Calculadora de plusvalia municipal

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Calculo de la Plusvalia Municipal

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Subsección VI. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Artículo 104. Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción.
1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
2. No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón de aquél. A los efectos de este impuesto, estará asimismo sujeto a éste el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.

Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.

4. No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. regulada en la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que se le hayan transferido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

No se producirá el devengo del impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., a entidades participadas directa o indirectamente por dicha Sociedad en al menos el 50 por ciento del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma.

No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., o por las entidades constituidas por esta para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios, a que se refiere la disposición adicional décima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

No se devengará el impuesto por las aportaciones o transmisiones que se produzcan entre los citados Fondos durante el período de tiempo de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los Fondos, previsto en el apartado 10 de dicha disposición adicional décima.

En la posterior transmisión de los inmuebles se entenderá que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos no se ha interrumpido por causa de la transmisión derivada de las operaciones previstas en este apartado.
Artículo 105. Exenciones.
1. Estarán exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

  • a) La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
  • b) Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico- Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles. A estos efectos, la ordenanza fiscal establecerá los aspectos sustantivos y formales de la exención.
  • c) Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

    Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

    Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.

    A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.

    Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.

    Respecto de esta exención, no resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.2 de esta Ley.

Programa para calcular el impuesto de plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana).

Presentación.

Si quiere conocer el funcionamiento de este impuesto siga este enlace.

Mediante este programa podrá calcular de forma simple el importe a pagar por el impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (antigua «plusvalía municipal»).

Tenga en cuenta:

  • Que los datos ofrecidos son a título informativo, de forma que para una absoluta certeza de los importes a pagar tendrá que acudir a las ordenanzas fiscales del ayuntamiento en dónde se encuentre el bien urbano y que se correspondan con el año de la transmisión (en este caso, al año del fallecimiento).
  • Desde 2018 se ofrecen datos de todas las capitales de provincia y los municipios de Comunidades de régimen fiscal común que han proporcionado datos al Ministerio de Hacienda (un total de 7.590 ayuntamientos).

Calcular el impuesto.

Para hacer los cálculos siga estos pasos:

  • 1º.- Seleccione el año en que se produce la transmisión (en caso de herencia, el año de fallecimiento del causante). En caso de cálculos desde el año 2018 debe selecionar previamente la provincia donde radique el inmueble.
  • 2º.- De los municipios disponibles en la lista seleccione aquel en dónde se encuentre el inmueble. Tenga en cuenta que cada inmueble tendrá su propio impuesto. Así si, por ejemplo, en la herencia hay una vivienda de Madrid y otra de Palencia, tendrá que pagarse el impuesto a ambos ayuntamientos y con arreglo a sus ordenanzas fiscales.
  • 3º.- Indique la fecha exacta en que se adquirió en su día el inmueble, que pudo ser por compraventa, por herencia o cualquier otro (formato dd/mm/aaaa).
  • 4º.- Indique la fecha exacta de la transmisión, en este caso, la fecha de fallecimiento (formato dd/mm/aaaa).
  • 5º.- Indique el valor catastral del suelo. Tenga en cuenta que sólo interesa el valor del suelo (no el de todo el inmueble o el de la construcción. Además tendrá que tener en cuenta el porcentaje de participación que se herede de ese inmueble).

Bonificaciones en la cuota.

Tenga en cuenta que en muchos ayuntamientos se establecen bonificaciones en la cuota a pagar en caso de transmisión «mortis causa» de la vivienda habitual del fallecido o del local donde efectuaba personalmente alguna actividad comercial. Estas bonificaciones suelen ser sólo en beneficio de hijos, cónyuges y ascendientes y son muy variables, pues dependen de cada ayuntamiento.

No deje pasar el plazo para liquidar o declarar este impuesto pues puede perder entoces el derecho a la bonificación y tener que pagar íntegramente la cuota.

Recuerde que en la sección de legislación también tiene a su disposición los textos completos de las ordenanzas fiscales del IIVTNU de las capitales de provincia españolas y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

mostrar ejemplo +

Ejemplo: Una persona casada en régimen de gananciales fallece el 2 de abril de 2016 y deja en la herencia una vivienda que adquirió con su esposa el 13 de julio de 1980. Carece de hijos y nombra heredera universal a su esposa.

En el recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) constan dos valores: valor de la construcción y valor del terreno. El valor que interesa a efectos de este impuesto es el valor del terreno.

En este caso ese valor es 53.000 €.

La vivienda está situada en Madrid.

Habrá que introducir:

1.- Año de transmisión (fallecimiento): 2016.

2.- Municipio donde radica el inmueble: Madrid.

3.- Fecha de adquisición: 13/07/1980.

4.- Fecha de transmisión: 02/04/2016.

5.- Valor catastral del suelo: 26.500,00 porque 1/2 de la vivienda le corresponde a la esposa en pago de sus gananciales.

La otra mitad es propiamente lo que la esposa hereda, por eso el valor que hay que introducir es 26.500,00.

El resultado es; 4.611,00 €, si bien en Madrid, al tratarse de la vivienda habitual del fallecido y de la esposa existe una bonificación de un 95% (al tener un valor catastral la vivenda de 53.000,00) por lo que en este caso la cuota a pagar sería de 230,55 €.

Anulación de la Ley de Haciendas Locales y reclamación de lo ya pagado por este impuesto.

Tenga en cuenta no obstante que la sentencia de 11 de mayo de 2017 dictada por el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional someter a tributación por el impuesto sobre el incremento de valor de terrenos («plusvalía municipal») los casos en que el valor en el momento del devengo es inferior al valor del terreno en el momento de la adquisición.

Siga este enlace para obtener más información: devolución plusvalía.

Valor catastral del suelo

Es el determinado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este valor se actualiza mediante la aplicación de un coeficiente anual. Si no dispone del recibo del año de la transmisión, al del año anterior debe aplicar el coeficiente de actualización correspondiente:

  • De 1997 a 1998: 2,1%.
  • De 1998 a 1999: 1,8%.
  • De 1999 a 2000: 2%.
  • De 2000 a 2001: 2%.

Porcentajes de incremento

Se tomará para cada período el porcentaje de incremento que corresponda según la duración del período impositivo.

Para determinar el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor, sólo se considerarán los años completos que integren dicho período, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de año de dicho período.

Cuota a pagar

Resulta de aplicar a la base imponible el tipo o tipos de imposición para incrementos generados entre:

  • Para transmisiones producidas hasta el 31 de diciembre de 2014:
    • Entre 1 y 5 años: 30%.
    • Entre 6 y 10 años: 29%.
    • Entre 11 y 15 años: 29%.
    • Entre 16 y 20 años o más: 29%.
  • Para transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015, entre 1 y 20 años o más: 29%.

Valor catastral del suelo según la fecha de transmisión del bien

  • Para transmisiones producidas a partir del 1 de enero de 2007 no se aplicará reducción.
  • Si la transmisión tiene lugar a partir de 1 de enero de 2002 no procede la actualización del valor catastral del suelo correspondiente a años anteriores, debiendo consignarse el valor del suelo que figure en el recibo del IBI del año 2002 ó sucesivos.
  • Para transmisiones producidas a partir de 1 de enero de 2004 se aplicará la reducción del 40% a la parte del valor del suelo de la finca transmitida que corresponda, en función de la porción de finca o del derecho transmitido.
  • Para las transmisiones producidas entre el 1 de enero de 2002 y el 31 de diciembre de 2003, se aplicará la reducción del 50% a la parte del valor del suelo de la finca transmitida que corresponda, en función de la porción de finca o del derecho transmitido.
  • No se aplicará la reducción si el valor catastral del suelo es inferior al vigente para la finca en el año 2001.
  • No obstante, en los hechos imponibles producidos a partir de 1 de enero de 2003 el valor reducido en ningún caso podrá ser inferior al que resultara de aplicar la porción de finca o derecho transmitido de que se trate, al valor catastral del suelo vigente para la finca en el año 2001.

28 JulCómo calcular fácilmente la plusvalía municipal

El impuesto de la plusvalía municipal es recaudado por los ayuntamientos. Contrariamente a lo que suele pensar, esta tasa no grava el precio de venta de la vivienda, sino el valor del suelo. Una sentencia del Tribunal Constitucional de julio de 2018 anulaba la posibilidad de cobrar este impuesto en caso de una venta con pérdidas, pero dejaba la puerta abierta a su cobro en caso de ganancias.

Valora tu piso ahora

Al tratarse de un impuesto municipal cada ayuntamiento establece sus propias cuotas, de manera que la mejor forma de saber cuanto tendrías que pagar en caso de vender mi casa es ir a consultarlo allí. De todas formas, el impuesto tiene los mismos parámetros generales en la mayor parte de localidades españolas. En este post te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal.

¿Qué necesitarás saber para calcular la plusvalía municipal?

  • En primer lugar, tendrás que conocer el valor catastral del suelo. La plusvalía municipal se calcula en base al valor del suelo, no de la vivienda, se trata de la diferencia entre el valor catastral del suelo del momento en qué compraste la vivienda con el del momento en que se vende. Podrás encontrar este valor catastral en el recibo del IBI o del catastro.
  • El número de años transcurridos entre la compra y la venta de la propiedad. La cuota a pagar se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo, siendo este de un máximo de 20 años. Es decir, que si has sido propietario por 40 años pagarás la misma cuota que si lo hubieras sido 20, no hay reducción.
  • A que municipio o término municipal pertenece tu inmueble. Puede parecer un dato evidente en zonas urbanas, pero en las rurales puede ser algo más complejo de saber sin consultarse.

Para conocer la cantidad exacta de plusvalía municipal que tienes que pagar puedes consultarlo en la página web de tu ayuntamiento o ir a preguntarlo presencialmente.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Una vez tengas todos estos datos podrás hacer un cálculo aproximado de la plusvalía municipal. Para calcularlo deberás multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años en que se ha tenido en propiedad. A esta cifra habrá que aplicarle el porcentaje anual correspondiente, que no suele superar el 3,5%. Al importe resultante se le aplica el tipo impositivo, que suele ser del 30%.

Algunos ayuntamientos tienen bonificaciones para ciertos grupos de edad o reducciones para determinados casos, como por ejemplo las herencias. Por este motivo aconsejamos acudir al ayuntamiento para conocer con certeza la cuota final que tendrás que pagar en caso de vender tu propiedad. Muchos ayuntamientos, sobretodo los de poblaciones con un número importante de habitantes, tienen un servicio para calcular la plusvalía municipal.

Siempre que adquirimos una propiedad, estamos sujetos en cualquier momento a tener que saber el precio real de nuestro bien con fines de venderlo o simplemente para estar bien informados al respecto. Ahora vamos a saber cómo calcular la plusvalía de un inmueble.

Ya sabemos que los precios de todos los bienes y servicios, incluyendo los alimentos, las medicinas el textil (ropa), y todo cuanto se adquiere en un momento determinado, puede conservar su valor, depreciarse o por el contrario aumentarlo que es lo más frecuente en el caso de los bienes inmuebles.

Es por esto que debemos saber cómo calcular ese incremento de precio en determinado tiempo, el cual se conoce como plusvalía. Para calcularlo se deben tomar en cuenta varios aspectos, los cuales inciden en el resultado final de dicho cálculo.

  • El cálculo plusvalía municipal pues, está cifrado en el incremento de valor que haya tenido un inmueble desde la fecha de su adquisición hasta la fecha de venta (lo que se conoce como plusvalía de compra-venta). Pero las personas tratan de declararlo a pérdida para evitar pagar el importe de dicho impuesto, que es lo que se conoce como plusvalía municipal.
  • El caso es que cuando un contribuyente, vende una propiedad, está obligado legalmente a cancelar la tan temida plusvalía, que va a engrosar las arcas del estado, pero que a los contribuyentes no les satisface en nada.
  • Otro de los factores que se pueden tomar en cuenta a la hora de calcular la plusvalía, son los gastos en que haya incurrido el propietario del inmueble para la urbanización del terreno y además actualizar el valor del inmueble, conforme al IPC.

De esta manera tenemos ahora una idea bien clara en cuanto a qué es la plusvalía y cómo calcularla, pero además las estrategias a las que puede recurrir un contribuyente para zafarse de este compromiso con el estado.

No es un secreto para nadie que hasta los más honestos tratan de comprobar que según los cálculos conformes al IPC, han vendido a pérdida, luego de esta demostración, se pueden excluir de la obligatoriedad de tener que pagar plusvalía alguna al Estado.

¿Qué es la plusvalía?

En términos generales podemos decir que la plusvalía de una propiedad, se basa en el aumento de valor que haya experimentado una propiedad desde la fecha de su adquisición, hasta el momento en el propietario decida venderla.

De este modo la diferencia de precio, y por tanto el beneficio resultante de la diferencia del valor de compra y el de venta del inmueble diremos que es la plusvalía.

Este incremento se traduce en un impuesto para el Estado, y todo propietario está en el deber de cancelarlo y de esta manera honrar el compromiso que tiene con el estado como buen contribuyente. De manera que ahora ya ustedes están en conocimiento de lo que es una plusvalía.

Tomemos en cuenta que la plusvalía, es el incremento bruto del valor de una propiedad de naturaleza urbana, esto se conoce con las siglas IIVTNU, y es lo que también se conoce en el argot de los medios municipales como Plusvalía municipal o arbitrio de plusvalía.

Sus siglas traducen el siguiente término: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Este impuesto, está contemplado dentro del sistema tributario local de España, y el cual como es lógico se pone de manifiesto en el momento mismo que se haga una transmisión del mismo. Sin embargo debemos acotar lo siguiente:

Según sentencia del día 11 de mayo del año 2017, se declaró la inconstitucionalidad de los preceptos legales que regulan los impuestos sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Como podemos ver hay mucha controversia en lo contencioso con respecto a este tema de impuestos municipales por concepto de lo que se conoce como plusvalía y es por esto tal vez, que los contribuyentes se sienten con valor para tratar de eludir la obligación de pagar este impuesto.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Para realizar el cálculo plusvalía, es necesario proceder de la siguiente manera:

  • Acudir a las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento al cual pertenezca el bien urbano. De ninguna manera puede uno regirse por un patrón determinado que se haya utilizado con otra propiedad, cada terreno tendrá su propio valor según las características que lo integren.
  • El cálculo de la plusvalía debe ir acorde al año vigente de la transmisión, en este caso con la fecha del fallecimiento del propietario anterior que dio origen a la transmisión.
  • Tener en cuenta todos los datos proporcionados por los 7.590 ayuntamientos que proporcionan los datos necesarios para estos casos, estos datos rigen desde el año 2018 hasta los corrientes días.
  • Seleccionar el año en que se produjo la transmisión.
  • Seleccionar el municipio al que corresponda el bien urbano. En caso de que existan varios inmuebles derivados de una misma herencia, cada inmueble se debe calcular por separado, es decir que no aplica un sistema de cálculo global.
  • Indicar explícitamente la manera en que se adquirió dicho inmueble, si fue por concepto de herencia, si fue por una compra-venta o por cualquier otro formato que especifique donaciones, regalos u otros conceptos.
  • Indicar el valor catastral del suelo, en este caso no se toma en cuenta en absoluto el valor de la parte infraestructural.
  • Indicar la parte proporcional que se ha adquirido de dicho inmueble sea por el concepto que sea, o indicar si la transmisión es absoluta y no proporcional.

Aspectos a tener en cuenta sobre calcular la plusvalía:

Como ya dijimos en los párrafos anteriores, existen una serie de aspectos que se deben tomar en cuenta sobre la plusvalía de un inmueble. En este caso entran en juego una serie de consideraciones tales como:

  • La fecha de transmisión del inmueble, la forma en que este inmueble ha pasado de unas manos a otras, si es por fallecimiento que en este caso incluye un proceso de herencia, o si por el contrario el inmueble fue adquirido mediante una negociación de compra-venta.
  • Otros conceptos como: donaciones, regalías y algunos otros aspectos considerados por la ley, pero que de cualquier manera se deben considerar para el pago de impuestos municipales.
  • Tener en cuenta las bonificaciones en la cuota en caso de “Mortis causa” de la vivienda donde habitaba el finado, o del local donde ejercía sus actividades comerciales si fuera el caso.
  • No dejar vencer los plazos correspondientes a estas declaraciones, a fin de evitarse el pago de posibles multas por concepto de mora en el pago de los impuestos correspondientes.
  • La anulación de la Ley de Haciendas locales, así como la reclamación de lo ya pagado, es importante tenerlo en cuenta, ya que el Tribunal Constitucional ha declarado no someter a pago de tributo aquellos casos en que el valor del devengo es inferior al valor del inmueble en el momento en que éste es adquirido.

09 DicCalcular plusvalía Madrid: Aprende cómo hacerlo

Si vas a vender piso, seguro que has oído hablar del que, en la jerga popular, se conoce como la plusvalía. Pero esta abreviatura hace referencia al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como su propio nombre indica, este impuesto grava el incremento de valor de las fincas urbanas en el momento de su transmisión. Es un impuesto que solo se paga al vender piso, y suele asumirlo el vendedor. Los ayuntamientos lo gestionan y por esto al calcular plusvalía Madrid sale un total a pagar distinto al de otras ciudades.

No pagues de más al vender piso

Quién debe pagar el IIVTNU

Como venimos diciendo el Impuesto grava el incremento de valor de una vivienda en el momento de su venda. Por lo tanto, quien vaya a vender piso será quien realizará el pago del impuesto. En algunos casos, la firma del contrato de venta estipula que sea el comprador quien lo haga, pero no suele ser lo habitual.

En caso de recibir una vivienda de una donación o una herencia también se tendrá que pagar el impuesto. En este caso, como no existe un vendedor es el beneficiario quién estará obligado a pagarlo. Por lo tanto, si vas a recibir, heredar o vender piso en Madrid, te interesa saber cómo calcular plusvalía Madrid y ahorrarte disgustos futuros.

Valor catastral

Para calcular plusvalía Madrid, debemos saber primero el valor catastral del inmueble. Es a partir de este valor y del tiempo que haga que se compró como el ayuntamiento calculará la base imponible. Para saber el valor catastral de tu vivienda, basta con comprobarlo en el recibo del IBI. Si eres el propietario de la vivienda también podrás obtenerlo directamente desde el catastro online.

Coeficiente de incremento

El ayuntamiento de Madrid aplica un coeficiente de incremento de valor para calcular la base imponible de la plusvalía. Este coeficiente dependerá de los años que haga que tienes el piso. El ayuntamiento decide cual es el incremento de valor de tu piso según el tiempo que haga que se compró éste. Y los valores oscilan desde el 2% si sólo hace un año que lo compraste hasta el 60% si hace 20 o más años.

Cuadro coeficiente de plusvalía según años antiguedad piso. Ayuntamiento de Madrid – Fuente: Madrid.es

Imaginemos que el valor catastral de tu piso es de 150.000€ y que lo compraste hace 15 años. Según el cuadro de arriba, el ayuntamiento considerará que tu vivienda ha incrementado un 42% su valor en estos 15 años. Por lo tanto, al vender piso, la base imponible de tu impuesto saldrá de aplicar este 42% a los 150.000€. Esto da un total de 63.000€ que servirán para calcular plusvalía Madrid.

Calcular plusvalía Madrid: El paso final

Una vez tengamos la base imponible, calcular plusvalía Madrid es mucho más fácil. Para todas aquellas transmisiones realizadas a partir del año 2015 se aplica un tipo fijo del 29%. Por lo tanto, en nuestro caso, para calcular plusvalía Madrid, tendremos que aplicar este 29% a la base imponible de 63.000€. Esto da un total a pagar de 18.270€. Casi nada.

Es posible no pagar la plusvalía

Ya sabes cómo calcular plusvalía, ahora te falta saber como evitar pagarla. Si consigues demostrar que tu vivienda no ha incrementado de valor durante el tiempo que has sido propietario, la ley está de tu parte. Puedes presentar un recurso y varias sentencias han dado la razón esa pobre gente, que, encima de perder dinero vendiendo un inmueble tenían que pagar.

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  • Calcular la plusvalía vender tu piso en Madrid

    La plusvalía de la venta de tu piso o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) , es un tributo directo a pagar al Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos, ya sea por compraventa, herencia o donación. Este impuesto es un gran desconocido porque muchos vendedores se enteran de su existencia a través del notario el mismo día que formalizan ante él la venta de su vivienda.

    Los vendedores suelen confundir este impuesto con el impuesto que grava la ganancia patrimonial procedente de la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra de un inmueble y que se liquida en la declaración de la renta, comúnmente llamado “plusvalía”.

    En el caso de compraventa, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora. Sin embargo, en el caso de herencia o donación corresponderá a la persona que lo adquiere.

    Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, exigirá el pago al adquirente (en operaciones a título gratuito) o el transmitente (en operaciones a título no gratuito). Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a título oneroso el inmueble es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente.

    A la hora de calcular el impuesto de plusvalía municipal debemos tener en cuenta:

    • El valor catastral de suelo: podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
    • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el inmueble. Aquí tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo, que irán en función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble.
    • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.

    Su cálculo depende de cada Ayuntamiento sin que dicho tipo pueda exceder del 30%, el cual se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios o pérdidas con la venta. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías. Los abogados recomiendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.

    El plazo para presentar la autoliquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento es de 30 días hábiles, siendo no computables ni domingos ni festivos, desde la fecha de la firma de la escritura pública.

    A través de esta herramienta web, puedes calcular la plusvalía online de tu vivienda en la Comunidad de Madrid: http://www-2.munimadrid.es/plusvalia/index.html

    ¿Qué plusvalía tengo que pagar al vender vivienda en Madrid?

    La venta de un inmueble es una de las transacciones económicas más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida.

    Por normal general, vender un piso genera muchas dudas sobre los detalles del proceso y, sobre todo, sobre las obligaciones tributarias que genera la venta del inmueble, entre las que destaca la plusvalía municipal.

    El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este impuesto en caso de transmisión de un inmueble a pérdidas. Pero, si se han obtenido ganancias con la venta de una casa, entonces sí que hay que abonar este tributo a la hacienda local donde se encuentre la vivienda.

    Desde MR by MÓNICA RESINO, te contamos todo lo que necesitas saber para calcular la plusvalía municipal de un piso en Madrid.

    ¿Qué es el impuesto de la plusvalía municipal?

    La plusvalía municipal en Madrid, llamada oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto que se aplica cuando se vende, dona o hereda una vivienda. Este impuesto es competencia del Ayuntamiento.

    El impuesto grava el aumento del valor de los terrenos urbanos (subida del precio del suelo) desde que se compró hasta su venta, donación o herencia.

    El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada Ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%.

    ¿Qué hay que tener en cuenta para calcular la plusvalía?

    Años de adquisición

    El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble hasta su transmisión. Hay que demostrar la fecha de adquisición y la fecha de transmisión.

    Imagina que en 2009 adquiriste un inmueble y en 2019 has decidido venderlo. Has pasado 10 años en posesión del inmueble.

    El Ayuntamiento de Madrid calcula la revalorización del suelo según los años que han pasado desde la adquisición del inmueble.

    Si nos fijamos en la página del Ayuntamiento de Madrid, observamos que el coeficiente de incremento para una vivienda de 10 años, es del 2,5%.

    Porcentaje a aplicar al valor catastral

    Se multiplica los años que has tenido el inmueble en propiedad por el porcentaje definido en el primer paso.

    Por lo tanto, si tenemos un inmueble desde hace 10 años y lo queremos vender, obtenemos un porcentaje del 25% (10 años x 2,5%).

    Valor catastral del suelo

    El valor catastral es un valor administrativo que le asigna el Catastro a cada inmueble registrado.

    El valor catastral de una vivienda es calculado en función del valor del suelo en el que se encuentre el inmueble, el valor de la construcción y una serie de criterios especificados en la normativa de cada municipio.

    El valor catastral lo podemos encontrar en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario. En este caso, imaginemos que el valor catastral de nuestro inmueble es de 120.000 euros.

    Base imponible

    Se vuelve a multiplicar el porcentaje obtenido en la operación anterior (25%) por el valor catastral del inmueble 120.000 euros: 120.000 euros x 25% y el resultado es 30.000 euros.

    Cuota tributaria

    Una vez tenemos la base imponible de 30.000 euros se le aplica la base tributaria, que en el caso de Madrid es de un 29%. Por lo tanto, la cuantía total que deberá pagar el vendedor resulta de multiplicar 30.000 euros x 29%. Un total de 8.700 euros.

    Te ayudamos a vender

    Cuando uno vende un inmueble, hay que gestionar infinidad de cosas que nunca antes has realizado. En MR by MÓNICA RESINO te ayudamos con todos los trámites para que no se te escape nada.

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    Servicio de Valoración para el cálculo de plusvalías

    Gesvalt aporta al cliente una prueba pericial para la reclamación plusvalía municipal que le facilitará la impugnación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), abonado como consecuencia de la trasmisión de un inmueble, una herencia, donación, etc.

    Origen de la necesidad de reclamación plusvalía municipal:

    Los Ayuntamientos, en la determinación previa y de cara a períodos futuros del valor del suelo, han concretado incrementos porcentuales que no han estado alineados con el comportamiento real que el precio del suelo ha tenido.

    Estos incrementos porcentuales se han traducido en impuestos que han motivado la reclamación de la devolución del ingreso indebido ya que se ha pagado más de lo que corresponde o se ha pagado en casos en los que no correspondía pagar, por haber sufrido una depreciación del valor del suelo en la transmisión (venta o herencia).

    ¿Quiénes puede reclamar el importe?

    Particulares que en la gran mayoría de los casos por ventas o herencias.

    Empresas Promotoras que adquirieron suelos para posterior promoción y venta de viviendas.

    ¿De qué manera actúa Gesvalt ante la reclamación plusvalía municipal?

    Facilitamos un informe que le sirve como prueba pericial al cliente para que pueda solicitar la impugnación del Impuesto IIVTNU.

    GESVALT aportará un informe específico (valoración pericial contradictoria) cuya metodología en las conclusiones de valor, tiene rigurosamente justificadas las variables de cálculo empleadas en el valor de suelo en las fechas de adquisición y transmisión

    ¿Qué demuestran este tipo de informes?

    A través de nuestro informe, el cliente puede demostrar que el porcentaje o incremento aplicado previamente a cada edificio por las ordenanzas fiscales municipales, no se corresponde con el comportamiento real del mercado.

    Desde Gesvalt hemos realizado con esta finalidad numerosos informes para clientes particulares, empresas, administraciones concursales, despachos jurídicos o asesores fiscales estando a su disposición para dar nuestra opinión técnica o cuantas cuestiones precise.

    El Ayuntamiento de Cullera ha sido condenado a una sentencia por la que deberá devolver a un afectado la liquidación de Impuesto sobre el Incremento de Valores de los Terrenos de Naturaleza Urbana (denominado comúnmente plusvalía municipal) así como los intereses legales de dicha cantidad y el abono de las costas procesales.

    La novedad reside en que esta plusvalía se deberá calcular en función del valor real declarado de la vivienda, sin la necesidad de tasación ni peritaje para demostrar que no ha existido incremento en el valor de la misma.

    En relación con la emisión de esta sentencia, la OCU ha publicado un comunicado en el que anima a los afectados por la plusvalía municipal a reclamar a sus ayuntamientos. A raíz de esta decisión del juzgado, la OCU apunta que esto agilizará el proceso de reclamación y no generará gastos extraordinarios cuando se realice la devolución del impuesto en el caso de que haya sido cobrado de manera irregular.

    En el mismo comunicado, la OCU exige a los ayuntamientos que realicen la devolución de las cantidades cobradas sin necesidad de recurrir a los tribunales y, tal como refleja la sentencia valenciana, evitando una tasación extraordinaria, de manera que el valor declarado en las escrituras de compraventa se estime como cierto.

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