Cambiar hipoteca variable a fija

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Nueva ley hipotecaria: ¿cuánto costará cambiar de una hipoteca variable a una fija?

  • La nueva ley hipotecaria abarata el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija, pero ¿qué podrá cobrarte exactamente tu banco por este trámite?

El temor de que el euríbor pueda subir en los próximos meses ha provocado que cuatro de cada 10 consumidores se decanten ya por hipotecas fijas en nuestro país, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Para los que tenían una hipoteca variable, pero también sufren pensando en esa posibilidad, la única opción de ganar en seguridad pasa, a día de hoy, por cambiar su préstamo por uno de tipo fijo, una operación que implica asumir varios costes.

La factura final de cambiar de una hipoteca variable a una fija depende del método que se use para hacerlo. Como ya te detallamos en este artículo sobre cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija, existen dos opciones:

  • Hacerlo mediante una novación, o lo que es lo mismo, mediante un cambio en el contrato de la hipoteca que ya tiene el consumidor.
  • Realizarlo mediante una subrogación, es decir, cambiando de banco y aprovechando el movimiento para optar por una hipoteca a tipo fijo.

En este contexto, la nueva ley hipotecaria pretende limitar los gastos que asume el consumidor cuando pasa de un tipo variable a un fijo, pero siempre que lo haga mediante una novación.

Hasta ahora, los costes que había que asumir por realizar una novación que permitiera cambiar de una hipoteca variable a una fija era:

  • La comisión por novación, que no estaba limitada por ley.
  • Los gastos de notaría: la novación implica que se tenga que realizar una nueva escritura, lo que requiere de la intervención de un notario. Sin embargo, esta operación está bonificada, por lo que resulta más barata que cuando se contrata una hipoteca. Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros, el coste rondaría los 90 euros.
  • Los gastos de registro: como las condiciones de la hipoteca van a cambiar, es necesario volver a inscribirla en el Registro. En este caso, también existen bonificaciones por lo que, para un ejemplo como el anterior, el coste rondaría los 80 euros.
  • Los gastos de gestoría: los costes por tramitar todo el papeleo de cambiar una hipoteca variable a una fija no están limitados, pero suelen oscilar entre los 100 y los 150 euros.

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, el único gasto de esta lista que se recortará será el de la comisión por novación, que sí empezará a tener un tope: un 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrar nada por esta operación.

Consulta el resto de los cambios de la nueva ley hipotecaria aquí:

  • Todas las claves de la nueva ley hipotecaria
  • ¿Cómo afectará a las comisiones?
  • ¿Cómo afectará a los productos vinculados?
  • ¿Quién tendrá que pagar los gastos de las hipotecas?
  • ¿Qué información deberá darte el banco antes de contratar una hipoteca?
  • ¿Se pondrá fin a las cláusulas suelo?
  • ¿Qué dice sobre la cláusula de vencimiento anticipado?
  • ¿Cómo se regularán los intereses de demora?
  • ¿Facilitará que cambie la hipoteca de banco?
  • ¿Cuándo entrará en vigor la nueva ley hipotecaria?

Cuando tengas claro cómo serán las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria, es probable que te plantees elegir la oferta que mejor se adapta a tus necesidades. Para facilitarte la tarea, en Kelisto ponemos a tu disposción un comparador de hipotecas con el que podrás conocer las características de todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación de forma fácil, rápida y gratuita.

Hipoteca fija o variable. Es el primer –y gran- dilema que se plantean los compradores de una vivienda. Sobre todo, en un entorno de tipos de interés en mínimos que ha provocado que el euríbor se mantenga en negativo desde febrero de 2016, para cerrar junio con una nueva caída de su media mensual hasta el -0,19%.

La ‘papeleta’ de los tipos al 0% ha provocado una avalancha comercial en los bancos para vender hipotecas a tipo fijo que, por lo general, cuentan con intereses más elevados a cambio de una mayor ‘seguridad’ para el cliente. De hecho, y según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de abril, el 42% de las hipotecas firmadas son ya a tipo fijo, con un crecimiento interanual del 6,7%.

La perspectiva es que esta tendencia se mantenga al alza con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que favorece este tipo de préstamos al limitar las comisiones para cambiar de una hipoteca variable a otra fija, a pesar de que los tipos de interés de estos últimos son, de media, más elevados.

Incluso la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha atribuido la subida del precio medio de las hipotecas al mayor peso de los tipos fijos, frente a la opinión del Banco de España que apunta a que el sector ha encarecido estos préstamos desde que asume nuevos gastos, como el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). En concreto, los tipos fijos se sitúan actualmente en el 3,09% de media, frente al 2,30% de los variables.

PERFIL CONSERVADOR

La pregunta ahora es si, en un entorno en el que no se prevén subidas en los tipos de interés, al menos, hasta la segunda mitad de 2020, ¿de verdad conviene cambiar de una hipoteca variable a otra fija? Los expertos coinciden en que, por lo general, los tipos fijos son los más adecuados para los perfiles más conservadores, pues este tipo de préstamos no dependen de los ‘sustos’ al alza que pueda traer el euríbor en un futuro.

Pero lo primero que hay que tener en cuenta es el número de años que han pasado desde que se firmó el préstamo, ya que “la nueva regulación establece que pasar de una hipoteca variable a otra fija solo será gratis si han transcurrido tres años desde que se inició el contrato”, recuerdan los expertos.

Es decir, si el cliente firmó una hipoteca variable hace menos de tres años, resulta más atractivo esperar a que se cumpla el plazo para evitar pagar la comisión del 0,15% que la norma establece para la subrogación.

Del mismo modo, los expertos recuerdan que puede ser una buena oportunidad para cambiar a tipo fijo para aquellos compradores que contrataron sus préstamos “en los años más caros, cuando los diferenciales no bajaban del 3%”.

APROVECHAR LOS BUENOS PRECIOS

Simone Colombeli, director de hipotecas de iAhorro, considera que, si ya han pasado esos tres años, ahora es un buen momento para cambiar a un tipo fijo por la brutal competencia bancaria, que ha generado un escenario de intereses mucho más bajos que los de hace años, pese a las recientes subidas de precios registradas por algunas hipotecas. “Hoy encontramos varios préstamos fijos con intereses (TIN) por debajo del 2%”, indica desde la firma. Es el caso de la hipoteca fija de Bankinter, la del neobanco MyInvestor o la bonificada de Banco Sabadell.

Aunque la política monetaria del BCE hace prever que aún quedan años para ver un repunte significativo del euríbor, los expertos añaden que “con el indicador en negativo es previsible que en algún momento de la vida de la hipoteca este indicador suba y acabe afectando a los tipos variables y, cuando esto ocurra, las hipotecas fijas contratadas hoy mantendrán unos intereses muy competitivos”.

VALORAR LAS AMORTIZACIONES

Antes de cambiar de una hipoteca variable a una fija, los expertos también aconsejan valorar las posibles amortizaciones. A su juicio, el cambio de variable a fijo puede interesar a los clientes que no tengan capacidad de amortizar la hipoteca en el corto plazo.

Para aquellos que sí dispongan de ingresos o ahorros suficientes, recomiendan mantener la hipoteca variable contratada, “pues amortizar capital en los primeros años de vida del préstamo puede compensar parte de las futuras subidas de los tipos de interés”.

Para los nuevos compradores, y según un estudio elaborado por iAhorro en el que analiza la evolución del euríbor de los últimos 20 años, para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, solo interesaría un tipo fijo si el tipo de interés en el fijo es inferior al 2,35%. En el caso de una hipoteca de 250.000 euros a 30 años, tendría que situarse por debajo del 3,1% para pagar menos en intereses que con una hipoteca variable, siempre si se repiten los datos del euríbor de las dos últimas décadas.

La nueva Ley Hipotecaria ofrece a los consumidores facilidades para obtener una novación o una subrogación hipotecaria, dos acciones que permiten aumentar el plazo de amortización, ampliar el importe del préstamo o cambiar el tipo de interés.

Pero a la hora de realizar este último cambio -que puede resultar muy beneficioso para nuestro bolsillo-, suelen surgirnos algunas dudas. ¿Tengo que cumplir algún requisito? ¿Qué condiciones tengo que negociar con el banco? ¿Debo pagar algún gasto al cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo? ¿Es una decisión rentable a largo plazo?

Índice del contenidos

El interés, un aspecto fundamental al contratar una hipoteca

Antes de contratar una hipoteca debemos valorar muchas cuestiones, entre ellas las ofertas y condiciones que nos ofrece cada banco, si tendremos que contratar algún producto para obtener las mejores condiciones de un préstamo o cuál será el tipo de interés que pagaremos.

Posiblemente, el más importante de ellos es, precisamente, el interés. Es decir, el dinero adicional que debemos devolver al banco por el capital que nos ha prestado. A la hora de elegir el tipo de interés de nuestra hipoteca no debemos valorar solo la cuota mensual, sino también los intereses totales que pagaremos al final de la misma.

En función del tipo de interés, los bancos ofrecen tres tipos de hipotecas: variables, fijas o mixtas.

  • En las hipotecas variables el interés cambia a lo largo de la hipoteca.
  • En las hipotecas fijas pagamos el mismo interés durante todo el préstamo.
  • En las mixtas pagamos un interés fijo al principio (3 o 5 años) y después uno variable.

¿Qué interés nos beneficia más?

Hemos de dejar claro que no existe un modelo de financiación mejor que otro, sino que a la hora de decidir si hipoteca tipo fijo o variable, depende de nuestros ahorros, de nuestros ingresos y del riesgo que podemos y estamos dispuestos a asumir ante una subida de las cuotas mensuales.

Por ejemplo, en las hipotecas a tipo variable, las cuotas iniciales son más bajas. Esto se debe a que, de salida, el interés en ellas es más bajo, por lo que son más económicas. Además, las hipotecas variables tienen un plazo de amortización mayor, por lo que puedes extender tu pago durante más años. Por último, las hipotecas variables no tienen muchas comisiones. Estos tres aspectos hacen que, a priori, estas hipotecas resulten más accesibles.

Por contra, las cuotas de las hipotecas variables son inestables. Piensa que con estos préstamos los intereses se revisan anual o semestralmente, por lo que en un año o en pocos meses podemos pasar de pagar cuotas mensuales muy bajas a otras altas. Además, como el plazo de amortización es más largo, con las hipotecas variables pagamos más intereses a lo largo del préstamo.

¿Ha llegado la hora cambiar mi hipoteca de tipo variable a fijo?

Cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo es relativamente sencillo y no revierte grandes esfuerzos o tramitaciones. En todo caso, si te estás planteando cambiar el interés de tu hipoteca, puedes tener en cuenta estos aspectos:

  • Las hipotecas fijas siempre son más seguras. Sabrás lo que pagarás cada mes, desde el principio hasta el final de tu hipoteca, por lo que será más sencillo controlar tu economía.
  • Puedes hacer el cambio de hipoteca a tipo fijo a variable en cualquier momento, siempre que lo negocies con el banco. La entrada en vigor es inmediata tras la firma.
  • Antes de tomar la decisión, estudia cuánto tiempo te queda para terminar de pagar tu hipoteca: si el plazo de amortización pendiente es de menos de cinco años, es posible que los gastos de cambiar la hipoteca variable a fija superen a los intereses.
  • Si has contratado una hipoteca variable en los últimos tres años, con cuotas iniciales altas, es posible que el aumento de intereses previsto para los próximos años te afecte negativamente. Estas hipotecas se consideran idóneas para el cambio de tipo de interés.

¿Qué opciones tengo y qué pasos debo seguir?

Si estás decidido a cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo, consulta con tu banco cuáles son las opciones que tienes, pues deberás negociar directamente con ellos.

En principio, tienes tres posibilidades:

  • Cancelar tu préstamo y contratar una nueva hipoteca con el dinero pendiente de pago.
  • Apostar por una novación (es decir, cambiar las actuales de tu hipoteca).
  • Elegir una subrogación (es decir, llevar tu hipoteca a otra entidad y negociar con ellos).

Cualquiera de las dos últimas opciones es mejor que cancelar el préstamo hipotecario y abrir otro nuevo, porque el gasto en este último caso es mayor: tendrás que asumir los gastos de cancelación (entre un 0,25% o 0,5% del total préstamo), y los gastos de constitución de una nueva hipoteca.

Cambiar hipoteca de tipo fijo a variable con una novación

La opción más sencilla para cambiar el interés de tu hipoteca es solicitar una novación con tu propio banco, o lo que es lo mismo, negociar cambios en el contrato actual para cambiar el tipo de interés. Con una novación también puedes ampliar la cantidad del préstamo o el periodo de amortización.

La novación implica una serie de gastos administrativos, ya que es necesario hacer una nueva escritura pública del contrato hipotecario. Estos gastos son aquellos asociados a la notaría (entre un 0,2 y un 0,5% del capital pendiente de amortización), el registro de la propiedad y la gestoría. Por otra parte, el banco puede cobrarte una comisión máxima del 0,15% del dinero pendiente de pago y que debe amortizarse durante los tres años siguientes.

Cambiar hipoteca de tipo fijo a variable con una subrogación

Si nuestro banco no nos facilita una novación, la otra opción es trasladar nuestra hipoteca a otra entidad bancaria que nos ofrezca condiciones más beneficiosas, entre ellas el cambio del interés variable a fijo.

En este caso hay que pagar una comisión similar a la de la novación (0,15% del importe a pagar, amortizable en los tres primeros años), además de los gastos de notaría y registro. A estos costes tendremos que añadir uno más, el de tasación, ya que este trámite es obligatorio para que el nuevo banco nos conceda la hipoteca.

¿Qué me interesa más? ¿Qué dice la nueva Ley hipotecaria al respecto?

La novación es la opción más fácil para cambiar el interés de tu hipoteca de variable a fijo, ya que no tendrás que irte a otro banco, tendrás cuotas fijas y pagarás menos intereses totales. En la subrogación, puede jugar a tu favor la oferta y demanda en el mercado hipotecario.

En cualquier caso, las condiciones de la nueva Ley Hipotecaria favorecen tanto la subrogación como la novación. Sin embargo, todo depende del consumidor, quien debe valorar si amortizará el cambio de intereses y cómo éste afectará a su economía.

Por norma general, si te encuentras en la primera mitad de vida de tu préstamo, con muchos años por delante, el cambio de interés variable a fijo puede protegerte de cara al futuro. Si todavía te quedan 10 años como mínimo, la subrogación puede ser la opción más interesante.

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11 Oct ¿Se puede pasar de hipoteca variable a fija? – Parte I

¿Se puede pasar de hipoteca variable a fija después de contratarla?, ¿Cuánto me costaría el cambio a tipo fijo?, ¿cuándo sé que me interesa más hacer el cambio?, ¿existen requisitos mínimos para solicitar el cambio a nuestro Banco?, ¿cualquier Banco está obligado a realizarnos el cambio?, y otras consultas habituales de nuestros clientes las resolveremos hoy en este post.

Consigue tu mejor hipoteca

Hoy resolveremos estas consultas sobre tu hipoteca contratada, o si tienes pensado contratarla, veremos en primer lugar si se puede realizar dicho trámite, y cuales serían los pasos a seguir. También aprenderemos a interpretar cuando es más interesante solicitar este cambio y qué pasos son recomendables seguir para realizar el cambio con éxito.

¿Se puede pasar de hipoteca variable a fija después de contratarla? Y ¿cuál sería el coste?

Sí, empecemos con el cambio de tipo fijo a variable con la entidad con la que tenemos contratada la hipoteca. Pongamos la situación en la que contrataste o tienes pensado contratar una hipoteca a tipo variable, y la última revisión de Euribor con tu entidad se prevé una subida de tipos. Si te gustaría controlar la subida con un tope pactado con el Banco, debes modificar el tipo de interés a uno fijo.

Teniendo en cuenta que la norma no solo favorece la firma de nuevas hipotecas a tipo fijo sino que también incentiva a aquellos clientes que ya tengan un préstamo variable puedan cambiarlo a fijo de una forma ‘casi gratis’. Esto sería posible a través de una operación de novación con el mismo banco (cambiando las condiciones de su hipoteca actual) o mediante la subrogación con otra entidad. Esta operación tiene el objetivo de mejorar el tipo de interés o eliminar ciertos productos vinculados para poder ahorrar en la cuota mensual.

Hasta ahora, la comisión por novación era del 0,5%, mientras que la de subrogación ascendía al 0,5% durante los primeros cinco años, para pasar después al 0,25%. Con la nueva Ley, la comisión se limita al 0,15% durante los tres primeros años. Después, desaparece, además de bonificar los gastos de notaría, registro y gestoría asociados al nuevo préstamo.

En realidad, la mayoría de los bancos asumen ya todos los gastos asociados a la firma de una nueva hipoteca, excepto el de tasación, con el fin de atraer a nuevos clientes procedentes de otras entidades. Pero la novación puede resultar más barata que la subrogación, al no necesitar de una nueva tasación sobre la vivienda.

Para realizar este trámite es necesario contactar con un asesor hipotecario

El consejo clave es contar con una asesor financiero. En Housfy podemos ayudarle a conocer bien todos las opciones de hipotecas que brinda el mercado y ayudarle durante el periodo que duren las negociaciones. En concreto, y una vez solicitado el cambio, el banco tiene que hacer una oferta vinculante al cliente en un plazo de siete días. Después, habrá 10 días para decidir si esas nuevas condiciones (o la hipoteca nueva en el caso de cambiar de entidad) interesan o no al cliente.

En el caso de la subrogación, si se decide aceptar la oferta de una nueva entidad, será esta quien comunique el cambio a la primera. A su vez contará con un plazo de 15 días para presentar una contraoferta que el cliente puede rechazar sin ningún tipo de coste.

En resumen, algunos bancos contemplan el cobro de comisiones por novación de hipoteca. Por otro lado, se requiere realizar una nueva escritura pública, que tiene un coste de unos 1.500 € para una hipoteca media de 140.000 €. Otro posible coste, en función del tipo de novación, es el abono del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este importe será el 0,5 % del valor del préstamo en los Territorios Forales del País Vasco (salvo cuando sea de aplicación alguna reducción o bonificación). También podría caber la tasación del inmueble, dependiendo de la política de riesgos de la entidad.

La alternativa a la novación del préstamo hipotecario es cambiar de entidad bancaria, lo que se conoce como subrogación entre entidades. Este cambio suele conllevar la modificación en algunas de las condiciones de su préstamo como, precisamente, el tipo de interés al que se está sujeto.

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  • El Gobierno ha anunciado que cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo se podrá hacer “prácticamente sin gastos”. La reforma hipotecaria pretende abaratar este trámite justo en un momento en el que los préstamos a tipo fijo han aumentado de forma notable (representan ya casi el 40% de la nueva producción de hipotecas), gracias en parte a la atractiva oferta de la banca y a la convicción de que los bajos tipos de interés no durarán mucho más tiempo. No obstante, el 95% del crédito hipotecario vivo es a un interés variable, en su mayoría ligado al euríbor. Y este índice de referencia sigue revalidando mínimos negativos (la media provisional de julio se sitúa en el -0,157%). Sin embargo, el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, advierte que no será así «toda la vida».

    Así, quien esté interesado en modificar el tipo de interés de su hipoteca de variable a fijo debe tener en cuenta varios aspectos. A continuación se exponen algunas claves:

    ¿Qué significa pasar de un tipo variable a un tipo fijo?

    Los préstamos hipotecarios a tipo variable se componen de un diferencial constante que aplica el banco sobre el índice de referencia, que normalmente es el euríbor. Así, la cuota a pagar cada mes dependerá de las variaciones en la cotización del euríbor. Hay que tener en cuenta que algunas tienen un tipo fijo inicial durante los primeros 12 o 24 meses, periodo durante el cual se pagará ese interés invariable. En las hipotecas a tipo fijo el interés es siempre el mismo durante toda la vida del crédito, lo cual garantiza siempre una cuota estable.

    ¿Con qué tipo de hipoteca se paga más?

    Normalmente las hipotecas fijas ofrecen un tipo de interés mayor que el de una hipoteca variable. Actualmente, los tipos fijos se sitúan entre el 3% y el 4%, un nivel muy bajo comparado con el de otras épocas, aunque fue hace algo más de un año cuando tocaron suelo en torno al 2%. Por su parte, los diferenciales de las hipotecas variables rondan el 1%-1,5%. Así, teniendo en cuenta que el euríbor actual roza ya el -0,160%, ahora mismo el tipo hipotecario reduce incluso ese diferencial, lo que abarata las cuotas a pagar. No obstante, cabe recordar que el euríbor a doce meses tocó máximos en 2008 superando el 5%.

    Dicho esto, ahora mismo se paga más por una hipoteca fija que por una variable, pero a cambio las hipotecas fijas ofrecen tranquilidad. El euríbor suele acompañar la tendencia de los tipos oficiales de interés, que ahora se encuentran el mínimos histórico del 0%. Así, en el momento en el que el Banco Central Europeo (BCE) decida empezar a subir los tipos, algo que los expertos prevén que ocurra en 12 o 18 meses, en teoría el euríbor subirá. Pero los niveles que llegará a alcanzar son un verdadero misterio. He ahí el dilema a la hora decidir entre una hipoteca fija o variable.

    ¿Qué plazos de amortización hay?

    Hoy por hoy tanto las hipotecas variables como fijas se pueden contratar a plazos de amortización de 30 años o más. Algunas variables llegan incluso a los 40 años. Y las hipotecas fijas ofrecen también plazos más cortos, de 10,15 o 20 años. Normalmente, cuanto menor es el plazo, menor es el tipo de interés aplicable. Pero, claro, pocos son los consumidores que pueden afrontar el pago de una vivienda en tan solo una década. Es por eso que se suelen contratar plazos más largos y durante tantos años puede pasar de todo. Que el euríbor suba pero no lo suficiente como para alcanzar el nivel de los tipos fijos (en este caso el hipotecado a tipo fijo estaría pagando más que por un tipo variable) o que el euríbor se dispare que los hipotecados a tipo variable empiecen a ver cómo se encarecen sus cuotas mientras los hipotecados fijos disfrutan de su estabilidad.

    ¿Cómo se realiza el cambio de variable a fijo?

    Existen dos formas de pasar de un préstamo hipotecario de tipo variable a uno de tipo fijo, por novación de la hipoteca y por subrogación. Con la novación se cambian las condiciones que anteriormente se tenían contratadas con el banco. Según explicó Luis de Guindos, con la nueva norma hipotecaria, el cliente que lo desee podrá pedir el cambio a su entidad y el nuevo tipo tendrá que ser negociado entre las partes. La alternativa a la novación del préstamo hipotecario es cambiar de entidad bancaria, lo que se conoce como subrogación entre entidades

    ¿Qué gastos conlleva una novación o una subrogación de la hipoteca?

    Actualmente, cuando se sigue en la misma entidad, la operación de novación tiene un comisión habitualmente de entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar, aunque hay entidades que cobran un porcentaje mayor. Por otro lado, se requiere realizar una nueva escritura pública, que tiene un coste de unos 1.200 euros para una hipoteca media de 100.000 euros. Otro posible coste, en función del tipo de novación, es el abono del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo, dependiendo de la comunidad autónoma.

    La subrogación entre entidades también conlleva una serie de gastos, como la comisión por subrogación, que por ley no supera el 0,5% durante los primeros 5 años de vida de la hipoteca (para los préstamos formalizados a partir de abril de 2003) o el 0,25% a partir del sexto año. Además están los gastos de notario, registro y gestoría.

    La normativa prevista intentará facilitar el cambio «prácticamente sin gastos». «El Gobierno dará una opción muy barata», precisó De Guindos.

    Entonces, ¿conviene el cambio?

    A falta de que el Gobierno concrete cuáles serán esos gastos casi nulos, los expertos aseguran que la conveniencia del cambio depende de cada situación. «Debemos valorar si podremos amortizar el cambio de interés durante el periodo restante de hipoteca. Si nos encontramos en la primera mitad de vida de nuestro préstamo, con largos años por delante, este cambio nos puede proteger de cara al futuro. Podría no ser interesante si nos quedan, como poco, 10 años por pagar», aseguran en Helpmycash.com. Y desde iAhorro, Pau A. Monserrat sostiene que «lo único categórico es que, antes de tomar cualquier decisión, necesitamos formarnos y hacer cálculos si queremos elegir con altas probabilidades de éxito».

    Ránking de hipotecas variables:

    – Kutxabank: Tipo fijo inicial del 1,40% durante 12 meses y después euríbor + 0,90% hasta 30 años.

    – Abanca: 1,10% durante 24 meses y después euríbor + 0,95% hasta 30 años.

    – Santander: 0,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 30 años.

    – Banco Popular: 0,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 30 años.

    – Openbank: euríbor + 0,99% hasta 30 años.

    – ING Direct: 1,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 40 años.

    – Bankia: 1,20% durante 12 meses y después euríbor +1,20% hasta 30 años.

    – Bankinter: 1,50% durante 12 meses y después euríbor + 1,20% hasta 30 años.

    Ránking de hipotecas fijas:

    – Bankia: De 10 a 30 años desde el 2,41% TAE al 3,17% TAE para ingresos iguales o superiores a 1.800 euros al mes.

    – Liberbank: Plazos de 10, 15 y hasta 20 años al 3,08% TAE, 3% TAE y 3,16% TAE, respectivamente.

    – Bankoa: Hasta 15 años (2,553% TAE), de 15 a 20 años (2,71% TAE) y de 20 a 25 años (2,83% TAE).

    – Santander: De 5 hasta 30 años desde el 3,14% al 3,61% TAE.

    – BBVA: De 15 a 30 años desde el 2,72% TAE al 3,52% TAE para ingresos iguales o superiores a 1.500 euros.

    – Bankinter: De 10 a 30 años desde el 2,78% al 3,17% TAE.

    – Abanca: De 15 a 30 años desde el 4,05 al 4,07% TAE.

    – Kutxabank: Desde 3,06% TAE.

    – Caixabank: Plazo de 20 años al 3,248% TAE y hasta 30 años al 4,017% TAE.

    – Banco Sabadell: Plazo de 30 años al 4,18% TAE.

    Pasar una hipoteca variable al tipo fijo será más barato, pero ¿cuánto pagaré si lo hago ahora?

    22.07.2017 18:56 h. Actualizado: 22.07.2017 19:11 h. 5 min

    El ministro de Economía, Luis de Guindos, anunció el pasado martes que, con la nueva ley hipotecaria, cambiar las condiciones de una hipoteca para pasar del tipo variable al fijo será prácticamente gratis. Sin embargo, muchos consumidores no quieren esperar a que se promulgue la nueva regulación (que aún no se sabe cuándo verá la luz) por si suben los intereses fijos, así que podrían realizar el cambio en breve. Desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com nos explican cuál es el coste actual de esta operación, tanto si se hace a través del mismo banco como si se realiza una subrogación para trasladar el crédito a otra entidad.

    Esto es lo que cuesta actualmente llevar a cabo una novación

    Según de Guindos, negociar la modificación del contrato hipotecario para pasar del tipo variable al fijo, lo que se conoce como novación, tendrá un coste mucho menor en cuanto se promulgue la nueva ley. Pero hasta que eso ocurra, para llevar a cabo esta operación hay que abonar entre un 0,2 % y un 0,5 % del capital de la hipoteca en concepto de gastos de notaría, aproximadamente la mitad de ese coste en concepto de gastos de registro y los honorarios que cobre la gestoría, que suelen oscilar entre los 200 y los 400 euros.

    A todos ellos se les debe sumar, si la hipoteca modificada la incluye, la denominada comisión por novación, que por lo general no supera el 1 %. No obstante, existen muchos bancos que no nos cobrarán esta penalización. Por ejemplo, las hipotecas de Bankia no incluyen ni esta ni otras comisiones siempre que el cliente mantenga domiciliada su nómina en la entidad.

    Asimismo, hay que contar con que los intereses fijos, que oscilan actualmente entre el 2 % y el 3 %, son más altos que los variables, pues el euríbor cotiza en mínimos históricos (-0,149 %) y los diferenciales se sitúan entre el 1 % y el 1,5 %. Eso significa que, al realizar el cambio, las cuotas de la hipoteca se encarecerán automáticamente. Sin embargo, tener un crédito hipotecario a tipo fijo nos protegería en caso de una subida importante de los índices de referencia, el motivo principal por el que puede ser conveniente abonar unas mensualidades constantes.

    Cambiar de banco para pasarse al tipo fijo también cuesta dinero

    Si el banco no está de acuerdo con la modificación propuesta, también existe otra manera de cambiar el interés de la hipoteca para que sea fijo: realizar una subrogación. Esta operación consiste en trasladar el crédito a otra entidad para mejorar sus condiciones (el tipo aplicado, en este caso) sin tener que firmar un nuevo contrato hipotecario. Sin embargo, igual que en el caso anterior, cambiar la hipoteca de banco también tiene un coste.

    Los gastos de subrogación son, además, más elevados que los de novación. En este caso, también hay que abonar los honorarios notariales y los costes de gestoría y de registro, a los que hay que añadir el pago de la tasación del inmueble, que cuesta en torno a los 300 euros.

    Además, como puede ocurrir con las novaciones, es posible que en la hipoteca se incluya una comisión por subrogación que habrá que abonar en el caso de cambiar el crédito de banco. Esta penalización está regulada y no puede superar el 0,5 % del capital pendiente si la subrogación se produce durante los cinco primeros años del plazo o el 0,25 % si se lleva a cabo pasado ese período.

    Duda de los hipotecados: cambiar ya a tipo fijo o esperar a la nueva ley

    30.09.2018 15:59 h. Actualizado: 30.09.2018 15:59 h. 5 min

    Muchos hipotecados esperan a que se promulgue la nueva ley hipotecaria para que les salga más barato pasarse del tipo variable al fijo mediante una subrogación, es decir, cambiándose a otro banco.

    Sin embargo, desde el comparador financiero HelpMyCash.com afirman que, probablemente, sale más a cuenta cambiar la hipoteca de banco antes de que termine el año, pues es difícil que los reducidos intereses fijos que se ofrecen actualmente se mantengan mucho tiempo más.

    Ahorrar la comisión o adelantarse a una subida de tipos

    En estos momentos, muchos bancos están dispuestos a ofrecer intereses fijos incluso por debajo del 2% a 20 años: Bankinter, Liberbank, Targobank… Sin embargo, desde HelpMyCash avisan que, probablemente, se trata de una política enfocada a terminar el año con buenos números, así que es posible que los tipos vuelvan a subir en cuanto empiece el 2019. De hecho, el pasado curso sucedió algo parecido, pues las hipotecas fijas se abarataron durante el último trimestre para volver a encarecerse en los primeros tres meses de 2018.

    Por ello, quizás no es la mejor idea esperar a que se promulgue la nueva ley hipotecaria. Esta norma, en teoría, limitará la comisión que los bancos podrán cobrar a los que conviertan una hipoteca variable a fija.

    Proyecto de ley encallado en el Congreso

    En concreto, solo se podrá aplicar una compensación del 0,25% en el caso de que se lleve a cabo la operación durante los primeros tres años del contrato, tras los cuales no habrá que pagar nada por efectuar el cambio. No obstante, el proyecto lleva encallado meses en el Congreso de los Diputados y parece que no se aprobará hasta el 2019, momento en el que los tipos fijos podrían ser más altos que los actuales.

    En este escenario, de poco serviría ahorrarse la comisión actual de subrogación (0,5% durante los primeros cinco años y del 0,25% posteriormente) o de novación (no está regulada, pero rara vez supera el 0,5%) asociada al cambio de interés. Y es que como el tipo fijo aplicado sería más alto, las cuotas serían más caras y a la larga se acabaría pagando más dinero.

    Pasarse ahora al fijo podría salir más barato a la larga

    Con un ejemplo práctico se puede ver claramente. Imaginemos que tenemos una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, un plazo pendiente de 20 años y un interés de euríbor más 1,75%. Si queremos cambiarla de banco para que tenga un tipo fijo del 2% y se nos aplica una comisión del 0,25%, la nueva cuota será de 758,83 euros mensuales y pagaremos una compensación al banco de 375 euros.

    En cambio, si esperamos al año que viene hasta que se promulgue la nueva ley hipotecaria, es muy probable que el banco nos ofrezca un tipo fijo algo más alto. Por ejemplo, si el nuevo interés fuera del 2,10% (solo 0,1 puntos más que en el caso anterior), la cuota sería de 765,95 euros y no pagaríamos comisiones. En consecuencia, pese a ahorrarnos 375 euros al llevar a cabo la operación, al vencimiento la espera nos costaría 1.708,80 euros más en intereses.

    Así, desde el comparador HelpMyCash.com concluyen que la opción más conveniente a largo plazo es aprovechar el actual momento de bajos tipos para convertir una hipoteca variable en fija. Eso sí, recuerdan que al final se trata de una apuesta, ya que todo dependerá de la evolución de los intereses y de la política de precios que apliquen los bancos.

    Cambiar la hipoteca de banco | La subrogación

    Subrogación tras la nueva ley: ¿Cómo cambiar la hipoteca de banco?

    Supongamos que hace unos años contrataste una hipoteca con una serie de condiciones. Dado que el mercado es muy cambiante y como consecuencia del desplome del euribor, muchos han sido los bancos que han lanzado atractivas ofertas hipotecarias, concretamente en lo que respecta a hipotecas a tipo de interés fijo.

    ¿Es posible beneficiarse entonces de este nuevo escenario económico?

    Si, a través de dos figuras; la novación (cuando le propones a tu entidad mejorar ciertas condiciones hipotecarias) y la subrogación, que es cuando decides llevar tu hipoteca a otra entidad con la que te ahorrarás una buena cantidad de dinero.

    En el artículo de hoy vamos a hablar de la subrogación de hipoteca y de cómo le ha afectado la nueva ley hipotecaria.

    ¿En qué consiste la subrogación hipotecaria?

    La operación de subrogación puede ser deudora o acreedora. La primera se da por ejemplo cuando compramos una vivienda de nueva construcción y nos subrogamos a la hipoteca que tiene el constructor de la promoción. La segunda es la que nos atañe en este artículo ya que es la que sucede cuando queremos cambiar nuestra hipoteca de banco para mejorar considerablemente sus condiciones.

    En la actualidad el principal motivo por el que se están produciendo las subrogaciones es por el deseo de cambiar la hipoteca de tipo de interés variable a fijo. Los bancos están haciendo ofertas muy atractivas en este producto con condiciones y tipos de interés muy por debajo de lo usual por lo que los usuarios se decantan por pagar una cuota fija toda la vida del préstamo.

    ¿Qué pasos son necesarios para solicitar una subrogación?

    Si lo que quieres es mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, lo ideal es intentar negociar primero con tu entidad bancaria. En el caso de que acepte se producirá a una novación. Si el banco se niega a mejorar ha llegado el momento de buscar otra entidad que te haga una oferta mejor.

    Antes de hacerlo, es necesario saber que es imprescindible no contar con ningún impago.

    La nueva entidad estudiará tu operación y en el caso de que la considere factible, presentará ante notario una oferta de vinculación en la que figurarán las nuevas condiciones financieras de la hipoteca.

    Cuando esta oferta vinculante llegue a nuestra entidad bancaria, cuentan con un plazo de 15 días para realizar una contraoferta para igualar o incluso mejorar las nuevas condiciones planteadas. Es lo que se conoce como enervación.

    Es en este punto donde se introducen novedades con respecto a la ley hipotecaria. Hasta antes de la ley, si el banco actual igualaba o mejoraba las condiciones de la oferta vinculante, el cliente estaba obligado a permanecer en ella, es decir, no podía cambiar su hipoteca de banco. Con la nueva ley, el cliente decide con quién quiere formalizar su hipoteca independientemente de cuál sea la propuesta del banco originario.

    Este cambio ha supuesto una mayor libertad de decisión para el interesado ya que será el que tenga la última palabra en la subrogación.

    ¿Qué coste implica cambiar tu hipoteca de banco?

    Las condiciones de subrogación se pactan cuando se formaliza la hipoteca por primera vez. Si la que queremos subrogar es una hipoteca a tipo de interés variable, la comisión máxima que puede aplicar la entidad es del 0,25% los tres primeros años o del 0,15% durante los primeros cinco años. Esto se hace para compensarle al banco originario la pérdida que supone la cancelación anticipada de la hipoteca por llevársela a otra entidad.

    Si la subrogación se hace por cambio de hipoteca variable a tipo fijo las condiciones mejoran ya que la nueva ley hipotecaria persigue favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos. La comisión se limita a 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después.

    En las hipotecas a tipo fijo el coste de cancelación anticipada es de un 2% del capital reembolsado si se produce en los primeros 10 años y hasta el fin de hipoteca. La comisión máxima será del 1,5% del capital.

    A estas comisiones hay que sumarle los gastos que suponga el notario.

    La negociación es un arte que si se domina se pueden conseguir condiciones muy ventajosas. Además la jerga financiera puede resultar realmente compleja para quien no la domina, por ello un buen asesoramiento es clave para conseguir la mejora que buscas.

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