador de la Propiedad de Girona 4

El criterio parece poco práctico y funcional, y es posible que no hubiese sido mantenido por el Registrador en un recurso si no fuese porque el documento tenía otro defecto (que ahora no interesa), y la calificación tenía que ser exhaustiva. Pero al margen del recurso, cabe preguntar si hay margen normativo para sostener que si la anotación ha caducado, poco importa quién solicita su cancelación.

El art. 207 RH, tras exigir para la cancelación de anotaciones preventivas resolución judicial firme, o escritura pública o documento en que se acredite el hecho determinante de la cancelación, añade: O, en su caso, solicitud de los interesados; sin distinguir que esos interesados sean o no titulares de la finca; y el párrafo siguiente especifica que, en los casos de caducidad, bastará solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, ratificada ante el Registrador; si la anotación caducada no produce efecto alguno, no se entiende por qué su cancelación tiene que pedirla el titular del inmueble y no puede hacerlo cualquier otro interesado; se diría que el Reglamento, pensando en el caso más probable, de que el titular quiera cancelar, se dirige a permitirle hacerlo; pero, si bien bastará esa solicitud del titular, no se excluye la de cualquier otro.

En efecto, el art. 206.13 RH permite la cancelación de oficio cuando caducare la anotación por declaración expresa de la Ley, cosa que ocurre por el transcurso del plazo de duración que la Ley señala, concretamente en el art. 86 LH; porque si el Registrador puede actuar de oficio, también podrá hacerlo porque se lo indique un interesado, aunque no sea el titular registral de la finca, si él, de oficio, asume que procede la cancelación. (Y esto, con independencia de que el de oficio haya que entenderlo dentro de un procedimiento registral en el que se expida certificación o se realice algún asiento relativo a la finca -los casos que ahora se verán del art. 355.3 RH-, y no como una inverosímil actuación en la que el Registrador vaya repasando todas las anotaciones del Registro para cancelarlas a medida que vayan caducando).

La posibilidad se confirma también por el art. 355.3 RH, que, refiriéndose, entre otros supuestos, a anotaciones preventivas que deban cancelarse o hayan caducado, dice que no se comprenderán en la certificación que se solicite del inmueble; y añade: A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado; en ninguno de los dos casos exige que la certificación la haya pedido el titular registral, ni que el asiento que se practique emane de la voluntad de ese titular. Es más, a continuación contempla el supuesto de que no sea así: Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo; pero la advertencia parece exigida solamente a efectos arancelarios: para que el tercero, ignorante de la cancelación, no se vea sorprendido por la obligación de pagarla, y pueda pedir que se expida la certificación o se extienda el asiento sin cancelar la anotación caducada; porque si hay una presunción de solicitud (se entenderá también solicitada la cancelación), la presunción no puede mantenerse cuando el interesado niegue su voluntad en ese sentido. A la vista de este precepto, la práctica entiende con mucha frecuencia que para obtener la cancelación es preciso solicitar la certificación, y hay certificaciones que se solicitan con esa exclusiva finalidad; parece una práctica errónea: el precepto va únicamente dirigido a salvar el principio de rogación, por el que el Registrador no puede actuar de oficio, sino que necesita la solicitud de interesados; y para facilitar aquella rogación, la presume en algunos supuestos; pero si al pedir la certificación se entenderá también solicitada la cancelación, con mayor motivo «se entenderá solicitada» cuando se solicite expresamente; parte de aquella práctica supone que la solicitud de cancelación estaría sujeta a presentación en la Oficina Liquidadora, y la solicitud de certificación, no; pero lo cierto es que ninguna de las dos cosas debe pasar el trámite fiscal, porque en ninguno de los dos casos se está extinguiendo o caducando la anotación preventiva de embargo, sino señalando al Registrador una caducidad que se ha producido con absoluta independencia de la voluntad de los interesados y del documento que presentan (el art. 54.1 RDLeg. 1/24.09.1993 -Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados- y el art. 122 RD. 828/29.05.1995 -su Reglamento-, al regular obligaciones formales de presentación y el cierre registral, se refieren a documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto, y el art. 254 LH también se refiere a la necesidad de acreditar el pago de los impuestos si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir; y es evidente que ni la solicitud de certificación ni la instancia de cancelación contienen ningún acto o contrato).

Este artículo se incluye en la Revista Registradores (nº 49, marzo – abril 2009), del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Pedro Ávila Navarro,
Número de artículos del autor 3
Posicionamiento en el ranking de contenidos 1127

Leave a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *